Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/996
Uitspraakdatum: 10 oktober 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Nieuw-Vennep, per waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 363.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 25 november 2005 de waarde verminderd tot € 321.000 en evenbedoelde aanslagen dien-overeenkomstig verlaagd.
1.3. Eiser heeft daartegen bij brief van 2 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 3 januari 2006, beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2006 te Haarlem. Eiser is daar in persoon verschenen, alsmede namens verweerder mr. A, bijgestaan door B.
2. Feiten
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van het perceel met tussenwoning met berging en twee aanbouwen aan de a-straat 1 te Nieuw-Vennep (de woning). Het perceel heeft een oppervlakte van 192 m2. De inhoud van de woning bedraagt 464 m3.
2.2. Op 9 maart 2006 heeft voormelde B, taxateur Wet waardering onroerende zaken (wet woz), de woning in opdracht van verweerder op 1 januari 2003 getaxeerd op een waarde van € 318.000. De woz-waarde bepaalt de taxateur op € 321.000. In het rapport worden de volgende referentieobjecten genoemd:
Straat en huisnummer Inhoud woning Oppervlakte Verkoopdatum Verkoopprijs
b-straat 1 464 175 2 mei 2003 328.000
c-straat 1 431 222 9 juli 2002 306.302
d-straat 1 390 157 4 maart 2003 284.000
a-straat 2 464 192 18 augustus 2003 315.000
a-straat 3 464 196 3 oktober 2002 315.000
a-straat 4 464 199 28 maart 2002 312.500
2.3. De woningen aan de a-straat nummer 3 en 4 beschikten ten tijde van de verkoop niet over een tweede aanbouw.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. In geschil is of verweerder de woz-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2. Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken en het verhandelde ter zitting.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003 waarbij de waarde van de woning dient te worden bepaald naar de staat op deze datum.
4.2. De last om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld rust op verweerder. Verweerder verdedigt na bezwaar en onder verwijzing naar de rond de waardepeildatum voor de onder 2.2 genoemde woningen gerealiseerde verkoopprijzen, een woz-waarde van € 321.000.
4.3. Gelet op het feit dat de woningen aan de a-straat qua type en omvang, kleine verschillen daargelaten, praktisch identiek zijn, alle beschikken over een eerste aanbouw in de vorm van een erker en geen relevant verschil in ligging kennen, acht de rechtbank aannemelijk dat de door de taxateur van verweerder genoemde woningen aan de a-straat zodanig vergelijkbaar zijn, dat deze als referentiepanden kunnen dienen. Van de woningen aan b-straat en c-straat acht de rechtbank de vergelijkbaarheid, gelet op de gemotiveerde betwisting van eiser dat de ligging van de woningen vergelijkbaar zou zijn met de ligging van zijn woning, niet aannemelijk geworden. Ook de woning aan de d-straat acht de rechtbank vanwege het verschil in omvang minder bruikbaar als referentieobject.
4.4. De gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen aan de a-straat zijn alle lager dan de door verweerder voor de woning vastgestelde woz-waarde en de door de taxateur in zijn taxatieverslag genoemde waarde van € 318.000. Bij gebreke van een verklaring voor dit verschil tussen de verkoopprijzen en de voor de woning vastgestelde woz-waarde en mede in aanmerking genomen dat de buurwoning aan de a-straat 2 een dakkapel meer heeft dan de woning van eiser, is niet aannemelijk geworden dat verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
4.5. Eiser heeft mede onder verwijzing naar de woning aan de d-straat verdedigd dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 295.000. Bij gebreke van verdere onderbouwing van deze waarde en gelet op het ten aanzien van de woning aan de d-straat onder 4.2. overwogene, ziet de rechtbank geen aanknopingspunt voor deze waarde. Voor zover eiser bij de vaststelling van de woz-waarde aansluiting zoekt bij de voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde, treffen de grieven van eiser evenmin doel. Doel en strekking van de Wet woz brengen immers met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van specifiek voor de woning relevante feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend, evenals op internet gepubliceerde algemene landelijke of regionale stijgingspercentages van de huizenprijzen, wordt voorbijgegaan.
4.6. Gelet op het voorgaande, de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting bepaalt de rechtbank in goede justitie de waarde van de woning op € 311.000. De rechtbank leidt dit bedrag af uit de in augustus 2003 gerealiseerde verkoopprijs van de naast eiser gelegen woning met twee aanbouwen, verminderd met een korting vanwege de afwezigheid van een tweede dakkapel. Voor een korting vanwege tijdsverloop tussen de peildatum en de verkoopdatum van de buurwoning ziet de rechtbank, gelet op onder 2.2. genoemde relatief constante verkoopprijzen voor de referentieobjecten, geen grond.
4.7. Verweerder verdedigt dat de drempel van artikel 26a van de wet woz ook in beroep dient te worden toegepast. In dat geval zou de bepaling van de waarde van de woning op € 311.000 niet leiden tot aanpassing van de woz-waarde. De rechtbank volgt verweerder niet in diens interpretatie van dit artikel. Voormeld artikel noemt immers de uitspraak op bezwaar niet, hoewel dit, zoals blijkt uit artikel 29 van Pro de wet woz, op andere plaatsen in de wet wel gebeurt. Nu niet alleen het artikel, maar ook de uiterst summiere wetsgeschiedenis niet naar de uitspraak op bezwaar verwijzen, heeft voormeld artikel 26a naar het oordeel van de rechtbank alleen betrekking op de oorspronkelijk door verweerder bij beschikking vastgestelde waarde. Voor de voor eiser ongunstige uitleg van voormeld artikel welke door verweerder wordt verdedigd, ziet de rechtbank zonder uitdrukkelijke wetsbepaling geen grond.
4.8. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. Met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb kan de rechtbank zelf in de zaak voorzien.
5. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, ziet de rechtbank reden verweerder te veroordelen in de door eiser in verband met het beroep gemaakte kosten. Voor vergoeding komen op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking de door eiser gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, door de rechtbank begroot op € 7. Overige kosten zijn niet gesteld of gebleken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 311.000;
- vermindert de aanslagen onroerende zaakbelastingen 2005 tot aanslagen berekend naar een waarde van € 311.000;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de proceskosten van eiser van € 7 te betalen door de gemeente Haarlemmermeer;
- gelast de gemeente Haarlemmermeer het door eiser betaalde griffierecht van € 37 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 10 oktober 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A. Roelvink - Verhoeff, in tegenwoordigheid van mr. O. Nijhuis, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.