Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 100933 / HA ZA 04-491
Vonnis van 12 juli 2006
in de zaak van
1. M.M.C. B.,
2. J. H.,
beiden wonende te [woonplaats],
eisende partijen,
procureur mr. M. Middeldorp,
advocaat mr. D.L. van Praag te Amsterdam,
tegen
M.J. S.,
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. L.J.L. Heukels,
advocaat mr. P.A. Mastenbroek te Rotterdam.
Partijen zullen hierna B. c.s. en S. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 augustus 2005
- het deskundigenbericht
- de conclusie na deskundigenbericht van B. c.s., tevens akte vermeerdering van eis
- de akte, waarbij S. bezwaar heeft gemaakt tegen de wijziging van eis
- de beslissing van de rolrechter waarbij dat bezwaar gedeeltelijke gegrond en gedeeltelijk ongegrond is verklaard
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van S..
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. In genoemd tussenvonnis van 17 augustus 2005 is beëdigd makelaar R.G. Keuskamp te Haarlem benoemd als deskundige, teneinde de in dat vonnis genoemde vragen te beantwoorden.
2.2. Keuskamp heeft deze vragen in zijn rapport van 8 februari 2006 als volgt beantwoord:
“Geluidsoverlast taxeren met een onderbouwing zoals wij als deskundigen dat gewend zijn bij alle andere gebruikelijke taxaties in het onroerend goed is onmogelijk.
Intuïtief taxeren op basis van mijn dertigjarige ervaring als makelaar taxateur in deze regio met alle diverse zaken in het onroerend goed die ik heb meegemaakt als makelaar/taxateur is wel mogelijk.
Ik taxeer hierbij met gebruikmaking van mijn volle intuïtie en jarenlange ervaring als makelaar taxateur.
(..)
Rekening houdend met de stand, ligging, onderhoud, vergelijkbare objecten en de voornoemde grondslag waarderen wij de onroerende zaak per peildatum: 17 juni 2003 op (..) de toenmalige aankoopsom minus vijfentwintig procent, oftewel EUR 317.000,- minus EUR 79.250,- = EUR 237.750,- zijnde de onderhandse verkoopwaarde geheel ontruimd en vrij van huur.
(..)
De omstandigheid dat de buren 75 en 81 jaar oud zijn maakt geen verschil voor mijn taxatie. Bij fiscale taxaties of voor beleggingstaxaties maakt leeftijd verschil uit voor een taxatie. Bij de bovengenoemde taxatie met de geluidsoverlast blijft de geluidsoverlast per aankoopdatum ongeacht de leeftijd tot een nadere datum die bij niemand bekend is.”
2.3. B. c.s. hebben genoemde taxatie onderschreven. Zij heeft echter aangegeven dat het door de deskundige getaxeerde verschil in waarde niet het gehele door haar geleden nadeel betreft. Ook dient rekening te worden gehouden met het daarmee direct verband houdende nadeel bestaande uit teveel betaalde kosten koper en teveel betaalde hypotheekrente. Tevens moet, aldus B. c.s., tot het nadeel in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW Pro worden gerekend haar schade bij verkoop van de woning, alsmede gederfd woongenot. Subsidiair vorderen B. c.s. deze laatste schadeposten op grond van onrechtmatige daad. Op grond van één en ander vordert B. c.s. thans in totaal EUR 122.684,- ter opheffing van haar nadeel, dan wel als schade op grond van onrechtmatige daad.
2.4. Bij rolbeslissing van 19 april 2006 heeft de rolrechter het verzet van S. tegen de aanvulling van de grondslag van de eis van B. c.s. met onrechtmatige daad gegrond verklaard. Derhalve is thans alleen aan de orde wat in het onderhavige geval moet worden verstaan onder de opheffing van het nadeel van B. c.s. als bedoeld in artikel 6:230 lid 2 BW Pro.
2.5. Daarbij geldt als uitgangspunt dat uit genoemd wetsartikel, de twee leden in onderlinge samenhang gelezen, volgt dat nadeel uitsluitend ziet op nadeel dat zou worden opgeheven als de overeenkomst zou worden vernietigd. Andere schade die B. c.s. wellicht heeft geleden en die de koper ook lijdt als de overeenkomst wordt vernietigd, valt daar niet onder. Voor vergoeding van die schade zou B. c.s. derhalve in beginsel aangewezen zijn op een vordering uit onrechtmatige daad. Echter, zoals uit het arrest van de Hoge Raad van 18 januari 2002, NJ 2002, 106 volgt, kan de rechter bij de vaststelling van het nadeel, ook rekening houden met de door B. c.s. gemaakte kosten. De rechtbank zal dat derhalve in het hierna volgende ook doen. Het door B. c.s. gestelde nadeel wegens verkoop van de woning en gederfd woongenot zullen hierbij echter buiten beschouwing blijven, omdat het hier geen kosten betreft die verband houden met de aankoop van de woning van S. en B. c.s. dit nadeel ook zouden leiden als de overeenkomst was vernietigd.
2.6. Bij de opheffing van het nadeel van B. c.s. gaat het in de eerste plaats om het verschil in koopprijs. De deskundige heeft dit getaxeerd op EUR 79.250,-. Hij heeft daarbij aangegeven dat in die taxatie geen rekening behoefde te worden gehouden met de hoge leeftijd van de geluidsoverlast veroorzakende buren van B. c.s.
2.7. S. heeft deze waardering door de deskundige bestreden. Volgens S. geeft Keuskamp zelf aan dat hij niet deskundig is om deze taxatie uit te voeren, omdat hij in zijn rapport schrijft (zoals hierboven onder 2.2 volledig is geciteerd): “geluidsoverlast taxeren (..) is onmogelijk” en uit niets blijkt dat Keuskamp eerder vergelijkbare taxaties heeft uitgevoerd. S. wijst erop dat B. c.s. eerder op grond van de inschatting van een andere makelaar een minderwaarde per aankoopdatum heeft gesteld van EUR 50.000,-. Voorts maakt S. bezwaar tegen het feit dat Keuskamp in zijn taxatie geen rekening houdt met de gevorderde leeftijd van de buren van B. c.s., hoewel dat bij fiscale en beleggingstaxaties wel een rol zou kunnen spelen. Dit oordeel van de deskundige valt volgens S. ook niet te rijmen met de door de deskundige genoemde beperkingen bij het uitvoeren van de taxatie van waardevermindering wegens geluidsoverlast. Volgens S. is inmiddels duidelijk dat de buren van B. c.s. per 15 juni 2006 uit hun woning zijn vertrokken. Daarmee is aan de overlast een einde gekomen en is van nadeel geen sprake meer.
2.8. De rechtbank verwerpt het verweer van S. dat van nadeel in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW Pro geen sprake meer is, indien de grond voor de reeds bij tussenvonnis van 27 april 2005 vastgestelde dwaling is weggevallen, omdat de buren van B. c.s. die geluidsoverlast veroorzaakten inmiddels zijn vertrokken. Bij dwaling dient blijkens artikel 6:228 lid 1 immers Pro te worden uitgegaan van de situatie ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst.
2.9. Ook kan de rechtbank S. niet volgen in haar standpunt dat Keuskamp de deskundigheid mist om de vragen van de rechtbank naar de minderwaarde van de woning in verband met de geluidsoverlast te beantwoorden. De deskundige heeft in zijn rapport slechts aangegeven dat het gebruikelijke kader voor taxatie in het onderhavige geval ontbreekt. Waar het om gaat is dat Keuskamp, op grond van zijn kennis van de waarde van onroerende zaken, een deskundige inschatting kan maken. Dat is gelet op zijn kennis en ervaring zeker het geval. Dat een andere makelaar tot een lagere minderwaarde is gekomen, is op zichzelf onvoldoende om aan de deskundigheid van Keuskamp te twijfelen.
2.10. Dat betekent echter niet dat de rechtbank de deskundige volledig in zijn taxatie zal volgen. Met S. is de rechtbank van oordeel dat het standpunt van de deskundige dat de leeftijd van de buren van B. c.s. bij de taxatie geen verschil uitmaakt niet overtuigt. Weliswaar is aan de hand van de leeftijd van de personen die geluidsoverlast veroorzaken niet (exact) te bepalen hoelang die overlast zal voortduren, maar in geval deze personen – zoals in het onderhavige geval – 75 en 81 jaar oud zijn, is de verwachting gerechtvaardigd dat de periode van overlast niet lang zal duren. Die verwachting zal dan ook van invloed (kunnen) zijn op de prijs, uitgaande van de situatie dat de woning te koop wordt aangeboden en de potentiële kopers op de hoogte worden gesteld van de overlast èn de leeftijd van de buren. Denkbaar is immers dat kopers deze, naar verwachting tijdelijke overlast, op de koop toe zullen nemen tegen een lagere prijs. De rechtbank neemt bij deze beslissing in aanmerking dat de leeftijd van de buren in geval van een beleggingstaxatie volgens de deskundige wèl van belang zou zijn geweest. Dat is van belang omdat voor de kopers van een woning waarbij het beleggingsaspect niet voorop staat, de waardevastheid en de verkoopbaarheid in de toekomst ook factoren van belang plegen te zijn.
2.11. Bij de vaststelling van het nadeel van B. c.s. zal de rechtbank, mede gelet op het voorgaande oordeel ter zake het deskundigenrapport, de rekenkundige benadering van B. c.s. niet volgen, maar dit nadeel schatten. Bij die schatting houdt de rechtbank enerzijds rekening met de taxatie door de deskundige, doch anderzijds tevens met de hierboven sub 2.7 genoemde taxatie door de makelaar van B. c.s. (waarin de waardevermindering is getaxeerd op EUR 52.000,-), alsmede de voornoemde beslissing dat de (hoge) leeftijd van de buren van B. c.s. een matigende invloed heeft op het nadeel dat zij hebben geleden. Voorts neemt de rechtbank in aanmerking de door B. c.s. betaalde bedragen wegens kosten koper en hypotheeklasten, voor zover die hoger zijn uitgevallen als gevolg van de te hoge koopprijs van de woning. Rekening houdend met deze factoren stelt de rechtbank het nadeel vast op EUR 60.000,-. De door B. c.s. gevorderde rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis (NJ 2002, 106).
2.12. S. heeft tot slot nog aangevoerd dat B. c.s. hun schadebeperkingsplicht niet zijn nagekomen, waar zij jegens hun buren, zonodig in rechte, maatregelen hadden kunnen nemen om aan de overlast een einde te maken.
2.13. Dit verweer faalt. Zelfs als moet worden aangenomen dat de schadebeperkings-plicht, die voortvloeit uit artikel 6: 101 lid 1 BW, van toepassing is op het geval als bedoeld in artikel 6:230 lid 2 BW Pro – waarbij het immers niet draait om het vaststellen van de door B. c.s. geleden schade, maar om de opheffing van het nadeel als bedoeld in dat artikel – geldt dat S. de kennelijk door haar bedoelde (processuele) maatregelen ook zelf had kunnen nemen, maar dat niet heeft gedaan. Evenmin heeft S. na de klachten van B. c.s. aangeboden de aan die maatregelen verbonden kosten voor haar rekening te nemen. Onder die omstandigheden kan zij niet achteraf B. c.s. verwijten dat zij geen procedure tegen haar buren is aangegaan, temeer niet nu de uitkomst daarvan, gelet op de aard van de procedure, zeer onzeker is. In ieder geval kan S. zich onder die omstandigheden niet beroepen op eigen schuld van B. c.s.
2.14. S. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van B. c.s. op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding EUR 83,78
- vast recht 241,00
- salaris procureur 4.023,00 (4,5 punt × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 4.347,78
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. veroordeelt S. om aan B. c.s. te betalen een bedrag van EUR 60.000,00 (zestig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
3.2. veroordeelt S. in de proceskosten, aan de zijde van B. c.s. tot op heden begroot op EUR 4.347,78,
3.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Flipse en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2006.?