Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 358630 VV EXPL 07-178
datum uitspraak: 16 oktober 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
stichting WOONMAATSCHAPPIJ HAARLEMMERMEER
te Hoofddorp
eisende partij
hierna te noemen Woonmaatschappij
gemachtigde mr. E.G. Veldhuizen
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. B.K.M. Fritz
De procedure
Woonmaatschappij heeft [gedaagde] op 28 september 2007 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2007, waarbij de gemachtigden zich hebben bediend van pleitnotities. Partijen hebben producties in het geding gebracht. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is verhandeld.
De feiten
1. Woonmaatschappij verhuurt vanaf 1 september 2005 in het kader van het zogenoemde tweede kans beleid aan [gedaagde] de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2. Op de huurovereenkomst zijn zowel de door Woonmaatschappij gehanteerde algemene huurvoorwaarden als aanvullende bepalingen van toepassing. Artikel 9 lid 10 van Pro de algemene huurvoorwaarden luidt onder meer als volgt:
“De huurder dient ervoor zorg te dragen dat omwonenden en andere derden geen overlast of hinder wordt toegebracht.”
3. Artikel 2 van Pro de aanvullende bepalingen luidt onder meer als volgt:
“2. U bent gewezen op de mix van bewoners waarvan de ouderen erg veel prijs stellen op hun rustig woongenot.”
4. Sedert de aanvang van de huurovereenkomst heeft Woonmaatschappij klachten ontvangen van omwonenden van [gedaagde] omtrent ernstige overlast veroorzaakt door [gedaagde]. De overlast bestaat onder meer uit:
- tot diep in de nacht produceren van een overmaat aan lawaai, zoals schreeuwen en gillen, het afspelen van luide muziek, het heel hard dichtslaan van deuren en heel hard praten, het driftig heen en weer stampen in de woning;
- tot diep in de nacht via het bellenbord aanbellen bij bewoners om toegang te krijgen tot het gebouw;
- het in het gebouw toelaten van ‘ongure types’ die op de bewoners als zeer bedreigend overkomen en roken in de lift;
- het ’s nachts een stoel vanaf het balkon naar beneden gooien.
5. De door [gedaagde] veroorzaakte overlast is (mede) het gevolg van het gebruik van alcohol en/of drugs.
6. Bij brief van 19 oktober 2005 heeft Woonmaatschappij [gedaagde] gesommeerd de overlast per direct te staken en gewaarschuwd voor juridische stappen indien [gedaagde] hieraan geen gevolg zou geven.
7. Bij brief van 14 februari 2006 heeft Woonmaatschappij [gedaagde] wederom gesommeerd de door haar veroorzaakte overlast te staken en gelast de huurovereenkomst op te zeggen.
8. Op 23 februari 2006 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Woonmaatschappij en [gedaagde], in aanwezigheid van de vader van [gedaagde] en haar begeleider bij de Brijderstichting. Bij brief van dezelfde datum heeft Woonmaatschappij [gedaagde] onder meer het volgende medegedeeld:
“Om overlastklachten van medebewoners te voorkomen zult u in het vervolg alleen nog maar familieleden ontvangen die het beste met u voor hebben. […] personen die misbruik kunnen maken van uw gastvrijheid, zult u in geen geval toelaten […] Om deze reden gunnen wij u uw allerlaatste kans.”
9. Bij brief van 24 oktober 2006 heeft Woonmaatschappij onder meer het volgende aan [gedaagde] medegedeeld:
“Tot onze spijt ontvingen wij het bericht dat afgelopen zaterdagmorgen 21 oktober 2006 om 8.25 uur er door uw voordeur is geschoten. […] Wij constateren dat u zich de afgelopen tijd niet aan de afspraken hebt weten te houden. […] De maat is nu vol […] Wij verzoeken u om per onmiddellijk de huur op te zeggen […] Mocht u dit nalaten dan starten wij op 31 oktober 2006 een juridische procedure […]”
10. Bij brief van 10 juli 2007 heeft Woonmaatschappij [gedaagde] gesommeerd tot opzegging van de huurovereenkomst, onder aanzegging van rechtsmaatregelen. Zij heeft daarbij onder meer het volgende opgemerkt:
“Omwonenden klagen over uw geschreeuw en gescheld onder andere op 24 juni jl. U geeft mannen toegang tot de flat via de intercom. […] Bewoners voelen zich onveilig […]
Woonmaatschappij is van mening dat u genoeg krediet heeft gehad […]”
De vordering
Woonmaatschappij vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning. Woonmaatschappij stelt daartoe het volgende.
Het was [gedaagde] van meet af aan duidelijk dat zij haar kans op huisvesting zou verspelen indien zij zich niet aan de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden en aanvullende bepalingen zou houden. De door Woonmaatschappij aan [gedaagde] geboden tweede kans laat geen ruimte voor nog een derde kans. Woonmaatschappij heeft [gedaagde] ruimschoots de gelegenheid gegeven haar gedrag te verbeteren teneinde in het genot van de woning te kunnen blijven. In de afgelopen twee jaar heeft Woonmaatschappij met [gedaagde] diverse afspraken gemaakt over de beëindiging van de overlast. Hoewel het er dan soms even naar uitzag dat de situatie zich verbeterde, ging het telkens weer mis. Ondanks goede voornemens en beloftes is [gedaagde] klaarblijkelijk niet in staat om haar leven te beteren. Op 23 februari 2006 heeft Woonmaatschappij [gedaagde] een laatste kans gegeven zich voortaan te onthouden van het veroorzaken van overlast. Het was [gedaagde] duidelijk dat hervatting van de overlast onherroepelijk zou leiden tot ontruiming van de woning.
De pogingen van Woonmaatschappij om de situatie ten goede te keren zijn tevergeefs gebleken. [gedaagde] heeft de kans om haar gedrag te verbeteren niet aangegrepen. [gedaagde] veroorzaakt nog steeds structurele overlast aan haar buren en andere omwonenden. Zij gedraagt zich niet als een goed huurder in de zin van de artikelen 7:213 en 7:219 BW en schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Woonmaatschappij kan de overlast niet langer gedogen. De situatie is voor de buren van [gedaagde] onleefbaar geworden. Zij ontberen ten gevolge van de door [gedaagde] veroorzaakte overlast, het huurgenot dat Woonmaatschappij verplicht is hen als haar huurders te verschaffen.
De wanprestatie van [gedaagde] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Woonmaatschappij heeft, vooruitlopend daarop, een spoedeisend belang bij de ontruiming van de woning, mede gelet op de steeds weer terugkerende overlast en het uitblijven van zichtbare, structurele verbetering van het gedrag van [gedaagde].
Het verweer
[gedaagde] concludeert primair tot afwijzing van de vordering en subsidiair tot aanhouding van de procedure voor een periode van drie maanden. [gedaagde] voert daartoe het volgende aan.
Ondanks de aanzegging in de brief van 24 oktober 2006 is Woonmaatschappij niet overgegaan tot het starten van een ontruimingsprocedure. De na 24 oktober 2006 door Woonmaatschappij ontvangen klachten van door [gedaagde] veroorzaakte overlast kunnen, anders dan Woonmaatschappij meent, niet automatisch leiden tot ontruiming van de woning. De incidenten waarop deze klachten betrekking hebben kunnen niet worden aangemerkt als overlast in de zin van artikel 7:213 BW Pro dan wel van artikel 9 lid 10 van Pro de algemene voorwaarden. Het gaat in een periode van bijna één jaar slechts om een vijftal klachten over geluidsoverlast en de aanwezigheid van vreemde mannen in het gebouw. Deze klachten zijn niet van een zodanig zwaar kaliber, dat zij in een bodemprocedure kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij is van belang dat sprake is van zogenoemde psychische overlast die, gelet op de oorzaak van de gedragingen van [gedaagde] – haar verslaving - rechtens niet als overlast kan gelden.
Ook dient rekening te worden gehouden met het feit dat de overlast een aantal keren is veroorzaakt door personen die [gedaagde] niet tot haar woning heeft willen toelaten, terwijl artikel 7:219 BW Pro ziet op gedragingen van personen die zich met goedvinden van de huurder in het gehuurde bevinden.
Vooralsnog is dan ook niet de verwachting gewettigd, dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure kans van slagen heeft. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming van de woning is daarom geen grond. Gelet op de beperkte omvang van de overlast is er, subsidiair, aanleiding voor een terme de grâce van drie maanden teneinde te kunnen beoordelen of [gedaagde] definitief niet in staat is om zich te onthouden van het veroorzaken van overlast.
Ook dient het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning mee te wegen. Een ontruiming van de woning zou betekenen dat [gedaagde] op straat komt te staan.
De beoordeling van het geschil
Vooropgesteld dient te worden dat de gevorderde voorlopige voorziening slechts voor toewijzing in aanmerking komt, als in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van Woonmaatschappij tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. De kantonrechter is voorshands, op grond van de thans voorliggende gegevens, van oordeel dat dit het geval is. Zij overweegt daaromtrent het volgende.
De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in haar verweer dat de door haar na 24 oktober 2006 veroorzaakte overlast van zodanig geringe omvang en ernst is, dat deze een (in een bodemprocedure gevorderde) ontbinding van de huurovereenkomst niet zou rechtvaardigen.
Gedurende de twee jaar dat [gedaagde] de woning van Woonmaatschappij huurt is er sprake van ernstige overlast. De door Woonmaatschappij overgelegde en niet door [gedaagde] betwiste klachten van omwonenden spreken duidelijke taal. Diverse pogingen van Woonmaatschappij om [gedaagde] zover te brengen dat zij zich van die overlast zou onthouden, zijn door toedoen van [gedaagde] zelf op niets uitgelopen. Ook de ter zitting aanwezige wijkagent van de politie Kennemerland, R. Musters, heeft verklaard dat [gedaagde] meestal niet aanspreekbaar was en dat het niet lukte om afspraken met haar te maken. Uit verklaringen van een aantal ter zitting aanwezige omwonenden van [gedaagde] is voorts genoegzaam gebleken, dat [gedaagde] tot voor kort nog voor ernstige overlast heeft gezorgd. Zo hebben deze bewoners verklaard dat zij in de avond/nacht van zondag 7 oktober 2007 de politie hebben moeten bellen, omdat [gedaagde] rond 23.00 uur in beschonken toestand bij een van hen aanbelde. Volgens Woonmaatschappij is er bovendien sprake van veel meer klachten, maar leiden niet alle klachten tot een melding aan de politie.
De door derden veroorzaakte overlast kan [gedaagde] wel degelijk worden aangerekend, nu het gaat om personen die [gedaagde] (in ieder geval gedurende langere tijd) in het gebouw en in haar woning heeft toegelaten. Dat zij er thans niet in slaagt deze personen buiten de deur te houden, is een omstandigheid die voor haar risico dient te komen.
Het mag dan zo zijn dat het gedrag van [gedaagde] wordt veroorzaakt door haar verslaving, maar daaruit vloeit niet per definitie voort dat hierdoor geen sprake is van laakbare gedragingen waarmee zij de beginselen van goed huurderschap met voeten treedt. De door de omwonenden ervaren overlast is niet het gevolg van door [gedaagde] veroorzaakte geluiden die, gelet op de feitelijke omstandigheden van het geval – de persoonlijke situatie van [gedaagde] - binnen het normale gebruik van haar woning vallen en daarom maar door de omwonenden moeten worden geduld. De verslaving van [gedaagde] kan immers niet worden aangemerkt als een gegeven waaraan [gedaagde] het recht kan ontlenen om haar leven in te richten op een wijze die haar het beste voorkomt, zonder daarbij rekening te hoeven houden met anderen. Van belang is tevens dat [gedaagde] er vanaf de aanvang van de huur van op de hoogte was dat zij een tweede (en laatste) kans kreeg op een woning en dat Woonmaatschappij haar nog diverse malen daarna heeft gewezen op de noodzaak zich te onthouden van het veroorzaken van overlast en gewaarschuwd heeft voor de gevolgen, indien zij hieraan niet zou voldoen.
Gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] er klaarblijkelijk niet in is geslaagd om in een periode van twee jaar haar gedrag te verbeteren, is niet aannemelijk dat binnen afzienbare tijd geen sprake meer zal zijn van de overlast die zij sedert september 2005 tot op heden heeft veroorzaakt. Genoegzaam gebleken is dat [gedaagde] nog steeds regelmatig ernstige overlast aan de omwonenden bezorgt. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij in staat zal zijn haar gedrag binnen korte tijd te verbeteren. Daarbij is van belang dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] onder behandeling is dan wel zich zal stellen, teneinde van haar verslaving, die de oorzaak is van het overlastgevend gedrag, af te komen. Voor een terme de grâce, zoals door [gedaagde] verzocht, zijn dan ook geen gronden aanwezig.
De situatie is op dit moment zodanig ernstig te noemen dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure een gerede kans van slagen heeft.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot ontruiming van de woning bij wijze van voorlopige voorziening voor toewijzing vatbaar is.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde] bij wijze van voorlopige voorziening om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van Woonmaatschappij zijn, te verlaten, en met overdracht van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking te stellen van Woonmaatschappij.
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Woonmaatschappij tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd:
dagvaarding € 84,31
vastrecht € 285,00
salaris gemachtigde € 400,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.