Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/5763
Uitspraakdatum: 10 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wormerland, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 488.097 vastgesteld. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2. Bij brief van 29 maart 2005, door verweerder ontvangen op 30 maart 2005, heeft eiser een bezwaarschrift ingediend tegen de vastgestelde waarde. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 september 2005 de beschikking en aanslagen gehandhaafd.
1.3. Bij brief van 25 oktober 2005, door de rechtbank ontvangen op 26 oktober 2005, heeft eiser beroep ingesteld bij de rechtbank. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Eiser en verweerder hebben vervolgens een conclusie van repliek respectievelijk dupliek ingediend. Eiser heeft ook een nader stuk ingediend, waarvan een afschrift aan verweerder is gezonden.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2006 te Haarlem, alwaar eiser in persoon is verschenen, tot bijstand vergezeld van zijn echtgenote. Namens verweerder is verschenen A, tot bijstand vergezeld van B.
2. Feiten
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van het perceel met een vrijstaande bungalow en aangebouwde garage, gelegen aan de A-straat 1 te Z (de onroerende zaak). Het perceel heeft een grondoppervlakte van 623 m². De woning heeft een inhoud van 367 m³, de inhoud van de garage is 86 m³. Het bouwjaar van de woning is 1966.
2.2. Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van verweerder opgemaakt taxatierapport van taxateur B, gedagtekend 19 december 2006, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 466.146. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de volgende objecten:
Straat en huisnummer Oppervlakte Inhoud Verkoopdatum Verkoopprijs Woz-waarde
B-straat 1 774 m² 546 m³ 03.01.2002 € 485.545 € 497.250
A-straat 2 635 m² 427 m³ 04.03.2002 € 617.141 € 625.759
C-straat 1 768 m² 410 m³ 27.07.2005 € 560.000 € 524.554
In het taxatierapport is over de waardeopbouw van de onroerende zaak het volgende opgenomen:
A-straat 1 Oppervlakte 623 m² € 211.266
Inhoud 367 m³ € 234.880
Garage aangebouwd 86 m³ € 20.000
Totaal € 466.146
2.3. Tot de gedingstukken behoort een opstelling waaraan de volgende gegevens zijn ontleend:
Straat en huisnummer Omschrijving Grondstaffel 1 Grondstaffel 2 Totale waarde grond
A-straat 1 Vrijstaande bungalow 500 m² à € 363 123 m² à € 242 623 m² € 211.266
A-straat 3 Vrijstaande bungalow 500 m² à € 396 134 m² à € 264 634 m² € 233.376
A-straat 2 Vrijstaande bungalow 500 m² à € 396 135 m² à € 264 635 m² € 233.640
3. Geschil
In geschil is de woz-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2003.
4. Standpunten van partijen
4.1. Eiser stelt zich, kort samengevat, op het standpunt dat bij de vaststelling van de waarde onvoldoende rekening is gehouden met een waardedrukkend effect vanwege het uitzicht. Eiser bepleit een waarde van € 390.146.
4.2. Verweerder voert, kort samengevat, aan dat uit het taxatierapport blijkt dat de waarde in eerste instantie te hoog is vastgesteld. Bij taxatie is de waarde vastgesteld op € 466.146.
4.3. Ter zitting hebben partijen, voor zover van belang en zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:
Eiser: Wij hebben het schikkingsvoorstel voor € 466.146 niet aanvaard, omdat wij het te laat vonden. Er is onvoldoende rekening gehouden met het uitzicht vanuit de woning en de achtertuin. De taxateur is niet bij ons binnen geweest, terwijl we wel thuis waren. Hij heeft dan ook niet het achteruitzicht in de taxatie kunnen betrekken. Als hij binnen was geweest, had hij kunnen zien dat aan onze achtertuin een perceel met een sociale koopwoning met een rommelige achtertuin grenst. Andere woningen aan de A-straat hebben een veel beter uitzicht dan onze woning. A-straat 2 bijvoorbeeld kijkt uit op een groenstrook. Dat is heel riant wonen. Ons uitzicht drukt de prijs van onze woning. Het huis aan de A-straat 2 had voorheen ook een garage, daarvan is een riante tuinkamer gemaakt. Dan is het meer waard dan met een garage. Wij wonen liever in de A-straat dan in de C-straat. Bij ons staan twaalf vrijstaande bungalows in een rondje. Verweerder heeft nog gebeld om een afspraak te maken om het uitzicht te bepalen. Dit schikte, zo een week voor de zitting, niet meer.
Verweerder: De waarde van de woning dient te worden verlaagd naar € 466.146. Er is gekeken naar verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Het betreft hier een schitterende villalocatie. Mede gelet op de kadastrale kaart van de wijk, is het uitzicht aan de voorzijde van de woningen aan de A-straat overal vrijwel hetzelfde. Het achteruitzicht verschilt soms. Achter de onroerende zaak van eiser is geen vrij uitzicht, maar een sloot met een aangrenzende tuin. Met deze ligging van de onroerende zaak is rekening gehouden bij het vaststellen van de waarde van de vierkante en kubieke meterprijs voor de grond en de woning. De vierkante meterprijzen voor de onroerende zaak liggen € 33 respectievelijk € 22 lager dan elders in de A-straat. De kubieke meterprijs voor de onroerende zaak is vastgesteld op € 640 ten opzichte van € 650 en € 700 verder in de straat. Normaliter wordt in zo’n villawijk een vaste prijs gehanteerd. Het uitzicht is dus verdisconteerd in de grondwaarde.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Krachtens artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet woz, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2. In beroep verdedigt verweerder een waarde van € 466.146 in plaats van € 488.097, zodat het beroep om deze reden al gegrond is. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak van € 466.146 niet te hoog is.
5.3. Verweerder verwijst ter onderbouwing van bovengenoemde waarde naar de onder 2.2. en 2.3. aangehaalde vergelijkingsobjecten. Eiser heeft met betrekking tot de vergelijkbaar-heid verklaard dat verschil bestaat in het uitzicht vanaf zijn perceel en dat vanaf de andere percelen. Eiser heeft echter niet betwist dat de andere woningen in de A-straat voor het overige goed vergelijkbaar zijn. De rechtbank neemt dan ook aan dat de in de A-straat gelegen woningen in beginsel als referentiepanden kunnen dienen.
5.4. Wat het uitzicht van de onroerende zaak betreft, heeft verweerder erkend dat daarvan, in aanmerking genomen dat een aantal andere woningen in de A-straat een vrij uitzicht achter de woning heeft, enig waardedrukkend effect uitgaat. Blijkens de lagere waarde per vierkante en kubieke meter van de onroerende zaak heeft verweerder met deze waardedrukkende omstandigheid rekening gehouden. Ook met de omstandigheid dat een tot woonruimte verbouwde garage meer waard is dan een garage heeft verweerder blijkens de taxatie in zijn beoordeling betrokken. Gelet op het door verweerder in het geding gebrachte taxatierapport en het verklaarde ter zitting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank een redelijke onderbouwing gegeven van de in beroep verdedigde waarde van € 466.146.
5.5. Verweerder heeft deze onderbouwing nog willen uitbreiden met een nadere taxatie. Eiser heeft verweerder daartoe niet in de gelegenheid gesteld, hetgeen, anders dan eiser stelt, verweerder niet kan worden verweten. Voorts heeft eiser op geen enkele wijze onderbouwd dat in onvoldoende mate rekening is gehouden met het afwijkende achteraanzicht van de onroerende zaak. Onder deze omstandigheden acht de rechtbank aannemelijk dat de door verweerder verdedigde waarde van € 466.146 niet te hoog is.
5.6. Gelet op het voorgaande verwerpt de rechtbank de stelling van eiser dat de waardedrukkende factor van de sociale koopwoning zodanig is dat deze tot (verdere) vermindering van de waarde van de onroerende zaak zou moeten leiden. Weliswaar bevond de taxateur zich niet in eisers achtertuin toen hij de woning taxeerde, maar aannemelijk is dat bij de bepaling van de grondprijs met het verschil in achteruitzicht tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden.
4. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
5. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en de beschikking;
- stelt de waarde ingevolge de Wet woz van de woning per peildatum 1 januari 2003 en per toestandsdatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vast op € 466.146;
- vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting tot een aanslag berekend naar een waarde van € 466.146 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit,
- gelast dat de gemeente Wormerland het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 10 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A. Roelvink - Verhoeff, in tegenwoordigheid van mr. J.P. Wismeijer, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.