Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rek.nr.: 329480/AL VERZ 06-3190
datum uitspraak: 11 april 2007
BESCHIKKING
inzake
[verzoeker]
te [woonplaats]
verzoeker
hierna: [verzoeker]
gemachtigde: mr. K. Kroon
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS AMSTERDAMSE VAART HAARLEM
te Haarlem
verweerster
hierna: de VvE
gemachtigde: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek
De procedure
Op is ter griffie een verzoekschrift met producties ontvangen van [verzoeker]. De VvE heeft een verweerschrift met producties ingediend. De belanghebbenden zijn opgeroepen. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 25 januari 2007. Op deze zitting hebben partijen hun standpunten nader toegelicht. Tien belanghebbenden/ appartementseigenaren hebben schriftelijk te kennen gegeven zich aan te sluiten bij het verweer van de VvE. Ter zitting hebben elf belanghebbenden/ appartementseigenaren zich bij het verweer van de VvE aangesloten. Twee belanghebbenden hebben ter zitting aangegeven zich aan te sluiten bij het standpunt van [verzoeker]. De gemachtigde van [verzoeker] heeft pleitnotities overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen verder naar voren is gebracht.
De feiten
a. [verzoeker] is sinds 3 januari 1995 eigenaar van het appartementsrecht te ([postcode]) [woonplaats] aan de [adres].
b. Tot 20 april 2001 maakte het appartementsrecht van [verzoeker] tezamen met zes andere appartementsrechten deel uit van een in zeven appartementen gesplitst complex, hierna te noemen: de oudbouw.
c. De notulen van de Vereniging van Eigenaars van het gebouw aan de Amsterdamsevaart 122 t/m 126 te Haarlem (de oudbouw) bevatten onder meer de volgende passage:
Er is een aanvang gemaakt met het schilderen van de daklijst + boeidelen; vanwege het slechte weer vordert het werk trager dan geplant. Een aantal eigenaars heeft ervoor gekozen, om de kozijnen van hun appartement (-en) door dezelfde schilder te laten doen. Op de andere eigenaars rust de verplichting om nog in 1999 hun kozijnen te laten schilderen in crèmewit (RAL9001).
d. De notulen van een vergadering van 24 oktober 2000 van de Vereniging van Eigenaars van het gebouw aan de Amsterdamsevaart 122 t/m 126 bevatten de volgende passage:
5. De appartementseigenaars die hun kozijnen aan de achterzijde van het gebouw willen vernieuwen, bespreken de binnengekomen offertes hieromtrent, voor uitvoering in kunststof. Omdat eerder al is overeengekomen dat dit een privé aangelegenheid is van de betreffende eigenaren, blijft dit verder buiten de VVE-verantwoording.
e. [verzoeker] heeft geen kunststof kozijnen geplaatst.
f. In de loop van de jaren ’90 heeft De Vries Vastgoed B.V. (hierna: De Vries) de van de oudbouw deel uitmakende bedrijfsruimte alsmede de zich naast de oudbouw bevindende grond en opstallen gekocht.
g. De Vries heeft de door haar aangekochte zaken ontwikkeld tot een nieuw appartementencomplex dat om de oudbouw is heen gebouwd. Dit deel van het complex zal hierna worden aangeduid als de nieuwbouw.
h. In het kader van deze herinrichting door De Vries is de gemeenschap van de oudbouw bij notariële akte van 20 april 2001 opgeheven.
i. Eveneens op 20 april 2001 is een notariële akte “toedeling appartementsrechten” verleden. Deze akte ziet op het gehele appartementencomplex, dat wil zeggen de oudbouw en de nieuwbouw tezamen. In deze akte zijn de door De Vries ontwikkelde éénenvijftig appartementen (de nieuwbouw) aan De Vries toebedeeld en de appartementen van de oudbouw zijn aan de respectievelijke eigenaren ervan, waaronder [verzoeker], toebedeeld.
Deze akte bevat onder meer de volgende bepaling.
Voorwaarden scheiding/deling:
Ten aanzien van deze scheiding en deling verklaarden de volmachtgevers:
1. de appartementsrechten gaan in eigendom over in de staat waarin zij zich thans bevinden, met alle daaraan verbonden lusten, lasten en eventuele erfdienstbaarheden.
j. Voorts is op 20 april 2001 een splitsingsakte met betrekking tot het gehele complex verleden, waarbij de VvE is opgericht.
k. De splitsingsakte bevat onder meer de volgende bepalingen.
Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
Artikel 3
1. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste Pro lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van Pro het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;
(...)
Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig;
a. (...), de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden (...)
l. De Vries heeft (nagenoeg) alle appartementen in de nieuwbouw aan derden geleverd.
m. Bij brief van 19 september 2002 heeft [verzoeker] aan de VvE toestemming verzocht om op eigen kosten kunststof kozijnen te laten aanbrengen, ter vervanging van de bestaande houten kozijnen aan de achterzijde van zijn appartement.
n. Bij brief van 16 januari 2003 heeft de VvE het volgende aan [verzoeker] bericht:
(...)
Tot onze spijt is de beantwoording van uw bovengenoemde brief door de werkzaamheden m.b.t. de overdracht van de VvE administratie achterop geraakt. Dit was niet de bedoeling, zeker niet omdat uw verzoek geen aanleiding tot uitstel behoefde.
Bij deze stel ik u alsnog op de hoogte van de beslissing:
Het Bestuur heeft kennis genomen van uw verzoek om toestemming voor het vervangen van één/de kozijn(en) aan de achterzijde van uw appartement door nieuwe van kunststof;
? Aangezien de bestaande situatie geen uitstel kan lijden is vervanging hoogst noodzakelijk;
? We betreuren dat de materiaal keuze kunststof is i.p.v. hardhout;
? Omdat aan de achterzijde van het gebouw waarvan uw appartement deel uitmaakt reeds meerdere kozijnen van kunststof zijn is dit verder niet ter discussie;
? Volgens de splitsingsakte vallen ramen en kozijnen onder het gemeenschappelijke deel van de VvE;
? Het Bestuur stelt zich op het standpunt dat vervanging ten laste komt van de vroegere eigena(a)r(en) gebaseerd op een algemeen aanvaarde regel bij samengaan van bestaande gebouwen en nieuwe, dat de eigenaren van de bestaande bebouwing hun (gemeenschappelijke VvE) deel zoveel mogelijk gelijktrekken met het nieuwe deel;
? Het bestuur stelt het op prijs dat u bereidt bent daarnaar te handelen
Derhalve:
? Het Bestuur gaat akkoord met vervanging door nieuwe kozijnen van kunststof aan de achterzijde van het appartement Amsterdamse Vaart nr 122, waarbij aanbevolen wordt om daarbij hoogrendement ++ glas toe te passen. Daarmee wordt dan ook voldaan aan de thans geldende bouwnormen;
Voorwaarde is:
A. Overlegging van een schriftelijke garantieverklaring voor wat betreft de plaatsingswerkzaamheden.
B. Idem voor de levensduur van het/de kozijn(en).
C. Naam en adres van leveranciers en plaatsende uitvoerders. Deze moeten worden overlegd bij het administratiekantoor Munnik VvE beheer na afronding van het werk.
o. Bij brief van 24 januari 2003 heeft [verzoeker] de VvE als volgt geantwoord:
Gezien de gekozen bewoording die gepaard gaat met het verlenen van de toestemming lijkt het bestuur van mening in de toekomst rechten te kunnen gaan ontlenen aan het op deze wijze verlenen van toestemming. Er is hier allerminst sprake van een “algemeen aanvaarde regel”. In dat kader ben ik dan ook niet bereid “daarnaar te handelen”.
Ik verzoek u dan ook deze passages uit de tekst te schrappen.
Totdat de gewraakte passages uit de tekst zijn geschrapt zal dan ook niet overgegaan worden tot vervanging (op kosten van ondergetekende) en zal het bestuur aangesproken worden op spoedige vervanging, gezien de nu plotseling door het bestuur geconstateerde “urgentie”.
p. De VvE heeft op bovengenoemde brief van [verzoeker] niet gereageerd.
q. [verzoeker] is niet overgegaan tot vervanging van de kozijnen in de achtergevel van zijn appartement.
r. Bij brief van 27 april 2006 heeft [verzoeker] de VvE onder meer verzocht om het laten verrichten van schilderswerk aan de pui aan de achterzijde van zijn appartement op de agenda te plaatsen, zodat hierover door de ledenvergadering beslist kan worden.
s. De notulen van de vergadering van de VvE van 18 oktober 2006 bevatten onder meer de volgende passage:
De heer [verzoeker] vraagt de vereniging schilderwerk aan de pui van zijn appartement te laten uitvoeren. Daarvoor heeft hij zelf al offerte opgevraagd, die uitkomen op € 1.044,= resp. € 1.277,=. Alvorens dit verzoek in stemming wordt gebracht, verstrekt de voorzitter de volgende informatie: in najaar 2002 ontvangt het bestuur een schriftelijk verzoek om toestemming voor vervanging van de achterpui voor eigen rekening van de heer [verzoeker]. Het toenmalige bestuur oordeelt positief onder bepaalde voorwarden. Door onduidelijke reden is de conceptbrief zoekgeraakt, zodat het besluit pas begin 2003 is verzonden naar de heer [verzoeker]. Die heeft vervolgens schriftelijk geëist dat een of alle voorwaarden kwamen te vervallen. Daarna nog vele malen verzoeken en dreigen met gerechtelijke stappen als zijn pui niet geschilderd zou worden. Het bestuur is daar niet meer op ingegaan, omdat de voorwaarden normale garanties inhield voor de VvE Amsterdamse Vaart Haarlem en zij het te gek voor woorden achtte om kosten te moeten maken voor een antwoord. De heer [verzoeker] gaat daar niet op in en beweert dat hij toen hij eenmaal het fiat kreeg zijn geld inmiddels op was. Verder wordt in de vergadering geopperd, dat groot onderhoud zoals schilderwerk niet aan één appartement maar collectief voor alle woningen dient te gebeuren. Bij stemming blijkt uiteindelijk dat er 84 stemmen vóór zijn en 695 stemmen tegen. Daarmee is het verzoek van de heer [verzoeker] afgewezen.
t. Het houtwerk aan de achterzijde van [verzoeker]’s appartement verkeert thans in slechte staat.
Het verzoek
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter, samengevat, primair om vervangende machtiging te verlenen om de noodzakelijke onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de kozijnen aan de achterzijde van zijn appartement te verrichten op kosten van de VvE en subsidiair om het besluit van de ledenvergadering van 18 oktober 2006 te vernietigen en daarbij vervangende machtiging als voormeld te verlenen en te bepalen dat aan [verzoeker] toestemming wordt verleend om de noodzakelijke werkzaamheden te laten verrichten op kosten van de VvE.
[verzoeker] grondt zijn verzoek – kort samengevat – op de splitsingsakte van 20 april 2001, waar bepaald is dat de kozijnen en deuren tot de gemeenschappelijke zaken behoren waarvan de onderhoudskosten voor rekening van de VvE komen. Omdat de onderhouds- en reparatiewerkzaamheden dringend noodzakelijk zijn kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de toestemming van de VvE zonder redelijke grond wordt geweigerd.
Het verweer
De VvE heeft verzocht het verzoek af te wijzen en heeft daartoe, kort samengevat het volgende aangevoerd. De VvE betwist niet dat de er sprake is van achterstallig onderhoud en dat de door [verzoeker] gevraagde werkzaamheden op grond van de splitsingsakte voor rekening van de VvE behoren te komen. Volgens de VvE komt [verzoeker] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid echter geen beroep toe op de betreffende bepalingen in de splitsingsakte, omdat de achterstalligheid van het onderhoud al dateert van vóór 20 april 2001. [verzoeker] heeft het schilderwerk en vervolgens de vervanging van de kozijnen op zijn beloop gelaten totdat er een nieuwe VvE met een nieuwe regelgeving was, zo stelt de VvE. In die zin maakt [verzoeker] bovendien misbruik van recht, aldus de VvE voorts.
Hetgeen partijen over en weer verder hebben gesteld zal, voor zover van belang, bij de beoordeling van het verzoek worden besproken.
De beoordeling van het verzoek
1. Bij de beoordeling moet vooropgesteld worden dat de bepalingen van de splitsingsakte partijen in beginsel binden, zodat de VvE in beginsel gehouden is om zorg te dragen voor het onderhoud aan de achtergevel van het appartement van [verzoeker], althans om de kosten daarvan te dragen.
2. Niettemin zijn op grond van het bepaalde in artikel 2:8 BW Pro de regels waarop [verzoeker] zich beroept niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het ligt daarbij op de weg van de VvE om voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zonodig aan-nemelijk te maken, op grond waarvan tot laatstgenoemd oordeel kan worden gekomen.
3. De VvE heeft het volgende gesteld:
- ondanks dat [verzoeker] daartoe destijds, vóór het samengaan van de oudbouw en de nieuwbouw, verplicht was, zoals blijkt uit de notulen van de vereniging van eigenaren van de oudbouw, heeft hij het houtwerk van zijn achtergevel niet geschilderd en heeft hij als enige eigenaar van de oudbouw het houtwerk niet vervangen door kunststof kozijnen;
- de eigenaars van de nieuwbouw zijn door de ontwikkelaar/verkoper/aannemer nooit ingelicht over de juridische samenvoeging van de oudbouw en de nieuwbouw en zijn ook nooit betrokken geweest bij de vraag op welke wijze die samenvoeging had moeten gebeuren;
- was dit wel het geval geweest, dan zouden de eigenaars van de nieuwbouw reeds toen hebben gesteld dat die samenvoeging niet zonder meer mogelijk was, althans niet zonder dat een splitsing zou worden aangebracht in de kosten van onderhoud van de oudbouw enerzijds en van de nieuwbouw anderzijds;
- toen de eigenaars van de nieuwbouw met de situatie werden geconfronteerd is navraag gedaan bij de notaris, die erkende dat de eigenaars van de nieuwbouw niet van de juridische situatie op de hoogte waren gebracht; daarbij is echter gebleken dat een nieuwe splitsing een heilloze weg was omdat daarvoor met unanimiteit een onderhoudsregeling voor de kosten zou moeten worden vastgesteld;
- een in 2003 in opdracht van de VvE opgestelde rapportage, die in 2004 is ge-update, komt er op neer dat voor wat betreft de oudbouw ongeveer € 175.000,- aan achterstallig onderhoud zal moeten worden gespendeerd;
- nadat de eigenaren van de oudbouw bleven betwisten dat sprake was van achterstallig onderhoud heeft de VvE op 8 april 2005 besloten tot het wijzigen van de splitsingakte, waartoe een commissie van de vergadering van eigenaren is samengesteld die mede een verrekeningsvoorstel heeft voorgesteld; de voorstellen van de commissie zijn nog niet behandeld, enerzijds omdat er teveel agendapunten voor de vergaderingen waren en anderzijds gezien de hooglopende onenigheid over de voorgestelde verplichting om de eigenaars van de oudbouw voor de reparatie reeds jarenlang bestaande lekkages te laten betalen;
- het achterstallig onderhoud aan het houtwerk van het appartement van [verzoeker] vormt een onderdeel van bovenvermelde problematiek;
- het achterstallig onderhoud aan het houtwerk van het appartement van [verzoeker] dateert van ruim vóór de datum van de nieuwe akte van splitsing, 20 april 2001, hetgeen volgt uit de door de VvE over gelegde foto’s.
4. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen de door de VvE gestelde feiten en omstandigheden niet tot het oordeel leiden dat [verzoeker] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toekomt op de bepalingen van de akte toedeling appartementsrechten en van de splitsingsakte. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
5. Vast staat dat op grond van de bepalingen in de splitsingsakte de kosten van het schilderwerk aan het appartement van [verzoeker] door de VvE dienen te worden gedragen. Daarnaast staat vast dat bij de toedeling van alle appartementen is bepaald dat de eigendom overging in de staat waarin zij zich ten tijde van de toedeling bevonden (zie de feiten onder i). De VvE heeft niet gesteld en ook overigens is niet gebleken dat aan deze bepalingen geen geldigheid kan worden toegekend. Dat de eigenaren van de nieuwbouw door hun rechtsvoorganger, De Vries, niet zijn geïnformeerd over de totstandkoming van de samenvoeging van de oudbouw en de nieuwbouw is geen omstandigheid die aan [verzoeker] kan worden tegengeworpen. Daarom kan ook de stelling die erop neerkomt dat wanneer de eigenaren van de nieuwbouw zelf betrokken zouden zijn geweest bij de totstandkoming van de akte van toedeling en het splitsingsreglement, zij de huidige regeling ten aanzien van de onderhoudskosten niet zouden hebben aanvaard niet tot het oordeel leiden dat [verzoeker] op die regeling thans geen beroep toekomt. Voorts geldt dat, zolang het splitsingsreglement niet is gewijzigd, op een eventuele toekomstige wijziging thans niet kan worden vooruit gelopen.
6. Tot slot is van belang dat de VvE heeft gesteld dat [verzoeker] onder het destijds voor de oudbouw geldende reglement verplicht was om de houten kozijnen te vervangen door kunststof exemplaren. Die verplichting blijkt echter niet uit de door de VvE ter onder-steuning van deze stelling in het geding gebrachte stukken. Daaruit kan slechts worden afgeleid dat de eigenaren van de oudbouw destijds hebben afgesproken dat het onder-houd aan de kozijnen voor ieders eigen rekening diende te geschieden en dat zij daarbij, indien zij niet overgingen tot het plaatsen van kunststof kozijnen, verplicht waren om een bepaalde verfkleur te gebruiken. Bovendien valt zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet in te zien waarom de VvE aan die afspraak rechten zou kunnen ontlenen.
7. Tegen de achtergrond van al het voorgaande kan de stelling dat het houtwerk aan de achterzijde van het appartement van [verzoeker] ten tijde van de totstandkoming van de akte van toedeling en de splitsingsakte reeds in slechte staat verkeerde - hetgeen [verzoeker] betwist - evenmin tot het oordeel leiden dat [verzoeker] thans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep op de bepalingen van de splitsingsakte kan doen. Hierbij is, tot slot, van belang dat gesteld noch gebleken is dat bij [verzoeker] de uitdrukkelijke bedoeling heeft voorgestaan om het onderhoud aan zijn houtwerk uit te stellen totdat de VvE op grond van de bepalingen van het nieuwe splitsingsreglement de kosten daarvan moest dragen. Veeleer volgt uit de gang van zaken rond de aanvraag in 2002 van [verzoeker] om zijn kozijnen te mogen vervangen, dat hij bereid was dit op eigen kosten te doen, maar dat de wijze waarop de VvE haar voorwaardelijke toestemming gaf voor [verzoeker] aanleiding is geweest om aanvankelijk af te zien van vervanging. Toen (kennelijk) alsnog de gevraagde toestemming werd verleend, beschikte [verzoeker] niet meer over de financiële middelen, zo stelt hij en dit is door de VvE onvoldoende gemotiveerd betwist. In zoverre heeft de VvE het aan zichzelf te wijten dat zij thans de onderhoudskosten voor het houtwerk aan het appartement van [verzoeker] dient te dragen.
8. Al het voorgaande brengt mee dat de stelling van de VvE, dat [verzoeker] thans misbruik van recht maakt door te wachten op nieuwe regelgeving met betrekking tot de onderhoudskosten, moet worden verworpen.
9. Nu tussen partijen vast staat dat de werkzaamheden aan het appartement van [verzoeker] dringend noodzakelijk zijn, luidt de conclusie dat de VvE zonder redelijke grond haar instemming aan het verzoek van [verzoeker] heeft geweigerd, zodat het primair verzochte toewijsbaar is.
10. De verzochte veroordeling van de VvE in de buitengerechtelijke kosten moet worden afgewezen, nu dit deel van het verzoek geheel niet is onderbouwd.
11. Als de in het ongelijk te stellen partij zal de VvE worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
Beslissing
De kantonrechter:
- machtigt [verzoeker] om de noodzakelijke onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de kozijnen aan de achterzijde van zijn appartement te laten verrichten op kosten van de VvE;
- veroordeelt de VvE in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak begroot op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;
- verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.J. Harts en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.