Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 07 - 2200
uitspraak van de meervoudige kamer van 5 november 2007
in de zaak van:
[eiser],
wonende te Heemskerk,
eiser,
gemachtigde: mr. R. Th. Kirpestein, werkzaam bij ARAG Rechtsbijstand te Leusden,
tegen:
de raad van de gemeente Heemskerk,
verweerder.
1. Procesverloop
Bij besluit van 26 juni 2003 heeft verweerder eisers verzoek om planschadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) afgewezen.
Bij besluit van 6 februari 2004 is het tegen dit besluit ingediende bezwaar ongegrond verklaard, welk besluit bij uitspraak van de rechtbank van 21 februari 2005 is vernietigd. Deze uitspraak is op 18 januari 2006 bevestigd door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS).
Bij het thans bestreden besluit van 22 februari 2007 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en een planschadevergoeding toegekend van € 20.421,- .
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 16 maart 2007 beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft per fax van 19 september 2007 nadere stukken toegezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van 20 september 2007, alwaar eiser in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn voornoemde gemachtigde. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. H.C.M. Hemels en Ir. A.J. Rabius, beiden werkzaam bij de gemeente Heemskerk.
De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaak met registratienummer AWB 07-2201.
2. Overwegingen
2.1 Eiser bewoont sedert 1992 een [adres]. Bij besluit van 23 februari 2001 is met vrijstelling ingevolge artikel 19 WRO Pro een appartementencomplex gerealiseerd bestaande uit zes bouwlagen, in terrasvorm gestapeld, met een totale hoogte van 18 meter en op een afstand van circa 35 meter van eisers woning. De terrassen van de appartementen zijn op eisers woning georiënteerd.
2.2 Eisers verzoek om planschadevergoeding is aanvankelijk afgewezen, hetgeen heeft geleid tot gegrondverklaring van het daartegen ingestelde beroep en bevestiging door de ABRS van de desbetreffende uitspraak.
2.3 Ingevolge de uitspraken van de rechtbank en de ABRS kan bij de vereiste planvergelijking er niet van worden uitgegaan dat onder het 'oude' planologische regime realisering van de bestemming van "verlengde Coentunnelweg" nog mogelijk was.
Dit betekent dat in de planvergelijking uitsluitend de onder de 'oude' bestemmingsplannen geldende bestemmingen "Openbaar groen-plantsoen-berm-talud" en "Water met decoratieve en recreatieve functie" (bestemmingsplan "Oosterwijk Zuidbroek") respectievelijk "Openbaar groen met beplanting" en "Speelterrein" (bestemmingsplan "Kasteel Assumburg en oud Haerlem") in de planvergelijking kunnen worden betrokken. Op de gronden met deze bestemmingen mag slechts beperkt worden gebouwd met een maximale hoogte van 2.50 meter respectievelijk 2.90 meter en met geringe omvang (tot 20 m²).
2.4 De planvergelijking dient derhalve plaats te vinden tussen de planologische situatie indien deze laatstgenoemde bestemmingen zouden zijn gerealiseerd en de planologische situatie die is ontstaan door (de verleende vrijstelling voor) de bouw van het appartementengebouw.
2.5 Met betrekking tot de voorzienbaarheid is, ingevolge de uitspraken van de rechtbank en de ABRS, uitgangspunt dat "woonfunctie, toekomstig te realiseren" voor elke weldenkende en welhandelende koper voorzienbaar was, hetgeen inhoudt dat eiser rekening had moeten houden met realisering van woningbouw, groenvoorzieningen en sportvelden. Gelet op het karakter van de directe omgeving van eisers woning, die zich kenmerkt door laagbouw, kon hij geen appartementencomplex van 18 meter, met zes bouwlagen en op zijn woning georiënteerde terrassen, voorzien, aldus de rechtbank en de ABRS.
2.6 Verweerder heeft bij het thans bestreden besluit planschadevergoeding toegekend en zich daarbij gebaseerd op het advies van 16 juni 2006 van Adviesbureau Sargas Planschadeadvies te Purmerend (hierna : Sargas).
2.7 De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat bij het onderzoek naar de vraag of verweerder zich op de inhoud en conclusie van het rapport van Sargas heeft mogen baseren, is geconstateerd dat verweerder, in navolging van Sargas en het daarbij behorende taxatierapport, zowel in zijn reactie van december 2006 als in het bestreden besluit is uitgegaan van een onjuiste peildatum.
Het schadeveroorzakende besluit is immers niet dat van 15 mei 2000. Het besluit met deze datum betreft slechts het (technische) voorbereidingsbesluit om de vrijstelling mogelijk te maken.
Het schadeveroorzakende vrijstellingsbesluit is gedateerd 23 februari 2001, zoals ook in de hiervoor aangehaalde uitspraken van de rechtbank en de ABRS is aangegeven. De in het taxatierapport als uitgangspunt gehanteerde peildata 16 mei 2000 en "ultimo juni 2000" zijn derhalve geen van beide juist en kunnen dan ook niet tot een juiste taxatie leiden. Reeds om deze reden kan het besluit, gelet op artikel 7:12 Awb Pro, niet in stand blijven - ter zitting waren ook partijen het daarover eens - en is het beroep op dit punt gegrond. Het bestreden besluit zal daarom gedeeltelijk worden vernietigd.
2.8 De rechtbank zal vervolgens ingaan op de overige, inhoudelijke grieven van eiser, en mede op grond van deze beoordeling overwegen of er aanleiding is, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, Awb, te bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van het ten dele te vernietigen besluit.
2.9 Inhoudelijk heeft eiser betoogd dat verweerder niet een andere deskundige dan de in eerste instantie om advies gevraagde Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) had mogen raadplegen.
De rechtbank overweegt dat geen rechtsregel in de weg staat een andere deskundige om advies te vragen. Voorts heeft verweerder er terecht op gewezen dat bovendien ten aanzien van de thans bestreden beslissing op bezwaar een andere gemeentelijke Procedureverordening van toepassing is, waarin niet meer (uitsluitend) de SAOZ als adviesorgaan wordt aangewezen. Het betoog van eiser treft dan ook geen doel, evenmin als zijn stelling dat de hogere waardetaxaties van de SAOZ als uitgangspunt genomen hadden moeten worden.
2.10 Met betrekking tot de voorzienbaarheid heeft eiser betoogd dat ten onrechte is uitgegaan van mogelijke bouw van eengezinswoningen. Naar zijn mening was hooguit een éénlaagsbebouwing te voorzien.
Verweerder heeft zich ter zake, in navolging van Sargas, op het standpunt gesteld dat, gelet op met name het streekplan "Amsterdam-Noordzeekanaalgebied" rekening kon worden gehouden met de vestiging van reguliere eengezinswoningen, met een gemiddelde goothoogte van 5 meter en een bouwhoogte van 9 meter. Gezien het uitgangspunt "woonfunctie toekomstig te realiseren" is dit naar het oordeel van de rechtbank geen onredelijke uitleg van hetgeen voorzienbaar was. Eiser heeft zijn stelling dat dit anders zou zijn niet onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt.
2.11 Anders dan eiser heeft aangevoerd heeft Sargas voldoende uiteengezet hoe de berekening van de mate van voorzienbaarheid tot stand is gekomen.
De met het appartementencomplex gerealiseerde bouwhoogte van 18 meter is twee maal zo hoog als de - voorzienbare - hoogte van 9 meter van een eengezinswoning, hetgeen berekend wordt op 50%. Voorts is de privacyinbreuk van het appartementencomplex nog navenant groter, hetgeen heeft geleid tot een verdere reductie met 25%. De einduitkomst van een en ander heeft Sargas - en verweerder - geleid tot een voorzienbaarheid van 25%. Dit betekent derhalve dat 75% van de waardevermindering van eisers woning ten gevolge van de planologische verslechtering voor vergoeding op de voet van artikel 49 WRO Pro in aanmerking komt.
Deze redenering en berekening komt de rechtbank niet als onredelijk voor. Eiser heeft daar geen relevante andere informatie of deskundig advies tegenover gesteld. De rechtbank merkt hierbij nog op dat - anders dan eiser heeft gesteld - blijkens het advies én het taxatierapport zowel rekening is gehouden met vermindering van uitzicht als met de inbreuk op de privacy en de verslechtering van de situeringwaarde van de woning, tezamen leidend tot vermindering van het woongenot.
2.12 Eisers grieven treffen derhalve geen doel. In zoverre is zijn beroep ongegrond.
2.13 Verweerder heeft, naar blijkt uit het faxbericht van 19 september 2007, een nieuw taxatierapport doen uitbrengen, uitgaande van de juiste peildatum 23 februari 2001. Deze taxatie heeft geleid tot hogere taxaties en een hogere planschadevergoeding van € 21.032,72. Nu eisers inhoudelijke grieven tegen de planvergelijking, de uitgangspunten en de wijze van berekenen geen doel treffen en ook verder niet aannemelijk is gemaakt of overigens is gebleken dat aan de door verweerder gevolgde advies van Sargas gebreken kleven op grond waarvan verweerder het advies niet had mogen volgen, gaat de rechtbank uit van de juistheid van de taxaties en de berekeningen. Daarbij is tevens in aanmerking genomen dat eiser geen tegenadvies of andere taxatie heeft ingebracht.
2.14 Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, Awb, bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van het te vernietigen besluit en dat verweerder eiser een planschadevergoeding van € 21.032,72 toekent, te vermeerderen met de wettelijke rente.
2.15 Nu het beroep gerond is bestaat er tevens aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Beslist wordt derhalve als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank:
3.1 vernietigt het besluit van 22 februari 2007, voor zover in dit besluit wordt uitgegaan van de peildatum van 15 mei 2000, waardoor een onjuist schadebedrag is bepaald;
3.2 verklaart het beroep om die reden en in zoverre gegrond;
3.3 verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
3.4 bepaalt dat verweerder aan eiser een schadevergoeding toekent van € 21.032,72,
te vermeerderen met de wettelijke rente;
3.5 bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van het deels vernietigde besluit;
3.6 veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten ten bedrage van
€ 644,- te betalen aan eiser door de gemeente Heemskerk;
3.7 gelast de gemeente Heemskerk aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 143,- te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Medze, voorzitter van de meervoudige kamer, en mrs. G. Guinau en C.E. Heijning-Huydecoper, rechters, en op 5 november 2007 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Hekelaar, griffier.
afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Het hoger beroep dient te worden ingesteld door het indienen van een beroepschrift binnen zes weken onmiddellijk liggend na de dag van verzending van de uitspraak door de griffier.