Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/10395
Uitspraakdatum: 25 juni 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente Den Haag, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de A-straat 61 te Z (hierna: de woning) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 520.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt.
Eiser heeft daartegen een bezwaarschrift ingediend, dat door verweerder is ontvangen op
22 februari 2005. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2005 de waarde van de woning en de aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen op 2 december 2005 een beroepschrift ingediend bij de rechtbank
te ‘s-Gravenhage. Deze rechtbank heeft het beroepschrift middels fax op 3 oktober 2006 doorgezonden naar de onderhavige rechtbank.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Verweerder heeft bij schrijven van 8 maart 2007 een aanvullend stuk overgelegd, welke in afschrift aan de wederpartij is verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2007 te Haarlem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen A en B.
2. Feiten
2.1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning betreft een zogenoemd tussen-herenhuis met een totaal bruto vloeroppervlakte van 248m².
2.2. Eiser heeft de woning op 1 september 2000 gekocht voor € 531.377.
2.3. Verweerder heeft de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 520.000 en deze waarde bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.
2.4. Op 21 juni 2005 heeft een taxateur, in opdracht van verweerder, de woning van eiser bezichtigd.
2.5. De vastgestelde waarde is in beroep onderbouwd aan de hand van een vergelijking met de verkoopcijfers van de objecten gelegen aan de A-straat 68, de B-straat 23 en de C-straat 21 te Q (de vergelijkingsobjecten). Ter ondersteuning hiervan heeft verweerder een taxatieverslag met een daarbij behorende matrix ingebracht. In het taxatieverslag zijn onder meer gegevens opgenomen betreffende de oppervlakte, bouwjaar, bijgebouwen van de onderhavige woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts is in het verslag te lezen wanneer en voor welke prijs de onderhavige woning en vergelijkingsobjecten zijn verkocht. In de matrix zijn gegevens over de gehanteerde taxatiewaarde per eenheid (m²) van de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe een taxatieverslag overgelegd dat is onderbouwd met de daarin vermelde verkoopgegevens van de daarin genoemde vergelijkingsobjecten en waarin de waarde is gesteld op € 520.000. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatieverslag en de door hem gegeven toelichting daarop in beginsel goede uitgangspunten heeft gehanteerd bij de waardering van de woning. De door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003 en zijn naar het oordeel van de rechtbank objecten waarvan de waardebepalende factoren zoals onder meer type, locatie en oppervlakte min of meer overeenkomen met die van de in het geding zijnde woning. Voorts zijn de relevante verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object van eiseres in onder meer de oppervlakte in het taxatieverslag en de taxatiematrix voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de opgevoerde objecten niet bruikbaar zijn. Vergelijkingsobjecten hoeven immers niet (vrijwel) identiek te zijn aan de onroerende zaak, maar gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om de transactiewaarden te vergelijken.
Anders dan eiser stelt heeft verweerder het object A-straat 77 terecht niet aangemerkt als vergelijkingsobject nu van dit object geen marktgegevens beschikbaar zijn rondom de peildatum en dit object zich niet in een vergelijkbare onderhoudstoestand bevond als de woning van eiser.
4.3 Eiser heeft gesteld dat de scheefstand van zijn woning een waardedrukkend effect heeft. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de scheefstand door de taxateur gezien is en geen aanleiding is geweest om de getaxeerde waarde naar beneden bij te stellen. Ter zitting heeft eiser naar voren gebracht dat hij direct na aankoop van de woning in 2000 geconfronteerd werd met de scheefstand en de daaruit voortvloeiende problemen met vloeren, deuren en ramen. Deze problemen heeft hij toen direct moeten verhelpen. Nu eiser ten tijde van de peildatum 1 januari 2003 geen belemmeringen meer ondervond van de scheefstand, het een oud huis betreft en de scheefstand stabiel is, is onvoldoende aannemelijk geworden dat de scheefstand ten tijde van de waardepeildatum nog een waardedrukkend effect had.
4.4. De kavel waarop de woning van eiser staat is sterk verontreinigd met gechloreerde koolwaterstoffen. Deze verontreiniging was reeds op de waardepeildatum bekend. Volgens eiser heeft verweerder bij het vaststellen van de woz-waarde hiermee onvoldoende rekening gehouden. Verweerder stelt zich op het standpunt dat met de bodemverontreiniging geen rekening gehouden hoeft te worden nu de kosten van sanering niet voor rekening van eiser komen. De rechtbank volgt verweerder hierin niet. Verweerder miskent hiermee dat, nog daargelaten het feit dat op de waardepeildatum nog niet bekend was dat de gemeente de kosten van sanering voor haar rekening zou nemen, eiser, tot de sanering een feit is, overlast ondervindt van de aanwezige bodemverontreiniging. Zo kan eiser vanwege de verontreiniging bijvoorbeeld geen groente op zijn grond verbouwen, mag er op de grond niet (uit)gebouwd worden en dient de bodemverontreiniging als belangrijk aandachtspunt bij een verkoop naar voren te worden gebracht. De rechtbank is van oordeel dat voormelde overlast een waardedrukkend effect zal hebben. Verweerder heeft hiermee ten onrechte geen rekening gehouden. Het beroep is derhalve gegrond.
4.5. Voor zover eiser bij de berekening van de door hem voorgestane waarde heeft gewezen op de waarde die aan de woning is toegekend per vorige waardepeildatum, overweegt de rechtbank als volgt. Doel en strekking van de Wet Woz brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten.
4.6 De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde van de woning van € 358.000 onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft deze waarde ten eerste gebaseerd op de koopprijs van zijn woning in 2000. Nu deze datum ver verwijderd is van de waardepeildatum kan aan de koopprijs niet de waarde worden toegekend, die eiser daaraan toekent. Voorts heeft eiser bij de door hem bepleite waarde rekening gehouden met de scheefstand en de woz-waarde van de woning per vorige peildatum. Zoals eerder overwogen in 4.3 en 4.5 kunnen deze zaken niet leiden tot waardevermindering. Tot slot heeft eiser zijn voorgestane waarde nog onderbouwd aan de hand van een vergelijking met de vierkantemeter prijs van de vergelijkingsobjecten. Nu eiser hierbij geen rekening heeft gehouden met andere waardebepalende factoren van de vergelijkingsobjecten zoals het totale grondoppervlakte en de staat van onderhoud, kan de rechtbank deze vergelijking niet volgen. Nu verweerder noch eiser de door hen voorgestane waarde voldoende aannemelijk hebben kunnen maken, zal de rechtbank zelf de waarde vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per peildatum 1 januari 2003 in goede justitie vast op € 480.000. De aanslagen worden overeenkomstig verminderd.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 25 zijnde de (geschatte) reiskosten per openbaar vervoer 2e klasse van eiser om de zitting bij te wonen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de woning vast op € 480.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2005 dienovereenkomstig;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 25 en wijst de gemeente Den Haag aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan eiser moet voldoen.
Deze uitspraak is gedaan op 25 juni 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A. Keulemans, rechter, in tegenwoordigheid van mr. H. Çiblak, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.