Uitspraak
- Rectificatie -
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 07 - 1240 , 07 - 1582, 07 - 934, 07 - 935 en 07 - 1025
uitspraak van de voorzieningenrechter van 29 maart 2007
in de zaak van:
[verzoeker],
wonende te Zandvoort,
[gemachtigde]
[verzoeker],
wonende te Zandvoort
verzoekers,
[gemachtigde],
[verzoeker],
wonende te Zandvoort
verzoeker,
gemachtigde: mr. S. Essakkili, DAS Rechtsbijstand te Amsterdam
tegen:
het college van burgemeester en wethouders van Zandvoort,
verweerder,
derde partij,
Vista Vastgoed Ontwikkeling B.V.,
gevestigd te Zandvoort,
gemachtigde: mr. drs. Th.F. Roest, advocaat te Haarlem.
1. Procesverloop
Bij besluit van 14 augustus 2006 heeft verweerder bouwvergunning eerste fase verleend aan Vista Vastgoed Ontwikkeling B.V. voor het bouwen van een appartementencomplex op het perceel [adres].
Bij besluit van 28 december 2006 heeft verweerder de hiertegen door verzoekers ingediende bezwaren ongegrond verklaard.
Bij brieven van 30 januari 2007, 26 januari 2007 en 2 februari 2007, hebben verzoekers hiertegen beroepschriften ingediend (zaaknummers 07-935, 07-934 en 07-1025).
Bij besluit van 5 februari 2007, verzonden op 8 februari 2007, heeft verweerder bouwvergunning tweede fase verleend aan Vista Vastgoed Ontwikkeling B.V. voor het bouwen van eerdergenoemd appartementencomplex.
Tegen dit besluit hebben verzoekers bij brieven van 16 februari 2007 en 1 maart 2007 bezwaar gemaakt.
Bij brieven van 16 februari 2007 en 1 maart 2007 is tevens verzocht een voorlopige voorziening te treffen ten aanzien van zowel de bouwvergunning eerst fase als de bouwvergunning tweede fase.
Het verzoek is behandeld ter zitting van 7 maart 2007, alwaar verzoekers in persoon zijn verschenen bijgestaan door hun gemachtigden voornoemd. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door J. Pach, M.B. de Vries en M.J. Blok, allen werkzaam bij de gemeente Zandvoort. Voorts zijn namens Vista Vastgoed Ontwikkeling B.V. verschenen, [directeuren], bijgestaan door hun gemachtigde voornoemd.
2. Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 8:86, eerste lid, Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan de voorzieningenrechter, indien het verzoek om een voorlopige voorziening hangende het beroep bij de rechtbank is gedaan en hij van oordeel is dat na de zitting nader onderzoek redelijkerwijs niet kan bijdragen aan de beoordeling van de zaak, onmiddellijk uitspraak doen in de hoofdzaak. De in het onderhavige geval verkregen informatie betreffende de bouwvergunning eerst fase, waarin beroep aanhangig is, is van dien aard dat nader onderzoek geen relevante nieuwe gegevens zal opleveren. Ook overigens bestaat geen beletsel om met toepassing van voormeld wettelijk voorschrift onmiddellijk uitspraak in de hoofdzaak te doen over de bouwvergunning eerst fase.
2.2 De beoordeling van het verzoek voor zover dit betreft de bouwvergunning tweede fase draagt een voorlopig karakter en is niet bindend in de hoofdzaak.
2.3 Het bouwplan betreft een appartementencomplex met zes woningen, een parkeerkelder en losstaand bijgebouw.
2.4 Ter plaatse geldt het bestemmingsplan "Zandvoort-Centrum". De gronden waarop het bouwplan is geprojecteerd hebben de bestemming "Gemengde doeleinden 2", de differentiatie "Erf onbebouwd" en de categorie "f".
Ingevolge artikel 6, eerste lid, van de planvoorschriften zijn de voor "Gemengde doeleinden 2" aangewezen gronden - voor zover hier van belang - bestemd voor:
(...)
e. wonen;
(...)
g. verkeer en verblijf, gebouwde parkeervoorzieningen inbegrepen;
(...)
Ingevolge artikel 6, tweede lid, van de planvoorschriften zijn op de in lid 1 bedoelde gronden uitsluitend bouwwerken en werken ten dienste van de daar genoemde doeleinden toelaatbaar.
Ingevolge artikel 6 derde Pro lid, onder c, sub 1,van de planvoorschriften zijn bijgebouwen uitsluitend toegestaan mits de totale gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen bij een woning per perceel niet meer bedraagt dan 1/3 van de oppervlakte van het erf, tot een maximum van 50 m² mits het totaal als bedoeld onder a. niet wordt overschreden.
2.5 De welstandcommissie heeft in haar vergadering van 13 juli 2006 geadviseerd dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand.
2.6 Ten aanzien van de bouwvergunning eerste fase overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
2.7 Ingevolge artikel 56a, tweede lid Woningwet (Ww) mag en moet een reguliere bouwvergunning eerste fase slechts worden geweigerd indien een weigeringsgrond als bedoeld in artikel 44, eerste lid, onderdeel b, c, d of e van toepassing is, met dien verstande dat onderdeel b van dat lid slechts van toepassing is voor zover de daar bedoelde voorschriften van stedenbouwkundige aard zijn.
2.8 Gelet op artikel 56a, tweede lid, Ww, gelezen in samenhang met artikel 44, eerste lid, onder b, c, d en e van die wet, zijn slechts de bouwverordening, het bestemmingsplan, redelijke eisen van welstand en de mogelijke monumentenstatus relevant voor de vraag of verweerder terecht een bouwvergunning eerste fase heeft verleend. Het betreft met andere woorden, kort gezegd en voor zover hier van belang, de welstandelijke en stedenbouwkundige aspecten van het bouwwerk.
2.9 Verzoekers stellen zich primair op het standpunt dat het bouwplan indruist tegen de geest van het vigerende bestemmingsplan "Zandvoort-Centrum". Zij betogen dat het bestemmingsplan een conserverend bestemmingsplan is dat tot doel heeft meer licht en meer ruimte te realiseren. Zij trekken hieruit de conclusie dat er gelet op dit conserverende karakter geen ruimte is voor een grootschalig bouwplan als het bouwplan dat hier aan de orde is.
2.10 Deze grief treft geen doel. Bij het toetsen van een bouwplan aan een bestemmingsplan zijn de planvoorschriften het uitgangspunt. Zoals verweerder ter zitting heeft aangegeven, is aan de randen van het onderhavige bestemmingsplan bebouwing met een grootschaliger karakter toegelaten. De invulling die aan het door verzoekers genoemde uitgangspunt is gegeven in de planvoorschriften van het bestemmingsplan hadden zij dienen te bestrijden ten tijde van de vaststelling van dit plan.
2.11 Verzoekers betogen voorts dat het bouwplan in strijd is met specifieke planvoorschriften van het bestemmingsplan, betreffende overschrijding van het bouwperceel en de maximaal toegestane goot- en nokhoogte.
2.12 Terzake van de - ter zitting uitgebreid toegelichte - grief van verzoekers dat het bouwperceel wordt overschreden, hecht de voorzieningenrechter er aan vast te stellen dat hier als uitgangspunt geldt de definitie van het begrip "bouwperceel" zoals dat is omschreven in artikel 1, aanhef en onder n, van de planvoorschriften. Hierin staat dat een bouwperceel een aaneengesloten stuk grond is, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bijeenhorende bebouwing is toegelaten. De voorzieningen stelt vast dat het appartementencomplex en het bijgebouw aangemerkt dienen te worden als zelfstandige, bijeenhorende bebouwing. Voorts is de voorzieningenrechter gebleken dat vergunninghouder ter realisering van het bouwplan een deel van het naastgelegen perceel heeft gekocht.
Gelet op de definitie van het begrip bouwperceel die in het bestemmingsplan is gegeven en de feitelijke situatie, kunnen verzoekers niet gevolgd worden in hun stelling dat het bouwperceel moet overeenkomen met de kadastrale situatie. Verweerder heeft derhalve de definitie van het begrip bouwperceel - als opgenomen in het bestemmingsplan - met juistheid gehanteerd bij berekening van de maatvoering van het bouwperceel en bouwplan. Ter zitting is door verzoekers overigens verklaard dat de berekeningen op grond van deze definitie niet worden betwist. Verzoekers grief dat het maximaal toegelaten bebouwingspercentage van bouwperceel wordt overschreden, treft dan ook geen doel.
2.13 Nu het bouwperceel vaststaat, dient geconcludeerd te worden dat het buiten het bouwvlak geprojecteerde, en op de bestemming "Erf" gesitueerde bijgebouw evenmin in strijd is met artikel 6, derde lid, onder c, sub 1, van de planvoorschriften, nu dit niet meer dan 1/3 van het erf beslaat.
2.14 Terzake van het betoog van verzoekers dat de maximaal toegestane goot- en nokhoogte wordt overschreden, overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
2.15 Ingevolge artikel 1, aanhef en onder a, sub i, van de planvoorschriften wordt onder peil verstaan de hoogte van de kruin van de weg waaraan het bouwwerk is gelegen of, indien het bouwwerk niet direct aan de weg is gelegen, de hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
In artikel 2, eerste lid, onder d, van de planvoorschriften wordt - voor zover hier van belang - de hoogte/nokhoogte van een gebouw gemeten van het peil tot het hoogste punt van het bouwwerk (...) Indien het gebouw is voorzien van een kapvorm anders dan een topgevel is de hoogte c.q. nokhoogte gelijk aan de fictieve nokhoogte.
In artikel 2, eerste lid, onder e, van de planvoorschriften is bepaald dat de fictieve nokhoogte de hoogte is van de snijlijn tussen het denkbeeldig verlengde van de buitenwerkse dakvlakken gemeten vanuit het peil.
In artikel 2, eerste lid, onder f, van de planvoorschriften wordt de goothoogte van een gebouw, afhankelijk van het geveltype, gemeten van het peil:
- bij topgevels (trap-, tuit-, hals- of klokgevels): tot aan de aanzet van de geveltop;
- bij lijstgevels: tot aan de bovenkant van de kroon- of gootlijst;
- bij de overige geveltypen: tot de horizontale snijlijn van het buitenwerkse dakvlak; indien zich op een gebouw, aan een of meer van de naar de weg gekeerde zijden van het gebouw, één of meer dakkapellen bevinden, waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte, wordt de snijlijn van het buitenwerks dakvlak met het buitenwerks dakvlak van de dakkapel als snijlijn aangemerkt.
Blijkens de legenda van het bestemmingsplan geldt voor de categorie "f", waarin het betreffende bouwplan is gelegen een maximale goothoogte van 9 meter en een maximale nokhoogte van 13 meter.
2.16 Teneinde de goot- en nokhoogte te kunnen vaststellen, is het peil bepalend. Partijen zijn echter verdeeld over locatie van het peil. Verzoekers stellen zich op het standpunt dat voor vaststelling van het peil de bouwverordening bepalend is en subsidiair, dat indien toch - zoals verweerder stelt - de definitie zoals opgenomen in het bestemmingsplan gevolgd dient te worden, de lager gelegen achterzijde van het appartementencomplex, waar de garage is gesitueerd, aangemerkt dient te worden als hoofdingang en derhalve als peil heeft te gelden. In beide gevallen wordt de maximaal toegestane goot- en nokhoogte overschreden, aldus verzoekers.
2.17 De voorzieningenrechter is met verweerder van oordeel dat ter bepaling van de goot- en nokhoogte het peil zoals dat is gedefinieerd in het bestemmingsplan bepalend is. Omdat het bouwplan niet direct aan de weg is gelegen, dient de hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, te weten het wegdek van de [straat], aangemerkt te worden als het peil. De voorzieningenrechter gaat hierbij uit van de ligging van de hoofdingang van het appartementencomplex aan de zijde van de [straat]. De voorzieningenrechter volgt verzoekers dan ook niet in hun standpunt dat de ingang aan de achterzijde geldt als hoofdingang bij vaststelling van het peil, louter omdat toekomstige bewoners van het appartementencomplex naar verwachting vaker van de ingang bij de garage aan de achterzijde gebruik zullen maken dan van de ingang aan de voorzijde van het complex .
Nu het bestemmingsplan de vaststelling van het peil uitputtend regelt, kan de bouwverordening hier evenmin een rol spelen.
2.18 Partijen zijn voorts verdeeld over de wijze van meten van de goothoogte. Verzoekers betogen dat het platte deel van het dak alsmede de bovenzijde van de dakkapellen als dakvlak en derhalve als goothoogte dient te gelden. Verzoekers stellen dat gelet hierop de maximaal toegelaten goothoogte van 9 meter overschreden wordt met ruim 3 meter. Partijen hebben ter zitting in dit verband hun grief betreffende het maximum aantal toegelaten bouwlagen laten vallen.
2.19 Tussen partijen is niet in geschil dat ten behoeve van de bepaling van de goothoogte uitgegaan dient te worden van het in artikel 2, eerste lid, onder e van de planvoorschriften genoemde "overige geveltype". De voorzieningenrechter stelt vast dat de dakkapellen zich niet aan de naar de weg gekeerde zijde van het bouwplan bevinden, zodat alleen al hierom verzoekers niet kunnen worden gevolgd in hun stelling dat de daken van de dakkapellen hebben te gelden als buitenwerks dakvlak.
Verzoekers kunnen evenmin gevolgd worden in hun standpunt dat het afgeplatte dak als dakvlak dient te worden aangemerkt. Ingevolge artikel 2, eerste lid, onder e, van de planvoorschriften is hier geen sprake van een dakvlak, maar van een fictieve nok. De fictieve nokhoogte is 13 meter, zodat geen sprake is van strijd met het bestemmingsplan. Uitgaande van de eerdergenoemde meetvoorschriften is de goothoogte gelegen op een hoogte van 9 meter, zodat ook hier niet gesproken kan worden van strijd met het bestemmingsplan.
2.20 Verzoekers bestrijden het welstandsadvies en betogen voorts dat de overgelegde tekeningen niet duidelijk zijn genoeg om een oordeel over de welstand te kunnen geven, met name voor zover het de achterzijde van het bouwplan betreft.
2.21 De voorzieningenrechter is gebleken dat de tekeningen en foto's op basis waarvan de welstandscommissie haar advies heeft gegeven een volledig beeld geven van het bouwplan - zowel voor- als achterkant - en de directe omgeving daarvan. Verweerder heeft ter zitting nog tekeningen getoond die aan het advies ten grondslag hebben gelegen en waarop een positief stempeladvies van de welstandscommissie is te zien. Nu eisers tegenover het advies van de welstandscommissie uitsluitend hun eigen opvattingen hebben geplaatst en geen tegenadvies van een deskundige hebben overgelegd ter bestrijding van het advies van de welstandscommissie en vooralsnog niet is gebleken dat dit advies op onjuiste wijze tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins gebreken kleven, mocht verweerder daarop afgaan. De voorzieningenrechter neemt hierbij voorts in overweging dat de welstandscommissie pas bij de derde bespreking van het bouwplan tot een positief advies is gekomen.
2.22 Verzoekers betogen voorts dat niet voldaan is aan parkeervoorschriften van het bestemmingsplan, alsmede de CROW-richtlijn.
2.23 Het bestemmingsplan bepaalt dat voor nieuw te realiseren functies minimaal 1.25 parkeerplaats per woning dient te worden gerealiseerd. In de parkeergarage van het te realiseren appartementencomplex worden tien parkeerplaatsen gerealiseerd. Nu er zes nieuwe woningen worden gerealiseerd voldoet het bouwplan ruimschoots aan de norm van het bestemmingsplan. De CROW-richtlijn is, in tegenstelling tot hetgeen verzoekers betogen, niet van toepassing.
2.24 Gelet op het vorenstaande is het bouwplan niet in strijd met het bestemmingsplan of met redelijke eisen van welstand. Er is dan ook geen sprake van in artikel 56a, tweede lid, Ww genoemde weigeringsgronden, zodat verweerder, gelet op het limitatief-imperatieve stelsel, de bouwvergunning eerste fase terecht heeft verleend.
De overige gronden van verzoekers, te weten schending van privacy, nabijheid bij vergunde kanalen van afzuigsystemen van naastgelegen horeca- en wasserijinrichtingen, hebben geen betrekking op één van de in artikel 56a, tweede lid, Ww genoemde weigeringsgronden. Deze gronden kunnen in deze procedure dan ook geen doel treffen.
2.25 De beroepen gericht tegen de beslissing op bezwaar van 28 december 2006, betreffende de bouwvergunning eerste fase, zijn ongegrond.
2.26 Ten aanzien van de bouwvergunning tweede fase overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
2.27 Ingevolge artikel 56a, derde lid, Ww mag en moet een reguliere bouwvergunning tweede fase slechts worden geweigerd indien een weigeringsgrond als bedoeld in artikel 44, eerste lid, onder a of b, Ww van toepassing is, met dien verstande dat onderdeel b van dat lid niet van toepassing is voor zover de daar bedoelde voorschriften van stedenbouwkundige aard zijn.
2.28 Gelet op artikel 56a, derde lid, Ww, gelezen in samenhang met artikel 44, eerste lid, onder a en b, van die wet, zijn slechts het Bouwbesluit en de niet-stedenbouwkundige voorschriften van de bouwverordening relevant voor de vraag of verweerder terecht een bouwvergunning tweede fase heeft verleend. Het betreft met andere woorden, kort gezegd, de constructieve / technische aspecten van het bouwwerk.
2.29 Verzoekers stellen zich op het standpunt dat de ramen aan de oostgevel en de westgevel op de erfgrens staan, zodat zodoende niet wordt voldaan aan het Bouwbesluit. Verzoekers hebben zelf een berekening gemaakt ten onderbouwing van hun standpunt dat er onvoldoende daglichttoetreding en ventilatie is.
2.30 Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat uit controles is gebleken dat wel wordt voldaan aan het Bouwbesluit ten aanzien van daglichttoetreding en ventilatie. Slechts op één locatie werd hieraan niet voldaan omdat ter plaatse het raam te dicht op de erfgrens was gesitueerd. Om dit te ondervangen is door vergunninghouders een erfdienstbaarheid afgesloten.
2.31 Verzoekers betogen tot slot dat er een verhoogd risico is van brandoverslag. De voorzieningenrechter begrijpt deze grief van verzoekers aldus dat het bouwplan op het punt van brandveiligheid in strijd is met het Bouwbesluit.
2.32 Verweerder heeft ter zitting deze grief gemotiveerd weerlegd.
2.33 Gelet op het vorenstaande heeft de voorzieningenrechter geen aanleiding aan te nemen dat het bestreden besluit in bezwaar geen stand zal houden.
2.34 Gelet op het vorenstaande ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding een voorlopige voorziening te treffen.
2.35 Voor een proceskostenveroordeling zijn geen termen aanwezig.
3. Beslissing
De voorzieningenrechter:
3.1 verklaart de beroepen tegen het besluit van 28 december 2006 (bouwvergunning eerste fase) ongegrond;
3.2 wijst de verzoeken om voorlopige voorziening af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F. Miedema, voorzieningenrechter, en op 29 maart 2007 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. Y.R. Boonstra-van Herwijnen, griffier.
afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak - voor zover die betreft de beslissing op bezwaar betreffende de bouwvergunning eerste fase - staat uitsluitend voorzover het de hoofdzaak betreft hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Het hoger beroep dient te worden ingesteld door het indienen van een beroepschrift binnen zes weken onmiddellijk liggend na de dag van verzending van de uitspraak door de griffier.
Tegen deze uitspraak - voor zover die betreft de bouwvergunning tweede fase - staat geen rechtsmiddel open.