Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/6634
Uitspraakdatum: 5 april 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X B.V., gevestigd te Q, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 28 februari 2006 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1, te R, is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2006.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2007. Namens eiseres is daar verschenen A. Namens verweerder zijn verschenen B en C, taxateur.
1. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 6,80 en wijst de gemeente Zaanstad aan dit bedrag aan eiseres te voldoen; en
- gelast dat de gemeente Zaanstad het betaalde griffierecht van € 281 vergoedt.
2. Gronden
2.1 Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.1 Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.
2.1.2 Op 31 mei 2005 heeft eiseres de eigendom verkregen van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een bedrijfspand niet-woning voor opslag en distributie (hierna: het pand). Op de benedenverdieping van het pand bevinden zich een magazijn, opslagruimte en kantoorruimte en op de bovenverdieping bevindt zich een kantoorruimte.
2.1.3 In oktober 2005 is op het dak van een naburig pand, gelegen aan de a-straat, een UMTS-zendmast geplaatst zonder dat hiervoor een vergunning werd afgegeven.
2.2 Het geschil
2.2.1 In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum 1 januari 2003, alsmede de aanslag onroerende-zaakbelasting 2006.
2.2.2 Eiseres heeft zich - samengevat en zakelijk weergegeven - op het standpunt gesteld dat de waarde voor het pand te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft eiseres aangeven dat de waarde dient te worden vastgesteld op nihil. In oktober 2005 is namelijk een UMTS-zendmast op het naburige pand aan de a-straat geplaatst, hetgeen volgens eiseres een waardeverminderend effect heeft. Werknemers van eiseres ondervinden hiervan schadelijke overlast in de vorm van ziekteverschijnselen, alsmede hoofdpijnklachten, als gevolg waarvan het werken in de ruimtes reeds na 1 uur onmogelijk is. Nu er geen vergunning was afgegeven voor het plaatsen van de zendmast was eiseres hiervan niet op de hoogte ten tijde van de aankoop van het pand eind mei 2005.
2.2.3 Verweerder heeft zich - samengevat en zakelijk weergegeven - op het standpunt gesteld dat zendmasten niet schadelijk zijn voor de gezondheid. Voorts stelt verweerder dat eiseres ten tijde van de aankoop van het pand bekend was met de voorgenomen plaatsing van de zendmast, zodat het eventuele waardeverminderende effect daarvan reeds in de koopprijs van het pand verdisconteerd is.
2.3 Beoordeling van het geschil
2.3.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
2.3.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
2.3.3 Op verweerder rust de last om aannemelijk te maken dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld. De waarde van het pand heeft verweerder bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. De toepassing van deze methode en de gehanteerde kapitalisatiefactor worden door eiseres niet betwist.
2.3.4 Eiseres stelt zich echter op het standpunt dat verweerder geen of onvoldoende rekening heeft gehouden bij het vaststellen van de waarde van het pand met het waardeverminderende effect van de in oktober 2005 geplaatste UMTS-zendmast op het dak van het naburige pand.
2.3.5 De rechtbank oordeelt als volgt. Het systeem van de Wet woz maakt onderscheid tussen beschikkingen op de voet van artikel 22, eerste lid, en beschikkingen op de voet van artikel 25, eerste lid, van de wet Woz, zoals die wet luidde tot 1 januari 2007. In de eerstbedoelde beschikkingen wordt de waarde van een onroerende zaak vastgesteld naar de maatstaf van artikel 18, eerste lid, of artikel 19, eerste lid, dat wil zeggen dat de waarde wordt bepaald naar de waarde op de waardepeildatum en naar de staat waarin de zaak op die datum (in dit geval: 1 januari 2003) verkeert, dan wel - indien zich relevante wijzigingen hebben voorgedaan vóór aanvang van het tijdvak - naar de staat bij het begin van het tijdvak (in dit geval: 1 januari 2005). In de beschikkingen op de voet van artikel 25, eerste lid, wordt de waarde nader vastgesteld indien zich een van de in artikel 19, tweede lid, bedoelde wijzigingen heeft voorgedaan in het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld. In dat geval wordt de waarde vastgesteld naar de waarde die de zaak heeft naar de staat waarin die zaak verkeert bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin, kort gezegd, de bedoelde waardeverandering zich heeft voorgedaan.
Krachtens artikel 29a van de Wet woz wordt in de jaren waarin geen beschikking op grond van artikel 22, eerste lid, of artikel 25, eerste lid, wordt genomen, de vastgestelde waarde bij voor bezwaar vatbare beschikking (opnieuw) bekend gemaakt. In feite vormt deze beschikking een (her)bevestiging van de laatst vastgestelde waarde. Deze beschikking wordt dan ook wel aangeduid als herhalingsbeschikking.
2.3.6 Verweerder heeft ter zitting gesteld dat in de beschikking de waarde van het pand is bepaald naar de staat waarin het pand in 2006 verkeerde, omdat bij de oplegging van de aanslag onroerende zaakbelasting en daarmee ook bij de waardebeschikking dient te worden uitgegaan van de feitelijke toestand per 1 januari 2006 en dat de waardebeschikking daarom de facto als een mutatiebeschikking op de voet van artikel 25 van Pro de Wet woz moet worden aangemerkt. Deze stelling wordt verworpen, nu de waardebeschikking naar het oordeel van de rechtbank niet anders kan worden aangemerkt dan als een herhalingsbeschikking op de voet van artikel 29a van de Wet woz. In dit geval is de op grond van artikel 22 van Pro de Wet woz in 2005 vastgestelde waarde in 2006 opnieuw bekend gemaakt.
2.3.7 Nu de beschikking genomen is op de voet van artikel 29a, eerste lid, in samenhang bezien met artikel 22, eerste lid, van de Wet woz, dient de waarde van het pand, gelet op het overwogene in 2.3.5 vastgesteld te worden naar de staat waarin het pand op 1 januari 2003 dan wel op 1 januari 2005 verkeerde. Gelet hierop kan de plaatsing van de UMTS-zendmast op het dak van een naburig pand in oktober 2005 op die waardevaststelling niet van invloed zijn. Verweerder heeft de waardebeschikking in bezwaar, zij het op andere gronden, dan ook terecht gehandhaafd. Het beroep is derhalve ongegrond.
2.3.8 Naar het oordeel van de rechtbank had verweerder het bezwaarschrift van eiseres, nu daarbij als voornaamste bezwaargrond is gesteld dat de plaatsing van de UMTS-mast een waardeverminderend effect op het pand van eiseres heeft en deze omstandigheid zich heeft voorgedaan na aanvang van het tijdvak, tevens moeten opvatten als een verzoek tot het nemen van een mutatiebeschikking. Verweerder heeft dit ten onrechte niet gedaan en dient dan ook alsnog op dit verzoek te beslissen.
2.3.9 Nu verweerder - naar uit het vorenoverwogene blijkt ten onrechte - in de uitspraak op bezwaar inhoudelijk is ingegaan op de vraag of de plaatsing van de UMTS-zendmast een waardedrukkend effect heeft op de waarde van het pand van eiseres, en eiseres zich daardoor genoodzaakt voelde ter bestrijding van verweerders standpunt beroep in te stellen, acht de rechtbank termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb en vergoeding van het griffierecht te gelasten. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden de kosten van de onderhavige procedure gesteld op € 6,80, bestaande uit de (geschatte) reiskosten per openbaar vervoer 2e klasse van eiseres om de zitting van bij te wonen. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.
Deze uitspraak is gedaan op 5 april 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.E. Keulemans, rechter, in tegenwoordigheid van mr. O. Pilet, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.