Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
Zaak/rolnummer: 348748/CV EXPL 07-5119
Datum uitspraak: 12 december 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eisers],
beiden wonende te [woonplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. M.C. Boelen (DAS Rechtbijstand)
tegen
[gedaagden],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagden],
gemachtigde: mr. W. Plessius.
De procedure
[eisers] hebben [gedaagden] gedagvaard op 25 mei 2007. [gedaagden] hebben mondeling geantwoord. Nadat de kantonrechter had beslist dat de zaak zich niet leent voor een comparitie van partijen na antwoord, hebben [eisers] schriftelijk op het antwoord gereageerd, waarna [gedaagden] nog een schriftelijke reactie hebben gegeven.
De feiten
a. Op 7 april 2006 hebben [eisers] van [gedaagden] gekocht de woning aan de [adres] te [woonplaats].
b. Voorafgaand aan voormelde koop hebben [eisers] op 5 april 2006 een woningkeuring door SSW Bouwadvies B.V. doen uitvoeren van de woning aan de [adres].
c. In de rapportage van de woningkeuring staat onder meer het volgende vermeld:
• op bladzijde 6: “Installaties worden niet geïnspecteerd volgens geldende normen. De aanwezige installaties worden geregistreerd en onderzocht of deze een onderhoudsbeurt hebben gehad, bij enige twijfel zal een specialistisch onderzoek moeten uitwijzen of installaties veilig zijn.”
• op bladzijde 12 waarbij onderdeel 02 verwarming/warmwater-voorziening met een ! is beoordeeld, hetgeen volgens de uitleg betekent dat er sprake is van een onderdeel met risico:“Woning-keuring is géén veiligheidsonderzoek, indien gewenst kan slechts een erkend installateur hierover uitspraak doen: www.sswnl.nl. CV - ketel Merk: Vaillant-combi. Bouwjaar: 1996. Onderhoudscontract: niet bekend tijdens de opname. Hoedanigheid: eigendom. Opmerkingen: - Lekkage van de koppeling van de radiator in de badkamer, herstellen. Advies: jaarlijks de ketel en de installatie laten controleren en reinigen door een erkend installateur.
• op bladzijde 12 bij onderdeel 06 Mechanische ventilatie: “Niet getest het was niet mogelijk dit onderdeel geheel te inspecteren, slechts een summiere inspectie van de zichtleidingen – kanalen, ventielen e.d. Betreft een mechanische ventilatie. Door ontbreken van stroom in de woning was testen niet mogelijk.”
d. In de tussen partijen opgemaakte en op 7 april 2006 ondertekende koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“(...)
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij horende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(....)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst.
(…)
Artikel 21 Ouderdomsclausule Pro
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 25 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. (…)
e. Op 15 juni 2006 is de akte van levering gepasseerd.
f. Bij per aangetekende en per gewone post verzonden brief van 14 augustus 2006 berichten [eisers] [gedaagden] onder meer: “Na levering van de woning zijn door ons ernstige verborgen gebreken geconstateerd aan de C.V. installatie en het luchtafzuigsysteem. (…) De C.V. ketel en afzuigkap zijn foutief geïnstalleerd. De mechanische afzuiginstallatie is niet compleet, de mechanische pijp-ventilator ontbreekt en functioneert niet. (…) De mechanische afzuigkap in de keuken is boven de kookplaat gemonteerd, vermoedelijk op de afzuigkanalen van het oorspronkelijke mechanische afzuigsysteem. Hierdoor wordt een groot deel van de kookluchten door de ventielen in het toilet beneden en in de douche (…) afgevoerd in plaats van naar buiten. De C.V. Combiketel is niet voorzien van een apart luchttoevoerkanaal. Daardoor kan de ketel bij gesloten ramen koolmonoxide gaqn afgeven direct in het huis door een te kort aan aanvoer van frisse lucht. Voormelde gebreken leiden tot een (levens)gevaarlijke situatie. Wij hebben inmiddels een deskundig bedrijf ingeschakeld om de noodzakelijke herstel-/vernieuwingswerkzaamheden te verrichten. Wij stellen ons standpunt dat u van voornoemde gebreken op de hoogte was of had moeten zijn en ons hierover voor het aangaan van de koopovereenkomst had moeten informeren. Als wij van deze gebreken op de hoogte waren geweest hadden we de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. Wij zijn voorts van mening dat de woning met de gebreken niet voldoet aan de koopovereenkomst. De kosten verbonden aan het verhelpen van voornoemde gebreken wensen wij op u te verhalen.”
g. Feenstra Warmte Totaal Zorg heeft [eisers] op 23 augustus 2006 een factuur gezonden van € 2.520,-- voor het leveren en monteren van een nieuwe cv-ketel, een thermostaat en een buisventilator.
h. Hedro heeft [eisers] op 21 maart 2007 een factuur gezonden van € 821,82.
i. [gedaagden] hebben geen gehoor gegeven aan verzoeken van [eisers] om de gevorderde herstelkosten te betalen.
De vordering
[eisers] vorderen:
a. primair: hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 3.341,82 binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis wordt gewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 mei 2007 en tevens hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en tot betaling van de buitengerechtelijke kosten € 535,50;
b. subsidiair: gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst in dier voege dat de door [eisers] betaalde koopsom wordt verminderd met € 3.341,82 en hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 3.341,82 binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis wordt gewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 mei 2007 en tevens hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en tot betaling van de buitengerechtelijke kosten € 535,50;
c. meer subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen op de voet van het bepaalde in artikel 6:228 BW Pro te wijzigen in dier voege dat de door [eisers] verschuldigde koopsom wordt verminderd met € 3.341,82, alsmede tot hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 3.341,82 binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis wordt gewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 mei 2007 en tevens hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en tot betaling van de buitengerechtelijke kosten € 535,50.
[eisers] stellen daartoe (samengevat) het volgende. Na de levering van de woning aan de [adres] te [woonplaats] hebben zij gebreken geconstateerd aan de woning. Bij brief van 14 augustus 2006 hebben zij [gedaagden] daarvoor aansprakelijk gesteld. [eisers] waren tengevolge van de gevaarlijke situatie welke was ontstaan, genoodzaakt om de cv-ketel te laten vervangen en de mechanische ventilatie te laten repareren.
De herstelkosten bedragen in totaal € 3.341,82, zijnde € 2.520,-- voor de cv-ketel en
€ 821,82 voor de mechanische ventilatie. [gedaagden] hebben deze kosten, ondanks herhaald verzoek, onbetaald gelaten. Primair stellen [eisers] dat [gedaagden] hun verplichtingen uit de koopovereenkomst niet zijn nagekomen, nu de geleverde koopwoning niet die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan noodzakelijk zijn. Gelet op de schending van de in artikel 5.3 van de koopakte opgenomen garantiever-plichting staat de toerekenbaarheid van de non-conformiteit naar de mening van [eisers] vast. Subsidiair vorderen [eisers] een gedeeltelijke ontbinding van de overeen-komst voor zover de tekortkoming niet aan [gedaagden] kan worden toegerekend. De meer subsidiaire vordering is ingediend, omdat [eisers] bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet zouden hebben gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden.
Het verweer
[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren daartoe (samengevat) het volgende aan. Het ontbrekende luchtafvoerkanaal aan de cv-ketel en het niet functioneren van de mechanische ventilatie zijn niet te kwalificeren als gebreken. Gelet op de ouderdom van de woning en de daarop afgestemde koopsom hadden [eisers] rekening dienen te houden met een bepaalde mate van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd.
In de koopovereenkomst zijn partijen ook een ouderdomsclausule overeengekomen.
[eisers] hadden ook kennis van de door hen gestelde gebreken. Zij hebben de woning voor de koop zelf bezichtigd en ook door een bouwkundige laten keuren. Zij hebben hun onderzoeksplicht verzaakt door ter zake de cv-ketel en de mechanische ventilatie na die bezichtiging en keuring geen verdere navraag te doen bij [gedaagden] en geen nader onderzoek te verrichten.
Voor het geval er wel sprake zou zijn van gebreken voeren [gedaagden] aan, dat zij niet in gebreke zijn gesteld en dat hen geen redelijke termijn is geboden om alsnog na te komen. [gedaagden] hadden tegen lagere kosten de gebreken kunnen herstellen.
De beoordeling van het geschil
1. Primair hebben [eisers] aan hun vordering ten grondslag gelegd dat de door hen gekochte woning niet de overeengekomen eigenschappen en kwaliteiten beschikt en dat die woning daardoor niet beantwoordt aan het conformiteitsvereiste van artikel 7:17 BW Pro. Op grond van de bepalingen van de koopovereenkomst van partijen zijn [gedaagden] in beginsel aansprakelijk voor gebreken aan de door hen verkochte woning, die een normaal gebruik van die woning belemmeren. Dat uitgangspunt lijdt op grond van artikel 5.3 van de door partijen getekende koopovereenkomst uitzondering voor zover de gebreken moeten worden beoordeeld als “aan de koper kenbaar op het moment van tekenen van de overeenkomst.”
2. Voorafgaand aan de koop van de woning hebben [eisers] de woning door een door hen ingeschakelde deskundige laten keuren. De deskundige heeft de woning in aanwe-zigheid van Grüter en de verkopend makelaar geïnspecteerd en daarbij ook gekeken naar de in de woning aanwezige installaties. Naar aanleiding van de inspectie is door de deskundige een uitgebreide rapportage opgesteld. Uit deze rapportage blijkt dat de cv-ketel door de deskundige is aangemerkt als een onderdeel met risico en dat het tijdens de inspectie niet mogelijk was om de mechanische ventilatie te testen. Met deze onderdelen van de rapportage hebben [eisers] vervolgens niets meer gedaan.
3. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] zich er niet op kunnen beroepen dat de cv-ketel niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn met de staat van de cv-ketel. De door hen ingeschakelde deskundige heeft in zijn beoordeling van de cv-ketel met een uitroepteken aangegeven dat er sprake was van een onderdeel met risico en bij de opmerkingen aangegeven dat een erkend installateur een veiligheidsonderzoek zou kunnen uitvoeren. Niet goed valt in te zien waarom [eisers], indien het goed functioneren van de 10 jaar oude cv-ketel voor hen van wezenlijk belang was voor de koop van de woning, niet voor de koop ook een erkend installateur hebben ingeschakeld om nader onderzoek naar de cv-ketel te verrichten. Dat [eisers] dat achterwege hebben gelaten, dient voor hun risico te komen.
4. Ten aanzien van de mechanische ventilatie is de kantonrechter van oordeel dat deze niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de overeenkomst mochten ver-wachten. Onweersproken is door hen gesteld dat in de gekochte woning alle uiterlijke kenmerken van mechanische ventilatie aanwezig waren. Zij mochten onder die omstan-digheden verwachten dat de mechanische ventilatie de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Uit de eigen stellingen van [gedaagden] blijkt dat zij zelf de motor uit de mechanische installatie hebben verwijderd. Gesteld noch gebleken is dat zij dit voorafgaand aan de koop aan [eisers] hebben meegedeeld. [gedaagden] hebben dus hun mededelingsplicht geschonden door [eisers] niet te informeren over het niet functioneren van de mechanische ventilatie, terwijl zij daarvan op de hoogte waren. Zij hebben in het verleden de motor van deze mechanische ventilatie immers zelf verwijderd. Daaraan doet niet af dat uiterlijk waarneembaar was dat er geen aansluitingsmogelijkheden waren (zoals [gedaagden] hebben gesteld), omdat hun mededelingsplicht met betrekking tot de door hen verwijderde motor preva-leert boven de onderzoeksplicht van [eisers]. De primaire vordering met betrekking tot de mechanische ventilatie is daarom in principe toewijsbaar.
5. De kantonrechter is echter van oordeel dat de door [eisers] gegeven onderbouwing van de gevorderde herstelkosten van de mechanische ventilatie onvoldoende is. De herstelkosten van de mechanische ventilatie zijn immers in het geheel niet gespecificeerd. Uit de factuur van Hedro van 21 maart 2007, welke verwijst naar een offertebedrag, valt niet te herleiden welke werkzaamheden zijn uitgevoerd en welke kosten in rekening zijn gebracht. De kantonrechter zal de zaak naar de hierna te melden rolzitting verwijzen, teneinde [eisers] in de gelegenheid te stellen alsnog een deugdelijke specificatie van de kosten van het herstel van de mechanische ventilatie in het geding te brengen. [gedaagden] zullen vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om schriftelijk op deze specificatie te reageren.
6. De subsidiaire vordering met betrekking tot de cv-ketel zal door de kantonrechter worden afgewezen, nu niet is komen vast te staan dat ter zake die ketel sprake is van een tekort-koming in de nakoming. De cv-ketel uit 1996 is door [gedaagden] functionerend opgeleverd. Dat de door [eisers] na de koop van de woning ingeschakelde erkende installateur in verband met een door hem geconstateerde gevaarlijke rookgassituatie heeft geadviseerd om de cv-ketel te vervangen, maakt niet zonder meer dat er sprake is van een tekortkoming.
7. De meer subsidiaire vordering met betrekking tot de cv-ketel zal eveneens door de kantonrechter worden afgewezen. Dat [eisers] de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden, als zij eerder op de hoogte waren geweest van de constateringen van de door hen ingeschakelde installateur is niet komen vast te staan. Gelet op hetgeen onder 3. is overwogen dient het voor rekening van [eisers] te blijven dat zij geen nader onderzoek hebben doen instellen. Van dwaling is daarom geen sprake.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen met betrekking tot de cv-ketel af;
- verwijst de zaak met betrekking tot de primaire vordering ter zake de mechanische ventilatie naar de rolzitting van 9 januari 2008 voor schriftelijke uitlating door [eisers] als hiervoor bij 5. bedoeld;
- bepaalt dat ter rolle geen uitstel zal worden verleend;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.