Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/5523
Uitspraakdatum: 29 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wormerland, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 454.303. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2. Eiser heeft bij brief van 3 maart 2005, ontvangen door verweerder op 7 maart 2005, een bezwaarschrift ingediend tegen de vastgestelde waarde. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 september 2005 de beschikking gehandhaafd.
1.3. Eiser heeft daartegen bij brief 19 oktober 2005 beroep ingesteld bij de rechtbank, aldaar ontvangen op 20 oktober 2005. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Bij brief van 13 januari 2006 heeft verweerder een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is eiser toegezonden.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 april 2006 te Haarlem. Eiser is, hoewel op de bij de wet voorziene wijze te zijn uitgenodigd, niet verschenen.
Namens verweerder is verschenen A, tot bijstand vergezeld van B.
2. Feiten
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van een perceel met een houten woning (bouwjaar 1930) en twee vrijstaande bergingen (de onroerende zaak). De grondoppervlakte van het perceel bedraagt 950 m². De inhoud van de woning bedraagt 171 m³ en de inhoud van de later gerealiseerde aanbouw bedraagt 64 m³.
2.2. Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport van taxateur B, gedagtekend 23 december 2005, waarin de woning wordt getaxeerd op € 382.498. In het taxatierapport zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen:
grond-oppvl. inhoud verkoop-prijs verkoop-datum woz-waarde bijgebouw
B-straat 1 420 m² 224 m³ incl.
aanbouw (52m³) € 206.470 15.02.2001 € 267.820 Garage
C-straat 1 745 m² 312 m³ € 421.550 02.07.2002 € 421.550 Dakkapel (2x)
B-straat 2 315 m² 340 m³ incl.
aanbouw (76m³) ¤€ 213.730 12.01.2001 € 296.687 Dakkapel (2x), dakopbouw, garage
De in het kader van de waardevaststelling gehanteerde prijzen (tot 500 m2) bedragen voor de onroerende zaak en de objecten aan de C-straat 1 en de B-straat 2 alle € 363 per m². De waardebepaling van de onroerende zaak is in het taxatierapport als volgt opgebouwd:
A-straat 1 Oppervlakte 950 m² € 290.400,--
Inhoud 171 m³ € 64.125,--
Aanbouw woonruimte 64 m³ € 28.800,--
Vrijstaande berging 110 m³ € 16.223,--
Vrijstaande berging 1 stuks € 2.950,--
Stankoverlast € – 5.000,--
Achterstallig onderhoud € – 15.000,--
Totaal € 382.498,--
2.3. Tot de gedingstukken behoort een brief van verweerder van 6 september 2005 aan eiser waarin onder meer, voor zover hier van belang, het volgende is vermeld:
“(...) Wij hebben de mogelijkheid voor het oprichten van een twee-onder-één-kap woning op het adres (.....), getoetst aan het bestemmingsplan. Over het resultaat kunnen wij u het volgende mededelen.
Op het perceel geldt een agrarische bestemming. Dit houdt in dat er uitsluitend ten dienste van het agrarisch bedrijf gebouwd mag worden en dat er slechts één woning is toegestaan. Er staan reeds meerdere (burger)woningen op het bouwvlak. Voor deze niet agrarische woningen is daarom een vrijstelling van het bestemmingsplan noodzakelijk.
Op 15 februari jl. is door het college besloten een twee sporentraject te doorlopen voor de problematiek van (.....): 1. verkeersonderzoek en 2. ontwikkeling ruimtelijke visie. In de raadscommissie ROW van 11 april jl. is besloten dat beide moeten worden afgerond voordat tot ontwikkeling van een ruimtelijke visie kan worden overgegaan.
Dit verkeersonderzoek is nog niet afgerond. Bovendien is tijdens het werkatelier op 31 maart 2005, in aanloop naar de commissievergadering, gesteld dat extra woningbouw niet mogelijk moet worden gemaakt. De milieucirkels van de gevestigde boeren prevaleren boven het belang van individuele burgers die graag hun woningen willen uitbreiden of extra woningen willen creëren.”
3. Geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2003.
4. Standpunten van partijen
4.1. Kort samengevat stelt eiser zich op het standpunt dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de overlast van een snackbar, een gierput en sluipverkeer, met achterstallig onderhoud en lekkage en met de beperkingen die zijn verbonden aan de agrarische bestemming. De waarde van zijn object bedraagt volgens eiser € 350.000.
4.2. Kort samengevat voert verweerder onder verwijzing naar het taxatierapport aan dat de waarde in vergelijking met de referentieobjecten juist is vastgesteld. Volgens verweerder is de snackbar te veraf gelegen om relevante overlast te bezorgen. Bij het bepalen van de grondprijs is verder rekening gehouden met de overlast van het sluipverkeer. Met de beperkingen van de agrarische bestemming behoeft volgens verweerder niet afzonderlijk rekening te worden gehouden.
4.3. Ter zitting heeft verweerder, zakelijk weergegeven, hieraan – kort samengevat - nog het volgende toegevoegd:
Gelet op de jurisprudentie hoeft agrarische grond niet lager gewaardeerd te worden ten opzichte van particuliere woningen. De woning ligt redelijk dicht bij het centrum van het dorp, bij het industrieterrein. De m²-prijs is hetzelfde als bij de woningen in het dorp. Met betrekking tot het sluipverkeer kan ik u zeggen dat de eerste waarde € 454.303 was, na het bezwaar is dat bijgesteld tot een acceptabel bedrag. Voor de aanbouw is een hogere m³ prijs berekend omdat deze van 1997 is. De waarde van de aanbouw gaat niet met de waarde van de woning mee. De aanbouw van de woning in de B-straat is van 1930. De waarde van de garages is gebaseerd op de inhoud. Met de materialen is rekening gehouden in de m³-prijs voor de woning. De vochtproblemen heb ik niet kunnen constateren omdat ik niet binnen geweest ben. Met vochtproblemen is rekening gehouden: deze zijn verdisconteerd in de aftrek achterstallig onderhoud van € 15.000.Voor een perceel met woonbestemming zijn er meer bouwmogelijkheden. Indien de bestemming van het perceel wordt gewijzigd in woonbestemming, is aannemelijk dat de waarde hoger wordt vastgesteld.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Krachtens artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet Woz, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Eiser heeft niet bestreden dat de in het taxatierapport genoemde woningen qua ligging en overige kenmerken vergelijkbaar zijn en kunnen dienen als referentieobjecten. Hieruit concludeert de rechtbank dat verweerder bij de door hem in het geding gebrachte taxatie in beginsel de juiste uitgangspunten heeft gehanteerd voor de waardebepaling van het onderhavige object.
5.3. Bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak moet echter ook rekening worden gehouden met specifiek voor de zaak geldende waardedrukkende omstandigheden. Anders dan verweerder stelt, beschouwt de rechtbank de bestemming van het perceel in dit geval als een waardedrukkende factor. Verweerder erkent immers dat de bouwmogelijkheden, anders dan bij referentieobjecten met een woonbestemming, vrijwel nihil zijn en dat bestemmingswijziging bij deze onroerende zaak een waardeverhogende effect zal hebben. Hoewel verweerder eveneens bevestigt dat het sluipverkeer als waardedrukkende omstandigheden heeft te gelden, is niet duidelijk geworden of en op welke wijze verweerder deze factor heeft meegewogen, nu de grondprijs voor de onroerende zaak gelijk is aan die van de referentieobjecten aan de C-straat 1 en de B-straat 2. Gelet op het voorgaande is niet aannemelijk dat verweerder bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak op € 382.498 voornoemde waardedrukkende omstandigheden afdoende in aanmerking heeft genomen.
5.4. Wat de overige door eiser aangevoerde omstandigheden betreft, is de rechtbank van oordeel dat daarmee door verweerder bij de waardebepaling rekening is gehouden. Het gestelde door eiser geeft geen aanleiding voor de veronderstelling dat dit niet in voldoende mate zou zijn geschied.
5.5. In verband met het vorenstaande acht de rechtbank de waarde van € 382.498 niet aannemelijk. Het beroep dient gegrond te worden verklaard. Met inachtneming van de overlast van het sluipverkeer en de agrarische bestemming stelt de rechtbank de waarde van eisers woning in goede justitie vast op € 365.000.
6. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
7. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en de beschikking;
- stelt de waarde ingevolge de Wet Woz van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2003 en per toestandsdatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vast op € 365.000;
- vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting tot een aanslag berekend naar een waarde van € 365.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit,
- gelast dat de gemeente Wormerland het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. A. Roelvink-Verhoeff. De beslissing is op 29 juni 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. J.P. Wismeijer, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.