Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 142213 / KG ZA 08-5
Vonnis in kort geding van 22 januari 2008
in de zaak van
1. [Eiser],
wonende te Haarlem,
2. [Eiseres],
wonende te Heemstede,
eisers,
procureur mr. Y.M. Emonds,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
J. VAN SCHIE BEHEER B.V.,
gevestigd te Aerdenhout,
procureur mr. J.W. Spanjer,
2. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HAARLEM,
zetelend te Haarlem,
procureur mr. M.E. Biezenaar,
gedaagden.
Partijen zullen hierna [eisers] en Van Schie en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers]
- de wijziging van eis
- de pleitnota van Van Schie
- de pleitnota van de gemeente.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [Eisers] zijn gezamenlijk eigenaar van het perceel met opstallen gelegen aan de [weg a] te Haarlem, kadastraal bekend […]. De achterliggende twee bedrijfsruimtes worden door [eisers] verhuurd aan derden.
2.2. Het perceel van [eisers] grenst aan het perceel, kadastraal bekend […] dat eigendom is van de gemeente en in erfpacht is uitgegeven aan Van Schie.
2.3. Van Schie is begonnen met de bouw van nieuwe bedrijfsunits op zijn perceel. Op grond van de bouwplannen van Van Schie zal worden gebouwd tot aan de erfgrens tegen de zijgevel van het pand op het perceel van [eisers].
2.4. Aan de zijkant van het pand van [eisers] bevindt zich een deur die uitkomt op het erf van Van Schie. Daarnaast bevindt zich een deur aan de achterzijde van het pand van [eisers] die via een binnenplaats op het erf van [eisers] eveneens uitkomt op het erf van Van Schie. Voor aanvang van de bouwwerkzaamheden liep op het erf van Van Schie langs de grens met het erf van [eisers] een doorgang die uitkwam op de openbare weg ([weg a]) en die was afgesloten door middel van een poort. [Eisers] en hun huurders beschikten over een sleutel van die poort. Door uitvoering van de bouwwerkzaamheden door Van Schie zal voornoemde doorgang bebouwd worden.
2.5. [Eisers] hebben bij brief van 3 januari 2008 Van Schie gesommeerd bovengenoemde bouwwerkzaamheden binnen 24 uur na verzending van de brief te staken voor zover daardoor voornoemde doorgang onmogelijk wordt. Van Schie heeft aan de sommatie geen gehoor gegeven.
3. Het geschil
3.1. [Eisers] vorderen primair en samengevat:
a. Van Schie te veroordelen om de bouwwerkzaamheden op zijn perceel onmiddellijk na het in deze zaak te wijzen vonnis te staken en gestaakt te houden, voor zover die bouwwerkzaamheden betrekking hebben op de strook grond die voor [eisers] fungeerde als doorgang naar de openbare weg, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 10.000,- per dag of per dagdeel dat Van Schie aan deze verplichting geen gehoor geeft;
b. Van Schie te veroordelen om een afsluitbare poort aan te brengen en aan [eisers] de sleutels af te geven binnen 30 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis danwel binnen 30 dagen nadat de (aangepaste) nieuwbouw op het perceel van Van Schie is gerealiseerd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 10.000,- per dag of per dagdeel dat Van Schie aan deze verplichting geen gehoor geeft.
[Eisers] vorderen subsidiair – na wijziging van eis waartegen Van Schie en de gemeente zich niet hebben verzet – Van Schie en de gemeente hoofdelijk te veroordelen om, totdat in een bodemprocedure eindvonnis is gewezen of totdat partijen terzake een regeling hebben weten te treffen, de oude doorgang , dan wel een andere geschikte noodweg, niet te blokkeren en vrij te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 10.000,- per dag of per dagdeel dat Van Schie en de gemeente aan deze verplichting geen gehoor geven, en wel hoofdelijk, zodat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn gekweten.
3.2. Van Schie en de gemeente voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Erfdienstbaarheid van overpad
4.1. [Eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat op grond van verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, die bestaat uit het recht van overpad op de strook grond op het erf van Van Schie gelegen naast het pand van [eisers] (hierna: de doorgang), het recht tot het hebben van een uitgang van de bedrijfsruimte van [eisers] op die doorgang, alsmede het recht tot het hebben van een afsluitbare poort op de plaats waar de doorgang uitkomt op de openbare weg, omdat deze situatie reeds meer dan twintig jaar bestaat.
4.2. Sinds de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 zijn nog geen twintig jaar verstreken. Er kan daarom thans geen sprake zijn van verkrijgende verjaring van erfdienstbaarheid op grond van artikel 3:105 jo Pro. 3:306 BW. Tussen partijen is niet in geschil dat de doorgang reeds twintig jaar bestaat. De vraag of daarmee ten behoeve van het erf van [eisers] (heersend erf) en ten laste van het erf van Van Schie (lijdend erf) een erfdienstbaarheid van overpad door verjaring is ontstaan, moet worden beoordeeld naar het voor 1 januari 1992 geldende recht (oud BW).
4.3. Voor het ontstaan van erfdienstbaarheid door verjaring is niet vereist, zoals door de gemeente betoogd, dat [eisers] en zijn rechtsvoorgangers het pad zelf en het daarop geplaatste hek in bezit hadden. Het gaat om de vraag of een erfdienstbaarheid voorwerp van bezit is. Uitgangspunt is dat op grond van artikel 593 BW Pro (oud) niet voortdurende en niet zichtbare erfdienstbaarheden in beginsel geen voorwerp van bezit opleveren. Op grond van artikel 724, derde lid, BW (oud) is een recht van overpad een niet voortdurende erfdienstbaarheid. Het recht van overpad levert daarom geen voorwerp van bezit op en kan daarom niet door verjaring worden verkregen.
4.4. [Eisers] hebben verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 27 september 1996 (NJ 1997, 496), waarin een uitzondering is aanvaard op de regel dat een recht van overpad niet voortdurend is. [Eisers] hebben in dat verband aangevoerd dat sprake is (geweest) van voortdurende aanwezigheid van deuren in het pand van [eisers] die uitkomen op het (lijdend) erf van Van Schie, die slechts toegankelijk zijn via de doorgang op het erf van Van Schie en die via de doorgang op het erf van Van Schie uitkomen op de openbare weg. Daarnaast was voor aanvang van de bouwwerkzaamheden een zichtbare poort aanwezig op de doorgang op het erf van Van Schie.
4.5. Van Schie heeft terecht betoogd dat het beroep op de uitzonderingsregel uit voornoemd arrest van de Hoge Raad in dit geval niet slaagt. Het in dat arrest aan de orde zijnde geval werd veeleer gekenmerkt door het moeten dulden van permanente deuren die op het lijdend erf uitkomen, dan door de omstandigheid dat het feitelijk gebruik van beide deuren noodzakelijk met het betreden van het lijdend erf gepaard ging. In dit geval staat echter niet zozeer het belang voorop van het gebruik van de deuren in het pand van [eisers] die uitkomen op de doorgang met poort op het erf van Van Schie, maar de mogelijkheid om door het betreden van het (lijdend) erf van Van Schie de openbare weg te bereiken waarbij feitelijk gebruik wordt gemaakt van de deuren en de poort. Het gebruik van de deuren en de poort is immers niet de enige mogelijkheid om de openbare weg te bereiken, nu vast staat dat binnendoor via de centrale ingang van het gebouw aan de voorzijde van het erf van [eisers] de openbare weg kan worden bereikt. Dat de deuren en de doorgang over het erf van Van Schie dienen als vrije uitgang naar de openbare weg ten behoeve van de huurders van de twee achterliggende bedrijfsruimtes op het erf van [eisers] maakt het voorgaande niet anders, reeds omdat die ruimtes niet gedurende twintig jaar (afzonderlijk) zijn verhuurd en niet daardoor een erfdienstbaarheid kan zijn ontstaan. (zie ook: HR 29 september 1999, NJ 2000,18)
4.6. De vordering van [eisers] om Van Schie te veroordelen wegens het ontstaan van een erfdienstbaarheid de bouwwerkzaamheden op de doorgang over zijn erf te staken en de afsluitbare poort terug te plaatsen is daarom niet toewijsbaar.
Noodweg
4.7. [Eisers] hebben zich subsidiair op het standpunt gesteld dat de doorgang fungeert als noodweg ex artikel 5:57 BW Pro dan wel dat zij anderszins aanspraak maken op een noodweg. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de doorgang over het erf van Van Schie de enige uitweg is naar de openbare weg voor de huurders van de achtergelegen bedrijfsruimtes op hun erf. Van Schie en de gemeente hebben dit betwist en aangevoerd dat alle bedrijfsruimten op het erf van [eisers] grenzen aan het achtergelegen erf en bereikbaar zijn via de centrale ingang aan de [weg a].
4.8. Het beslissende criterium voor de vraag of sprake is van een noodweg, is of bij het ontbreken van de noodweg een behoorlijke exploitatie van het ‘ingesloten’ erf onmogelijk is bij een normale bestemming van de aard als het erf in het gegeven geval heeft. Niet is vereist dat het erf volstrekt is afgesloten. Op het recht van noodweg kan namelijk ook een beroep worden gedaan indien al een uitweg bestaat, in casu de entree aan de [weg a] en de entree aan de [weg b], maar deze uitweg niet voldoende is om tot een behoorlijke exploitatie van het erf te komen. Wat een behoorlijke exploitatie is, hangt af van de omstandigheden van het geval.
4.9. Uit hetgeen [eisers] naar voren hebben gebracht kan niet worden geconcludeerd dat de hoofdingang aan de [weg a] en de uitgang via de bedrijfsruimte aan de [weg b] niet voldoende zijn om tot een behoorlijke exploitatie van het erf te komen. Dat (de rechtsvoorgangers van) [eisers] hun huurders in de huurovereenkomst een vrije uitweg naar de openbare weg hebben gegarandeerd kan aan Van Schie niet worden tegengeworpen in die zin dat daarmee een noodweg over zijn erf is ontstaan. [Eisers] (c.q. hun rechtsvoorgangers) hebben door het afzonderlijk verhuren van de achterliggende bedrijfsruimtes, zonder dat voor de exploitatie van die ruimten reeds de noodzaak tot het hebben van een afzonderlijke uitweg bestond, zelf de situatie in het leven geroepen dat deze huurders voor een vrije uitgang naar de openbare weg gebruik gingen maken van de doorgang over het erf van Van Schie. [Eisers] zullen daarom thans hebben te dulden - en zonodig daartoe de voorzieningen moeten treffen - dat de huurders van de achterliggende bedrijfsruimten gebruik zullen maken van de hoofdingang aan de [weg a] of de ingang aan de [weg b].
4.10. De vordering van [eisers] om Van Schie en de gemeente te veroordelen de doorgang over het erf van Van Schie vrij te houden is daarom evenmin toewijsbaar.
4.11. [Eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Van Schie worden begroot op:
- vast recht EUR 251,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.067,00
De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- vast recht EUR 251,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.067,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Van Schie tot op heden begroot op EUR 1.067,00,
5.3. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op EUR 1.067,00,
5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2008.?
Conc.: 877