Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/6433
Uitspraakdatum: 16 oktober 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waterland, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2005 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 5 A te Z (hierna: de woning) per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 828.500.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij uitspraak van 9 november 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 16 november 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juni 2006 te Haarlem. Namens eiseres is daar verschenen haar vader, A, en namens verweerder B. Ter zitting is het onderzoek geschorst om eiseres in staat te stellen nadere stukken in het geding te brengen. Na ontvangst van de reactie van eiseres op 30 juni 2006 en de reactie van verweerder op 1 augustus 2006 is het onderzoek met toestemming van partijen zonder het houden van een nadere zitting gesloten en is uitspraak bepaald op heden.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning betreft een vrijstaande woning, gebouwd omstreeks 1989, met een berging en een inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 860 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 8.030 m².
Bij de gedingstukken bevindt zich een in opdracht van verweerder opgemaakt taxatierapport, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 828.500. Het taxatierapport bevat gegevens betreffende de woning en zeven andere woningen (vergelijkingsobjecten). Aan dit rapport zijn schematisch weergegeven de volgende gegevens betreffende de vergelijkingsobjecten ontleend:
verkoop- verkoopprijs woz-waarde inhoud oppervlakte bouwjaar en
datum (per 1-1-2003) woning kavel bijgebouwen
b-straat 16 te A 01-08-2001 € 769.157 € 808.000 675 m³ 1.950 m² 1900
berging/schuur
c-straat 50 te A 15-04-2003 € 907.500 € 744.500 1.250 m³ 1.070 m² 1917
berging/schuur
c-straat 58 te A 28-05-2003 € 746.125 € 723.000 775 m³ 810 m² 1939
dakkapel en carport
d-straat 1 A te B 27-02-2004 € 830.000 € 575.096 582 m³ 5.240 m² 1997
dakkapel
c-straat 25 A te A 01-12-2003 € 492.500 € 369.000 400 m³ 364 m² 1984
berging/schuur
f-straat 20 te A 01-12-2003 € 680.670 € 640.000 534 m³ 364 m² 1996 dakkapel
g-straat 10 te C 16-08-2002 € 522.000 € 522.136 531 m³ 1.020 m² 1972
garage, berging/schuur, dakkapel
In het bij het taxatierapport gevoegde overzicht is ten aanzien van de woning aan de d-straat 1 A te B opgenomen dat, gezien het verkoopcijfer van dit object, de woz-waarde niet € 575.096 doch € 781.700 zou moeten bedragen.
3. Geschil en standpunten partijen
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. De rechtbank ziet zich allereerst geplaatst voor de vraag of verweerder terecht een perceel grond ter grootte van ongeveer 7.000 m² in de woz-waardering heeft betrokken. Eiseres heeft gesteld dat zij dit perceel grond om niet in bruikleen heeft gegeven aan een agrariër, haar vader, en dat daarvan een overeenkomst is opgesteld.
4.2.1. Ingevolge artikel 18, derde lid van de Wet woz in verbinding met artikel 2, aanhef, en letter a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet woz, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond van gebouwde eigendommen vormt. Van een bedrijfsmatige exploitatie is sprake als met behulp van kapitaal en arbeid en door deelname aan het economisch verkeer voordeel wordt beoogd.
De rechtbank heeft eiseres in de gelegenheid gesteld haar stellingen te onderbouwen door het in het geding brengen van nadere stukken. Eiseres heeft de rechtbank hierop een brief, gedateerd 30 juni 2006 doen toekomen, waarin zij, voor zover hier van belang, verklaart:
‘De gebruiksovereenkomst waarover is gesproken is destijds opgesteld voor dierziekte bestrijdingscontroles en niet voor heimelijke doeleinden in dit kader, gemeente Waterland heeft
bedoeld bewijs niet nodig omdat vanaf de weg de agrarische bestemming, begrazing compleet met de voortdurende aanwezigheid van bedoelde schapen altijd al was en nog heel duidelijk waarneembaar is te zien’.
De in de brief genoemde gebruiksovereenkomst heeft eiseres niet overgelegd.
4.2.2. De rechtbank is van oordeel dat eiseres geen informatie heeft verschaft op grond waarvan kan worden geoordeeld dat te aanzien van het perceel grond van 7.000 m² de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is. Ook de enkele omstandigheid dat op het perceel grond schapen aanwezig zijn, is onvoldoende om een bedrijfsmatige exploitatie van de grond aan te nemen. Gelet hierop heeft verweerder het perceel grond, wie daarvan ook als
gebruiker moet worden aangemerkt, terecht in de waardering betrokken.
4.3 Ten aanzien van de door verweerder vastgestelde woz-waarde van de woning van
€ 828.500 stelt de rechtbank voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is.
4.3.1. Verweerder heeft deze waarde gebaseerd op het hiervoor genoemde taxatierapport, waarin een vergelijking is gemaakt tussen de woning van eiseres en de daarin genoemde vergelijkingsobjecten. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn alle rond de waardepeildatum verkocht, met uitzondering van de objecten b-straat 16 te A en d-straat 1 A te B. Deze objecten laat de rechtbank om die reden buiten beschouwing. Nu verweerder bovendien deze twee objecten niet als enige vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, maar de waarde mede heeft onderbouwd met de verkoopgegevens van vijf andere objecten, acht de rechtbank de waarde van de woning daarmee voldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat deze vijf door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten en de woning van eiseres in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn dat de verkoopprijzen daarvan kunnen dienen als basis voor het vaststellen van de waarde van de woning. Verweerder heeft gebruikt gemaakt van objecten die qua ligging (vrijstaand en gelegen in het buitengebied van de gemeente) en kaveloppervlakte goed te vergelijken zijn, terwijl daarnaast twee objecten (f-straat 20 en c-straat 25) zijn gebruikt die qua bouwjaar en type woning goed vergelijkbaar zijn.
Voorts heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat met de tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiseres bestaande verschillen in inhoud, oppervlakte, bouwperiode en de aanwezigheid van bijgebouwen in voldoende mate rekening is gehouden.
4.4. Wat eiseres hiertegen heeft ingebracht, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
4.4.1. Dat verweerder gebruik heeft gemaakt van vergelijkingsobjecten die weliswaar in dezelfde gemeente, doch in andere plaatsen dan de woning zijn gelegen, is, zo blijk uit het verweerschrift, gelegen in de omstandigheid dat verweerder bij de keuze van de vergelijkbare objecten zoveel mogelijk aansluiting heeft gezocht bij de onroerende zaak van eiseres. Daarbij is het, anders dan eiseres meent, geen vereiste dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde plaats zijn gelegen, nu het er bij de waardering in het kader van de Wet woz om gaat of een vergelijkingsobject kan dienen ter bepaling en bevestiging van de vastgestelde waarde van de woning.
4.4.2. Eiseres heeft voorts gesteld dat haar woning het karakter heeft van een arbeiderswoning, terwijl de vergelijkingsobjecten woonboerderijen of herenhuizen betreffen. De rechtbank overweegt dat bij het gebruiken van vergelijkingsobjecten bedacht dient te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar wel in voldoende mate vergelijkbaar. Ten aanzien van vraag of de vergelijkings- objecten voldoende vergelijkbaarheid zijn, verwijst de rechtbank naar hetgeen zij hiervoor
- onder 4.3.1. - op dit punt heeft beslist.
4.4.3. De grief dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsmethode niet conform de Wet woz is, kan evenmin slagen. Blijkens het taxatierapport heeft verweerder de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens in de vorm van verkoopcijfers beschikbaar zijn en heeft daarvoor gebruik gemaakt van de verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum voor min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Deze werkwijze kan een goede benadering geven van de waarde in het economische verkeer en is niet in strijd met de waarderingsregels krachtens de Wet woz.
4.4.4. Ook de stelling van eiseres dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 333.000, zijnde de gemiddelde woz-waarden van de woningen h-straat 6,7 en 10 te Z treft geen doel. Nog los van de vraag of de door eiseres genoemde woningen vergelijkbaar zijn en nog afgezien van de omstandigheid dat van deze woningen geen verkoopcijfers bekend zijn, wordt de waarde ingevolge de Wet woz niet op deze wijze berekend, doch op de wijze zoals hiervoor onder 4.4.3 is uiteengezet.
Voorts is niet aannemelijk geworden dat verweerder bij eiseres het gerechtvaardige vertrouwen heeft opgewekt dat de waarde van de woning op € 333.000 zou worden vastgesteld. Een dergelijk vertrouwen kan niet worden ontleend aan de enkele omstandigheid dat verweerder, op verzoek van eiseres, de woz-waarden van de woningen h-straat 6,7 en 10 aan haar heeft toegezonden.
4.5. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat sprake is van een waardestijging van 800% ten opzichte van de waardevaststelling in 1997 overweegt de rechtbank dat de juistheid van die eerder vastgestelde waarde thans niet ter beoordeling van de rechtbank staat. Ook overigens kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen geen
– althans onvoldoende – betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een onroerende zaak in het bijzonder en is aan de ontwikkeling van de woz-waarde geen maximum gebonden.
Gelet op het vorenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gestelde waarde van € 828.500 van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 16 oktober 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. J.J. Graanstra, griffier.
Afschrift
verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.