Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr. 279775 CV EXPL 05-7202
datum uitspraak: 5 juli 2006
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap
METROPROP B.V.
te Amsterdam
eiseres in conventie
gedaagde in voorwaardelijke reconventie
hierna te noemen Metroprop
gemachtigde mr B. Verschuren
tegen
de besloten vennootschap
SPECIAL SPORTS BEHEER B.V.
te Badhoevedorp, gemeente Haarlemmermeer
gedaagde in conventie
eiseres in voorwaardelijke reconventie
hierna te noemen Special Sports
gemachtigde mr J.P. Koets
De procedure
Voor de inhoud van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
- de dagvaarding van 13 juli 2005, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in voorwaardelijke reconventie van Special Sports, met producties,
- het tussenvonnis van de kantonrechter van 7 september 2005 waarin een comparitie van partijen is bepaald,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 9 januari 2006 gehouden comparitie van partijen,
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie,
- de conclusie van repliek in conventie tevens wijziging eis,
- de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie,
- de conclusie van dupliek in reconventie.
De feiten
Bij brief van 8 april 2004 schrijft M. Klaassen (hierna: Klaassen) van Kroese en Paternotte Makelaars namens Metroprop aan [xxx], directeur van (onder meer) Special Sports, voor zover van belang het volgende:
(…) doen wij u hierbij het aangepaste eindvoorstel toekomen.
- Object: Amsterdamseweg 419-421 te Amstelveen
(…)
- Verhuurder: Metroprop B.V. (…)
- Huurder: Special Sports Beheer B.V.
- Basishuurprijs € 155.000,-- per jaar excl. BTW (zie tevens het gestelde onder
‘huurprijs’)
(…)
- Huuringangsdatum: nader overeen te komen
- Zekerheidsstelling: bankgarantie ter grootte van drie maanden huur te vermeerderen met de geldende BTW
In aanvulling op de genoemde basishuurprijs komen partijen het volgende overeen:
A. Huurprijs ten aanzien van bouwkundige aanpassingen.
8% over de totaalsom van de bouwkundige aanpassingen zal als opslag op de basishuur in rekening worden gebracht als onderdeel van de zogenaamde totaalhuurprijs. Deze bouwkundige investeringen zullen volgens een taakstellend budget van maximaal € 1.000.000,-- excl. BTW dienen te worden gerealiseerd. (…)
B. Huurprijs ten aanzien van investeringen in de inrichting van het gehuurde.
10% over de totaalsom van de investeringen en inrichting van het gehuurde zal als opslag op de basishuur in rekening worden gebracht als onderdeel van de zogenaamde totaalhuurpijs. (…)
De inrichtingskosten welke onderdeel zijn van de totaalhuurprijs zullen nader moeten worden vastgesteld met dien verstande dat alle feitelijke tot de totaalhuurprijs behorende inrichtingskosten taakstellend zijn tot € 100.000,-- excl. BTW. (…)
De brief van 8 april 2004 is voor akkoord door Special Sports ondertekend.
De ter uitvoering van de inhoud van de brief van 8 april 2004 van de zijde van Metroprop opgestelde -en door Special Sports niet getekende- concept huurovereenkomst luidt onder meer:
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar. De feitelijke ingangsdatum van de huurovereenkomst zal door verhuurder (…) per aangetekend schrijven aan huurder bevestigd worden en vormt derhalve onderdeel uit van deze overeenkomst . De huuringangsdatum is gelijk aan de datum van de turn-key oplevering aan huurder, doch is uiterlijk 1 mei 2005, of zoveel later door onvoorziene omstandigheden (niet van huurderswege) wordt veroorzaakt.
6. Het in 12.1 algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie wordt bij deze tussen partijen vastgesteld op € 46.112,50 (inclusief BTW) (…)
Bedoelde zekerheidsstelling dient door huurder aan verhuurder ter hand worden gesteld voor of uiterlijk op 1 oktober 2004.
8.4 Opleveringsniveau
Het gehuurde zal worden opgeleverd conform een door huurder op te stellen specificatie. Een en ander turn-key en conform de bestemming van het gehuurde.
In reactie op de concept-overeenkomst schrijft mr Koets namens Special Sports bij brief van 21 juni 2004 onder meer:
Alvorens de huurovereenkomst te sluiten dient eerst duidelijkheid te bestaan over het opleveringsniveau van het gehuurde. (…) Er dient een bestek c.q. programma van eisen te zijn waarin één en ander duidelijk omschreven dient te zijn. Hierover dient eerst overeenstemming te bestaan.
De brief van mr Koets van 1 juli 2004 aan Klaassen luidt onder meer:
Ik refereer aan onze bespreking van gisteren. Wij hebben de volgende afspraken gemaakt.
1. Uw cliente, Metroprop B.V. heeft (…) opdracht gegeven aan Studio Ozo en Worx om het programma van eisen op te stellen en uit te werken en terzake daarvan offertes aan te vragen, dit in het licht van de voorgenomen bouwkundige investeringen op basis van het voorgestelde taakstellend budget. De hiermee gemoeide kosten zullen door uw cliënte gedragen worden, zij het dat dit verrekend zal worden met het in de intentieverklaring genoemde taakstellend budget (dat wil zeggen dat bij totstandkoming van de huurovereenkomst dit per saldo in mindering zal komen op dit budget en feitelijk door huurder gedragen zal worden;
2. Indien en voorzover cliente, Special Sports Beheer B.V., niet voor 1 oktober a.s. de voorgelegde huurovereenkomst heeft getekend en de bankgarantie heeft afgegeven acht Pi-Com B.V. zich vrij om het pand aan de Amsterdamseweg 419-421 te Amstelveen aan derden aan te bieden cq met derden een huur-of gebruiksovereenkomst te sluiten. In dat geval zullen de aan de werkzaamheden van Studio Ozo en Worx verbonden kosten voor rekening van Special Sports Beheer B.V. komen.
Uit de brief van mr Koets aan Klaassen van 16 juli 2004 wordt het volgende aangehaald:
Ik hecht er aan overigens nog te benadrukken dat het tussen partijen volstrekt duidelijk is dat de huurovereenkomst alleen dan gesloten kan worden indien (…) in ieder geval een onherroepelijke bouwvergunning wordt verleend en duidelijk is dat de voorgenomen bedrijfsvoering in het pand kan worden gerealiseerd.
[xxx] heeft overigens nog enkele vragen en opmerkingen, waarbij ik mij onmiddellijk realiseer dat voor een deel de antwoorden al vastliggen in de intentieovereenkomst: (…)
- de bankgarantie af te geven bij het ingaan van de huur;
De brief van Klaassen aan mr Koets van 21 juli 2004 luidt, voorzover van belang:
Refererend aan uw schrijven d.d. 1 juli en 16 juli jl., delen wij u namens onze opdrachtgeefster Metroprop B.V. het volgende mede.
Onze opdrachtgeefster kan akkoord gaan met de inhoud van voornoemde brieven, behoudens het gestelde onder het punt ‘bankgarantie’.
Zoals reeds eerder besproken en omschreven in punt 2 van uw schrijven d.d. 1 juli jl., zal de bankgarantie vóór 1 oktober a.s. dienen te worden gesteld. (…)
De brief van mr Koets aan Metroprop van 6 april 2005 luidt onder meer als volgt:
Nadat er eerst veel tijd verloren is gegaan alvorens door u overeenkomstig de gemaakte afspraken opdracht werd gegeven aan Studio Ozo en Worx, moet inmiddels -een jaar verder!- worden vastgesteld dat er nog steeds geen duidelijkheid is over en geen uitzicht bestaat op het verkrijgen van de benodigde vergunningen.
Tenzij u mij binnen één week na dagtekening van deze brief kunt bevestigen dat de verzochte vergunningen zullen worden verleend dat binnen een termijn van twee maanden, te rekenen vanaf heden, de exploitatie op de door cliënte voorgenomen wijze kan ingaan, moet cliënte het er voor houden dat dit niet binnen een redelijke termijn mogelijk is. Alsdan moet cliënte het er voor houden dat aldus geen overeenstemming kan worden bereikt over de huurovereenkomst (…) en acht cliënte zich vrij.
(…)
De vordering en het verweer in conventie
Metroprop vordert (samengevat en na wijziging van eis):
primair
- verklaring voor recht dat tussen partijen een huurovereenkomst is totstandgekomen, met een inhoud als verwoord in de brief van 26 april 2004 en de concept huurovereenkomst van 6 mei 2004;
- verklaring voor recht dat Special Sports toerekenbaar in verzuim is door bij voorbaat de nakoming van de huurovereenkomst te weigeren;
- ontbinding althans ontbondenverklaring van de huurovereenkomst op grond van dit toerekenbaar verzuim;
- veroordeling van Special Sports tot betaling van de schade, begroot op € 160.000,-- aan voorbereidingskosten en € 1.550.000,-- aan huurderving;
subsidiair
- verklaring voor recht dat Special Sports gehouden is tot nakoming van de huurovereenkomst, met een inhoud als verwoord in de brief van 26 april 2004 en de concept huurovereenkomst van 6 mei 2004;
- veroordeling van Special Sports tot storting van een waarborgsom ter zekerstelling van de nakoming van € 155.000,-- onder een door Metroprop aan te wijzen notaris althans betaling aan Metroprop van € 155.000,--, welk bedrag verrekend zal worden met de eerste 12 huurtermijnen;
meer subsidiair
- veroordeling van Special Sports tot betaling van schadevergoeding wegens het onrechtmatig afbreken van de onderhandeling terzake de huurovereenkomst, bestaande uit € 160.000,-- aan voorbereidingskosten en overige schade welke redelijkerwijs wordt gesteld op drie huurtermijnen van een jaar, is € 465.000,--.
Metroprop stelt daartoe het volgende. Partijen hebben op 26 april 2004 wilsovereenstemming bereikt terzake van de huur en verhuur van de bedrijfsruimte aan de Amsterdamseweg 419-421 te Amstelveen. Special Sports heeft bij brief van 16 juli 2004 de voorwaarde gesteld dat een onherroepelijke bouwvergunning zou worden verleend. Hieraan heeft Special Sports echter geen termijn verbonden. De aanvraag van een bouwvergunning is in oktober 2004 ingediend. Special Sports heeft op 28 april 2005 de overeenkomst mondeling eenzijdig opgezegd. Metroprop heeft deze opzegging niet aanvaard en eist nakoming, althans schadevergoeding voorzover Special Sports niet wil of kan nakomen.
Metroprop stelt subsidiair dat Special Sports onrechtmatig heeft gehandeld door zich in een vergevorderd stadium van de onderhandelingen terug te trekken. Zij is daarom schadeplichtig.
Special Sports betwist de vorderingen. Zij voert aan dat Metroprop niet-ontvankelijk verklaard moet worden, nu uit het kadaster blijkt dat Metroprop geen eigenaar is van het betreffende pand zodat zij geen belang heeft bij haar vordering.
Verder voert Special Sports aan dat zij zich bereid heeft verklaard tot het sluiten van een huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarden dat duidelijkheid zou bestaan over de verlening van de benodigde bouwvergunningen en dat de voorgenomen exploitatie in het pand kon worden gerealiseerd. Aan deze voorwaarden is nooit voldaan, zodat de huurovereenkomst niet tot stand is gekomen.
Special Sports betwist dat zij de onderhandelingen op onrechtmatige wijze heeft afgebroken. Metroprop heeft er niet op mogen vertrouwen dat een overeenkomst tussen partijen tot stand zou komen. Special Sports betwist de gestelde schade.
De (voorwaardelijke) vordering en het verweer in reconventie
Special Sports vordert, samengevat:
- verklaring voor recht dat de overeenkomst tussen Metroprop en Special Sports is ontbonden, althans deze te ontbinden;
- veroordeling van Metroprop tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.450,41, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 april 2005 althans 28 april 2005.
Metroprop betwist de vordering. Zij voert aan dat geen sprake is van wanprestatie aan haar zijde. In het bijzonder voert Metroprop aan dat aan het verkrijgen van een bouwvergunning geen termijn door Special Sports is gesteld, zodat haar niet kan worden tegengeworpen dat de afgifte hiervan zo lang heeft geduurd. Metroprop was slechts gehouden tot indiening van de aanvraag van de bouwvergunning en dat heeft zij in oktober 2004 gedaan.
De beoordeling van het geschil
in conventie
ontvankelijkheid
1. Tussen partijen is niet in geschil dat Metroprop als (potentiële) verhuurder c.q. terzake van de verhuur van de bedrijfsruimte aan de Amsterdamseweg 419-421 te Amstelveen moet worden aangemerkt. Daarmee is het belang van Metroprop bij de onderhavige vorderingen gegeven en wordt het niet-ontvankelijkheidsverweer van Special Sports verworpen.
totstandkoming huurovereenkomst
2. Ter beantwoording van de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten, moet in de eerste plaats worden vastgeteld of Metroprop en Special Sports over de essentialia van de huur overeenstemming hebben bereikt.
3. Bij brief van mr Koets van 16 juli 2004 heeft Special Sports letterlijk als voorwaarden voor het sluiten van de huurovereenkomst gesteld dat (1) in ieder geval een onherroepelijke bouwvergunning wordt verleend en (2) duidelijk is dat de voorgenomen bedrijfsvoering in het pand kan worden gerealiseerd. In reactie hierop heeft Metroprop zich bij brief van Klaassen van 21 juli 2004 uitdrukkelijk akkoord verklaard met deze voorwaarden. Klaassen schrijft immers: Onze opdrachtgeefster kan akkoord gaan met de inhoud van voornoemde brieven, behoudens het gestelde onder het punt ‘bankgarantie’. Aldus moet als vaststaand worden aangenomen dat partijen zijn overeengekomen dat de huur tot stand zou komen als aan deze twee voorwaarden voldaan zou zijn.
4. Ten aanzien van de benodigde bouwvergunning staat vast dat Metroprop en Special Sports hebben afgesproken dat Metroprop aan Worx en StudiOzo opdracht zou geven om voorbereidingen te treffen voor de voorgenomen bouwkundige investeringen, in aanmerking genomen het taakstellend budget, en de daarvoor benodigde vergunningen aan te vragen.
5. Metroprop heeft bij conclusie van dupliek in reconventie gesteld dat de bouwvergunning in april 2006 is afgegeven. Dit betekent in formeel-juridische zin dat de eerste opschortende voorwaarde is vervuld, dat wil zeggen dat de afgifte van de vereiste vergunning aan de totstandkoming van de huurovereenkomst niet langer in de weg staat.
6. In dit verband is evenwel van belang dat Special Sports bij brief van 6 april 2005 aan Metroprop een termijn van twee maanden heeft gesteld waarbinnen de vergunning afgegeven zou moeten zijn, bij gebreke waarvan zij zich vrij zou achten. Metroprop heeft in reactie hierop zich op het standpunt gesteld dat zij geen invloed heeft op het tijdstip van afgifte van de verzochte vergunningen. Volgens Special Sports is de vertraging te wijten aan het feit dat Metroprop de opdracht aan Worx en StudiOzo drie maanden te laat heeft gegeven.
7. Vast staat dat geen van beide partijen zich na april 2005 verder heeft ingespannen om uiteindelijk een huurovereenkomst tot stand te brengen. Van de zijde van Metroprop is geen (voor Special Sports kenbare) actie ondernomen om de afgifte van de bouwvergunningen te bespoedigen. Special Sports heeft evenmin initiatief ontplooid om achter die vergunningen aan te gaan; zij heeft integendeel een afwachtende houding aangenomen.
8. Naar het oordeel van de kantonrechter kan Metroprop onder de hiervoor genoemde omstandigheden jegens Special Sports geen beroep doen op de vervulling van de voorwaarde tot verkrijging van een bouwvergunning. Door pas een jaar na de ingebrekestelling door Special Sports, en bovendien eerst aan het slot van de stukkenwisseling in deze procedure, met de benodigde vergunning op de proppen te komen, heeft Metroprop zich ten opzichte van Special Sports niet gedragen overeenkomstig hetgeen naar redelijkheid en billijkheid van haar verwacht had mogen worden. Onder deze omstandigheden kan Metroprop thans geen succesvol beroep doen op vervulling van de genoemde voorwaarde.
9. Als tweede opschortende voorwaarde zijn partijen overeengekomen dat duidelijk is dat de voorgenomen bedrijfsvoering in het pand kan worden gerealiseerd. In dit verband heeft Metroprop aan Worx en StudiOzo opdracht gegeven om te beoordelen of de door Special Sports beoogde exploitatie uit financieel oogpunt, gelet op het taakstellend budget, haalbaar zou zijn.
10. Niet is gesteld of gebleken dat deze opdracht aan Worx en StudiOzo tot enig resultaat heeft geleid, waaruit de haalbaarheid van de plannen van Special Sports kon worden
afgeleid. Dit betekent dat aan de tweede opschortende voorwaarde tot op heden evenmin is voldaan.
11. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat niet is komen vast te staan dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt over de huur en verhuur van de bedrijfsruimte aan de Amsterdamseweg 419-421 te Amstelveen.
12. Overigens en ten overvloede geldt dat, nu geen duidelijkheid bestaat over de vraag of de door Special Sports bedoelde bedrijfsvoering in het pand mogelijk is, ook de huurprijs niet is komen vast te staan. Zoals in de intentie-overeenkomst van 8 april 2004 is opgenomen, bestaat de huurpijs uit een basishuur van € 155.000,-- per jaar, en daarnaast uit een bedrag gelijk aan 8% van de in overleg vast te stellen bouwkundige aanpassingen en een bedrag van 10% van de nader te berekenen investeringen in de inrichting. De omvang van deze benodigde investeringen is niet komen vast te staan, zodat ook de uiteindelijke totaal-huurprijs niet kan worden bepaald.
13. In het verlengde hiervan hebben partijen ook geen ingangsdatum van de huur afgesproken. De datum van de turn-key oplevering aan huurder, zoals in de concept huurovereenkomst van mei 2004 als startdatum genoemd, kan niet als een tussen partijen afgesproken, concrete ingangsdatum worden aangemerkt. Het stadium van oplevering van de bedrijfsruimte aan Special Sports is immers niet bereikt. Aldus ontbreken aan de door Metroprop gestelde huurovereenkomst tenminste twee essentialia, te weten de huurprijs en de ingangsdatum, en is van een volledige wilsovereenstemming -en daarmee van een huurovereenkomst tussen partijen- geen sprake.
14. Uit het voorgaande volgt dat de primair gevorderde verklaring voor recht dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen, moet worden afgewezen. Dit brengt mee dat de primaire nevenvorderingen, die uitgaan van het bestaan van een huurovereenkomst tussen partijen, hetzelfde lot treffen.
15. De door Metroprop subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat Special Sports gehouden is tot nakoming van de huurovereenkomst, kan om dezelfde redenen niet worden toegewezen. Ook aan de vordering tot storting van een waarborgsom tot zekerheid van de nakoming van de huurovereenkomst ontbreekt daarmee een rechtsgrond, zodat ook deze vordering niet toewijsbaar is.
precontractuele fase
1. Metroprop stelt dat zij, zo er al geen volledige wilsovereenstemming tussen partijen is bereikt ten aanzien van de huur, er op mocht vertrouwen dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. Met de afgifte van de bouwvergunning staat vast dat de voorgenomen exploitatie mogelijk is. Special Sports heeft de onderhandelingen dan ook onrechtmatig afgebroken, aldus Metroprop. Zij vordert aan schadevergoeding een bedrag van € 160.000,-- terzake van voorbereidingskosten en aan overige schade drie huurtermijnen van een jaar, is € 465.000,--.
17. Special Sports zou pas gehouden kunnen zijn tot vergoeding van de door Metroprop gestelde voorbereidingskosten én schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten, indien komt vast te staan dat de contractsonderhandelingen tussen partijen door Special Sports zijn afgebroken in een zodanig vergevorderd stadium dat Metroprop er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. In een zo vergevorderd stadium zijn de besprekingen van partijen evenwel niet gestrand. Zolang de vereiste bouwvergunningen niet waren afgegeven en er geen duidelijkheid was over de financiële haalbaarheid van verbouwing en inrichting, heeft Metroprop niet zonder meer kunnen vertrouwen op de totstandkoming van de huurovereenkomst. Niet is gesteld of gebleken van andere feiten of omstandigheden waarop het door Metroprop gestelde vertrouwen zou zijn gebaseerd. Dit betekent dat in elk geval de gevorderde schade wegens huurderving niet toewijsbaar is.
18. Voorzover Metroprop -meer subsidiair- bedoelt te stellen dat de onderhandelingen door Special Sports niet konden worden afgebroken zonder de gemaakte kosten te vergoeden, wordt het volgende overwogen.
Los van de vraag of het Special Sports vrij stond om de onderhandelingen af te breken, heeft Metroprop verzuimd om -na betwisting door Special Sports- de door haar gevorderde voorbereidingskosten ad € 160.000,-- op enige wijze te onderbouwen. Reeds op deze grond moet dit onderdeel van de vordering eveneens worden afgewezen.
Conclusie
20. Uit hetgeen hiervoor is overwogen en beslist volgt dat de vorderingen van Metroprop bij gebreke van een deugdelijke rechtsgrond moeten worden afgewezen.
in reconventie
21. Nu hiervoor in conventie is beslist dat tussen partijen geen huurovereenkomst is totstandgekomen, behoeft de door Special Sports gevorderde verklaring voor recht dat die huurovereenkomst is ontbonden geen bespreking meer.
in conventie en in reconventie
De proceskosten komen voor rekening van Metroprop omdat deze in het ongelijk wordt gesteld. Partijen worden geacht geen aparte proceskosten in verband met de reconventie te hebben gemaakt.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Metroprop tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Special Sports tot en met vandaag worden begroot op € 1.400,-- aan salaris van de gemachtigde.
in reconventie
- bepaalt dat geen proceskosten zijn gemaakt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Dubois en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.