Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/6156
Uitspraakdatum: 30 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wormerland, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 249.994. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2. Bij ongedateerde brief, door verweerder op 31 maart 2005 ontvangen, heeft eiseres een bezwaarschrift tegen de vastgestelde waarde ingediend. Bij uitspraak op bezwaar van 23 september 2005 heeft verweerder de waarde verminderd tot € 199.894.
1.3. Bij ongedateerde brief, door de rechtbank ontvangen op 10 november 2005, heeft eiseres beroep ingesteld bij de rechtbank. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Bij brief van 31 januari 2006 heeft verweerder een nader stuk ingediend, waarvan eiseres een afschrift is gezonden.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 april 2006, alwaar eiseres in persoon is verschenen. Namens verweerder is A, tot bijstand vergezeld van B, verschenen.
2. Feiten
2.1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het perceel met een houten twee-onder-een-kapwoning, type woonboerderij, met twee dakkapellen en een vrijstaande berging, gelegen aan de A-straat 1 te Z (de onroerende zaak). Het perceel heeft een grondoppervlakte van 415 m². De woning heeft een inhoud van 334 m³. Het bouwjaar van de woning is 1900.
2.2. Op 6 september 2005 is B (de taxateur) namens verweerder bij eiseres langs geweest om een inpandige taxatie te verrichten.
2.3. Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van verweerder door de taxateur opgesteld taxatierapport van 24 januari 2006, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 199.899. De waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de volgende objecten:
Straat en huisnummer Oppervlakte m² Inhoud m³ Verkoopdatum Verkoopprijs
B-straat 1 1140 345 02.12.2003 € 395.000
C-straat 1 135 190 19.07.2002 € 135.100
D-straat 1 160 247 07.01.2003 € 130.000
In het taxatierapport is over de waardebepaling van de onroerende zaak onder meer het volgende opgenomen:
A-straat 1 te Z Oppervlakte 415 m² € 110.583
Inhoud 334 m³ € 83.500
Vrijstaande berging 1 stuk € 2.064
Dakkapel 2 stuks € 3.950
Totaal € 199.899
2.4. Tot de gedingstukken behoort een opstelling waaraan de volgende gegevens zijn ontleend:
Straat en huisnummer Inhoud m³ Prijs
A-straat 1 344 € 250
B-straat 1 345 € 480
C-straat 1 190 € 420
D-straat 1 247 € 275
2.5. Het beroepschrift van eiseres is op 4 november 2005 door eiseres ter post bezorgd.
3. Geschil
In geschil is:
(i) de Woz-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2003 en
(ii) of eiseres naar aanleiding van het bezoek van de taxateur mocht vertrouwen op waardebepaling door verweerder tot een bedrag van € 83.500.
4. Standpunten van partijen
4.1. Eiseres stelt zich, kort samengevat, op het standpunt dat de waarde vanwege de slechte staat van onderhoud dient te worden bepaald op € 83.500, het bedrag dat de taxateur na de taxatie op 6 september 2005 heeft genoemd.
4.2. Verweerder voert, kort samengevat, aan dat deze waarde niet reëel is. De taxateur heeft na de inpandige taxatie alleen de waarde van de woning genoemd, zoals ook blijkt uit het taxatierapport. Met de staat van de woning is blijkens de verlaging na bezwaar van € 50.000 rekening gehouden.
4.3. Ter zitting hebben partijen, voor zover van belang en zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:
Eiseres: Mij is niet bekend welke prijzen worden gerealiseerd bij verkoop van vergelijkbare woningen. Voor de woning lijkt mij een waarde van ongeveer € 165.000 - € 170.000 reëel.
Verweerder: Het bedrag van € 83.500 heb ik genoemd, als waarde van de opstal. Dat eiseres het bedrag van € 83.500 heeft opgevat als waarde voor het geheel berust op een misverstand. Voor eiseres moet van meet af aan duidelijk zijn geweest dat € 83.5000 geen reële waarde is voor de woning met ondergrond. De grond alleen is al meer waard.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet Woz, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde daarvoor zou zijn betaald.
5.2. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarde van € 199.894 beroept verweerder zich op de verkoopprijzen van de onder 2.2. genoemde objecten. Eiseres heeft de vergelijkbaarheid van de genoemde objecten niet bestreden. De rechtbank neemt dan ook aan dat deze in beginsel als referentiepand kunnen dienen.
5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning in slechte staat verkeert en dat dit een waardedrukkende factor is, waarmee bij het bepalen van de Woz-waarde rekening moet worden gehouden. Uit het taxatierapport en de daarin gehanteerde prijs per m3, blijkt dat verweerder dat heeft gedaan. De stelling dat de staat van de woning zo slecht is dat daarvan een groter waardedrukkend effect uitgaat dan al door verweerder in de waardevaststelling is verwerkt, heeft eiseres niet feitelijk onderbouwd. Uit het voorgaande leidt de rechtbank af dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
5.4. Wat het door de taxateur genoemde bedrag van € 83.500 betreft, begrijpt de rechtbank de stelling van eiseres aldus dat bij haar in rechte te beschermen vertrouwen is gewekt dat de waarde op dat bedrag zou worden vastgesteld. In dit geval is duidelijk sprake van een misverstand. Het door de taxateur genoemde bedrag was onder de gegeven omstandigheden, gelet op de oppervlakte van het perceel, de grondwaarde en de door eiseres genoemde reële waarde voor de onroerende zaak, in alle redelijkheid niet op te vatten als de waarde voor het geheel. De rechtbank ziet dan ook niet in welk opzicht vertrouwen bij eiseres kan zijn gewekt dat bescherming verdient. Het beroep is vergeefs voorgesteld.
6. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
7. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 30 juni 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A. Roelvink - Verhoeff, in tegenwoordigheid van mr. J.P. Wismeijer, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.