Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/25
Uitspraakdatum: 26 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Edam-Volendam, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld op € 202.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen bekend gemaakt.
1.2. Bij brief van 28 februari 2005, door verweerder ontvangen op 3 maart 2005, heeft eiser een bezwaarschrift ingediend tegen de vastgestelde waarde. Bij uitspraak op bezwaar van 4 november 2005 heeft verweerder de beschikking gehandhaafd.
1.3. Bij brief van 10 november 2005, door de rechtbank ontvangen op 9 december 2005, heeft eiser beroep ingesteld bij de rechtbank. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juli 2006 te Haarlem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen A, tot bijstand vergezeld van B.
2. Feiten
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van het perceel met een tussenwoning en berging, gelegen aan het a-straat 1 te Z (de onroerende zaak). Het perceel heeft een grondoppervlakte van 146 m². De woning heeft een inhoud van 310 m³. Het bouwjaar van de woning is 1973.
2.2. Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van verweerder opgemaakt taxatierapport van taxateur B, gedagtekend 31 maart 2006, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 205.000. De waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de volgende objecten:
Straat en huisnummer Oppervlakte m² Inhoud m³ Verkoopdatum Verkoopprijs
a-straat 2 145 333 02.07.2002 € 190.000
b-straat 1 149 413 06.08.2002 € 253.655
c-straat 1 146 366 19.05.2003 € 237.000
3. Geschil
In geschil is de woz-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2003.
4. Standpunten van partijen
4.1. Eiser stelt zich, kort samengevat, op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld vergeleken met de verkoopprijzen van de door de gemeente aangevoerde vergelijkbare objecten. Aan de achterzijde is het uitzicht beperkter door een blinde muur en aan de voorzijde is een terrein waar 32 jaar een school heeft gestaan. Deze school is voor de peildatum gesloopt. Voor de sloop was de school reeds vier jaar dichtgetimmerd. Er was veel overlast. Op het vrijgekomen terrein staan nu weliswaar kinderspeeltuigen maar er is een plan om een flatgebouw neer te zetten met een grotere oppervlakte dan de school die er gestaan heeft. Eiser voert verder nog aan dat de waarde van de woning € 72.000 hoger is vastgesteld dan de vorige keer.
4.2. Verweerder voert, kort samengevat aan, dat naar aanleiding van het bezwaarschrift de woning opnieuw is getaxeerd. Uit de taxatie blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder stelt voorts dat de school niet meer aanwezig is in het woz-tijdvak, dat er nu vrij uitzicht is en dat er speelattributen voor kinderen zijn geplaatst. Omtrent de bouwplannen ter plaatse stelt verweerder dat deze plannen nog niet concreet zijn.
4.3. Ter zitting heeft eiser zijn standpunten verder toegelicht, waarbij hij de rechtbank nog inzage heeft gegeven in foto’s, krantenmateriaal, een verordening betreffende de school en een tekening. Eiser heeft hieraan nog toegevoegd dat hij sinds anderhalf jaar is gevrijwaard van problemen maar dat hij opnieuw overlast vreest door de dubbele schuren die gepland zijn.
Verweerder heeft ter zitting, zakelijk weergegeven, nog toegevoegd dat de woningen in het taxatierapport min of meer gelijk zijn gelegen en dat rekening gehouden is met verschil in grootte en kaveloppervlakte. Er is een uitwendige taxatie verricht. De buurt is in verweer gekomen tegen het plan om woningbouw van een aantal lagen hoog op de plaats van de school te bouwen. De gemeenteraad heeft daarom begin juli besloten dat dat plan van tafel is. Momenteel zijn er geen nieuwe concrete plannen maar er zal ongetwijfeld gebouwd worden. Verweerder erkent dat er overlast is geweest.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Krachtens artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarde van € 202.000 heeft verweerder zich beroepen op de verkoopprijzen van de onder 2.2. genoemde objecten, waarbij verweerder stelt bij de vergelijking rekening te hebben gehouden met alle relevante waardebepalende factoren.
5.3. Eiser heeft aangevoerd dat een waardestijging van de onroerende zaak van € 72.000 ten opzichte van de vorige periode niet verdedigbaar is. Doel en strekking van de Wet woz brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de onroerende zaak vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.
5.4. Vast staat dat de school voor 1 januari 2005 is gesloopt. Ter zitting heeft eiser desgevraagd verklaard dat sindsdien niet langer sprake is van overlast. De door eiser geuite vrees dat als gevolg van nieuwbouwplannen op afzienbare termijn opnieuw sprake zal zijn van overlast, wordt niet door de rechtbank gedeeld. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de gemeenteraad recentelijk heeft besloten de bouwplannen, die er wel waren, maar geenszins erg concreet, in te trekken. Het is de rechtbank niet gebleken dat er andere plannen zijn, die erop wijzen dat tijdens het lopende woz-tijdvak de vrees voor overlast bewaarheid zal worden.
5.5. Wat betreft de tussenmuur in de woning is gebleken dat deze op 1 januari 2005 niet meer aanwezig was en dat deze situatie, en niet de situatie op de oorspronkelijke bouwtekening, bepalend is voor de waardevaststelling.
5.5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het door hem in het geding gebrachte taxatierapport en de daarop door hem in het verweerschrift en ter zitting gegeven toelichting aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank acht in dit kader aannemelijk gemaakt dat de onder 2.2. vermelde objecten voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning en dat met verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Uit het voorgaande leidt de rechtbank af dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
5.4. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, kan evenmin leiden tot verlaging van de vastgestelde waarde.
6. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
7. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 26 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G. Guinau, in tegenwoordigheid van mr. J.P. Wismeijer, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.