Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/5525
Uitspraakdatum: 12 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Y, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking 28 februari 2005 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 80-82 te Y (hierna: het pand), per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 261.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 september 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 18 oktober 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 mei 2006 te Haarlem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen mr. A en B, taxateur.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van het pand. Het pand is een bedrijfsunit met dienstwoning en ondergrond. De totale vloeroppervlakte bedraagt 446 m², waarvan 330 m² is toe te rekenen aan de bedrijfsunit en 116 m² aan de dienstwoning. De dienstwoning heeft een inhoud van ongeveer 319 m³ en een balkon en dakterras.
Bij de gedingstukken bevindt zich een taxatierapport d.d. 28 december 2005, in opdracht van verweerder opgemaakt door C, taxateur, waarin de waarde van het pand is bepaald op
€ 261.000. De taxateur heeft de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en heeft daarbij de volgende, eveneens in Y gelegen, vergelijkingsobjecten gehanteerd:
Verkoopprijs Verkoopdatum bedrijfs woon bijzonderheden
oppervlakte oppervlakte
a-straat 12-14 € 263.193 03-01-2002 330 m² 119 m², excl. serre van 26 m² na aankoop voorzien van
serre
a-straat 20-30 € 770.000 31-12-2004 990 m² in totaal 119 m² per woning het betreffen drie
bedrijfsunits en drie
bovenwoningen
3. Geschil en de standpunten van partijen
In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij de waardering van het pand ten onrechte geen rekening is gehouden met de ernstige overlast die hij van zijn buren ondervindt.
Ter zitting heeft eiser daaraan toegevoegd dat verweerder tevens onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van het pand.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de vastgestelde waarde van € 261.000 niet te hoog is.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de woning van € 261.000 niet te hoog is.
Verweerder heeft deze waarde gebaseerd op het hiervoor genoemde taxatierapport, waarin een vergelijking is gemaakt tussen de woning van eiser en de daarin genoemde vergelijkingsobjecten. Deze werkwijze kan een goede benadering geven van de waarde in het economische verkeer en is niet in strijd met de waarderingregels krachtens de Wet woz.
De relevante verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het pand van eiser voor wat betreft onder meer het woonoppervlakte zijn in het door verweerder overgelegde taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zouden zijn met het pand van eiser.
Tegen de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten heeft eiser geen grieven aangevoerd. Tussen partijen is derhalve uitsluitend in geschil of verweerder bij de waardevaststelling rekening had dienen te houden met de gestelde overlast en de staat van onderhoud van het pand, meer in het bijzonder of hieraan een waardedrukkende invloed toekomt.
Eiser heeft naar voren gebracht dat hij voor en naast het pand sedert een paar jaar bij voortduring ernstige overlast ondervindt van zijn buren en heeft in dit verband gesteld dat sprake is van onder meer parkeeroverlast en vernielingen, welke stellingen eiser ter zitting nader heeft onderbouwd met foto’s, waarop beschadigingen aan zijn auto en kriskras en midden op straat geparkeerde auto’s te zien zijn. Voorts heeft eiser gesteld dat sprake is van geluidsoverlast. Eiser heeft toegelicht dat hij met name op de donderdag-, vrijdag en de zaterdagavond tot ver na middernacht hinder ondervindt van harde muziek en als gevolg daarvan die avonden niet kan slapen, televisie kijken, lezen, telefoneren of studeren. Daarnaast heeft eiser verklaard ook overlast te hebben van het bezoek van de buren. Deze overlast bestaat onder meer uit het wildplassen tegen zijn schutting, het achterlaten van rommel op straat, het luid over straat naar elkaar schreeuwen, het intimideren van omwonenden en het ’s nachts rondjes rijden op crossmotoren.
Verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij best wil geloven dat sprake is van overlast, maar dat hij bij de waardevaststelling is uitgegaan van de situatie zoals die door de taxateur is geconstateerd. Deze heeft het pand drie keer bezocht, maar heeft geen overlast waargenomen. Ook na het inwinnen van informatie bij de politie is niet gebleken van dergelijke overlast.
Nog daargelaten de vraag of verweerder in verband met de door eiser uitvoerig omschreven klachten de gestelde overlast niet anders dan wel nauwkeuriger had dienen te onderzoeken dan hij heeft gedaan, is de rechtbank van oordeel dat – mede gelet op de ter zitting gegeven verklaring van verweerder dat hij de overlast geloofwaardig acht – onvoldoende rekening is gehouden met de waardedrukkende invloed die hiervan uitgaat.
Eisers stelling dat het pand in slechte staat van onderhoud verkeert, heeft hij ter zitting onderbouwd met foto’s van onder meer de werkplaats, het hang- en sluitwerk, de kozijnen, de achtergevel en het dak. Uit de foto’s en de daarop gegeven toelichting blijkt, zo heeft ook verweerder ter zitting erkend, van een slechte staat van onderhoud van het pand. Niet aannemelijk is geworden dat verweerder, die het object niet inpandig heeft opgenomen, met deze slechte staat van onderhoud rekening heeft gehouden.
De rechtbank komt op grond van het vorenoverwogene tot het oordeel dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld.
De staat van onderhoud van het pand en de overlast die eiser van zijn buren ondervindt hebben verweerder ter zitting aanleiding gegeven aan eiser het voorstel te doen om de waarde van het pand op € 235.000 vast te stellen. Eiser heeft dit voorstel verworpen, omdat verweerder hiermee naar zijn mening onvoldoende tegemoetkomt aan zijn grieven. Eiser heeft gesteld dat de waarde van het pand € 200.000 bedraagt. Deze waarde is echter niet aannemelijk geworden nu zij niet objectief is onderbouwd, bijvoorbeeld met een in opdracht van eiser opgemaakt taxatierapport. Gelet hierop ziet de rechtbank aanleiding de waarde van het pand in goede justitie vast te stellen op € 220.000.
5. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten worden met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 4, zijnde de reiskosten van eiser per tweede klasse openbaar vervoer.
6. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 220.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot één berekend naar een waarde van € 220.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 4, onder aanwijzing van de gemeente Haarlemmermeer die deze kosten aan eiser dient te vergoeden;
- gelast dat de gemeente Haarlemmermeer het door eiser betaalde griffierecht van € 37 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 12 juni 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.J. Roke, in tegenwoordigheid van mr. J.J. Graanstra, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.