Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 342169/CV EXPL 07-2974
datum uitspraak: 5 september 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de naamloze vennootschap Wehando N.V.
te Amsterdam, als rechtsopvolgster onder bijzondere titel van de besloten vennootschap
NS Stations BV te Utrecht,
eisende partij
hierna te noemen Wehando
gemachtigde mr. O.J. Boeder
tegen
[gedaagde]
h.o.d.n. Shatir Consultancy & Adviesbureau
te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. J.W. Spanjer
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
- de dagvaarding van 23 maart 2007, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de door de kantonrechter gegeven en op 13 juni 2007 uitgesproken rolbeschikking,
- de conclusie van repliek, met producties,
- de conclusie van dupliek, met één productie.
De productie die door [gedaagde] bij conclusie van dupliek nog in het geding is gebracht, betreft een door de gemachtigde van Wehando aan [gedaagde] op 27 februari 2007 uitgebracht exploot en was door Wehando ook reeds bij de dagvaarding overgelegd. Er bestaat daarom geen noodzaak om Wehando alsnog in de gelegenheid te stellen om op die productie te reageren; Wehando is immers niet geschaad in haar verdediging.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. Met ingang van 1 maart 1998 heeft [gedaagde] gehuurd van NV Stations B.V. (hierna: NS Stations) de ruimte ter grootte van 47 m² in het station te Bloemendaal, gelegen te Bloemendaal aan de Zuider Stationsweg 20.
b. De huur is aangegaan voor een periode van 2 jaar.
c. De huidige huurprijs bedraagt €1.603,77 per maand.
d. De gehuurde ruimte is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als paramedische praktijkruimte.
e. Van de huurovereenkomst tussen partijen maakt het volgende “Aanhangsel huurovereenkomst” deel uit:
“Verhuurder verklaart om niet voor de periode van 1 jaar, gerekend vanaf het moment van sleuteloverdracht, in huur te hebben gegeven de opslagruimte van station Bloemendaal ter grootte van 23 m², zoals op de bij dit aanhangsel behorende en door partijen gewaarmerkte tekening door rode omlijning aangegeven, uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als opslagruimte van meubilair voor de paramedische praktijkruimte.
(…)”
f. Voorts hebben NS Stations B.V. en [gedaagde] op 21 februari 2001 de volgende “Allonge” bij de huurovereenkomst ondertekend waarbij zij het volgende zijn overeengekomen:
“(…) overeenkomst had een looptijd van twee jaar. Met ingang van 1 maart 2000 is deze overeenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd.
Met ingang van 1 maart 2001 zullen tevens onderstaande wijzigingen doorgevoerd worden:
Het aantal m² van 47 zal uitgebreid worden tot 135,10 m² met als unitnummer 11880012.
De bijgehuurde ruimten zullen casco opgeleverd worden.
De totale huurprijs zal op jaarbasis ƒ23.000,= bedragen. De servicekosten zullen ƒ275,= per maand bedragen, hetgeen een jaartarief geeft van ƒ3.300,=.
De waarborgsom zal worden verhoogd tot een bedrag van ƒ6.500,=.
(…)”
g. Blijkens artikel 1.2 van de huurovereenkomst dient opzegging door één der partijen te geschieden bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst of deurwaardersexploot, waarbij huurder en verhuurder een termijn van ten minste 6 maanden in acht dienen te nemen.
h. Bij brief van 10 januari 2007 heeft [XXX], Assetmanager van NS Vastgoed het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“(…)
Middels dit schrijven wil ik u op de hoogte brengen dat Naamloze Vennootschap Wehando te Bloemendaal eigenaar is geworden van het door u bewoonde pand.
Uw contactpersoon bij Wehando is de heer [YYY] en u zult via uw contactpersoon op de hoogte worden gebracht over de overige wijzigingen.
(…)”
i. [YYY] van Wehando heeft aan [gedaagde] met betrekking tot de gehuurde ruimte bij ongedateerde brief het volgende meegedeeld:
“(…)
Inzake: Wijziging eigenaar Station Bloemendaal
Op 13 december 2006 heeft de eigendomsoverdracht van in hoofde genoemd pand plaatsgevonden, waarbij NS Stations B.V. het pand te Bloemendaal heeft verkocht.
Voor alle commerciële, administratieve en technische beheerszaken met betrekking tot het gehuurde, kunt u zich voortaan richten tot:
Naamloze Vennootschap Wehando
Postbus 7
2060 AA Bloemendaal
Tel: 023-5272272
Wij verzoeken u vriendelijk vanaf januari 2007 de huur over te maken op rekening 51.49.97.869 ten name van Naamloze Vennootschap Wehando te Bloemendaal.
(…)”
j. Met ingang van de maand januari 2007 heeft Wehando maandelijkse facturen voor de verschuldigde huur aan [gedaagde] gezonden. Op die facturen werd het in de onder i. genoemde brief genoemde bankrekeningnummer vermeld voor de betaling van de huur.
k. Bij deurwaardersexploot van 27 februari 2007 heeft Wehando de huur opgezegd tegen 31 augustus 2007 met aanzegging van de ontruiming tegen diezelfde datum.
l. Wehando heeft [gedaagde] bij brieven van 2 maart 2007 en 12 maart 2007 aangemaand tot betaling van de huurachterstand over de maanden januari tot en met maart 2007.
m. Daarna heeft de gemachtigde van Wehando [gedaagde] bij brief van 22 maart 2007 tot betaling aangemaand.
n. Per 1 augustus 2007 bestond er een achterstand in de huurbetalingen van €5.140,11.
De vordering
Na haar eis bij conclusie van repliek te hebben gewijzigd, vordert Wehando dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 31 oktober 2007 of zoveel later als in goede justitie te bepalen, met veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde met alle zich daarin van harentwege bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste het eigendom van Wehando niet zijn, te verlaten en te ontruimen en met overgifte der sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking van Wehando te stellen, met machtiging op Wehando om indien [gedaagde] niet, althans niet tijdig mocht voldoen aan deze veroordeling, deze zelve en op kosten van [gedaagde] te effectueren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
2. [gedaagde] zal veroordelen om aan Wehando te betalen €5.140,11, vermeerderd met €1.603,77 per maand of een gedeelte daarvan, waarin [gedaagde] het gehuurde sedert 1 augustus 2007 in gebruik heeft gehad of nog mocht houden, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten rechtens.
Wehando heeft het volgende aan haar vordering ten grond¬slag gelegd:
[gedaagde] is in gebreke gebleven met de regelmatige betaling van de vervallen huurtermijnen.
[gedaagde] betaalt stelselmatig geen voorschot servicekosten.
Wehando heeft de huurovereenkomst opgezegd omdat het met het gebruik door [gedaagde] niet mogelijk is het pand te renoveren. Het pand is nog steeds ingericht als station. Het is door deze inrichting niet mogelijk om het pand als geheel met horecabestemming of in delen te verhuren aan verschillende huurders. Hierdoor mist Wehando aanzienlijke huuropbrengsten. [gedaagde] wist bij het aangaan van de huurovereenkomst dat deze in eerste instantie tijdelijk zou zijn omdat NS Stations het station wilde verkopen. [gedaagde] heeft geen grote bedrijfsmatige in-vesteringen gedaan in het pand die nog moeten worden terugverdiend, waardoor verlenging van de ontruimingstermijn niet gerechtvaardigd is.
Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft [gedaagde] Wehando genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. Wehando heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten belope van €600,00. [gedaagde] dient deze kosten ingevolge de algemene betalingsvoorwaarden dan wel ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro aan Wehando te voldoen.
Voorts is [gedaagde] de wettelijke rente verschuldigd geworden. Deze bedraagt, berekend tot 23 maart 2007, €23,73.
Het verweer
[gedaagde] heeft het volgende tegen de (gewijzigde) vordering aangevoerd:
[gedaagde] heeft een huurovereenkomst gesloten met NS Stations en niet met Wehando. Wehando is daarom niet-ontvankelijk in haar vordering.
[gedaagde] betwist enige huurachterstand. [gedaagde] heeft aan NS Stations diverse malen bericht dat sprake is van groot achterstallig onderhoud, met name ten aanzien van het functioneren van de rioolafvoer. [gedaagde] heeft NS Stations laten weten over te zullen gaan tot inhouding van de huur totdat de gebreken zijn verholpen.
[gedaagde] is nimmer door NS Stations dan wel door Wehando in gebreke gesteld ter zake enige huurachterstand.
[gedaagde] betaalt geen servicekosten omdat zij met NS Stations een kwestie heeft over deze kosten. Volstrekt onduidelijk is op grond waarvan de servicekosten worden berekend.
Eerst zal derhalve inzichtelijk moeten worden gemaakt welke servicekosten voor rekening van [gedaagde] dienen te komen.
Daarnaast is [gedaagde] gerechtigd een deel van de servicekosten niet te betalen omdat herstel van groot onderhoud uitblijft.
Wehando, althans haar rechtsvoorganger, is ervan op de hoogte geteld dat [gedaagde] niet meer BTW-plichtig is. Desondanks vordert Wehando betaling van de omzetbelasting die [gedaagde] niet verschuldigd is.
[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de opzegging van 27 februari 2007. Op grond van artikel 7:230a BW kan [gedaagde] de rechter verzoeken de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te verlengen.
De ontruiming is aangezegd tegen 31 augustus 2007. Op grond van artikel 7:230a BW zal [gedaagde] uiterlijk 31 oktober 2007 de kantonrechter verzoeken de ontbindingstermijn te verlengen. De door Wehando gevorderde verklaring voor recht dient daarom niet-ontvankelijk te worden verklaard, althans te worden afgewezen.
[gedaagde] betwist voorts dat Wehando aanspraak kan maken op buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] heeft nimmer enige aanmaning ontvangen.
De beoordeling van het geschil
[gedaagde] heeft bij antwoord aangevoerd dat zij geen huurovereenkomst met Wehando heeft. In reactie daarop heeft Wehando bij repliek producties overgelegd waaruit blijkt dat zij in de huurrelatie met [gedaagde] NS Stations is opgevolgd. Niet weersproken is dat Wehando eigenares van de verhuurde ruimte. Op grond van het bepaalde bij artikel 7:226 BW Pro is Wehando daarom als eigenares NS Stations als verhuurster opgevolgd. Om die reden verwerpt de kantonrechter dit verweer van [gedaagde].
Bij dagvaarding had Wehando ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming door [gedaagde] van het gehuurde gevorderd wegens tekortkoming aan de zijde van [gedaagde], daarin bestaande dat zij in gebreke was gebleven de huur tijdig te voldoen. Bij repliek heeft Wehando haar vordering gewijzigd. Blijkens haar stellingen bij repliek baseert Wehando haar vordering op de door haar gedane opzegging en stelt zij dat verlenging van de ontruimingstermijn niet gerechtvaardigd is. Om onduidelijke redenen noemt Wehando in de gevorderde verklaring voor recht een datum van 1 oktober 2007, terwijl zij zelf de huur heeft opgezegd per 31 augustus 2007.
Met deze aangepaste vordering ziet Wehando over het hoofd dat het huurrecht voor de onderhavige situatie een speciale regeling kent in artikel 7:230a BW.
Het betreft hier verhuur van een gebouwde onroerende zaak die niet is te beschouwen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.
Artikel 7:230a BW bepaalt dat de huurder het recht heeft om na het einde van de huurovereenkomst de rechter te verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen, welk verzoek binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd moet worden ingediend.
Het is, gelet op deze wettelijke regeling, in dit stadium van de opzegging van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter daarom voor Wehando als verhuurster niet mogelijk om reeds thans de genoemde verklaring voor recht te vorderen. Zij moet afwachten welke actie [gedaagde] als huurster onderneemt of zal ondernemen naar aanleiding van de opzegging door Wehando. Doet [gedaagde] niets dan eindigt de huurovereenkomst met ingang van 1 september 2007. Onderneemt [gedaagde] tegen die opzegging wel de in artikel 7:230a BW genoemde actie, dan zal in die procedure worden beoordeeld of en zo ja op welk moment de huurovereenkomst eindigt en [gedaagde] tot ontruiming zal moeten overgaan.
De thans gevorderde verklaring voor recht en de daaraan gekoppelde vordering tot ontruiming zullen daarom moeten worden afgewezen.
Met betrekking tot de vordering tot betaling van de bestaande achterstand in de huurbetalingen overweegt de kantonrechter het volgende.
De kantonrechter verwerpt het beroep op achterstallig groot onderhoud. Dit verweer is volstrekt onvoldoende concreet onderbouwd. Het slechts aanvoeren dat sprake is van dat achterstallige onderhoud, zonder daarvan bewijsstukken en/of bewijsstukken van de kennisgeving aan Wehando of haar rechtsvoorgangster daarvan en van de opschorting van de huurbetalingen, is, gelet op de betwisting door Wehando, absoluut onvoldoende om het achterstallige onderhoud op zijn minst aannemelijk te kunnen achten, laat staan als vaststaand aan te kunnen nemen. [gedaagde] heeft ook geen enkel bewijs aangeboden van haar stelling.
Ten aanzien van het verweer tegen de servicekosten en de in rekening gebrachte omzetbelasting is de kantonrechter van oordeel dat deze weren in strijd met het bepaalde bij artikel 128 Rv Pro eerst bij conclusie van dupliek zijn gevoerd. Niet valt in te zien waarom één en ander niet reeds bij antwoord is of kon worden aangevoerd, zodat Wehando daarop had kunnen reageren. De kantonrechter gaat daarom aan deze weren voorbij.
De hoogte van het gevorderde bedrag wegens huurachterstand is niet afzonderlijk weersproken.
Ook het beroep van [gedaagde] op het ontbreken van een ingebrekestelling ter zake enige huurachterstand verwerpt de kantonrechter. Bij de onder de vaststaande feiten vermelde brieven van Wehando zelf en van haar gemachtigde is [gedaagde] immers een aantal malen aangemaand om tot betaling over te gaan.
De vordering tot betaling van €5.140,11 zal op grond van het vorenstaande worden toegewezen.
Nu, zoals hierboven is overwogen, de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, bestaat geen aanleiding om [gedaagde] te veroordelen tot €1.603,77 per (gedeelte van een) maand voor voortgezet gebruik na 1 augustus 2007.
Ook de buitengerechtelijke incassokosten zijn toewijsbaar, gelet op de aan [gedaagde] verzonden aanmaningen. Het gevorderde bedrag van €600,00 komt niet uit boven het bedrag dat op grond van de staffel bij rapport Voorwerk II voor de onderhavige vordering wordt genoemd en is daarom toewijsbaar.
Tegen de gevorderde rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd; deze rente is daarom toewijsbaar.
Partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
Beslissing
De kantonrechter:
Veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwij¬ting aan Wehando te betalen €5.740,11, te ver¬meerderen met de wette¬lijke rente over de achterstallige huurtermijnen vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag der alge¬hele voldoening.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voor¬raad.
Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.