Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 137313 / KG ZA 07-384
Vonnis in kort geding van 14 augustus 2007
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HAARLEM,
zetelend te Haarlem,
eiseres,
procureur mr. W.J.R.M. Welschen,
tegen
[GEDAAGDE], H.O.D.N. JACHTWERF DE DRIJVER,
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. B.P. van Overeem.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de Gemeente
- de pleitnota van [gedaagde].
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Jachthaven De Drijver bestaat in ieder geval al sedert de dertiger jaren van de vorige eeuw. De vader van [gedaagde] is de onderneming gestart; sedert 1976 is [gedaagde] in de onderneming werkzaam en voert deze sinds 2000 als eenmanszaak.
Op 28 februari 1986 is tussen partijen een huurovereenkomst (verder: de huurovereenkomst) gesloten. De huurovereenkomst omvat - voor zover hier van belang - de volgende bepalingen:
‘Verhuurder verhuurt aan huurder, die in huur aanvaardt, een gedeelte van het perceel (…) aan het Noorder Buiten Spaarne (…) [omvattende](…) grond en(…) water (…)
Artikel C Het gehuurde is bestemd voor de watersport en de direkt daarmede verband houdende doelstellingen.
Artikel D Het is de huurder niet toegestaan in of op het gehuurde enig bedrijf uit te oefenen of te laten uitoefenen als bedoeld in artikel 1624 van Pro het Burgerlijk Wetboek.
(…)
Artikel E.2. Eventueel op het gehuurde aanwezige opstallen, waaronder begrepen steigers e.d., worden geacht economisch eigendom te zijn van huurder; verhuurder zal hieraan geen onderhoud plegen, noch voor herbouw c.q. een vergoeding zorgen bij tenietgaan c.q. beschadiging.
(…)
Artikel F.2. Indien de belangen van de gemeente zich daar niet tegen verzetten en voortgezet gebruik in de rede ligt zal verhuurder meewerken aan huuroverdracht aan derden, waarbij het huurder is toegestaan de opstallen c.a. te verkopen aan de opvolger.
(…)’
Bij aangetekende brief van 21 juni 2004 heeft de Gemeente in verband met haar voornemen om ter plaatse een nieuwe vaste oeververbinding over het (Noorder Buiten) Spaarne (de Schoterbrug) aan te leggen aan [gedaagde] de huur opgezegd tegen 1 januari 2005.
Voormelde opzeggingsbrief vermeldt voorts - voor zover hier van belang - het volgende:
‘De gemeente Haarlem wil met u een start maken met de onderhandelingen om uw jachthaven in principe naar Schoteroog te verhuizen.’
Bij op 14 januari 2005 ter griffie ontvangen verzoekschrift heeft [gedaagde] de kantonrechter te Haarlem verzocht om - voor het geval de huuropzegging en aanzegging van ontruiming per 1 januari 2005 rechtsgeldig zijn - de termijn van ontruiming van het gehuurde met één jaar te verlengen, tot 31 december 2005. [gedaagde] heeft aan dat verzoek ten grondslag gelegd dat er sprake is van huur van bedrijfsruimte en dat door de Gemeente de daarvoor geldende opzeggingsbepalingen niet in acht zijn genomen.
Bij beschikking van 22 maart 2005 heeft de kantonrechter - voor zover hier van belang - als volgt op dat verzoek geoordeeld:
‘Uit de (…) inhoud van de huurovereenkomst van 28 februari 1986 kan niet anders worden geconcludeerd dan dat partijen de bedoeling hebben gehad dat [gedaagde] van de Gemeente Haarlem een perceel grond en water ging huren. Dat de hierbij bestaande of nog te bouwen opstallen vervolgens ook tot het gehuurde behoren, kan in de tekst van die huurovereenkomst niet worden gelezen. Partijen hebben blijkens de tekst van artikel E2 bovendien de kennelijke bedoeling gehad om de opstallen van de werkingssfeer van de huurovereenkomst uit te sluiten (…). Het huurobject moet dan ook geacht worden uitsluitend uit grond en water te bestaan.
Nu [gedaagde] hiertegenover geen feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit zou kunnen blijken dat partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst in 1986 hebben bedoeld om (ook) de opstallen in het gehuurde te betrekken, is er in het onderhavige geval sprake van een huurovereenkomst die betrekking heeft op een ongebouwde onroerende zaak. De inartikel 7:230 BW neergelegde regeling inzake de ontruimingsbescherming en het eindigen van de huurovereenkomst geldt voor een dergelijke huurovereenkomst niet.’ Vervolgens heeft de kantonrechter [gedaagde] niet-ontvankelijk verklaard in diens verzoek.
[gedaagde] is op 16 juni 2005 tegen genoemde beschikking in hoger beroep gekomen. Het gerechtshof te Amsterdam heeft bij beschikking van 6 oktober 2005 genoemde beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. Daarbij heeft het hof onder meer het volgende overwogen:
‘4.6 Uitgangspunt moet dus zijn dat de opzegging door de gemeente van de huurovereenkomst rechtsgeldig is geschied.
4.7 In bovenstaande overwegingen ligt besloten dat de opstallen geen deel uitmaken van het gehuurde. De huurovereenkomst heeft dus geen betrekking op gebouwde onroerende zaken. Om die reden kan [gedaagde] evenmin op de voet van artikel 7:230 a BW ontruimingsbescherming worden verleend.’
Op 23 oktober 2003 heeft er in verband met de door de Gemeente voorgenomen bouw van de Schoterbrug een voorlichtingsbijeenkomst plaatsgevonden waarbij onder andere wethouder Martini van de Gemeente (hierna: de wethouder) en [gedaagde] aanwezig waren.
Na die voorlichtingsbijeenkomst heeft [gedaagde] het standpunt ingenomen dat de wethouder op die bijeenkomst uitdrukkelijk heeft toegezegd dat Jachtwerf De Drijver “bij verplaatsing (…) nieuw voor oud schadeloos gesteld zou worden” en heeft [gedaagde] mede hierover brieven naar de wethouder gestuurd. De wethouder heeft daarop schriftelijk gereageerd en in zijn brief van 7 januari 2004 [gedaagde] onder meer als volgt geschreven:
‘In antwoord op uw brief van 8 december 2003 wil ik u nogmaals wijzen op het feit dat ik nimmer een directe toezegging heb gedaan als zouden alle te verplaatsen bedrijven en verenigingen in verband met de komst van de Schoteroogbrug kunnen rekenen op “nieuw voor oud” op een andere locatie. De toezegging die ik wel heb gedaan was, dat wij ruimhartig omgaan met een schadeloosstelling bij een eventuele verplaatsing. Er bestaat een essentieel verschil tussen “nieuw en oud”, wat een maximale compensatie betreft in de zin dat u meer waarde zou terugkrijgen dan u zou verliezen en “ruimhartig schadeloos stellen”, wat een redelijke schadeloosstelling betreft. Om te voorkomen dat wij in een “wel-niet”discussie belanden, wil ik u hierbij wel toezeggen dat de gemeente Haarlem in nauw overleg met alle betrokkenen, waaronder u, goede en voor alle partijen realistische en passende afspraken zal maken over de schadeloosstelling bij een eventuele verplaatsing.’
Het geschil
De Gemeente vordert - zakelijk weergegeven - [gedaagde] te veroordelen om de grond en het water dat [gedaagde] aan de Spaardamseweg 17 te Haarlem, kadastraal bekend Gemeente Haarlem en kadastrale Gemeente Schoten, sectie B, perceel 14849 gedeeltelijke, groot 7933 m2, waarvan 2562 m2 grond en 5281m2 water, van de Gemeente huurde (hierna: het perceel) te ontruimen en leeg en ontruimd aan de Gemeente op te leveren, zulks waar het betreft het gedeelte van dat perceel als niet-gearceerd aangegeven en voorzien van de letter B op de als productie 5 aan de dagvaarding gehechte kaart per uiterlijk 8 augustus 2007 en het overige gedeelte van het perceel, als op voornoemde kaart gearceerd aangegeven en voorzien van de letter A, per uiterlijk 15 oktober 2007, met machtiging van de Gemeente om bij gebreke van volledige voldoening aan het te dezen te wijzen vonnis, die ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie, op kosten van [gedaagde], met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
De Gemeente heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde], gelet op het gegeven dat de beschikking van de kantonrechter en de beschikking van het hof in kracht van gewijsde zijn gegaan en tussen partijen gezag van gewijsde hebben gekregen, het perceel zonder recht of titel in gebruik heeft. Voorts heeft de Gemeente betoogd dat zij op korte termijn, te weten op 13 augustus 2007, direct na de bouwvakvakantie, met de voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de bouw van de Schoterbrug zal gaan beginnen en dat uitstel daarvan hoge kosten met zich brengt.
[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
[gedaagde] heeft als eerste punt van verweer aangevoerd dat de Gemeente geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Volgens [gedaagde] is het feit dat de Gemeente voorbereidende werkzaamheden met betrekking tot de aangekondigde bouwwerkzaamheden wil aanvangen onvoldoende om enig spoedeisend belang aan te nemen. Dit verweer wordt door de voorzieningenrechter verworpen. Het spoedeisend belang van de Gemeente is gelegen in het feit dat met de voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de bouw van de Schoterbrug op 13 augustus een aanvang wordt gemaakt en de bouwer van die brug daartoe over het gedeelte van het perceel op de als productie 5 aan de dagvaarding gehechte kaart als niet-gearceerd aangegeven en voorzien van de letter B, moet kunnen beschikken en per 15 oktober a.s. over het overige gedeelte van het perceel. Voor zover [gedaagde] met zijn onderhavig verweer het tegendeel heeft willen betogen, overweegt de voorzieningenrechter dat hij, gelet ook op de stellige wijze waarop de Gemeente naar buiten brengt dat op 13 augustus met de voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de bouw van de Schoterbrug een aanvang wordt gemaakt, geen reden heeft om er aan te twijfelen dat dat ook daadwerkelijk op of kort na die datum zal gebeuren. Dat de Gemeente voor die werkzaamheden over het perceel (aanvankelijk slechts over een gedeelte daarvan) moet kunnen beschikken, is in ieder geval door [gedaagde] niet betwist.
Vervolgens heeft [gedaagde] zich tegen de vordering verweerd door aan te voeren dat hij eigenaar is van de op het perceel gelegen opstallen en hij die moet kunnen blijven gebruiken. Alhoewel formeel voor wat betreft die opstallen geen sprake is van een opstalrecht is dat, aldus [gedaagde], wel hetgeen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben bedoeld te bewerkstelligen.
De voorzieningenrechter overweegt dat aan de tekst van de huurovereenkomst niet kan worden ontleend dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben bedoeld om voor de eventueel door [gedaagde] op het perceel te stichten opstallen het recht van opstal te bewerkstelligen. Dat recht zou bovendien alleen door inschrijving van een notariële akte in de openbare registers kunnen worden bereikt. Dat daarvan in het onderhavige geval nooit sprake is geweest, is tussen partijen niet in geschil. Uit de bepalingen van de huurovereenkomst kan worden afgeleid dat de Gemeente alleen grond en water verhuurde. [gedaagde] mocht weliswaar op het gehuurde perceel opstallen stichten, maar - zo leest ook de voorzieningenrechter de desbetreffende bepalingen van de huurovereenkomst - de Gemeente had niets met die eventuele opstallen van doen en wilde daar ook niets mee van doen hebben. Door de Gemeente is niet betwist dat in die zin de door [gedaagde] op het gehuurde gestichte opstallen ook thans nog zijn ‘economisch eigendom’ zijn. [gedaagde] mag daarom die opstallen inderdaad blijven gebruiken, maar dat niet op het voormalig gehuurde, nu, naar tussen partijen niet in geschil is, de huurovereenkomst tussen hen is geëindigd en, zoals hierna zal worden overwogen, [gedaagde] ook niet anderszins aanspraak kan maken op een mogen blijven gebruiken van het perceel.
Als derde punt van verweer heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat hem bij monde van de wethouder door de Gemeente de “afdwingbare” toezegging is gedaan dat de verplaatsing van het bedrijf van [gedaagde] voor rekening van de Gemeente komt en de Gemeente bij die verplaatsing haar verantwoordelijkheid zou nemen.
[gedaagde] verbindt aan die toezegging de conclusie dat zolang die verplaatsing niet heeft plaatsgevonden een ontruiming van het gehuurde door de Gemeente onrechtmatig is.
De Gemeente heeft betwist dat zij een dergelijke toezegging heeft gedaan. De Gemeente erkent wel dat er door haar over een “ruimhartige omgaan met een schadeloosstelling bij een eventuele verplaatsing” is gesproken. Volgens de Gemeente diende daarbij onderscheid gemaakt te worden naar gelang van de aard van de betrokken partij (vereniging dan wel bedrijf) en naar gelang van een ieders rechtspositie (welk recht is in het geding etc.). De Gemeente heeft gesteld dat zij heeft gepoogd, zonder daar rechtens toe gehouden te zijn, om [gedaagde] behulpzaam te zijn bij het zoeken naar/vinden van een andere locatie, wat volgens haar door [gedaagde] echter niet serieus is opgepakt. Zij heeft [gedaagde] voorts aangeboden, om, wanneer [gedaagde] de opstallen op het perceel zou laten staan, op haar kosten die opstallen te verwijderen en voorts de door [gedaagde] op het perceel vervuilde grond te saneren. Volgens de Gemeente is met die werkzaamheden een bedrag van circa EUR 140.000,-- gemoeid. De Gemeente heeft er tenslotte op gewezen dat [gedaagde] al sedert 2,5 jaar geen gebruiksvergoeding meer betaalt. Hoewel [gedaagde] genoemd aanbod van de hand heeft gewezen, is de Gemeente, naar zij ter zitting heeft laten weten, bereid dit aanbod nog steeds gestand te doen indien [gedaagde] thans op korte termijn het perceel ontruimt.
Uit de door [gedaagde] aangehaalde en overgelegde correspondentie kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet worden afgeleid dat door de Gemeente toezeggingen zijn gedaan die impliceren dat [gedaagde] het voorheen door hem gehuurde pas dient te verlaten wanneer hij zijn bedrijf elders kan voortzetten. Voor wat betreft de door [gedaagde] gestelde toezegging zal bewijslevering nodig zijn. Naar zijn aard leent een kort geding zich daar niet voor. Het feit dat, als de door [gedaagde] gestelde toezegging is gedaan, thans niet vaststaat dat die is gedaan, is een voor risico van [gedaagde] komende omstandigheid. Al sedert eind 2003/begin 2004 weet [gedaagde] dat de Gemeente het bestaan van de door hem gestelde toezegging betwist. Als die toezegging wel is gedaan en [gedaagde] daaraan rechten wilde ontlenen, had het in de rede gelegen dat hij eerder pogingen had ondernomen om die toezegging in rechte vastgesteld te krijgen, bijvoorbeeld door het terzake houden van een voorlopig getuigenverhoor. De voorzieningenrechter merkt in dit verband op dat [gedaagde] in ieder geval al ten tijde van de indiening van zijn hiervoor onder 2.5 genoemd verzoekschrift werd bijgestaan door een advocaat.
Voor zover [gedaagde] heeft willen betogen dat het door de Gemeente aan hem gedane aanbod onvoldoende “ruimhartig” is en hij daarom het voorheen door hem gehuurde niet behoeft te verlaten alvorens hem wel een ruimhartige schadeloosstelling is toegezegd, overweegt de voorzieningenrechter dat als de door de Gemeente aan [gedaagde] aangeboden schadeloosstelling, gelet op zijn rechtspositie en de aard van zijn bedrijf, als onvoldoende zou moeten worden beschouwd, dit niet aan de door de Gemeente gevorderde ontruiming in de weg kan staan. Als de door de Gemeente aan [gedaagde] aangeboden schadeloosstelling naar zijn mening onvoldoende is, is een vordering tot een wel passende schadeloosstelling de aangewezen weg.
Tot slot heeft [gedaagde] zich tegen de vordering van de Gemeente verweerd door aan te voeren dat zowel het gelijkheidsbeginsel als het evenredigheidsbeginsel worden geschonden door opzegging van de huurovereenkomst en de vordering tot ontruiming door [gedaagde]. De Gemeente schendt het gelijkheidsbeginsel door de jachthavens Haarlemse Jachtclub en Wetterwille wel te verplaatsen (en daarmee een regeling te treffen) en Jachthaven De Drijver simpelweg te laten verdwijnen. Het evenredigheidsbeginsel schendt de Gemeente doordat het lijkt dat de Gemeente geen juiste belangenafweging heeft gemaakt. Immers, tegenover het belang dat de Gemeente - kennelijk - heeft om de brug op de genoemde plaats te realiseren staat het bedrijfsbelang dat [gedaagde] heeft. Door het besluit van de Gemeente lijkt dat belang simpelweg te zijn weggevaagd. [gedaagde] lijdt onevenredig nadeel. Bovendien schendt de Gemeente artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), nu [gedaagde] feitelijk wordt onteigend, aldus nog steeds [gedaagde].
Ter zitting heeft de Gemeente betoogd dat zij één ieder behandelt naar de aard van zijn bedrijf en zijn juridische status. Het bedrijf van [gedaagde] is een commerciële jachthaven en met [gedaagde] heeft alleen een huurovereenkomst met betrekking tot grond en water bestaan. De aard van het bedrijf en/of de juridische status van de Haarlemse Jachtclub en Wetterwille zijn anders. Dit laatste is door [gedaagde] niet betwist. Gelet hierop kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet worden gezegd dat er sprake is van gelijke gevallen. Het gelijkheidsbeginsel heeft de Gemeente aldus niet geschonden.
Gelet op de juridische status die [gedaagde] had, de aard van zijn bedrijf, de door de Gemeente aangeboden schadeloosstelling en het algemeen belang dat is gemoeid met de komst van de Schoterbrug, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook niet gezegd worden dat met de vordering van de Gemeente het evenredigheidsbeginsel is geschonden. Zo daarover toch anders geoordeeld zou moeten worden, kan de schade die uitstel van de bouw van de Schoterbrug de gemeenschap zou opleveren er naar het oordeel van de voorzieningenrechter in ieder geval niet toe leiden dat [gedaagde] niet zou behoeven te vertrekken van het perceel, waar hij thans zonder recht of titel verblijft.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter wordt met een toewijzing van de vordering van de Gemeente ook artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het EVRM niet geschonden. Er is geen sprake van ontneming op basis van de bestaande civielrechtelijke verhouding tussen [gedaagde] en de Gemeente. De zich op het perceel bevindende opstallen zijn voor eigen rekening en risico van [gedaagde] gebouwd en mogen, zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.3 reeds is overwogen, door hem worden weggenomen. Wanneer [gedaagde] er voor kiest om deze opstallen niet weg te nemen, is er dan ook geen sprake van ontneming.
Op basis van het voorgaande moet worden vastgesteld dat geen van de door [gedaagde] gevoerde verweren opgaat. Nu [gedaagde] zonder recht of titel het perceel in gebruik heeft, zal de vordering van de Gemeente worden toegewezen met dien verstande dat de gevorderde ontruimingstermijn waar het betreft het gedeelte van dat perceel als niet-gearceerd aangegeven en voorzien van de letter B op de als productie 5 aan de dagvaarding gehechte kaart ruimer zal worden gesteld, in die zin dat [gedaagde] dat gedeelte op uiterlijk 28 augustus 2007 zal dienen te ontruimen.
Een afweging van de betrokken belangen kan het oordeel van de voorzieningenrechter niet anders doen zijn.
De voorzieningenrechter realiseert zich dat het belang van [gedaagde] om niet te worden ontruimd groot is. Evident is echter dat ook de schade die de Gemeente bij afwijzing van de gevraagde voorziening zal lijden aanzienlijk zal zijn en dat daarmee ook haar belang groot is. Voor wat betreft het belang van [gedaagde] dient nog wel te worden opgemerkt dat hij sedert de opzegging van de huur en de uitspraken van de kantonrechter en het Hof ruim de tijd heeft gehad om zelf naar alternatieven voor zijn jachthaven uit te zien, nu na voornoemde uitspraken duidelijk was dat hij van het perceel zou moeten vertrekken. Dat [gedaagde] dat niet heeft gedaan en is blijven uitgaan van de door hem gestelde (maar niet hard gemaakte) toezeggingen van de kant van de Gemeente, terwijl de Gemeente het bestaan van die toezeggingen vanaf het begin af aan heeft ontkent, komt voor zijn risico.
De Gemeente zal overeenkomstig haar vordering ook worden gemachtigd om de ontruiming indien nodig met behulp van de sterke arm van politie en Justitie te bewerkstelligen. Dit impliceert echter niet, gezien het bepaalde in artikel 556 Rv Pro, dat de Gemeente zelf mag ontruimen. Voorzover de Gemeente met haar vordering bedoeld heeft om de ontruiming zelf met behulp van de sterke arm van politie en Justitie te bewerkstelligen wordt dit afgewezen.
Nu de Gemeente ter zitting desgevraagd heeft laten weten dat [gedaagde] de opstallen op het perceel mag laten staan, zullen die worden uitgezonderd van het gevorderde “leeg en ontruimd” opleveren.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Haarlem worden begroot op:
- dagvaarding EUR 84,31
- vast recht 251,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.151,31
De beslissing
De voorzieningenrechter
veroordeelt [gedaagde] de grond en het water dat [gedaagde] aan de Spaardamseweg 17 te Haarlem, kadastraal bekend Gemeente Haarlem en kadastrale Gemeente Schoten, sectie B, perceel 14849 gedeeltelijke, groot 7933 m2, waarvan 2562 m2 grond en 5281m2 water, van de Gemeente huurde te ontruimen en - met uitzondering van de opstallen - leeg en ontruimd aan de Gemeente op te leveren, zulks waar het betreft het gedeelte van dat perceel als niet-gearceerd aangegeven en voorzien van de letter B op de als productie 5 aan de dagvaarding gehechte kaart - waarvan een kopie aan dit vonnis wordt gehecht en daarvan deel uitmaakt - per uiterlijk 28 augustus 2007en het overige gedeelte van het perceel, als op voornoemde kaart gearceerd aangegeven en voorzien van de letter A, per uiterlijk 15 oktober 2007, met machtiging op de Gemeente om bij gebreke van volledige voldoening aan dit vonnis die ontruiming met behulp van de sterke arm van politie en Justitie te doen bewerkstelligen, op kosten van [gedaagde],
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Haarlem tot op heden begroot op EUR 1.151,31,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2007.?