Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4758
Uitspraakdatum: 21 maart 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X , wonende te Z,
eiser.
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak aangeduid als
a-straat te Z voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 831.000.
1.2. Eiser heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend, dat door verweerder is ontvangen op 7 maart 2005. Verweerder heeft bij uitspraak 12 augustus 2005 de bezwaren van eiser gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 556.000.
1.3. Eiser heeft hiertegen een beroepschrift ingediend, dat door de rechtbank is ontvangen op 16 september 2005.
1.4. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2006 te Haarlem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen A en B.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aangeduid als a-straat te Z. Deze onroerende zaak betreft een vrijstaand woonhuis met een inhoud van 480 m³, gelegen op een perceel grond van 600 m².
Eiser is voorts eigenaar en gebruiker van twee percelen grasland met een oppervlakte van respectievelijk 19.000 m² (perceel 1) en 6.405 m² (perceel 2).
Verweerder heeft het woonhuis en de percelen 1 en 2 als één object aangemerkt.
2.2. De ligging van de twee percelen met de kadastrale nummers 1111 en 2222 blijkt uit twee tot de stukken van het geding behorende kaarten.
Perceel 1 ligt schuin achter het woonhuis van eiser, daarvan gescheiden door openbaar vaarwater, de afstand van het woonhuis tot dit perceel bedraagt circa 30 meter. Perceel 2 ligt achter perceel 1 en is daarvan weer gescheiden door openbaar vaarwater, de afstand van het woonhuis tot perceel 2 is hemelsbreed circa 400 meter. De twee percelen zijn uitsluitend per boot te bereiken.
Eiser heeft het woonhuis en de twee percelen grasland ieder afzonderlijk gekocht.
2.3. De twee percelen grasland hebben een agrarische bestemming en worden door eiser gebruikt voor het hobbymatig houden van schapen. Eiser heeft bij zijn woonhuis geen voorzieningen voor de schapen getroffen.
De twee percelen zijn gelegen in het natuurgebied “Q”.
3. Geschil
3.1. In geschil is of en in hoeverre de twee percelen grasland voor de toepassing van de Wet woz samen met het woonhuis als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt.
De door verweerder vastgestelde waarde en de splitsing ervan, € 518.000 voor het woonhuis en € 38.000 voor de twee percelen grasland, is niet in geschil.
3.2. Eiser heeft zich - samengevat en zakelijk weergegeven - op het standpunt gesteld dat de twee percelen grasland enerzijds en het woonhuis anderzijds niet als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt. Hij voert hiertoe aan dat de twee percelen, in tegenstelling tot het woonhuis met ondergrond en tuin, een agrarische bestemming hebben. Voorts zijn deze percelen uitsluitend per boot bereikbaar en is het onmogelijk het woonhuis tezamen met de twee percelen te verkopen.
3.3. Verweerder heeft zich - samengevat en zakelijk weergegeven - op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak goed is afgebakend. In bezwaar heeft een taxateur een heropname verricht en geconstateerd dat er sprake is van drie eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen.
Het is voorts efficiënter de drie eigendommen, nu deze bij elkaar horen, als één onroerende zaak aan te merken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1.Artikel 16 van Pro de Wet woz, voor zover hier van belang, luidt als volgt:
Voor de toepassing van deze wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c. bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
e. ...............
f. ...............
4.2. De rechtbank is met eiser van oordeel dat de mogelijkheid van gezamenlijke verkoop van het woonhuis en de twee percelen grasland zich niet snel zal voordoen. Een gezamenlijke verkoop zou zich kunnen voordoen in de uitzonderlijke situatie dat een koper van het woonhuis de twee percelen eveneens hobbymatig wil gaan gebruiken.
Voorts is het niet aannemelijk dat een koper van het woonhuis perceel 1 erbij zou willen kopen om het vrije uitzicht aan de achterzijde van het woonhuis te waarborgen aangezien dit perceel niet recht achter eisers tuin is gelegen en het voorts hoogst onwaarschijnlijk is dat ooit op dit perceel mag worden gebouwd. Ten aanzien van perceel 2 is het bovenstaande, gezien de afstand tussen het woonhuis en dit perceel in nog sterkere mate van toepassing.
4.3. Verder is in casu van belang dat eiser voor het houden van de schapen bij zijn huis geen voorzieningen heeft getroffen, zodat ook de hobbymatige schapenhouderij geen aanwijzing is het woonhuis en de twee percelen als één geheel aan te merken.
4.4. Voorts is de beperkte bereikbaarheid van de percelen een omstandigheid die er op wijst dat het woonhuis en de twee percelen niet als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt.
4.5. Tenslotte zijn de door verweerder gestelde efficiëntievoordelen, indien het woonhuis en de twee percelen als één onroerende zaak worden beschouwd, in dit kader niet doorslaggevend.
4.6. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank is van oordeel dat het woonhuis enerzijds en de percelen 1 en 2 anderzijds naar de omstandigheden beoordeeld niet bij elkaar behoren in de zin van artikel 16, letter d. van de Wet woz.
Het gelijk is derhalve aan eiser.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat eiser niet heeft gesteld dat hij kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- vernietigt de beschikking van 28 februari 2005; en
- gelast de gemeente Zaanstad het door eiser betaalde griffierecht ad. € 37 aan hem te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 21 maart 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.G. Kemmers, in tegenwoordigheid van mr. H. Çiblak, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.