Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 07 - 2072
uitspraak van de meervoudige kamer van 25 augustus 2008
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
eiser,
gemachtigde: mr. W.J. Brakenhoff, juridisch adviseur te Amsterdam,
tegen:
de raad van de gemeente Zaanstad,
verweerder.
1.Procesverloop
Bij besluit van 20 oktober 2005, verzonden 11 november 2005, heeftverweerder het verzoek om planschadevergoeding van eiser als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), gedateerd 20 januari 2003, afgewezen.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 5 december 2005 bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 25 januari 2007, verzonden 1 februari 2007heeftverweerder het bezwaar ongegrond verklaard, het bestreden besluit in stand gelaten onder aanvulling en verbetering van de motivering, en gevraagde vergoeding voor proceskosten en contra-rapportkosten afgewezen. Daarbij heeft verweerder verwezen naar het advies van 9 januari 2007 van de ambtelijke hoor- en adviescommissie voor de bezwaarschriften.
Tegen dit besluit heeft eiser bij telefax van 9 maart 2007 beroep ingesteld.
Verweerderheeft op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van 3 april 2008, alwaar eiser in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. F. Marinus, werkzaam bij de gemeente Zaanstad.
De zaak is gelijktijdig op zitting behandeld met zaaknummers 07-1507 en 07-1897.
2.Overwegingen
2.1
Artikel 49 WRO luidde ten tijde van het verzoek om vergoeding van planschade – voor zover hier van belang – als volgt.
Voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd kent de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd kent de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2
Eiser heeft op [..] 1984 een stolpboerderij aan de [locatie ] in eigendom gekregen. Teneinde daar – gelet op de agrarische bestemming van de boerderij – ook te mogen wonen heeft eiser diverse investeringen gedaan te weten de realisatie van een veestal met gierkelder, de aanschaf van vee, het aanbrengen van onderbemaling op zijn land teneinde het geschikt te maken voor vee. Hij is vervolgens een aantal jaren als agrariër op dat betreffende perceel actief geweest.
Hij stelt schade te lijden als gevolg van het bestemmingsplan “Saendelft”, die het mogelijk maakt woningen te realiseren aan de westelijke zijde van de [locatie ] , waar de woning van eiser is gelegen. Voorts wordt direct naast zijn woning een ontsluitingsweg gerealiseerd.
Hij stelt schade te lijden als gevolg van het bestemmingsplan “Saendelft”, die het mogelijk maakt woningen te realiseren aan de westelijke zijde van de [locatie ] , waar de woning van eiser is gelegen. Voorts wordt direct naast zijn woning een ontsluitingsweg gerealiseerd.
2.3
Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.4
In de voorheen geldende bestemmingsplannen “Kaaik” (1973) en “Poldergebied” (1973) gold voor de gronden een agrarische bestemming.
2.5
Volgens het nieuwe in 1999 van kracht geworden bestemmingsplan “Saendelft” hebben de bedoelde gronden de nog uit te werken bestemming “Woondoeleinden”. De bestemming van de gronden ten oosten van de [locatie ] zijn uitgewerkt in het in 2000 van kracht geworden “Uitwerkingsplan Saendelft-Oost”.
2.6
Niet in geschil is dat eiser als gevolg van het nieuwe planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren.
2.7
Verweerder stelt zich echter op het standpunt dat de schade die eiser ten gevolge van het van kracht worden van het nieuwe planologische regime heeft geleden, voor zijn rekening en risico komt, nu de planologische wijziging ten tijde van de aankoop van zijn woning voorzienbaar was. Verweerder baseert zich hierbij op het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, die verweerder als schadebeoordelingscommissie heeft ingesteld teneinde hem te adviseren over het verzoek.
2.8
Om risicoaanvaarding te mogen aannemen is het, volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, voldoende dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel in negatieve zin zou gaan veranderen (bijvoorbeeld ABRvS 28 maart 2007, op www.rechtspraak.nl te vinden onder LJN-nummer BA1691).
2.9
Verweerder voert aan dat in de op 21 mei 1981 door de gemeenteraad vastgestelde “Structuurschets voor Zaanstad” voor de periode 1980-1990 (hierna: de Structuurschets) onder 3.3 bouwlocaties, sub f, Assendelft-Noord als grote bouwlocatie is aangewezen met een capaciteit van circa 5500 woningen. In de bij de Structuurschets behorende kaart is het betreffende gebied geclassificeerd als “eventuele bouwmogelijkheid”. Ten tijde van de aankoop van zijn woning op [..] 1984 was het voor eiser derhalve al voorzienbaar dat de planologische situatie in voor hem ongunstige zin zou veranderen, aldus verweerder.
2.1
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat planologische stukken die dateren van een later datum dan de aankoop van de woning, te weten [..] 1984, geen rol kunnen spelen bij de beoordeling van de vraag of sprake is van voorzienbaarheid. Beoordeeld dient te worden of voorzienbaarheid kan worden aangenomen op grond van de in 1981 vastgestelde Structuurschets.
2.11
Eiser betoogt dat hij de Structuurschets niet kon kennen, nu deze niet ter openbare kennis is gebracht. Verweerder heeft niet kunnen aantonen dat de Structuurschets is gepubliceerd, noch dat de agenda of het verslag van de raadsvergadering waarin de Structuurschets is besproken, is gepubliceerd. Ten tijde van de aankoop van zijn woning heeft eiser bovendien grondig onderzoek gedaan naar eventuele ontwikkelingen in de nabije omgeving en hierbij is hij evenmin gewezen op eerdergenoemd stuk. Gelet hierop, betoogt eiser, kan hetgeen in de Structuurschets is opgenomen hem niet worden tegengeworpen.
2.12
In de aanbiedingsbrief van het college van burgemeester en wethouders bij de Structuurschets staat onder meer het volgende vermeld: “In juni 1980 hebben wij de Structuurschets voor Zaanstad met zijn voorlopig standpunt – de in deel 3 vermelde aanbevelingen –in de openbaarheid gebracht en aan uw raad en andere instanties aangeboden en voorts algemeen verkrijgbaar hebben gesteld. Dit met de bedoeling om deze schets aan den zeer brede en diepgaande discussie te onderwerpen, met het oog waarop een uitgebreide procedure was ontwikkeld voor informatie- en inspraakbijeenkomsten. Wij herinneren U in dit verband aan de informatiekrant, de advertenties in de plaatselijke dagbladen en de “structuurschuit” die aan in de diverse delen van de gemeente gehouden informatiedagen en –avonden en aan de 7 hoorzittingen zijn voorafgegaan.”
De rechtbank leidt hieruit af dat de Structuurschets in de fase voorafgaand aan de vaststelling in brede kring beschikbaar is gesteld en is gepubliceerd ten behoeve van informatie- en inspraakbijeenkomsten. De vaststelling zelf van de Structuurschets heeft vervolgens plaatsgevonden in de openbare raadsvergadering van 21 mei 1981. Verweerder heeft geen bewijsstukken kunnen overleggen waaruit blijkt dat de Structuurschets ook na vaststelling is gepubliceerd, maar heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat het – gelet op de handelswijze in het voortraject – haast uitgesloten is dat de Structuurschets niet ook nadien is gepubliceerd.
De rechtbank leidt hieruit af dat de Structuurschets in de fase voorafgaand aan de vaststelling in brede kring beschikbaar is gesteld en is gepubliceerd ten behoeve van informatie- en inspraakbijeenkomsten. De vaststelling zelf van de Structuurschets heeft vervolgens plaatsgevonden in de openbare raadsvergadering van 21 mei 1981. Verweerder heeft geen bewijsstukken kunnen overleggen waaruit blijkt dat de Structuurschets ook na vaststelling is gepubliceerd, maar heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat het – gelet op de handelswijze in het voortraject – haast uitgesloten is dat de Structuurschets niet ook nadien is gepubliceerd.
2.13
De rechtbank ziet – ondanks het ontbreken van een bewijsstuk dat publicatie van de vastgestelde Structuurschets heeft plaatsgevonden– in het feit dat de vaststelling heeft plaatsgevonden in een openbare raadsvergadering, alsmede in het traject dat is gehanteerd vóór de vaststelling, voldoende aanleiding om de kenbaarheid van de Structuurschets aan te nemen. Dat eiser ten tijde van de aankoop van zijn woning naar zijn zeggen actief bij de vorige eigenaar van de woning en ambtenaren van de gemeente heeft geïnformeerd naar mogelijke ontwikkelingen ter plaatse, doet hier in het kader van deze procedure niet aan af. Verweerder heeft dan ook terecht de Structuurschets betrokken bij de beoordeling terzake van de voorzienbaarheid.
2.14
Eiser stelt zich voorts op het standpunt dat het betrekken van de Structuurschets in de beoordeling evenwel niet kan leiden tot voorzienbaarheid, nu hetgeen hierin is opgenomen zeer grofmazig is. Er blijkt niet uit dat enige locatie definitief is aangewezen. Bovendien heeft de Structuurschets geen juridische waarde, zoals ook te lezen is op pagina 6 van de Structuurschets zelf (tevens bijlage 8 bij het beroepschrift).
2.15
De rechtbank volgt eiser hierin niet. Blijkens Paragraaf 3.1 Uitgangspunten, heeft verweerder met de Structuurschets een algemeen beleidvoornemen willen vaststellen waarbinnen en van waaruit toekomstige plannen bekeken dienen te worden. Het feit dat het om een beleidsvoornemen ten behoeve van toekomstige besluitvorming gaat, rechtvaardigt niet reeds hierom de conclusie dat er geen waarde aan kan worden ontleend. Relevant is of de ontwikkeling genoemd in de Structuurschets, namelijk de aanwijzing van Assendelft-Noord als grote bouwlocatie, een voldoende mate van concreetheid heeft. Naar het oordeel van de rechtbank is dat het geval. In de Structuurschets en de daarbij behorende plankaart is voldoende concreet omschreven dat een capaciteit van 5500 woningen wordt toebedacht aan het betreffende deel van Assendelft-Noord. Gelet ook op de omvang van de geplande woningbouw acht de rechtbank het in voldoende mate concreet dat ter plaatse de bestemming in voor eiser negatieve zin zou wijzigen ten behoeve van (grootschalige) woningbouw. Dat de Structuurschets geen bindende beslissingen bevat doet hieraan niet af.
2.16
Eiser betoogt dat verweerder ten tijde van de aankoop van zijn woning in 1984 de in 1981 in de Structuurschets ingezette lijn inmiddels had verlaten. Ook uit besluitvorming die nadien volgde zoals het Streekplan voor het Amsterdam-Noordzeekanaalgebied uit 1987, de ontwerp Structuurvisie van 1990 en het Streekplan Amsterdam-Noordzeekanaalgebied - Partiele herziening Woningbouw Zaanstad van 1994, blijkt dat er geen sprake is van een bestendige lijn met betrekking tot de geplande woningbouw, aldus eiser. Hij voert hiertoe aan dat opeenvolgend gesproken wordt van 1500, 3700 en in 1990 5000 te realiseren woningen. Bovendien wordt in het streekplan van 1987 nog uitgegaan van agrarisch gebied ter plaatse. Eiser stelt zich op het standpunt dat gelet hierop hetgeen is opgenomen in de Structuurschets geen rol kan spelen bij beoordeling van de voorzienbaarheid.
2.17
De rechtbank ziet in de door eiser aangevoerde ontwikkelingen na vaststelling van de Structuurschets, geen aanleiding te concluderen dat ten tijde van de aankoop van de woning door eiser de ontwikkelingen met betrekking tot grootschalige woningbouw in Assendelft-Noord onvoldoende concreet waren. Het feit dat in verschillende opeenvolgende streekplannen en overige stukken, de aantallen te realiseren woningen verschilden, doet niet af aan het feit dat voor eiser ten tijde van de aankoop van de woning te voorzien was dat de bestemming ter plaatse voor hem in negatieve zin zou kunnen wijzigen. Geconstateerd moet worden dat de plannen voor grootschalige woningbouw in de Structuurschets uiteindelijk in het onderhavige bestemmingsplan zijn opgenomen.
2.18
Gelet op de schaal en de grootte van de uiteindelijke ontwikkelingen zoals deze blijken uit het huidige planologische regime, kan aldus eiser slechts gesproken worden van gedeeltelijke voorzienbaarheid. Hij voert hiertoe aan dat in de Structuurschets is opgenomen dat structuur, schaal en karakter in principe gehandhaafd dienen te blijven. De huidige planologische invulling heeft echter een nieuwbouwwijk opgeleverd met een hoge bebouwingsdichtheid en de mogelijkheid van realisatie van appartementencomplexen tot 20 meter hoog. Dit was ten tijde van de aankoop van zijn woning in 1984 niet voorzienbaar, aldus eiser, evenmin als het feit dat een ontsluitingsweg van de wijk direct naast zijn woning zou worden gerealiseerd. De extra door hem gedane investeringen teneinde de boerderij te mogen gebruiken, zou hij niet hebben gedaan, als evengenoemde ontwikkelingen voor hem maar enigszins voorzienbaar waren geweest. Destijds hield niemand rekening met deze ontwikkelingen.
2.19
De rechtbank is van oordeel dat daar waar wordt gesproken van een nieuwbouwlocatie ter grootte van circa 5500 woningen, men rekening dient te houden met hoog- en laagbouw. Het in de Structuurschets opgenomen uitgangspunt dat structuur, schaal en karakter in principe gehandhaafd dienen te blijven, kan bij een nieuwbouwproject van een dergelijke omvang niet met zich brengen dat uitsluitend rekening hoeft te worden gehouden met ruim opgezette laagbouw.
2.2
Ten aanzien van de aanleg van een ontsluitingsweg direct naast de woning van eiser, overweegt de rechtbank als volgt. Gelet op het globale karakter van de Structuurschets hoefde eiser als redelijk denkende en handelende koper ten tijde van de aankoop van zijn woning er geen rekening mee te houden dat direct naast zijn woning een ontsluitingsweg zou worden gerealiseerd. Verweerder heeft dit niet onderkend en heeft ten onrechte aangenomen dat ook deze schade voor eiser voorzienbaar was. Het beroep zal in zoverre gegrond worden verklaard en verweerder zal met inachtneming van deze uitspraak opnieuw dienen te beslissen op het bezwaar van eiser.
2.21
De schade van eiser manifesteert zich in een waardevermindering van de woning. Naast de waardevermindering, die vanwege de vastgestelde voorzienbaarheid geacht moet worden voor rekening en risico van eiser te komen, heeft eiser echter ook aangevoerd dat hij ten tijde van de aankoop van de boerderij bijzondere investeringen heeft gedaan teneinde de boerderij te kunnen gebruiken in overeenstemming met de agrarische bestemming van het toen geldende bestemmingsplan. Dit aspect van vermogensschade komt voor eiser boven op de waardevermindering van zijn woning. Voor deze schade geldt, anders dan voor de waardevermindering van de woning, dat deze niet voorzienbaar was. Verweerder is in diens besluitvorming onvoldoende ingegaan op de vraag of deze schade redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven. Ten aanzien van dit punt is het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd. Verweerder dient opnieuw te beslissen op het bezwaarschrift met inachtneming van deze uitspraak.
2.22
Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit moet worden vernietigd.
2.23
Voorts bestaat aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten aanzien van verweerder.
3.Beslissing
De rechtbank:
3.1
verklaart het beroep gegrond;
3.2
vernietigt het bestreden besluit van 25 januari 2007, verzonden 1 februari 2007;
3.3
bepaalt dat verweerder met inachtneming van deze uitspraak een nieuwe beslissing op bezwaar dient te nemen;
3.4
veroordeelt de raad van de gemeente Zaanstad in de door eiser gemaakte proceskosten tot een bedrag van in totaal € 644,--, te betalen door de gemeente Zaanstad aan eiser;
3.5
gelast dat de gemeente Zaanstad het door eiser betaalde griffierecht van € 143,-- aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.J. van Brussel, voorzitter van de meervoudige kamer, mr. A.C. Terwiel-Kuneman en mr. C.E. Heyning-Huydecoper , rechters, en op 25 augustus 2008 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. Y.R. Boonstra-van Herwijnen, griffier.
afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Het hoger beroep dient te worden ingesteld door het indienen van een beroepschrift binnen zes weken onmiddellijk liggend na de dag van verzending van de uitspraak door de griffier.