Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/5665
Procedurenummer: AWB 05/5666
Uitspraakdatum: 13 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z,
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij afzonderlijke beschikkingen van 31 december 2004 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat te Z (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op vastgesteld op € 285.131 respectievelijk € 375.238.
Verweerder heeft bij de afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 30 september 2005 de vastgestelde waarde van € 285.131 gehandhaafd en de vastgestelde waarde van € 375.238 verminderd tot € 340.000.
Eiser heeft daartegen bij brief van 18 oktober 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 mei 2006. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 27 maart 2006 aan X op het adres a-straat te Z, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op zitting te verschijnen. Eiser is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen acht de rechtbank aannemelijk dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Namens verweerder zijn verschenen mr. B. en C, taxateur.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Eiser is gebruiker en eigenaar van de woning. Eiser heeft op 29 november 2001 van de gemeente Haarlemmermeer een stuk grond met een oppervlakte van 559 m² (hierna: de kavel) gekocht voor € 256.580. In eigen beheer is op de kavel een woning gebouwd. Deze woning is in mei 2003 opgeleverd.
Verweerder heeft de waarde van de kavel vastgesteld op € 188.233.
De waarde van de op de kavel gebouwde woning per waardepeildatum 1 januari 1999 en naar de staat waarin de woning verkeerde op 1 januari 2003 is door verweerder vastgesteld op € 110.758. De waarde per waardepeildatum 1 januari 1999, doch naar de toestand van de woning op 1 januari 2004, is door verweerder vastgesteld op € 170.397. Op het saldo van laatstgenoemde waarde en de waarde van de kavel heeft verweerder een (tijdelijke) correctie toegepast.
Bij de stukken van het geding bevindt zich een samenvatting van de voorstellen van de raadscommissie voor Economische Zaken en Grondbedrijf aan het college van burgemeester en wethouders tot aanpassing van de grondprijzen, waaruit - voor zover van belang – blijkt van het voorstel de prijs voor individuele kavels in de wijk Q te bepalen op
fl. 475, exclusief BTW.
3. Geschil en de standpunten van partijen
Tussen partijen is uitsluitend in geschil de waarde van de kavel.
Eiser bepleit een waarde van € 141.572, hetgeen neerkomt op € 253,26 per m² (inclusief BTW) en heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat dit de prijs is die de gemeente Haarlemmermeer (hierna: de gemeente) per 1 januari 1999 hanteerde bij verkoop van zogenoemde vrije kavels. Nu de prijs van kavels bekend is, kan verweerder hiervan uitgaan en behoeft niet de aankoopprijs van de kavel te worden gecorrigeerd naar het prijspeil van de waardepeildatum 1 januari 1999, aldus eiser.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat aan een gronduitgifteprijs geen betekenis kan worden toegekend, omdat dit niet de waarde in het economisch verkeer betreft, nu deze prijs eenzijdig door de gemeente wordt bepaald en niet tot stand is gekomen op basis van vraag en aanbod.
4. Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de door hem gestelde waarde van de kavel niet te hoog is.
Verweerder is bij de waardering van de kavel uitgegaan van de door eiser betaalde koopprijs van € 256.580 en heeft deze, aan de hand van het NVM-stijgingspercentage zoals dat gold voor de gemeente Haarlemmermeer in de periode 1 januari 1999 tot 3 december 2001, gecorrigeerd naar de waardepeildatum 1 januari 1999. Aldus is verweerder tot de volgende berekening gekomen:
Koopovereenkomst € 256.580
Index op brochuredatum 3-12-2001: 229
Index op waardepeildatum 1-1-1999: 168
€ 256.580/229 x 168 = € 188.233
Eisers grief dat verweerder bij het bepalen van de waarde van de kavel dient uit te gaan van de prijs waarvoor de gemeente op 1 januari 1999 grond uitgaf, namelijk € 253,26 per m², kan niet slagen. Met de verwijzing van eiser naar de door de gemeente gehanteerde gronduitgifteprijzen is niet aannemelijk geworden dat de kavel op de waardepeildatum ook die waarde had in het economische verkeer. De rechtbank is van oordeel dat die grondprijs niet tot stand is gekomen onder de normale omstandigheden van de vrije markt. Het betreft immers een stuk grond die door de gemeente te koop is aangeboden voor een door de gemeente vastgestelde prijs. Daarbij was, dit is door eiser ook niet gemotiveerd weersproken, geen sprake van een situatie waarin ruimte was voor onderhandelingen. Gelet op deze gang van zaken is aannemelijk dat de waarde van de kavel in het economische verkeer per waardepeildatum hoger is gelegen.
Nu de rechtbank geen aanleiding ziet om de door verweerder gebruikte berekeningsmethode niet te volgen en eiser tegen deze berekeningsmethode geen grieven heeft aangevoerd, heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de kavel op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het beroep van eiser is daarom ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 13 juni 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.J. Roke, in tegenwoordigheid van mr. J.J. Graanstra, griffier.
Afschrift
verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.