Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 335232/CV EXPL 07-702
datum uitspraak: 16 mei 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiseres]
te [woonplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen [eiseres]
gemachtigde mr. D.J. Bakker
tegen
[gedaagde], handelende onder de namen Jorica en De Gouden Schaar
te [woonplaats] en zaakdoende te Heemstede aan het adres Kerklaan 1
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. E.M. Sol
In conventie en in reconventie
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk-ken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
- de dagvaarding van 12 januari 2007, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewe-zen en op 14 maart 2007 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 10 april 2007 gehouden comparitie van partijen,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens verzoek tot vermeerdering van eis in conventie, met één productie.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro-ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij-en het volgende vast:
a. In mei 1993 hebben partijen een vennootschapscontract gesloten, waarin onder meer de volgende bepalingen zijn opgenomen en waarin met “partij A.” [eiseres] wordt aangeduid en met “partij B.” [gedaagde] wordt aangeduid:
“Partijen A. en B. gaan m.i.v. 1.5. 1993 een commanditaire vennootschap met elkaar aan, welke ten doel heeft de exploitatie van een kledingreparatiezaak gevestigd op het adres Kerklaan 1 te Heemstede.
De vennootschap is gevestigd op het adres Kerklaan 1 Heemstede en zal gebruik maken van de handelsnaam de GOUDEN SCHAAR.
Partij A. (…) zal optreden als commanditaire vennoten, partij B. als beherend vennoot.
Partij A. brengt in de vennootschap in, het huurrecht van het zaaksadres, het kapitaal voor de inrichting waaronder div. machine’s, de know-how, alsmede het gebruik van de handelnaam met het daarbij behorende symbool, de bewegende rode schaar aan de gevel.
(…)
De huur zal nemens de commanditaire vennoten rechtstreeks aan verhuurder worden overgedragen. Deze huur bedraagt incl. energie fl.1650.- gulden.
Verhuurder is Vogel Vasrgoed B. van Lennepweg 48 te Heemstede (…)
Tevens overeengekomen dat de maandelijks te betalen afdracht aan commanditaire vennoten fl.750,- (…) bedraagt, eerste betaling per 1-5-1993.”
b. [eiseres] heeft haar huurrecht van het perceel Kerklaan 1 te Heemstede in de commanditaire vennootschap ingebracht.
c. Bij brief van 27 juni 2006 heeft [eiseres] het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“Deel u nu, ook schriftelijk mede dat er inmiddels een huurachterstand is ontstaan van drie maanden te weten €3.771,21.
(…)”
d. In reactie hierop heeft [gedaagde] bij aangetekend schrijven het volgende aan [eiseres] geschreven:
“(…)
In uw brief schrijft u dat ik 3 maanden huur achterstand zou hebben. Dat betwist ik te stelligst op 25 juni jl. Heb ik het bedrag van groot 1.257,07 de huur achteraf van de maand juni 2006 naar uw rekening over gemaakt.
(…)
Verder heb ik mijn advocaat Mr. M Blokziel van Vliet uw contract laten door lezen, ik huur van u inclusief (zie punt 1) dit houd ook in dat alle reparatie van machines ten lasten van uw rekening komen, OOK het gehuurde verkeert in zeer slechte staat van onderhoud zoals kleding rekken, pas kamer, vloer eigenlijk alles. HET LAATSTE dat u aan de inrichting van het gehuurde heeft bijgedragen in de kosten is inmiddels al weer 8 jaar geleden.
(…)”
e. Bij brief van 29 augustus 2006 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] aangemaand tot betaling €4.486,86, zijnde de op dat moment bestaande huurachterstand van €3.771,21 vermeerderd met rente en kosten.
f. [gedaagde] heeft hierop bij brief van 4 september 2006 het volgende aan de gemachtigde van [eiseres] geschreven:
“-Dat ik sedert 13 jaar een winkel met de naam Gouden Schaar van mevrouw [eiseres] huurt, en dat de huurpenningen al 13 jaar gedoogt wordt om achteraf te betalen. (…) dus de vermeende achterstand zou dan alleen over de maand september gaan.
(…)
Ook kan ik u nu reeds mede delen dat ik mevrouw [eiseres] ook in rechte zal betrekken, daar zij in de afgelopen 13 jaar nimmer 1 gulden/euro heeft betaald aan reparatie’s aan diverse machines zelfs een likje verf kon er niet vanaf.
Ten slotte wijs ik u erop dat het gehuurde object onder-heven is aan een zwaar achterstallig onderhoud in de maand augustus heb ik 2x 3 dagen moeten sluiten wegens water overlast dat via het dak naar binnen stroomde. (…)”
In conventie
De vordering
[eiseres] vordert, na vermeerdering van haar eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en zonder borgtocht:
1. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal ontbinden;
2. [gedaagde] zal veroordelen het gehuurde te ontruimen;
3. [gedaagde] zal veroordelen om als schadevergoeding tegen kwijting aan [eiseres] te betalen €4.827,66 en voorts €1.365,13 voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde met ingang van 1 januari 2007 in bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente over €4.095,39.
[eiseres] heeft het volgende aan haar vordering ten grond-slag gelegd:
Op grond van de vennootschapsovereenkomst heeft [eiseres] zich jegens [gedaagde] verplicht tot de inbreng van het huurrecht ter zake van de winkelruimte aan de Kerklaan 1 te Heemstede. [eiseres] huurt deze winkelruimte van Vogel Vastgoed en zij verhuurt deze ruimte in onderhuur aan [gedaagde]. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de huur aan [eiseres] betaalt, die op haar beurt de huur aan Vogel Vastgoed betaalt.
De huurprijs bedraagt (laatstelijk) €1.365,13 per maand (inclusief €125,00 als voorschot wegens bijkomende leveringen en diensten).
[gedaagde] laat de huur onbetaald. Er is sprake van een herhaalde en voortdurende tekortkoming. Thans heeft [gedaagde] de maanden september 2006 tot en met december 2006 onbetaald gela-ten, in totaal derhalve €5.460,52.
Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft [gedaagde] [eiseres] genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. [eiseres] heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten belope van €714,00 inclusief omzetbelasting. [gedaagde] dient deze kosten ingevolge de algemene betalingsvoorwaarden dan wel ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro aan [eiseres] te voldoen.
Voorts is [gedaagde] de wettelijke rente verschuldigd geworden. Deze bedraagt, berekend over €4.095,39 vanaf de laatste dag van de betreffende maand tot en met 9 januari 2007, €18,27.
Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
In reconventie:
De vordering
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat [gedaagde] bevoegd is de door haar verschuldigde huurpenningen op te schorten en voorts:
1. de overeenkomst tussen partijen partieel zal ontbinden voor het gedeelte dat [gedaagde] de huurpenningen niet heeft betaald wegens het niet nakomen van [eiseres] van haar onderhoudsplicht;
2. [eiseres] zal veroordelen tot nakoming van de overeenkomst en zal bepalen dat [eiseres] verplicht is de bestaande gebreken te verhelpen en deze werkzaamheden aan het pand te verrichten binnen één maand na het te wijzen vonnis, één en ander op straffe van een ten behoeve van [gedaagde] te verbeuren dwangsom van €2.000,00 per week dat [eiseres] hieraan niet voldoet;
3. [eiseres] zal veroordelen in de proceskosten.
[gedaagde] heeft het volgende aan haar vordering ten grond-slag gelegd:
Het gehuurde verkeert in zeer slechte staat van onderhoud. De afgelopen vijf jaar zijn door [eiseres] geen onderhoudswerkzaamheden aan het pand verricht, terwijl deze wel noodzakelijk zijn. [gedaagde] heeft zelfs in augustus 2006 haar zaak zes dagen moeten sluiten wegens wateroverlast.
[gedaagde] heeft [eiseres] van de gebreken en het slechte onderhoud van het pand op de hoogte gesteld en beroept zich op haar opschortingsrecht. [gedaagde] heeft de door haar verschuldigde huurpenningen opgeschort omdat [eiseres] in verzuim is haar verplichtingen als verhuurder te voldoen.
Het verweer
[eiseres] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
In conventie en in reconventie
De kantonrechter is van oordeel dat beide vorderingen moeten stranden. Tussen partijen staat immers vast dat zij een commanditaire vennootschap zijn aangegaan en dat [eiseres] haar huurrecht van de onderhavige bedrijfsruimte heeft ingebracht in die vennootschap. Gesteld noch gebleken is dat dit zonder toestemming van Vogel Vastgoed is geschied, zodat de kantonrechter ervan moet uitgaan dat die inbreng rechtsgeldig heeft plaatsgevonden.
Het vorenstaande brengt met zich dat tussen partijen geen sprake is van onderhuur, maar dat de commanditaire vennootschap als huurster beschouwd moet worden jegens Vogel Vastgoed als verhuurder. Dit volgt ook uit het vennootschapscontract waarin immers is opgenomen dat de huur namens de commanditaire vennoten rechtstreeks aan de verhuurder wordt overgedragen. Dat tot nu toe de huurpenningen door [gedaagde] via [eiseres] aan de verhuurder zijn betaald, doet niets af aan de huurrelatie tussen de commanditaire vennootschap en Vogel Vastgoed. Het betreft immers slechts een wijze van betalen.
Beide vorderingen zijn gebaseerd op de stelling dat er een huurrelatie tussen partijen bestaat. Nu dat niet het geval is, ontvalt daarmee de grondslag aan hun beider vorderingen.
De vorderingen zullen daarom moeten worden afgewezen.
Voor zover [eiseres] heeft bedoeld ook betaling te vorderen van de beweerde achterstand in de maandelijkse afdracht aan [eiseres] van €340,00 per maand op basis van het vennootschapscontract, heeft zij die vordering, gelet op de bestrijding door [gedaagde], onvoldoende concreet onderbouwd en gespecificeerd. Ook in zoverre zal de vordering van [eiseres] daarom worden afgewezen.
Beide partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie en in reconventie:
Wijst de vorderingen af.
Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.