Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 135650 / KG ZA 07-264
Vonnis in kort geding van 6 juli 2007
in de zaak van
[EISER],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. M.J.E.J. Coenraad,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KENI HORECA B.V.,
gevestigd te Krommenie, gemeente Zaanstad,
gedaagde,
procureur mr. H. Oomen.
Partijen zullen hierna [eiser] en Keni Horeca genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Keni Horeca.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eiser] is eigenaar van de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand aan de [straat] en [straat] te [plaats], hierna ook “de bedrijfsruimte” te noemen. Hij exploiteert daar een restaurant genaamd “de Coninckshoek”. Keni Horeca exploiteert een horecabedrijf in het naburige pand.
Op 23 december 2006 heeft [eiser] aan Klaassen Horecamakelaardij opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van de bedrijfsruimte, inclusief de inventaris en goodwill van het restaurant.
In maart 2007 heeft [eiser] contact gehad met R.L. Segaar (hierna ook: Segaar) over de verkoop van de bedrijfsruimte en de onderneming aan Segaar. Op 20 maart 2007 heeft Segaar een fax met de volgende tekst toegezonden aan zijn makelaar, T. Klomp van Klomp Horeca Makelaars.
“(…)
Ton,
In aansluiting op ons gesprek bevestig ik op eigen naam en/of op naam van nader aan te duiden meester de navolgende zaken aan te kopen:
Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het bedrijfsappartement op de begane grond, plaatselijk bekend als Grote Markt 4 te 2011 RD Haarlem en Koningstraat 1 te 2011 TB Haarlem (…)
Koopsom : € 500.000,-- k.k.
Overdrachtsdatum: 20/12/2007, danwel zoveel eerder als beide partijen overeenkomen
Bankgarantie : 10 %, te storten op 20/04/2007
Goodwill en inventaris, inclusief de naam van De Coninckshoek.
Details en inventarislijst nader te omschrijven.
Koopsom : € 140.000,--
Notaris : Van Loenen & De Groot in Zoetermeer
Voorbehouden
- aanwezigheid van alle benodigde en gebruikelijke vergunningen
- goedkeuring van de hoogte van de ruimtes door de betreffende instanties
- geen personeel overname
Ik zal zorgen voor concept koopcontracten,
Met vriendelijke groet,
Léon Segaar
(…)”
Deze tekst is door Segaar en [eiser] ondertekend.
Vervolgens heeft Keni Horeca aan [eiser] aangeboden de bedrijfsruimte en de onderneming voor dezelfde totaalprijs te kopen en al op 13 juli 2007 aan zich te laten leveren. [eiser], die gezien de eerdere leveringsdatum - vanwege de structureel verliesgevende exploitatie van ‘de Coninckshoek’ - aan het bod van Keni Horeca de voorkeur gaf, heeft daarop advies ingewonnen bij Koninklijke Horeca Nederland. N. Kabos van Koninklijke Horeca Nederland heeft blijkens een daarvan later door haar opgestelde verklaring [eiser] als volgt geadviseerd.
“(…)
Op 23-3-07 liet u weten een intentieverklaring te hebben getekend met de vraag in hoeverre u hieraan vast zat? Verder stond er nog niet op papier, maar financieel was u al een eind op weg. U heeft de verklaring naar mij gefaxt.
Op 26-03-7 hebben wij het volgende besproken: de verkoop van uw bedrijf was vastgelegd door koper in een fax aan zijn makelaar. In de fax stond een overdrachtsdatum van 20-12-2007. U gaf aan dat u inmiddels een nieuwe koper had gevonden, die per direct zou willen overnemen. U gaf hier de voorkeur aan.
Na overleg met een jurist heb ik u laten weten dat als er echt niets anders op papier staat, dat u een bericht kon sturen dat de koop niet doorgaat. Als er wel andere afspraken op papier zouden staan, dan heb ik u gezegd dat dat wel voor problemen zou kunnen zorgen. Ik heb u ook aangegeven dat onze afdeling Juridische Zaken eventueel zou kunnen assisteren in deze kwestie.
(…)”
Op 30 maart 2007 heeft [eiser] de bedrijfsruimte en de onderneming voor euro 640.000,-- verkocht aan Keni Horeca. Als datum van levering werd 13 juli 2007 overeengekomen. Keni Horeca heeft deze koopovereenkomst op 5 april 2007 op de voet van artikel 7: 3 BW doen inschrijven in het kadaster. Op 26 april 2007 heeft Keni Horeca conservatoir beslag tot levering doen leggen op de bedrijfsruimte.
Bij brief van 25 mei 2007 heeft [eiser] de overeenkomst met Keni Horeca buitengerechtelijk ontbonden.
Segaar en Keni Horeca hebben elk een bodemprocedure tegen [eiser] aanhangig gemaakt waarin zij vorderen dat [eiser] wordt veroordeeld tot medewerking aan de levering van de bedrijfsruimte. Keni Horeca heeft in de procedure tussen Segaar en [eiser] een incidentele conclusie tot tussenkomst genomen.
Het geschil
[eiser] vordert de opheffing van het op 26 april 2007 op de bedrijfsruimte gelegde beslag.
Keni Horeca voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
[eiser] stelt dat het beslag moet worden opgeheven omdat Keni Horeca geen aanspraak kan maken op levering van de bedrijfsruimte. Hij stelt ter toelichting dat hij bij de totstandkoming van de koopovereenkomst met Keni Horeca heeft gedwaald doordat hij ten gevolge van het onder 2.4. aangehaalde advies van Koninklijke Horeca Nederland ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat hij met Segaar geen bindende overeenkomst had gesloten. Voorts stelt hij dat Keni Horeca misbruik van omstandigheden heeft gemaakt. [eiser] lijdt aan ADHD en is daardoor onvoldoende in staat zijn wil te bepalen. H. van Nieuwburg, die namens Keni Horeca de overeenkomst met [eiser] heeft gesloten, exploiteert een horecabedrijf in het pand naast dat van [eiser]. [eiser] stelt dat Van Nieuwburg, als zijn buurman, op de hoogte moet zijn geweest van zijn psychische problemen en dat hij ook wist dat [eiser] de bedrijfsruimte al aan Segaar had verkocht. In verband hiermee heeft [eiser] de overeenkomst met Keni Horeca buitengerechtelijk ontbonden c.q. vernietigd.
Keni Horeca voert als verweer aan dat Van Nieuwburg niet bekend was met de door [eiser] gestelde geestelijke problemen. Voor zover [eiser] in dwaling heeft verkeerd ten gevolge van een verkeerd advies van Koninklijke Horeca Nederland kan dat niet aan haar worden tegengeworpen. Voorts stelt Keni Horeca zich op het standpunt dat tussen [eiser] en Segaar geen bindende overeenkomst is tot stand gekomen, maar slechts een intentieverklaring.
De voorzieningenrechter overweegt dat dit laatste vooralsnog niet aannemelijk is geworden. Uit het onder 2.3. aangehaalde faxbericht blijkt dat [eiser] en Segaar overeenstemming hebben bereikt over het object van de overeenkomst, de koopprijs en de datum van levering. Alleen ten aanzien van de aanwezigheid van de benodigde vergunningen en de goedkeuring van de hoogte van de horecaruimte werd een voorbehoud gemaakt. Ter terechtzitting is gebleken dat dit voor Segaar geen reden is geweest om van de koop af te zien. Aldus is tussen [eiser] en Segaar op 20 maart 2007 een perfecte overeenkomst tot stand gekomen, waarbij [eiser] zich heeft verbonden de bedrijfsruimte te leveren aan Segaar.
Artikel 3: 298 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien twee schuldeisers ten aanzien van één goed met elkaar botsende rechten op levering vervolgen, in hun onderlinge verhouding het oudste recht op levering voor gaat, tenzij uit de wet, uit de aard van hun rechten of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit. Van feiten of omstandigheden die met zich brengen dat de hoofdregel van dat artikel in het onderhavige geval buiten toepassing zou moeten blijven is niet gebleken. De overeenkomst tussen [eiser] en Segaar is ouder dan die tussen [eiser] en Keni Horeca. Reeds op grond van dit enkele feit is aannemelijk dat het leveringsrecht van Segaar gehonoreerd zal moeten worden.
De vraag of [eiser] de overeenkomst met Keni Horeca rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden, dan wel of [eiser] zich met vrucht kan beroepen op dwaling of misbruik van omstandigheden, behoeft daarom geen bespreking meer.
De vaststelling onder 4.4. dat Segaar een sterker recht heeft op levering dan Keni Horeca brengt met zich dat de vordering ter verzekering waarvan Keni Horeca het beslag heeft gelegd voorshands als ondeugdelijk moet worden aangemerkt, zodat het beslag op de voet van artikel 705 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering moet worden opgeheven. Uit doelmatigheidsoverwegingen zal de voorzieningenrechter in het dictum van dit vonnis de opheffing van het beslag uitspreken.
De vordering zal derhalve worden toegewezen. Keni Horeca zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 84,31
- vast recht 251,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.151,31
De beslissing
De voorzieningenrechter
heft op het op 26 april 2007 ten laste van [eiser] gelegde beslag op het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het bedrijfsappartement op de begane grond, plaatselijk bekend Grote Markt 4 (2011 RD) en Koningstraat 1 (2011 TB) te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie C nummer 7131-A-1,
veroordeelt Keni Horeca in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.151,31,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken