Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 290966 CV EXPL 05-11407
datum uitspraak: 24 mei 2006
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de vennootschap onder firma
[naam vennootschap onder firma]
te [vestigingsplaats]
alsmede haar vennoten [naam vennoten]
beiden te [woonplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde mr. G.M. Kerpestein
tegen
[naam gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. R.M. Köhne
In conventie en in reconventie
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk-ken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
- de dagvaarding van 26 oktober 2005,
- de akte overlegging producties van [eiser],
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewe-zen en op 4 januari 2006 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 1 februari 2006 gehouden comparitie van partijen en de bij die gelegenheid door partijen in het geding gebrachte stukken,waaronder een cd met foto’s en een film,
- de ter comparitie door de gemachtigde van [eiser] overgelegde pleitnotities tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie,
- de akte uitlating na comparitie van partijen van [gedaagde],
- de brief van 1 maart 2006 van de gemachtigde van [eiser]
- de brief van 3 maart 2006 van de gemachtigde van [gedaagde].
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro-ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij-en het volgende vast:
a. Bij overeenkomst van 16 februari 2002 heeft [gedaagde] aan [eiser] bedrijfsruimte verhuurd, bevattende ongeveer 4500 m² kasruimte, alsmede ongeveer 125 m² verwerkingsruimte.
b. Die huurovereenkomst bevat de volgende bepaling:
“Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als kasruimte. Het is verhuurder bekend dat huurder de ruimte voor andere doeleinden zal gaan gebruiken, te weten als stallingruimte. Het gebruik van het gehuurde voor andere doeleinden dan het voor de verhuurde opstallen geldende bestemmingsplan is en blijft te allen tijde voor rekening en risico van de huurder. De huurder verklaart zich hierbij dan ook op de hoogte te zijn van het voor het gehuurde geldende bestemmingsplan.”
c. Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn algemene bepalingen van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).
d. Artikel 9.1 van de algemene bepalingen luidt als volgt:
“Tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in de wet (…), dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht, zijn voor rekening van verhuurder:
a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;
b. onderhoud, herstel en vernieuwing van trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen, en dergelijke. Ter zake van rioleringen geldt onverminderd het onder 9.2.4 gestelde;
c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van installaties zoals de lift-, centrale verwarmings- en hydrofoorinstalatie;
d. buitenschilderwerk.”
e. Artikel 17.1 van de algemene bepalingen luidt als volgt:
“Bij niet beschikbaar zijn van het gehuurde op de overeengekomen ingangsdatum (…) is huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat, geen huurprijs en geen vergoeding wegens bijkomende leveringen en diensten verschuldigd (…).”
f. Nadat [eiser] met ingang van 1 december 2002 ongeveer 100 m² verwerkingsruimte aanvullend had gehuurd van [gedaagde], hebben partijen op 11 oktober 2003 een tweede aanvullende huurovereenkomst gesloten waarbij [eiser] ongeveer 2000 m² kasruimte huurt van [gedaagde] met ingang van 1 november 2003.
g. Die tweede aanvullende huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“2.1 Verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat het gehuurde gefaseerd, per subdelen van ongeveer 500 m², door huurder afgenomen zal worden.”
“2.2 Per periode van drie maanden zal huurder minimaal een subdeel van 500 m² van het gehuurde afnemen.”
“4.1 In verband met het gefaseerd in gebruik nemen van het gehuurde zal de huurprijs minimaal op basis van het navolgend tijdschema worden aangepast.”
“5. In plaats van de in de huurovereenkomst bedoelde bankgarantie zal huurder totdat de totale extra aan te huren kasruimte is afgenomen, persoonlijk garant staan voor de richtige nakoming van al hetgeen de huurder ingevolge de huurovereenkomst, of eventuele verlenging daarvan (…) of wegens voor de huurder verrichte diensten aan de verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n) verschuldigd zal worden.”
“5.2 Zodra de gehele circa 2.000 m² kasruimte door huurder is afgenomen zal huurder aan de verhuurder een bankgarantie stellen.”
“5.3 Het bedrag van de bedoelde persoonlijke garantstelling c.q. bankgarantie bedraagt de huurprijs van 3 maanden van de dan geldende huurprijs te vermeerderen met BTW.”
“6. Verhuurder en huurder zijn voorts overeengekomen dat het gehuurde op basis van de volgende uitgangspunten zal worden opgeleverd, te weten:
- Verhuurder zal zorgdragen dat totaal twee doorgangen worden gerealiseerd met een afmeting van circa 6.000 * 3.200 mm (breedte*hoogte). Onder doorgang wordt een open verbinding verstaan tussen de reeds gehuurde kasruimte en aan te huren kasruimte;
- De eerste doorgang zal worden gerealiseerd bij afname van totaal circa 500 m², de tweede zal worden gerealiseerd bij afname van totaal circa 1.500 m²;
- Verhuurder zal zorgdragen voor het leegruimen (gewas, verwarmings- en waterleidingen) van de aan te huren kasruimte;
- Verhuurder zal zorgdragen voor de reparatie van de beglazing van de af te nemen kasruimte, dusdanig dat, voorzover van kasruimte mag worden verwacht, de kasruimte nagenoeg wind- en waterdicht is;
- Verhuurder zal zorgdragen dat het beluchtingssysteem in de aan te huren kasruimte in bedrijf wordt gesteld.”
h. Bij aangetekende brief van 10 oktober 2004 heeft [eiser] onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“Middels deze brief willen wij u aansprakelijk stellen voor de door [eiser] geleden schade aan de door [eiser] gehuurde extra 1000 m².
(…)
Daarom zal [eiser] per 01 november geen huur meer betalen voor de door ons gehuurde 1000 m² en de huurprijs weer aanpassen naar 3622,09 per maand totdat de problemen professioneel zijn opgelost en de door [eiser] geleden schade is vergoed.”
i. Bij aangetekende brief van 19 april 2005 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] gesommeerd tot herstel van alle hem bekende gebreken binnen zes weken daarna en tevens het realiseren van herstel binnen twee weken te bevestigen.
j. Bij brief van 7 juni 2005 heeft de gemachtigde van [eiser] het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“De strekking van deze brief is dat ik hierbij namens cliënten de huurovereenkomst voor wat betreft de voormalige kwekerij/kasruimte (in totaal 2000 m² groot) krachtens het (tweede) allonge d.d. 11 oktober 2003 behorende bij de huurovereenkomst d.d. 16 februari 2002, ontbind vanaf de data waarop u de deelruimten aan cliënten had behoren op te leveren (…), te weten: 1 november 2003 (500 m²), 1 februari 2004 (500 m²), 1 mei 2004 (500 m²) en 1 augustus 2004 (500 m²).
(…)
Voorop staat dat u -helaas- weigert de door cliënten gesignaleerde gebreken (die vervolgens door een onafhankelijke deskundige in klare taal zijn bevestigd in zijn rapport van Lehman Kassenbouw Montage d.d. 13 april j.l., waarvan ik hierbij een kopie voeg) te (doen) verhelpen. U hebt de sommatiebrief annex ingebrekestelling d.d. 19 april j.l. genegeerd. Ook hebt u het daarin geformuleerde voorstel om de kwestie in goed overleg tot een voor beide partijen bevredigende oplossing te komen genegeerd.
(…)
Teneinde geen enkel misverstand te laten bestaan over de rechtspositie van huurcontractspartijen wijs ik u uitdrukkelijk erop dat u uw nader met cliënten overeengekomen bijzondere opleveringsverplichtingen ingevolge art. 6 van Pro het voormelde allonge (onder resp. het derde, vierde en vijfde gedachtenstreepje) willens en wetens hebt geschonden.
(…)”
k. Het Zuid-Nederlands Expertisebureau B.V. (hierna: ZNEB) heeft op 9 augustus 2005 een rapport uitgebracht na een door dit bureau verricht onderzoek naar de kwaliteit van de gehuurde bedrijfsruimte en de nakoming van gemaakte afspraken. Genoemd bureau heeft het onderzoek verricht in aanwezigheid van beide partijen.
l. Het onder k. vermelde rapport, waarin met “partij I” [gedaagde] en met “partij II” [eiser] wordt aangeduid, vermeldt het volgende met betrekking tot de in het tweede allonge in artikel 6 (zie ook hierboven onder g.) vermelde werkzaamheden:
“Wij stelden ter plaatse vast dat genoemde werkzaamheden waren uitgevoerd.
Afgesproken werd tevens dat door partij II een adequate vloerverharding zou worden aangebracht alsmede een beschermingsdoek tegen het dak ter opvang van eventueel vallend glas.
Ten aanzien van dit laatste stelden wij vast dat een grondverharding slechts gedeeltelijk was aangebracht (…) en dat van opvangdoek geen sprake was.”
m. Voorts vermeldt datzelfde rapport het volgende:
“De eerste huurperiode van circa 1 jaar verliep zonder noemenswaardige problemen waarbij de betalingen correct werden uitgevoerd.
(…)
Tijdens onze expertise was sprake van zeer zware regenval waarbij bleek dat genoemde hulpconstructie onvoldoende juist functioneerde. Hemelwater stroomde in ruime hoeveelheid binnen over de centrale verbindingsweg (…). Deze situatie oordeelden wij als onwenselijk.
Partij I zegde toe het probleem weg te (laten) nemen en lekkages door deze gebrekkige voorziening te voorkomen, in casus de overloop van horizontale goot (…) in kunststof bak zodanig te construeren dat overloop wordt voorkomen.
De capaciteit van het rioolsysteem oordeelden wij als voldoende.
Een stalen schoorconstructie van de hoofdstaalconstructie was op 2 plaatsen geheel doorgeroest (…). De stijfheid van de staalconstructie wordt hierdoor negatief beïnvloed.
Partij I zegde herstel op korte termijn toe.
Diverse stalen kolommen zijn ter plaatse van de betonnen poeren goeddeels doorgeroest (…). Dit beïnvloedt eveneens de stijfheid van de basisstaalconstructie.
Ook deze omissie zal door partij I worden hersteld waarbij werd afgesproken dat, ter stoppen van het corrosieproces, alle poerverbindingen in de menie zullen worden gezet.
Genoemde kas bezit een achtergevel van een houten basisconstructie, bezet met verticaal glas (…).
Ter plaatse van de nok is de verbinding met de houten eindgording los waardoor beweging in de gehele gevel ontstaat en reeds enig glas is uitgevallen.
Partij I zegde zowel glas als constructieherstel toe.
Partij II reclameerde slechte verbindingen tussen houten gordingen en het aluminium roedendak in z’n algemeenheid.
Het onderhoud hieraan oordeelden wij weliswaar matig doch kon door partij II voorafgaande aan de huurovereenkomst zijn onderkend en behoort derhalve tot het door partij I regulier uit te voeren onderhoud.
(…)
Met het geheel danwel partieel herstel van de door ons waargenomen omissies zijn kosten verbonden van naar schatting €2.200,-- inclusief B.T.W.
(…)”
n. ZNEB heeft vervolgens op 1 december 2005 aan de gemachtigde van [gedaagde] onder meer het volgende geschreven:
“Inzake opmelde aangelegenheid hebben wij ons expertiserapport op 9 augustus 2005 aan DAS Rechtsbijstand te Amsterdam ingezonden.
In dit rapport hebben wij aanbevelingen gedaan met betrekking tot het opheffen van diverse geconstateerde gebreken.
(…)
Op 22 november 2005 ontvingen wij opdracht tot het controleren van de in dit expertiserapport herstelde gebreken.
Op 30 november 2005 hebben wij (…), waarbij de heer [naam ] aanwezig was opgenomen en het navolgende geconstateerd, een en ander chronologisch volgens het rapport;
1. Herstel/aanpassing tussengoot bij met beton verharde verbindingsweg. Zoals uit de foto’s 1 en 2 blijken is de hemelwaterafvoer met vergaarbak verplaatst onder de gootbodem waardoor hemelwater direct via deze nieuw aangebrachte constructie kan wegstromen via een ondergrondse afvoer buiten het warenhuis.
2. Herstel schoorconstructies tussen de bestaande geverfd stalen kolommen op betonpoeren.
Zoals uit de foto 3 blijkt zijn de schoren vastgelast aan de stalen kolommen.
3. Diverse stalen kolommen zijn ter hoogte van de betonpoeren door corrosievorming aangetast.
In opdracht van cliënt zijn de onderzijde van de stalen kolommen ingekort en verlengd met nieuwe gelijkwaardige profielen en deze voorziene van een verf-/ menielaag.
De hoogte is derhalve niet gewijzigd. (…)
4. Herstel houtverbindingen houten nokgordingen met houten gordingen van de zadeldakconstructie.
Op deze aansluiting is in opdracht van uw cliënt een horizontale balk aangebracht en deze middels bouten bevestigd aan de bestaande constructie en de blankglasruiten herplaatst. (…)
Op basis van ons bezoek ter plaatse kunnen wij thans stellen dat de eerder geconstateerde gebreken naar behoren zijn hersteld.
(…)”
o. [gedaagde] heeft [eiser] een aantal malen bij afzonderlijke (al dan niet aangetekende) brieven aangemaand over te gaan tot aanvulling van de bankgarantie en/of betaling van de huurachterstand.
In conventie
De vordering
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorbaat:
I. voor recht zal verklaren dat zodanig ernstige gebreken bestaan aan hetgeen eisers van gedaagde hebben gehuurd krachtens het tweede allonge van 11 oktober 2003 behorende bij de huurovereenkomst tussen partijen dat door gedaagde in dat tweede allonge vermelde deelruimten niet aan eisers zijn opgeleverd conform het in het betreffende allonge overeengekomen opleveringsniveau;
II. voor recht zal verklaren dat gedaagde jegens eisers aansprakelijk is wegens de niet nakoming van zijn opleveringsverplichtingen jegens eisers uit hoofde van het tweede allonge behorende bij de huurovereenkomst tussen partijen, zoals onder I geformuleerd;
III. Voor recht zal verklaren dat eisers op terechte gronden het tweede allonge van 11 oktober 2003 behorende bij de huurovereenkomst tussen partijen bij brief van 7 juni 2005 buitengerechtelijk hebben ontbonden;
IV. voor recht zal verklaren dat eisers op terechte gronden de huurpenningen aangaande het tweede allonge van 11 oktober 2003 behorende bij de huurovereenkomst tussen partijen hebben opgeschort vanaf de data van de daarin opgenomen onderscheiden opleveringsdata, beginnend per 1 november 2003;
V. voor recht zal verklaren dat eisers aan gedaagde geen huurpenningen verschuldigd zijn krachtens het tweede allonge van 11 oktober 2003 behorende bij de huurovereenkomst tussen partijen;
VI. voor recht zal verklaren dat gedaagde ten onrechte de door eisers gestelde bankgarantie voor een bedrag van € 6.806,70 heeft verzilverd ten aanzien van het gedeelte van het gehuurde met betrekking tot het tweede allonge van 11 oktober 2003 behorende bij de huurovereenkomst tussen partijen;
VII. voor recht zal verklaren dat gedaagde jegens eisers gehouden is de door hen gemaakte kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en de schade te vergoeden die het gevolg zijn van de niet opgeleverde ruimten zoals vastgelegd in het tweede allonge van 11 oktober 2003 behorende bij de huurovereenkomst tussen partijen, te vermeerderen met de rente vanaf de onderscheiden data van de verschuldigdheid daarvan;
VIII. gedaagde zal veroordelen tot het vergoeden van alle door eisers geleden en nog te lijden schade wegens de buitengerechtelijke partiële ontbinding van al hetgeen zij van gedaagde hadden gehuurd krachtens het tweede allonge van 11 oktober 2003 behorende bij de huurovereenkomst tussen partijen ter hoogte van een bedrag gelijk aan het positief althans het negatief contractsbelang vermeerderd met verdere aanvullende schade, één en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IX. gedaagde zal veroordelen in de kosten van de procedure.
[eiser] heeft het volgende aan haar vordering ten grond-slag gelegd:
[gedaagde] heeft het extra deel van het kassencomplex aan [eiser] verhuurd waarvan hij wist dat ook dat gedeelte als stallingsruimte in gebruik zou worden genomen. Essentie van het overeengekomen gebruik is dat daarin naar behoren caravans, boten en auto’s moeten kunnen worden gestald. In artikel 6 van Pro het tweede allonge is om deze reden het opleveringsniveau nader en zeer precies beschreven. In die overeengekomen toestand heeft [eiser] het extra deel erbij gehuurd. [gedaagde] heeft het niet in die toestand aan [eiser] opgeleverd laat staan in stand gehouden.
Naast de opleveringsplicht schendt [gedaagde] ook zijn verplichting ex artikel 9.1 van de algemene bepalingen.
Op grond van artikel 6 van Pro de tweede aanvullende overeenkomst heeft [gedaagde] de verplichting op zich genomen de extra ruimte kweekvrij, zonder verwarmings- en waterleidingen en nagenoeg wind- en waterdicht maar met beluchtingsinstallatie aan [eiser] op te leveren.
Per de overeengekomen opleveringsdata heeft [gedaagde] de onderscheiden vier deelruimten niet opgeleverd in de staat zoals in artikel 6 uitdrukkelijk Pro omschreven en door partijen uitdrukkelijk is overeengekomen.
[gedaagde] had niet naar behoren opgeleverd en de (tweede) bankgarantie moest pas worden gesteld zodra dit was geschied.
[eiser] heeft de aard van de gebreken nader laten onderzoeken. De firma Lehmann Kassenbouw Montage uit Aalsmeer heeft op 13 april 2005 een expertiserapport uitgebracht.
Uit dit rapport blijkt dat de hemelwaterafvoer ontoereikend was/is en dat deze, alsook de ondergrondse afvoer, moet worden vergroot. Bovendien blijkt hieruit dat de spantpoten op de poeren zijn weggeroest, dat schoren in de opstanden ontbreken, dat sprake is van onvoldoende en losse roedebevestingen, dat de zijgevel dient te worden vervangen en dient te worden voorzien van een afvoergoot, dat de achtergevel van gordingen dient te worden voorzien, dat de luchtmechaniek niet goed functioneert en gesmeerd en nagesteld moet worden, dat ramen niet opengaan en dat tandhegels en ronsels moeten worden vervangen. Ook blijkt uit dit rapport dat goten zijn doorgeroest en vervangen dienen te worden en op afschot dienen te worden gemonteerd.
[gedaagde] heeft geen gevolg gegeven aan de sommatie van 19 april 2005.
Begin mei 2005 heeft [gedaagde] de bankgarantie die door [eiser] bij aanvang van de huur was gesteld met betrekking tot het gehuurde krachtens de initiële huurovereenkomst verzilverd waarmee hij de door [eiser] opgeschorte huurpenningen aangaande het tweede allonge als gedeeltelijk betaald beschouwde. De bankgarantie was niet gesteld waartoe deze was ingeroepen en dus ten onrechte door [gedaagde] verzilverd.
De specifieke opleveringsplicht van [gedaagde] zoals opgenomen in artikel 6 van Pro de tweede allonge gaat als “speciales” voor de algemene opleveringsartikelen 6.2 en 9.6 in de algemene bepalingen. Bij brief van 7 juni 2005 heeft [eiser] deze twee artikelen met een beroep op het bepaalde bij artikel 6:233 sub a BW Pro vernietigd. In deze procedure voegt [eiser] daaraan toe dat zij ook de vernietiging inroept van de artikelen 17.2 en 17.3 van de algemene bepalingen, niet alleen wegens de onredelijke bezwarendheid daarvan, maar ook en met name omdat nadat de aanvankelijke huurovereenkomst en de betreffende bepalingen waren aangegaan, partijen in het tweede allonge een nadere en specifieke opleveringsplicht zijn overeengekomen betreffende de extra ruimte, waarvan het van groot belang was dat deze voor het overeengekomen gebruik als stallingsruimte geschikt zouden zijn op de onderscheiden vier data van oplevering van de deelruimten.
[eiser] heeft terecht geklaagd over de gebreken waarover [gedaagde] reeds in oktober 2004 is aangeschreven. Meer in het bijzonder is gebleken dat [gedaagde] de extra ruimte niet zoals overeengekomen en overigens naar behoren aan [eiser] heeft opgeleverd. Als gevolg daarvan is de huurovereenkomst dienaangaande op terechte gronden buitengerechtelijk partieel ontbonden.
[eiser] vordert in deze procedure:
1. verklaringen voor recht ter zekerstelling van haar juridische positie,
2. terugbetaling van huurpenningen aangaande de onderscheiden extra deelruimte, te weten: €7.183,25 exclusief omzetbelasting,
3. vergoeding van kosten ter vaststelling van de schade,
4. vergoeding van de geleden en nog te lijden schade.
In zijn algemeenheid wil [eiser] thans de hoogte van de totale schade, kosten, de restitutie van het bedrag ter hoogte van de ten onrechte ingeroepen bankgarantie, de ten onrechte betaalde huurpenningen e.d., thans in totaal €46.904,38 exclusief omzetbelasting en te vermeerderen met de wettelijke renten, niet in het debat betrekken en vordert zij eerst de verklaringen voor recht, waarna de schade dient te worden opgemaakt bij staat en te worden vereffend volgens de wet.
Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
In reconventie:
De vordering
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter bij vonnis voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorbaat:
a. de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten ontbonden zal verklaren, althans met onmiddellijke ingang dan wel met ingang van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum zal ontbinden;
b. [eiser] zal veroordelen het gehuurde aan de [adres] te [vestingsplaats] met al het hunne en de hunnen binnen een week na betekening van het vonnis te ontruimen en met afgifte van alle in hun bezit zijnde sleutels geheel ter vrije beschikking van [gedaagde] te stellen, met machtiging op [gedaagde] het vonnis op kosten van [eiser] ten uitvoer te doen leggen, met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
c. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen gekweten zullen zijn, althans gedaagde sub 1, en/of gedaagde sub 2 en/of gedaagde sub 3 zal veroordelen tot betaling van de achterstallige huurtermijnen over de periode tot en met januari 2006 ten bedrage van € 4.870,92 te vermeerderen met de contractuele boeterente van 2% per maand zijnde tot 1 december 2005 € 2.949,70 en met de contractuele boeterente van 2% (met een minimum van € 113,45) per maand (of gedeelte van een maand) vanaf 1 december 2005 tot aan de dag der algehele voldoening;
d. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen gekweten zullen zijn, althans gedaagde sub 1, en/of gedaagde sub 2 en/of gedaagde sub 3 zal veroordelen tot betaling van de verschuldigde huurtermijnen ten bedrage van € 4336,30 per maand (te vermeerderen met de verschuldigde servicekosten dan wel voorschotten servicekosten) vanaf 1 februari 2006 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst te vermeerderen met de contractuele boeterente van 2% (met een minimum van € 113,45) per maand (of gedeelte van een maand) vanaf de vervaldatum van de verschillende huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;
e. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen gekweten zullen zijn, althans gedaagde sub 1, en/of gedaagde sub 2 en/of gedaagde sub 3 zal veroordelen tot schadevergoeding van € 4.336,30 per maand of gedeelte van de maand (te vermeerderen met de beschuldigde servicekosten dan wel voorschotten servicekosten) vanaf de datum waarop de huurovereenkomst zal zijn ontbonden tot aan de data waarop het verhuurde door gedaagden leeg en ontruimd met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking zal zijn gesteld;
f. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen gekweten zullen zijn, althans gedaagde sub 1, en/of gedaagde sub 2 en/of gedaagde sub 3 zal veroordelen tot schadevergoeding van € 4.336,30 per maand of gedeelte van een maand vanaf de datum waarop het gehuurde door [eiser] leeg en ontruimd met afgifte van de sleutels aan [gedaagde] ter vrije beschikking zal zijn gesteld tot aan de datum waarop de huurovereenkomst zonder ontbinding zou zijn geëindigd, derhalve tot 1 februari 2008, of zo veel eerder als [gedaagde] het gehuurde voor ten minste dezelfde huurprijs aan een derde zal hebben verhuurd;
g. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen gekweten zullen zijn, althans gedaagde sub 1, en/of gedaagde sub 2 en/of gedaagde sub 3 zal veroordelen ten titel van verbeurde boete ter zake van de bankgarantie met betrekking tot de initiële huurovereenkomst te betalen een bedrag van € 40.614,00 te vermeerderen met € 226,90 per dag vanaf 1 december 2005 tot aan de datum waarop alsnog de bankgarantie zal zijn gesteld;
h. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen gekweten zullen zijn, althans gedaagde sub 1, en/of gedaagde sub 2 en/of gedaagde sub 3 zal veroordelen ten titel van verbeurde boete terzake van de bankgarantie met betrekking tot de additionele huurovereenkomst te betalen een bedrag van € 49.918,00 te vermeerderen met € 226,90 per dag vanaf 1 december 2005 tot aan de datum waarop alsnog de bankgarantie zal zijn gesteld;
één en ander met veroordeling van [eiser] in de kosten van dit geding.
[gedaagde] heeft het volgende aan zijn vordering ten grond-slag gelegd:
Er is geen twijfel over mogelijk dat de oude rozenkassen zijn verhuurd als kasruimte en niet als stallingsruimte. Dat [eiser] de kasruimte als stallingsruimte wilde gaan gebruiken, betekent niet dat [gedaagde] ervoor zou moeten instaan dat het gehuurde de eigenschappen zou bezitten die voor gebruik als stallingsruimte vereist of noodzakelijk zouden zijn.
De huurprijs is ook afgestemd op het feit dat [eiser] kasruimte huurt. [eiser] heeft oudere kassen gehuurd en daarmee bewust het risico genomen dat de kwaliteit van die oudere kassen op onderdelen te wensen overlaat.
[eiser] heeft de 2000 m² extra ruimte in gebruik sedert 1 november 2003. [gedaagde] betwist dat hij zijn opleveringsverplichting zoals omschreven in artikel 6 van Pro de allonge van 11 oktober 2003 niet zou zijn nagekomen.
[gedaagde] heeft de eerste doorgang gerealiseerd bij afname van de eerste 500 m².
De tweede doorgang moest gerealiseerd worden bij afname van in totaal circa 1.500 m². Dat is ook gebeurd.
[gedaagde] zou zorgdragen voor het leegruimen (gewas, verwarmings- en waterleidingen). Ook daarvoor heeft [gedaagde] gezorgd.
[gedaagde] heeft ook zorggedragen voor de reparatie van de beglazing van de af te nemen kasruimte dusdanig dat voorzover van kasruimte mag worden verwacht, de kasruimte nagenoeg wind- en waterdicht is.
Ten slotte heeft [gedaagde] zorggedragen dat het beluchtingsysteem in bedrijf werd gesteld.
[gedaagde] heeft aan alle opleveringseisen voldaan. [eiser] heeft de bijgehuurde 2.000 m² in gebruik genomen, te weten: de eerste 500 m² op 1 november 2003, de tweede 500 m² op 1 februari 2004, de derde 500 m² op 1 mei 2004 en de laatste 500 m² op 1 augustus 2004.
De initiële huur is in verband met de ingebruikname van de respectievelijke gedeelten van de 2.000 m² kasruimte verhoogd en [eiser] heeft de nieuwe huurprijs telkens zonder protest voldaan.
[eiser] kon dus niet met een beroep op artikel 17.1 van de algemene bepalingen de ingangsdatum van de aanvullende huurovereenkomst opschorten.
[eiser] heeft niet voldaan aan de verplichting van artikel 5.1 van de tweede allonge om de bankgarantie aan te passen. Voorts heeft [eiser] in strijd met artikel 14.1 van de algemene bepalingen de huurbetaling opgeschort.
Krachtens artikel 6.1.1 van de algemene bepalingen dient [eiser] zorg te dragen voor deugdelijk onderhoud aan gebouwen en installaties. [eiser] is in gebreke gebleven met de nakoming van haar onderhoudsverplichtingen.
[gedaagde] beroept zich uitdrukkelijk op de uitsluiting van aansprakelijkheid krachtens de artikelen 6.5, 6.6, 17.2 en 17.3 van de algemene bepalingen.
De 2.000 m² kasruimte beantwoordt zonder meer aan de eisen die daaraan krachtens de allonge van 11 oktober 2003 mochten en konden worden gesteld. Aangezien de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden houdt [gedaagde] de 2000 m² stallingsruimte nog steeds geheel beschikbaar voor [eiser] en is [eiser] de huur daarvoor verschuldigd.
Er is thans sprake van een huurachterstand van €4.870,92, te vermeerderen met de contractuele boeterente van 2% per maand met een minimum van €113,45 per maand.
[eiser] is al maandenlang in gebreke ten aanzien van haar verplichting tot huurbetaling en tot aanvulling van de bankgarantie voor de initiële huurovereenkomst en tot het stellen van een bankgarantie voor de additionele 2000 m² kasruimte. [gedaagde] heeft derhalve recht en belang de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst en de additionele huurovereenkomst in te roepen c.q. te vorderen met veroordeling van [eiser] tot ontruiming va het gehuurde.
Het verweer
[eiser] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
In conventie en in reconventie
De over en weer ingestelde vorderingen lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
De kern van het geschil betreft de bij het tweede allonge aanvullend gehuurde 2.000 m² ruimte en de vraag of [gedaagde] heeft voldaan aan zijn opleveringsverplichtingen genoemd in artikel 6 van Pro het tweede allonge.
Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [eiser] verklaard dat van die in artikel 6 opgenomen Pro verplichtingen de volgende door [gedaagde] zijn nagekomen:
- de doorgangen zijn gerealiseerd,
- het leegruimen heeft plaatsgevonden,
- de beglazing is vervangen,
- het beluchtingsysteem is in bedrijf gesteld.
Dit wordt ook bevestigd in het door ZNEB uitgebrachte rapport van 9 augustus 2005.
[eiser] stelt zich echter op het standpunt dat niettemin niet aan die verplichtingen is voldaan omdat de ruimte niet geschikt is als stallingsruimte.
Dat standpunt leidt tot de vraag wat voor soort ruimte is gehuurd: kasruimte of stallingruimte, en wat de inhoud is van de verplichtingen van [gedaagde] zoals vermeld in genoemd artikel 6.
De kantonrechter is van oordeel dat de tekst van de oorspronkelijke huurovereenkomst en van het tweede allonge, in hun onderlinge samenhang beschouwd, er geen twijfel over laat bestaan dat kasruimte is verhuurd. De oorspronkelijke overeenkomst vermeldt immers in artikel 1.2 dat het gehuurde uitsluitend als kasruimte mag worden gebruikt. Het tweede allonge spreekt over “kasruimte”. Dat artikel 1.2 van de oorspronkelijke overeenkomst ook vermeldt dat [gedaagde] ermee bekend is dat [eiser] de ruimte als stallingsruimte zou gaan gebruiken, doet daar niet aan af omdat deze vermelding is gekoppeld aan de verantwoordelijkheid van [eiser] voor mogelijke strijd met het bestemmingsplan en onverlet laat dat tussen partijen uitdrukkelijk is overeengekomen dat de ruimte als kasruimte wordt verhuurd.
De kantonrechter gaat er bij zijn verdere beoordeling daarom van uit dat kasruimte is verhuurd.
Behalve dat [gedaagde] zijn eerdergenoemde opleveringsverplichtingen van artikel 6 van Pro de tweede allonge diende na te komen en, zoals is gebleken, ook is nagekomen, moet hij ook zijn algemene verplichtingen genoemd in de artikelen 7:203 BW en 7:206 BW nakomen.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [gedaagde] aan zijn verplichting uit artikel 7:203 BW Pro, te weten: het ter beschikking stellen van de ruimte voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is, heeft voldaan. Immers, het overeengekomen gebruik is gebruik als kasruimte en [gedaagde] is zijn verplichtingen uit artikel 6 van Pro het tweede allonge nagekomen.
Voorts dient [gedaagde] op grond van artikel 7:206 BW Pro de in dat artikel bedoelde gebreken te verhelpen. Zoals uit de boven vermelde brief van ZNEB van 1 december 2005 blijkt, heeft [gedaagde] de in het rapport van ZNEB van 9 augustus 2005 vermelde gebreken hersteld. [gedaagde] heeft derhalve ook aan deze verplichting voldaan.
In dat verband heeft [eiser] zich er nog op beroepen, mede aan de hand van foto- en filmmateriaal, dat er nog steeds sprake is van lekkages en drassige grond.
Zoals uit het voorgaande volgt, moet uitgangspunt zijn dat [gedaagde] kasruimte heeft verhuurd en beschikbaar heeft gesteld en dat hij ermee bekend is dat [eiser] de ruimte als stallingsruimte gebruikt. Dat impliceert echter niet dat [gedaagde] ervoor moet zorgen dat die kasruimte op zijn kosten geschikt wordt gemaakt voor het stallen van auto’s en caravans.
De verplichtingen uit de huurovereenkomst houden voor [gedaagde] wel in dat hij een constructief deugdelijke kasruimte ter beschikking stelt, dat wil zeggen kasruimte die veilig is, niet ernstig lekt en redelijk wind- en waterdicht is.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser], gelet op:
- de door [gedaagde] herstelde gebreken,
- het feit dat het gaat om een oude kasruimte en [eiser] bekend was met de ouderdom van de kasruimte en de staat waarin deze bij aanvang van de huur verkeerde,
- het feit dat [eiser] zelf heeft nagelaten een juiste bodemverharding aan te brengen
- en de hoogte van de huurprijs, die aan de ouderdom en de staat van de kasruimte is aangepast,
onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] in zijn genoemde verplichting om een constructief deugdelijke kasruimte beschikbaar te stellen tekort is geschoten.
Voor nader onderzoek door deskundigen en/of bewijslevering door [eiser] is daarom naar het oordeel van de kantonrechter geen plaats.
Op grond van het vorenstaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, zodat [eiser] ten onrechte betaling van de huurpenningen heeft opgeschort. Evenmin bestond voldoende grondslag om de huurovereenkomst met betrekking tot de aanvullende gehuurde 2.000 m² te ontbinden.
Een en ander brengt met zich dat de vorderingen in conventie van [eiser] moeten worden afgewezen.
[eiser] dient daarbij als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
In reconventie betekent de beperkte omvang van het geschil dat geen gronden aanwezig zijn om de huurovereenkomsten te ontbinden met alle gevolgen die dat met zich zou brengen. Het geschil spitst zich immers toe op de extra gehuurde 2.000 m², terwijl de huurachterstand ook alleen daarop betrekking heeft. Dat [eiser] niet de bankgarantie heeft aangevuld ex artikel 8.3 van de algemene bepalingen nadat de bankgarantie door [gedaagde] was aangesproken, hangt zozeer samen met het geschil over de extra gehuurde 2.000 m² dat het enkele ontbreken van die aanvulling van de bankgarantie geen ontbinding van de initiële huurovereenkomst rechtvaardigt. De vorderingen van [gedaagde] tot ontbinding en ontruiming worden daarom in zoverre afgewezen.
De vordering strekkende tot betaling van de achterstallige huurtermijnen ligt wel voor toewijzing gereed, omdat in conventie is geoordeeld dat [gedaagde] niet tekort is geschoten en [eiser] de betaling van de huurpenningen niet mocht opschorten.
De gevorderde boeterente van 2% per maand is toewijsbaar als gevorderd omdat [eiser] ten onrechte tot opschorting is overgegaan.
De gevorderde boetes zullen worden afgewezen, nu het geschil zich slechts heeft beperkt tot de aanvullend gehuurde 2.000 m² kasruimte en onvoldoende is gesteld of gebleken dat [gedaagde] voorafgaand aan de procedure aanspraak heeft gemaakt op die boetes en/of [eiser] daarop heeft gewezen.
Gelet op de omvang van de totale reconventionele vordering en het uiteindelijk daarvan toe te wijzen deel, dient [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te worden beschouwd, zodat hij in reconventie in de proceskosten zal worden veroordeeld.
Hetgeen partijen verder nog te berde hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
Wijst de vorderingen af.
Veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op €1.200,00 aan salaris voor de gemachtigde.
In reconventie:
Veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen gekweten zullen zijn, tot betaling van de achterstallige huurtermijnen over de periode tot en met januari 2006 ten bedrage van € 4.870,92 te vermeerderen met de contractuele boeterente van 2% per maand zijnde tot 1 december 2005 € 2.949,70 en met de contractuele boeterente van 2% (met een minimum van € 113,45) per maand (of gedeelte van een maand) vanaf 1 december 2005 tot aan de dag der algehele voldoening.
Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op €1.200,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voor-raad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.