Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 339157 / VV EXPL 07-39
datum uitspraak: 26 maart 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde mr. C.L. Kock
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde H. Wassink
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] op 2 maart 2007 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 maart 2007, waarbij de gemachtigden zich hebben bediend van pleitnotities. Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht. [gedaagde] heeft ter zitting meegedeeld een eis in reconventie in te dienen. De kantonrechter heeft ter zitting beslist dat de eisen van een goede procesorde de eis in reconventie van [gedaagde], die niet tevoren is aangekondigd, niet toelaten. Die eis in reconventie is verder buiten behandeling gebleven.
De feiten
a. [gedaagde] huurt sinds 1 januari 1996 van (de rechtvoorganger van) [eiser] de bedrijfsruimte [adres] te [woonplaats]. In de schriftelijke huurovereenkomst staat onder meer:
“1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als kapsalon en voor detailhandel. 1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2. ”
b. Voordat [gedaagde] deze bedrijfsruimte betrok was daar decennialang een kapsalon gevestigd.
c. In het handelsregister van de Kamers van Koophandel heeft [gedaagde] zich op 9 januari 1996 ingeschreven op dit adres met de bedrijfsomschrijving “Dames- en heren kapsalon. detailhandel in cosmetica-, haarverzorgings- en kunstnagelprodukten.”
d. Bij brief van 8 januari 2007 heeft [gedaagde] [eiser] onder meer laten weten:
“Zoals we al eerder besproken hebben, wordt de zaak uitgebreid, aan de voorkant in het winkeltje. (Toko exotische producten en belegde broodjes). Hiervoor moet de keuken worden aangepast.”
e. Bij brief van 8 januari 2007 heeft [eiser] [gedaagde] onder meer laten weten:
“Op zaterdag 6 januari heeft u mij als verhuurder aangesproken met betrekking tot het gebruik van de door u gehuurde bedrijfsruimte (…) Conform de onder artikel 1.1 en 1.2 in uw huurovereenkomst mag de door u gehuurde bedrijfsruimte uitsluitend gebruikt worden als kapsalon en voor detailhandel (verkoop van kappersbenodigdheden en producten). De verkoop van broodjes heeft geen enkele relatie met de bedrijfsvoering van uw kapsalon en leidt tot een zogenaamde shop-in-shop concept. Derhalve beroep ik mij op punt 1.3 van het huurcontract en geef ik geen toestemming voor het wijzigen van de bestemming van de bedrijfsruimte.”
f. Bij brief van 5 maart 2007 heeft gemeente Haarlem inzake de locatie [adres] in [woonplaats] aan [gedaagde] onder meer laten weten:
“Op 22 februari 2007 ontvingen wij van u een melding voorzien van een tekening op grond het Besluit detailhandel en ambachtsbedrijven milieubeheer voor het oprichten en in werking hebben van een Surinaamse toko annex kapperszaak op bovengenoemd adres te [woonplaats]. (…) Wij hebben de melding beoordeeld en in orde bevonden.”
g. Elders Consultancy heeft voor [gedaagde] een rapport opgesteld ten behoeve van een kredietverstrekking door Gemeente Haarlem.
De vordering
[eiser] vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) te gebieden dat [gedaagde] de bedrijfsruimte uitsluitend gebruikt als kapsalon met bijbehorende winkelruimte waarin uitsluitend kappersbenodigdheden mogen worden verkocht, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag. [eiser] stelt daartoe onder meer het volgende.
De in de huurovereenkomst opgenomen bestemming is helder genoeg, maar zeker in samenhang met de historie van het feitelijk gebruik van het pand door de voorgaande gebruiker en door [gedaagde] zelf van aanvang af en de inrichting van het pand kan de conclusie niet anders zijn dan dat in de bedrijfsruimte alleen een kapsalon mag worden gedreven met daarbij een winkeltje in kappersbenodigdheden. Ook de inschrijving van [gedaagde] zelf in het handelsregister van de Kamers van Koophandel toont aan dat dat ook haar bedoeling was.
Het verkopen van etenswaar is daarom wel degelijk een wijziging van de bestemming waarvoor [gedaagde] de toestemming van de verhuurder nodig heeft en daarbij komt ook nog dat [gedaagde] zich kennelijk niet tot detailhandel wil beperken maar haar (kapsalon)klanten ook nog de gelegenheid wil bieden die etenswaar ter plekke te nuttigen, waardoor de bestemming zelfs onder horeca valt.
[eiser] heeft er belang bij dat de bestemming ongewijzigd blijft. In het pand, zijn pensioenvoorziening, heeft hij met de aankoop anderhalf jaar geleden een enorme investering gedaan en hij is bezig met de renovatie van het pand. De boven de bedrijfsruimte gelegen woning gaat [eiser] binnenkort verhuren en de verhuurbaarheid en –prijs zullen negatief beïnvloed worden indien in de onderliggende ruimte een afhaaltoko wordt gevestigd met alle mogelijke overlast, ander publiek en aanlooptijden van dien.
Ondanks dat [eiser] [gedaagde] duidelijk heeft gemaakt dat het haar niet toegestaan is de bestemming te veranderen en ondanks herhaalde verzoeken van [eiser] heeft [gedaagde] niet bevestigd dat zij de door haar gewenste wijziging niet zal doorvoeren. In tegendeel, zij heeft ondubbelzinnig aangegeven niet alleen de bestemming te zullen wijzigen, maar ook het gedaante van het gehuurde aan haar eisen te zullen aanpassen, onder meer door het plaatsen van een professionele afzuigkap. Aangezien zich boven de keuken een terras bevindt, zal de plaatsing van een dergelijke afzuigkap vanwege een grotere bouwkundige ingreep met zich brengen dan [gedaagde] voor ogen staat. Die bouwkundige aanpassing en andere inrichting vormen eveneens voor [eiser] een bezwaar voor de door [gedaagde] gewenste wijziging.
Inmiddels heeft [gedaagde] eigenmachtig al stappen genomen om tot de bestemmingswijziging en aanpassing te komen, zodat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe onder meer het volgende aan. [gedaagde] heeft er financieel groot belang bij dat zij in staat zal worden gesteld de bedrijfsruimte óók als Surinaamse toko te gebruiken, een groter belang dan dat [eiser] heeft bij zijn vordering. Voor de bedrijfsvoering van die toko zal onder meer een aantal kleine vernieuwingen moeten plaatsvinden die [gedaagde] in staat stellen de keuken te gebruiken voor de bereiding van Surinaamse etenswaren, maar daar zullen geen daadwerkelijke verbouwingen voor nodig zijn. Zij zal onder meer een (demontabele) professionele afzuigkap moeten gaan aanbrengen. Deze veranderingen hebben geen invloed op de constructie van het gebouw of de inrichting en zijn zonder noemenswaardige kosten ongedaan te maken. De bedrijfsactiviteit van Surinaamse toko valt volgens haar onder de bestemming “detailhandel” als in de huurovereenkomst vermeld. Uitsluitend klanten van haar kapsalon zullen ter plekke in voorkomende gevallen iets uit de toko mogen nuttigen; daarmee is het nog geen horeca-activiteit. Verder heeft [eiser] geen spoedeisend belang bij zijn vordering: [gedaagde] heeft (nog) geen bouwvergunning bij de gemeente aangevraagd en als zij dat wel doet dan kan [eiser] daar bezwaar tegen maken. [gedaagde] heeft ook nog geen contract getekend met een bouwonderneming inzake verbouwingsplannen.
De beoordeling van het geschil
1. [eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter een spoedeisend belang bij zijn vordering en hij kan daarin ontvangen worden. [gedaagde] heeft immers inmiddels diverse stappen ondernomen die erop wijzen dat zij voornemens is om op korte termijn aanpassingen aan het gehuurde aan te (laten) brengen. Dat zij (nog) geen contract daarvoor met een aannemer heeft getekend betekent nog niet dat niet al met het aanbrengen van wijzigingen wordt begonnen, zomin als het nog niet hebben aangevraagd van een bouwvergunning.
2. De gevorderde voorlopige voorziening komt slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een soortgelijke vordering van [eiser] tot een toewijzing daarvan zal leiden. De kantonrechter is voorshands, op grond van de thans voorliggende gegevens, van oordeel dat dit het geval is.
3. Van belang is de bestemming die partijen aan de bedrijfsruimte hebben gegeven. In de huurovereenkomst is als bestemming opgenomen kapsalon en detailhandel. Verder staat vast dat in deze bedrijfsruimte gedurende een halve eeuw een kapperszaak is gedreven, onder meer door [gedaagde] zelf gedurende 10 jaar, hetgeen overeenkomt met de bedrijfsomschrijving van [gedaagde] zelf zoals zij vanaf het begin van de huur zelf heeft opgegeven bij het Handelsregister. Hiertegenover heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het de bedoeling van partijen is geweest dat [gedaagde] in plaats van of naast een winkel in kappersbenodigdheden ook een detailhandel in etenswaren mocht beginnen. In ieder geval ligt er geen horecabestemming op de bedrijfsruimte en de bereiding en verstrekking van spijzen valt onder horeca en niet onder de door partijen bedoelde bestemming. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter staat het [gedaagde] daarmee niet vrij om zonder toestemming van [eiser] in de bedrijfsruimte een Surinaamse toko te beginnen.
4. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een rechtens te beschermen belang heeft bij handhaving van de huidige bestemming, onder meer ten aanzien van de bouwkundige staat van het gehuurde en de verhuurbaarheid van de bovenliggende en [eiser] toebehorende woning.
5. Met haar stelling dat [eiser] geen grond voor zijn vordering zou hebben omdat hij bestuursrechtelijk bezwaar zou kunnen maken tegen het verlenen van een bouwvergunning miskent [gedaagde] dat [eiser] civielrechtelijk als verhuurder de bestemming van de bedrijfsruimte kan bepalen; wat [gedaagde] met de gemeente Haarlem afspreekt heeft geen invloed op de huurovereenkomst die zij heeft met [eiser].
6. De conclusie moet zijn dat de vordering toewijsbaar is. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
7. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- gebiedt [gedaagde] bij wijze van voorlopige voorziening om de bedrijfsruimte [adres] te [woonplaats] uitsluitend te gebruiken als kapsalon met bijbehorende winkelruimte waarin uitsluitend kappersbenodigdheden mogen worden verkocht;
- bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van € 500,00 voor iedere dag dat deze de hiervoor gegeven beslissing niet nakomt, tot een (voorlopig) maximum van € 15.000,00;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiser] tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd:
dagvaarding € 91,31
vastrecht € 106,00
salaris gemachtigde € 400,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.