Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 119094 / HA ZA 05-1594
Vonnis van 31 januari 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DESIGN IN BALANCE BEHEER B.V.,
gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaanstad,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. A.G. Moeijes,
tegen
1. de vennootschap onder firma
PARK & SPEELSTAD "DE RUITER" V.O.F.,
gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaanstad,
2. [X],
wonende te [p], gemeente Wormerland,
3. [Y],
wonende te [p], gemeente Wormerland,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. L.A.H.M. Creemers.
Partijen zullen hierna Design In Balance respectievelijk de vof, [X] en [Y] genoemd worden en deze laatste drie tezamen [X c.s.].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 maart 2006
- het proces-verbaal van comparitie van partijen d.d. 8 mei 2006 en de daarin genoemde conclusie van antwoord in reconventie
- het proces-verbaal van niet gehouden voortzetting van de comparitie van partijen d.d. 21 juni 2006
- de conclusie van repliek in conventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie en de daarin genoemde stukken van het eerder tussen partijen in twee instanties gevoerde kort geding
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Design In Balance, een projectontwikkelaar, heeft bij akte van 13 november 2003 aan de vof een gedeelte verkocht van het Design In Balance in eigendom toebehorende perceel bouwgrond, plaatselijk bekend als [‘het a-veld’] aan de [b-weg] te [q].
2.2. In januari 2004 heeft de vof Design In Balance gevraagd om ter plaatse aan te geven waar de erfgrens van het verkochte, inmiddels plaatselijk bekend als [b-weg 22] (verder ook te noemen: het perceel grond), liep.
2.3. Op 10 januari 2004 heeft [A], werknemer van Design In Balance en gehuwd met [B], de bestuurder van Design In Balance, ter hoogte van de zuidoostelijke (vanaf de [b-weg] gezien rechter) erfgrens van het perceel grond, aan de hand van na te noemen situatieschets en na meting met een meetlint, circa 7 paaltjes neergezet.
2.4. Afgezien van genoemde rechter erfgrens wordt het perceel grond omgeven door sloten en de [b-weg].
2.5. Op 15 januari 2005 heeft de juridische levering van het perceel grond plaatsgevonden. In de leveringsakte is het perceel grond als volgt omschreven:
“ een perceel bouwrijpe grond, bestemd voor de bouw van een opslagdistributiecentrum, (…) uitmakende een ter plaatse aangegeven gedeelte ter grootte van ongeveer tweeëndertig are tachtig centiare van de aaneengesloten percelen kadastraal bekend (…), zoals nader door beide partijen is aangegeven op de aan deze akte gehechte situatieschets, die door beide partijen voor akkoord is ondertekend;”
2.6. Op bedoelde situatieschets (verder te noemen: de situatieschets) is het te leveren perceel grond gearceerd, met in het midden de vermelding ‘3280 m2’ en is onder meer aangegeven dat de afstand tussen de noordwestelijke (vanaf de [b-weg] gezien linker) erfgrens en genoemde zuidoostelijke erfgrens ter hoogte van de [b-weg] 57 meter en 34 centimeter bedraagt. Een zelfde situatieschets was gehecht aan de koopakte.
2.7. Artikel 7 van de koopakte, respectievelijk artikel 5 van de leveringsakte houdt in dat over- en ondermaat aan geen van partijen enig recht zal verlenen.
2.8. Bij brief van 21 september 2004 heeft Design In Balance de vof onder meer als volgt geschreven:
“Naar aanleiding van uitgebreide metingen ter plaatste van het Tango station is gebleken dat wij u niet de juiste erfgrens hebben aangewezen”.
2.9. Nadat Design In Balance eerst de vof had doen sommeren tot het staken van de bouwactiviteiten op het deel van het perceel grond waarvan Design In Balance stelde nog eigenaar te zijn, heeft Design In Balance bij brief d.d. 15 oktober 2004 Beijer Bouw bv, die die werkzaamheden in opdracht van de vof uitvoerde, aansprakelijk doen stellen voor de schade die voor Design In Balance uit die bouwactiviteiten voortvloeide. Beijer Bouw bv heeft aan die aanmaning gevolg geven en heeft vervolgens bij pro forma nota d.d. 19 november 2004 in verband met stagnatie van het werk EUR 3.568,40 + 19% BTW = EUR 4.264,40 aan de vof in rekening gebracht. Blijkens een door [X c.s.] overgelegd rekeningafschrift is laatstgenoemd bedrag door de vof aan Beijer Bouw bv betaald, met als valutadatum 1 februari 2005.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Design In Balance vordert - zakelijk weergegeven - dat de rechtbank [X c.s.] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal veroordelen:
I. primair
tot betaling van EUR 97.368,18, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 januari 2004 tot de dag der algehele voldoening;
subsidiair
om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis de strook grond die zij in gebruik hebben buiten de zuidoostelijke (rechter) erfgrens, gelegen op een afstand van 57 meter en 34 centimeter van de noordwestelijke (linker) erfgrens van het perceel [b-weg 22] te [q], gemeente Zaanstad, te ontruimen en ontruimd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 2.5000,-- per dag of dagdeel dat [X c.s.] daarmee in gebreke zijn;
II. in de kosten van het geding.
3.2. Tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten legt Design In Balance het volgende aan haar vordering ten grondslag.
Door een vergissing van [A] zijn de plaatjes op 10 januari 2004 niet gesitueerd op de erfgrens conform de koopovereenkomst van 13 november 2004. Het paaltje nabij de [b-weg] is daarbij op een afstand van 65 meter en 3 centimeter van de linker erfgrens geplaatst in plaats van op een afstand van 57 meter en 34 centimeter. Door deze vergissing is een perceel geleverd dat 419,6 m2 groter is dan tussen partijen is overeengekomen. Gezien de prijs per vierkante meter die tussen partijen is overeengekomen (EUR 195,--, exclusief btw) heeft Design In Balance jegens [X c.s.] aanspraak op 419,6 m2 x EUR 195,-- + 19% btw = EUR 97.368,--. De grond die de vof te veel heeft ontvangen, is aan de koper van het rechts van het perceel grond gelegen perceel (Car Wash Nieuwegein) te weinig geleverd, waarvoor Design In Balance Car Wash Nieuwegein schadeloos heeft moeten stellen. De gevorderde schade is gelijk aan die schade.
[X c.s.] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [X c.s.] vordert - zakelijk weeggegeven - veroordeling van Design In Balance tot betaling van EUR 4.246,49 (hiervoor genoemd onder 2.9), vermeerderd met de wettelijke vanaf 1 februari 2005 tot de datum der algehele voldoening en in de kosten van het geding.
3.4. Design In Balance voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. Design In Balance stelt zich primair op het standpunt dat de 419,6 m2 die feitelijk te veel aan de vof is geleverd in juridisch opzicht niet aan haar is geleverd en dat Design In Balance om die reden nog eigenaar van deze strook grond (verder te noemen: de strook grond) is. Omdat de vof de strook grond inmiddels heeft bebouwd en het belang van Design In Balance bij revindicatie niet opweegt tegen het belang van de vof bij instandhouding van haar opstal, verzoekt Design In Balance de rechtbank de gevolgen van de overeenkomst op grond van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW) te wijzigen in die zin dat het financiële nadeel dat Design In Balance lijdt, wordt opgeheven door betaling van het gevorderde bedrag. Volgens Design In Balance is er sprake van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [X c.s.] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Design In Balance stelt dat zij althans een vordering tot schadevergoeding heeft omdat de vof onrechtmatig heeft gehandeld door de strook grond die aan Design In Balance toebehoort in bezit te nemen. Subsidiair vordert Design In Balance revindicatie van de strook grond.
4.2. Het uitgaanspunt bij vorenstaande primaire onderbouwing door Design In Balance van haar vordering, te weten dat de strook grond niet aan de vof is geleverd en zij daarom nog eigenaresse van de strook grond is, wordt door de rechtbank verworpen.
Voor het antwoord op de vraag waar bij de eigendomsoverdracht ingevolge de notariële akte van 15 januari 2004 de erfgrens van het verkochte is komen lopen, is beslissend de bedoeling van partijen zoals die uit de akte van overdracht blijkt, ook voor zover deze van de in de akte vermelde oppervlakte- en lengtematen zou afwijken. Voor de rechtbank staat vast dat Design In Balance voorafgaand aan het passeren van de leveringsakte de erfgrens van het verkochte heeft aangewezen. Het staat letterlijk in het hiervoor onder 2.8 geciteerde gedeelte uit de brief d.d. 21 september 2004 van Design In Balance aan de vof. Nu Design In Balance heeft betwist aanwezig geweest te zijn bij een op verzoek van de vof gedane opmeting door [C] op 20 januari 2004 - derhalve na het passeren van de leveringsakte, terwijl die meting overigens alleen het bepalen van de coördinaten van de geplaatste piketpaaltjes betrof - kan met genoemd aanwijzen uitsluitend gedoeld zijn op het hiervoor onder 2.3 genoemde plaatsen van piketpaaltjes door [A]. Op grond van die aanwijzing mocht de vof, gezien de vermelding in de leveringsakte dat het verkochte ter plaatse was aangegeven, er vanuit gaan dat het geleverde stuk grond werd begrenst door de door [A] geplaatste paaltjes, de sloten en de [b-weg], over welke laatste twee onderdelen van de erfgrens tussen partijen geen onduidelijkheid bestond (en bestaat) en dus niet verder behoefden te worden aangegeven. Dat de woorden “uitmakende een ter plaatse aangegeven gedeelte” bij de omschrijving van het verkochte in de leveringsakte een gebruikelijke tekst is in akten van levering van percelen grond die nog dienen te worden opgemeten, zoals Design In Balance heeft aangevoerd, kan in dit oordeel geen verandering brengen, nu het verkochte op 10 januari 2004 ook daadwerkelijk is aangegeven. Bij conclusie van repliek in conventie heeft Design In Balance nog het standpunt ingenomen dat [A] niet bevoegd was tot het aangeven namens Design In Balance van de erfgrens. Ook dit verweer wordt door de rechtbank verworpen. Als de vof Design In Balance vraagt om ter plaatse aan te geven waar de erfgrens van het verkochte loopt, gelijk de vof, naar tussen partijen niet in geschil is, vóór het passeren van de leveringsakte heeft gedaan, en Design In Balance stuurt dan [A], echtgenoot van de bestuurder van Design In Balance en degene van de kant van Design In Balance met wie de vof alle onderhandelingen in het kader van de tussen partijen te sluiten koopovereenkomst heeft gevoerd, mag de vof erop vertrouwen dat [A] bevoegd was om de grenzen van het verkochte aan te geven.
4.3. Voor het geval de rechtbank van oordeel zou zijn dat de strook grond wel ook in juridische zin aan de vof is geleverd, heeft Design In Balance zich op het standpunt gesteld dat de overeenkomst is gesloten onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Op grond daarvan vordert Design In Balance subsidiair op basis van het bepaalde in artikel 230 lid 2 BW dat de rechtbank in plaats van de vernietiging uit te spreken de gevolgen van de koopovereenkomst zal wijzigen. Design In Balance heeft voorts subsidiair gesteld dat de vof ongerechtvaardigd is verrijkt nu zij in plaats van de 3.280m2 grond vermeld op de situatieschets, 3.699,6 m2, derhalve 419,6 m2 meer, geleverd heeft gekregen.
4.4. [X c.s.] heeft aangevoerd dat alle vorderingen van Design In Balance reeds dienen te stranden op het feit dat partijen in de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat over- en ondermaat aan geen van partijen enig recht zal verlenen. Design In Balance heeft daar tegenin gebracht dat de strekking van die bepaling is om verrekening van marginale verschillen tussen de overeengekomen oppervlakte en de feitelijk geleverde oppervlakte te voorkomen en dat een verschil als in het onderhavige geval (ruim 12,5%) niet als een dergelijk marginaal verschil kan worden beschouwd. Voorts heeft Design In Balance aangevoerd dat in de gegeven omstandigheden een beroep van [X c.s.] op genoemde bepaling uit de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
4.5. Genoemd eerste verweer wordt door de rechtbank verworpen. Noch in de koopakte noch in de leveringsakte is bepaald dat bedoelde bepaling slecht betrekking zou hebben op de verrekening van marginale verschillen tussen de overeengekomen oppervlakte en de feitelijk geleverde oppervlakte. Dat partijen dat wel zo hebben besproken of Design In Balance dit anderszins zo heeft mogen begrijpen, is gesteld noch gebleken.
4.6. Gezien het hiervoor overwogene moet dan ook worden geoordeeld dat, gelet op het bepaalde in artikel 6:228 lid 2 BW, de door Design In Balance gestelde dwaling een omstandigheid is die voor rekening van de dwalende moet blijven. Dat over- en ondermaat aan geen van partijen enig recht zal verlenen, is immers tussen partijen overeengekomen.
4.7. Door [X c.s.] is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende betwist dat zij ten gevolge van een op 10 januari 2004 door [A]gemaakte vergissing bij het plaatsen van de piketpaaltjes op de linker erfgrens van het perceel 419,6 m2 meer grond geleverd heeft gekregen dan de op de situatieschets genoemde 3.280m2. Dat [A] willens en wetens een groter stuk grond heeft afgepaald dan die 3.280m2 is door [X c.s.] op geen enkele wijze onderbouwd, met name dat “wetens”. Om welke reden [A] dat dan wel gedaan zou hebben, is niet gesteld, terwijl een reden daarvoor ook niet goed denkbaar is. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat het feit dat de vof 419,6 m2 meer grond geleverd heeft gekregen dan de op de situatieschets aangegeven 3.280m2 berust op de door Design In Balance gestelde vergissing van [A].
4.8. Design In Balance heeft gesteld dat de vof door die vergissing ten koste van Design In Balance verrijkt is. Die verrijking zou bestaan uit het feit dat de vof thans 419,6 m2 meer grond in eigendom heeft dan de 3.280m2 waarvoor zij heeft betaald. Dit ten koste van Design In Balance, die, naar zij heeft gesteld, degene die het naburig perceel van haar heeft gekocht (Car Wash Nieuwegein), omdat die de grond die de vof te veel heeft ontvangen te weinig geleverd heeft gekregen, schadeloos heeft moeten stellen met een bedrag gelijk aan de hoofdsom die Design In Balance thans vordert.
[X c.s.] heeft betwist dat Design In Balance ten gevolge van het feit dat de vof genoemde 419,6 m2 meer aan grond geleverd heeft gekregen de door Design In Balance gestelde schade heeft geleden. Voorts heeft [X c.s.] betwist dat de vof door het feit dat zij genoemde 419,6 m2 meer aan grond geleverd heeft gekregen voor het bedrag van (419,6 m2 x EUR 195,-- =) EUR 81.822 (exclusief BTW) = EUR 97.368,18 (inclusief BTW) is verrijkt. [X c.s.] heeft mede in het onderhavige verband gesteld dat de vof eerst door de hiervoor onder 2.8 genoemde brief van Design In Balance d.d. 21 september 2004 heeft begrepen dat zij meer grond geleverd heeft gekregen dan de gekochte 3.280m2, dat toen, door de inmiddels aangevangen bouwactiviteiten met betrekking tot de teveel geleverde grond, dit niet meer kon worden teruggedraaid en dat zij, geheel onverplicht, aan Design In Balance het voorstel heeft gedaan tot het overdragen van een aantal vierkante meters grond aan de achterzijde van haar terrein (een punt gelegen tegen het terrein van Car Wash Nieuwegein) aan Design In Balance ter opheffing van het door Design In Balance gestelde nadeel, maar dat Design In Balance dat voorstel niet heeft geaccepteerd.
4.9. De rechtbank overweegt in het onderhavige verband als volgt. In hoeverre Design In Balance ten gevolge van de onderhavige vergissing schade heeft geleden staat nog geenszins vast. Design In Balance heeft tot op heden nog geen enkel bewijsstuk met betrekking tot die schade in het geding gebracht, terwijl als zij Car Wash Nieuwegein schadeloos heeft moeten stellen toch aangenomen moet worden dat daaromtrent bescheiden voorhanden zijn. Als Design In Balance inderdaad de gestelde aanzienlijke schade heeft geleden en [X c.s.] door de vergissing van [A] in aanmerkelijke mate is verrijkt, zou, als [X c.s.] Design In Balance voor wat betreft die schade niet op een redelijke - dat ook gelet op de omvang van de verrijking - manier tegemoet komt, het kunnen zijn dat geoordeeld moet worden dat een beroep van [X c.s.] op de bepaling uit de koopovereenkomst dat over- en ondermaat aan geen van partijen enig recht zal verlenen in de gegeven omstandigheden voor wat betreft de vordering van Design In Balance voor zover die gebaseerd is op ongerechtvaardigde verrijking naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij gebreke aan voldoende inzicht in de hoogte van de mogelijk door Design In Balance geleden schade en de omvang van de eventuele verrijking van de vof ten gevolge van de vergissing van [A] kan de rechtbank wat dit punt betreft thans nog niet tot een oordeel komen. In dit verband merkt de rechtbank al wel vast op dat het door [X c.s.] gedaan aanbod tot het overdragen van een aantal vierkante meters grond aan de achterzijde van haar terrein (een punt gelegen tegen het terrein van Car Wash Nieuwegein) aan Design In Balance niet als een tegemoetkoming kan worden beschouwd, nu Design In Balance met dat stuk grond niets (meer) kan beginnen. De rechtbank merkt voorts vast op dat bij het door haar nog te geven oordeel de omstandigheid dat [X c.s.] zou moeten gaan betalen voor een strook grond waar zij niet om gevraagd heeft, maar dat ten gevolge van een vergissing aan de kant van Design In Balance aan haar is toegevallen, ook een rol kan gaan spelen. Teneinde omtrent bedoelde (mogelijke) schade en (mogelijke) verrijking de nodige informatie van partijen te verkrijgen, zal de rechtbank opnieuw een comparitie van partijen gelasten. Voorafgaand aan die comparitie zullen partijen alle bescheiden die zij met betrekking tot bedoelde (mogelijke) schade en (mogelijke) verrijking hebben aan de rechtbank en aan elkaar moeten doen toekomen. Omdat mogelijk door de rechtbank nog een deskundige zal moeten worden ingeschakeld ter beoordeling van de vraag voor welk bedrag de vof mogelijk is verrijkt nu zij 419,6 m2 meer grond dan aan haar verkocht in eigendom heeft gekregen, zal op die comparitie ook aan de orde kunnen komen wie in dit verband tot deskundige(n) zouden kunnen worden benoemd en welke vragen precies aan de deskundige(n) gesteld zouden dienen te worden.
Tenslotte wil de rechtbank op die komende comparitie opnieuw een schikking beproeven.
4.10. Omdat de uitkomst van de vordering in reconventie in belangrijke mate zal afhangen van de uitkomst van de vordering in conventie zal de rechtbank ook in reconventie iedere verdere beslissing aanhouden. Wel zal de rechtbank bij het beproeven van een schikking tevens de reconventionele vordering willen betrekken.
4.11. De rechtbank wijst erop tenslotte dat zij uit een niet verschijnen van een partij ter comparitie de gevolgtrekkingen - ook in het nadeel van die partij - kan maken die zij geraden zal achten.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
5.1. beveelt een verschijning van partijen, bijgestaan door hun advocaten, voor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. A.J. van der Meer in het gerechtsgebouw te Haarlem aan de Jansstraat 81 op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,
5.2. bepaalt dat [X] en [Y] dan in persoon aanwezig moeten zijn en dat Design In Balance en de vof dan vertegenwoordigd moeten zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en hetzij rechtens hetzij op grond van een bijzondere schriftelijke volmacht bevoegd is haar te vertegenwoordigen,
5.3. bepaalt dat partijen binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank ter attentie van de zittingsadministratie van de sector civiel - de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op de dinsdagen, woensdagen en donderdagen in de maanden maart tot en met mei 2007 dienen op te geven, waarna dag en uur van de comparitie zullen worden bepaald,
5.4. bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de rechtbank het tijdstip van de comparitie zelfstandig zal bepalen,
5.5. bepaalt dat na de vaststelling van het tijdstip van de comparitie dit niet zal worden gewijzigd,
5.6. wijst partijen er op, dat voor de zitting anderhalf uur zal worden uitgetrokken,
5.7. bepaalt dat partijen uiterlijk twee weken vóór de zitting de hiervoor onder 4.9 bedoelde stukken zullen indienen onder gelijktijdige verzending van een afschrift aan de procureur van de wederpartij. (NB: De in te zenden stukken dienen conform art. 2.3 Rolreglement genummerd te worden als producties, waarbij, voorafgaande aan de nummering, E (eiser) of G (gedaagde) vermeld moet worden.)
5.8. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2007.?