Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 340047/CV EXPL 07-2243
datum uitspraak: 11 juli 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
Woningbouwvereniging Brederode
te Bloemendaal
eisende partij
hierna te noemen Brederode
gemachtigde mr. S.H.J.M. Linthorst
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. C.M. Sanders
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk-ken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
- de dagvaarding van 23 februari 2007, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de door de kantonrechter tussen partijen gegegeven en op 18 april 2007 uitgesproken tussenbeschikking,
- de conclusie van repliek, met producties,
- de conclusie van dupliek.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro-ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij-en het volgende vast:
a. Brederode heeft aan [XXX] (hierna: [XXX]) verhuurd de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
b. In verband met langdurig verblijf in het buitenland van [XXX] heeft Brederode ermee ingestemd de woning tijdelijk te verhuren aan [gedaagde]. De daarvan opgemaakte en op
14 juli 2005 ondertekende “Tussenhuurovereenkomst” (hierna: de overeenkomst) bepaalt onder meer het volgende:
“Woningbouwvereniging Brederode (…), verklaart hierbij tijdelijk te verhuren aan mevrouw [gedaagde] (…) het woonhuis gelegen aan [adres] te [woonplaats].
De huur gaat in op 1 september 2005 en zij eindigt op 31 augustus 2006.
Na afloop van deze huurperiode moet de huurder het gehuurde (…) hebben ontruimd van zijn spullen.
De huur eindigt op het overeengekomen tijdstip zonder dat daartoe een opzegging vereist is.
(…)
De oorspronkelijke huurder (…) heeft het recht de woning (…) na terugkeer wederom als huurder te betrekken. Indien de oorspronkelijke huurder niet meer in de woning terugkeert, vervalt niet alleen de tussenhuurovereenkomst, maar zal de oorspronkelijke huurovereenkomst eveneens dienen te worden ontbonden. De oorspronkelijke huurder zal de huurovereenkomst alsdan, met inachtneming van een termijn van een maand, bij de verhuurder opzeggen.
(…)”
c. Bij brief van 19 juni 2006 heeft [gedaagde] aan Brederode bericht dat zij permanente woonruimte nodig heeft.
d. Hierop heeft Brederode aan [gedaagde] bij brief van 28 juni 2006 medegedeeld dat het niet mogelijk is toestemming te verlenen voor het blijven in de woning.
e. Bij brief van 25 juli 2006 heeft [XXX] de huurovereenkomst met Brederode opgezegd per 31 augustus 2006.
f. Bij brief van 11 augustus 2006 heeft Brederode het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“Tijdens de voorcontrole op 4 augustus jongstleden heeft onze opzichter de heer [YYY] met u afgesproken dat u voor het verlaten van uw woning (…) de volgende zaken uitvoert:
- Woning geheel leeg en schoon opleveren; houten vloer verwijderen beneden etage; berghok in de tuin verwijderen.
(…)”
g. Bij brief van 13 november 2006 heeft Brederode gesommeerd een afspraak te maken voor eindinspectie en de woning leeg en bezemschoon op te leveren. Daarbij heeft Brederode tevens gerechtelijke stappen aangekondigd indien [gedaagde] de woning niet op 30 november 2006 leeg en bezemschoon zou hebben opgeleverd.
h. Daarna heeft [gedaagde] zich bij brief van 5 december 2006 jegens Brederode beroepen op huurbescherming.
De vordering
Brederode vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en met al degenen en al hetgeen zich in die woning van harentwege bevinden en bevindt te verlaten, één en ander onder afgifte aan Brederode van de bij de woning behorende sleutels, met machtiging aan Brederode om zo nodig de ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie, indien [gedaagde] met nakoming van het vonnis in gebreke blijft; één en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
Brederode heeft het volgende aan haar vordering ten grond-slag gelegd:
Ingevolge de bepalingen van de overeenkomst was [gedaagde] verplicht de woning per 31 augus-tus 2006 te ontruimen. Ondanks aanschrijving door Brederode is [gedaagde] hiermee in gebreke in gebleven.
[XXX] heeft laten weten niet meer in de woning te zullen terugkeren en heeft de huur aan Brederode opgezegd.
Het was niet de bedoeling van de overeenkomst dat [gedaagde] het huurderschap van de woning zou verwerven, ook niet in het geval [XXX] niet zou terugkeren.
Nu [gedaagde] willens en wetens heeft ingestemd met het gebruik van de woning voor een be-perkte periode, althans behoorde te weten dat het niet de bedoeling was aan de overeenkomst verdergaande rechten te ontlenen, is het beroep van [gedaagde] op huurbescherming in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Dit klemt temeer nu Brederode als woningcorporatie bij de verdeling van woonruimte naleving van de in Zuid-Kennemerland geldende regels dient te waarborgen.
Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Zij heeft het volgende aangevoerd:
Er is hier geen sprake van een in gebruik geven van woonruimte die naar haar aard slechts van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Het gaat hier om een gewone eengezinswoning, bestemd en geschikt voor permanente bewoning door een gezin, hetgeen ook het feitelijke gebruik is, dat door [gedaagde] en haar gezin van de woning wordt gemaakt.
Voorts kan niet gezegd worden dat de overeengekomen periode van 1 jaar kort is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW.
Artikel 7:271 BW is van toepassing op de rechtsbetrekking tussen partijen, zodat voor beëindiging van de huurovereenkomst opzegging is vereist. Enige opzegging heeft [gedaagde] niet van Brederode ontvangen.
Voor zover Brederode stelt dat opzegging niet is vereist dan wel dat [gedaagde] bij voorbaat heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst per eind augustus 2006 is dat in strijd met de wet (artikel 7:271 lid 7 BW) en dus nietig.
De tekst van de overeenkomst lijkt erop te duiden dat Brederode (mede) getracht heeft om een mogelijkheid van opzegging op de toewijzingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub b jo artikel 7:274 lid 2 BW te creëren. Voor zodanig geval is vereist dat de tijdelijk vertrokken huurder de woning wederom zelf wil gaan betrekken. Dit doet zich hier niet voor.
Voorts is het gedane beroep op huurbescherming niet in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid.
De beoordeling van het geschil
Voor zover Brederode zich erop beroept dat hier sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, is de kantonrechter van oordeel dat Brederode dit beroep, mede gelet op het ter zake door [gedaagde] gevoerde verweer, onvoldoende concreet heeft onderbouwd. Het betreft hier immers een eengezinswoning die niet zonder meer naar haar aard slechts geschikt is voor verhuur voor korte duur. Brederode beroept zich weliswaar op de overeenkomst waarin een periode van één jaar is overeengekomen, maar dat is op zichzelf onvoldoende om deze huur onder de uitzonderingsbepaling van artikel 7:232 lid 2 BW te kunnen laten vallen.
De kantonrechter is voorts van oordeel dat het beding in de overeenkomst dat de huur eindigt op het overeengekomen tijdstip zonder dat daartoe een opzegging is vereist, nietig is op grond van het bepaalde bij artikel 7:271 lid 7 BW.
Voor beëindiging van de onderhavige overeenkomst met [gedaagde] is derhalve opzegging vereist, waarna de procedure van de artikelen 7:272 e.v. BW moet worden gevolgd.
Voor zover de brief van Brederode van 28 juni 2006 als opzegging moet worden beschouwd is de kantonrechter het volgende van oordeel.
Artikel 7:274 geeft de beëindigingsgronden aan. Hier is van belang wat in lid 2 van dat artikel is bepaald. In dit geval doet zich echter geen van de gevallen voor zoals genoemd in artikel 7:274 lid 2 aanhef en onder a., b. of c. De gevallen bedoeld onder a. en b. in dat artikellid doen zich hier in het geheel niet voor. Als het onder c. genoemde geval zich al voordeed, dan is dit thans in ieder geval achterhaald, omdat [XXX] de woning niet opnieuw zal betrekken.
Op grond van het vorenstaande zal de vordering daarom moeten worden afgewezen tenzij, zoals Brederode ook nog heeft gesteld, voortzetting van de overeenkomst met [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Door Brederode is echter onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom in dit geval de geldende regels voor woningtoewijzing, waar Brederode zich aan heeft te houden, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar doen zijn de overeenkomst met [gedaagde], een alleenstaande moeder met twee minderjarige kinderen, voort te zetten. Ook deze stelling van Brederode kan haar daarom niet baten.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de vordering moet worden afgewezen, met veroordeling van Brederode, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten.
Beslissing
De kantonrechter:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt Brederode in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van Brederode begroot en €300,00 aan salaris voor de gemachtigde,
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.