Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 136452 / HA ZA 07-803
Vonnis van 16 januari 2008
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HAARLEM,
zetelend te Haarlem,
eiseres,
procureur mr. F.A. Mulder,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Haarlem,
procureur mr. M. Middeldorp,
advocaat mr. I. Smeenk te Nijmegen,
2. DE VERENIGING VAN EIGENAARS FLATGEBOUW [straat] 51 ZWART EN ROOD TE HAARLEM,
gevestigd te Haarlem,
niet verschenen,
gedaagden.
Partijen zullen hierna de gemeente, [gedaagde 1] en de vereniging genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- het betekeningsexploit aan RaboHypotheekbank N.V. d.d. 22 juni 2007
- het betekeningsexploit aan de Coöperatieve Rabobank Zuid-Kennemerland U.A. d.d. 22 juni 2007
- de akte depot nr. 38/2007
- de conclusie van antwoord
- de akte overlegging producties van de gemeente
- het proces-verbaal van het op 19 november 2007 gehouden pleidooi
- de brief van [gedaagde 1] d.d. 22 november 2007 houdende kostenopgaven
- de brief van de gemeente d.d. 3 december 2007 houdende een reactie op voormelde kostenopgaven.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Feiten
2.1. Bij Koninklijk Besluit van 20 oktober 2006, nummer 06/003776, gepubliceerd in de Staatscourant van 3 november 2006, nr. 215, is op grond van artikel 77 van Pro de Onteigeningswet (hierna: Ow) ter onteigening aangewezen een aantal onroerende zaken.
2.2. In het Koninklijk Besluit (hierna: KB) is de vereniging aangewezen als eigenaar van sectie en nummer […], plaatselijk bekend als [straat] 51 in Haarlem, overgegaan in onder meer sectie en nummers […] en […], plaatselijk bekend als [straat] 51 respectievelijk [straat] 51 rood in Haarlem, ten aanzien waarvan [gedaagde 1] als eigenaar is aangewezen. Van genoemde sectie en nummers is te onteigenen een gedeelte ter grootte van 66 centiare (grondplannummer 1 (gedeeltelijk)).
2.3. In het KB zijn de, aan andere eigenaars toebehorende, panden aan de [straat] nrs. 51 zwart, 55, 55 rood, 55 zwart, 57, 57 zwart, 57 rood, 59, 59 zwart en 59 rood in Haarlem eveneens ter onteigening aangewezen.
3. De vordering
3.1. De gemeente vordert dat de rechtbank, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a) bij vervroeging uit zal spreken de onteigening ten name van de gemeente van de volgende onroerende zaken, zoals die op de in de gemeente ter inzage gelegen hebbende lijst en grondtekeningen zijn aangegeven als:
het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlem, sectie […], nr. […], overgegaan in de percelen, kadastraal bekend Gemeente Haarlem sectie […], nrs […] en […], groot 66 centiare, grondplannummer […], plaatselijk bekend [straat] 51 en 51 rood in Haarlem,
en, indien en voor zover het aanbod wordt aanvaard:
b) de schadeloosstelling voor [gedaagde 1] vast zal stellen op een bedrag van € 165.267,75, uitgaande van oplevering vrij van huur en/of andere gebruiksrechten, waarvan toekomt aan de rechtmatige huurder € 5.000,-;
c) de gemeente zal veroordelen om de bijkomende aanbieding genoemd in punt 15 van de dagvaarding gestand te doen
althans, indien het aanbod niet wordt aanvaard:
d) het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde 1] zal bepalen op 90% van het aangeboden bedrag, derhalve op 90% van € 165.267,75, te weten € 148.740,97;
e) de gemeente zal veroordelen om de bijkomende aanbieding genoemd in punt 15 van de dagvaarding gestand te doen;
f) zal bepalen dat geen zekerheid voor de voldoening van de schadevergoeding nodig is, tenzij deze wordt verlangd, in welk geval de rechtbank de wijze waarop zekerheid dient te worden gesteld zal vermelden;
g) een rechter-commissaris en deskundigen zal benoemen ter vaststelling van de schadeloosstelling en een datum voor descente zal bepalen, alvorens bij later vonnis de schadeloosstelling voor het te onteigenen vast te stellen.
3.2. [gedaagde 1] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De overwegingen
4.1. Vast staat dat in Haarlem ongeveer 1400 gebouwen bedreigd worden door paalpest. Paalpest is een bacteriologische aantasting van de grenenhouten heipalen die de funderingen van de panden vormen. De aangetaste funderingen leiden tot scheurvorming in de gevels en binnenwanden en tot scheefstand en verzakkingen van de betreffende woningen. De gemeente heeft besloten tot beleidsmatige aanpak van deze funderingsproblematiek en heeft daarover sinds 1998 een aantal nota’s vastgesteld, waaronder de nota ‘Funderingsaanpak in Haarlem, nu of nooit’ uit 2002.
In laatstgenoemde nota heeft de gemeente onder andere de volgende beleidsuitgangspunten gehanteerd.
? Onteigening kan alleen aan de orde zijn indien de funderingen en casco’s van de woningen dermate slecht zijn dat sloop en nieuwbouw – en dus niet herstel – opportuun is.
? De vraag of sloop en nieuwbouw dan wel herstel opportuun is, wordt beoordeeld per bouwkundige eenheid. De bouwkundige eenheid omvat alle woningcasco’s die een constructief verband vormen.
? Voor de beantwoording van de vraag of sloop/nieuwbouw noodzakelijk is, werkt de gemeente met de maximale investeringsnorm (hierna: MI). Dat betekent dat indien de kosten van totaalherstel van een bouwkundige eenheid meer bedragen dan 70% van de kosten van vergelijkbare nieuwbouw, er geen subsidie meer wordt verstrekt voor herstel. De eigenaren van de woningen die conform deze systematiek enkel nog voor sloop/nieuwbouw in aanmerking komen, worden in de gelegenheid gesteld om een projectovereenkomst ‘sloop en nieuwbouw’ met de gemeente te sluiten. Deze overeenkomst is erop gericht dat de sloop en nieuwbouw, alsmede de herverkaveling in samenspraak met de eigenaren plaatsvindt.
? Het onteigeningsinstrument is aan de orde als tenminste 50% van de eigenaren binnen een bouwkundige eenheid bereid is om mee te werken aan sloop/nieuwbouwplannen. Wanneer dit percentage is bereikt, kan, door de niet meewerkende eigenaren te onteigenen, de realisering van het project mogelijk worden gemaakt.
4.2. Niet in geschil is dat de panden [straat] 47 tot en met 59 een bouwkundige eenheid vormen. Uit een onderzoek naar de fundering van deze panden dat in opdracht van de gemeente in 1997 is uitgevoerd blijkt dat binnen de periode van vijfentwintig jaar schade aan het casco (scheurvorming, scheefstand en dergelijke) is te verwachten. In het rapport dat naar aanleiding van dit onderzoek is opgesteld wordt geconcludeerd dat maatregelen aan de fundering noodzakelijk zijn. De gemeente heeft op basis van casco-onderzoeken in 2001 geconcludeerd dat de MI-norm van 70% wordt overschreden en dat ten aanzien van de bouwkundige eenheid [straat] 47 tot en met 59 niet herstel, doch sloop/nieuwbouw geïndiceerd wordt. Naar aanleiding van deze conclusie van de gemeente hebben vijf van de in totaal elf afzonderlijke woningeigenaars van [straat] 47 tot en met 59 in 2001 besloten om hun appartement aan de gemeente te verkopen. De gemeente had reeds twee van de appartementen van het bouwblok in eigendom. De vier overige woningeigenaars, waaronder [gedaagde 1], zijn in een onteigeningsprocedure betrokken. Met één van deze vier eigenaars heeft de gemeente na de dagvaarding in de onteigeningsprocedure alsnog overeenstemming bereikt.
4.3. In 2003 heeft de gemeente als eigenaar van meer dan 50% van de woningen van de bouwkundige eenheid besloten tot sloop/nieuwbouw te willen overgaan.
4.4. [gedaagde 1] heeft primair het verweer gevoerd dat het nut en de noodzaak tot onteigening ontbreekt. In het koninklijk Besluit is ten onrechte de bedenking onbesproken gelaten die ziet op de zogenoemde meerderheidsregeling. Door voorafgaand aan de administratieve procedure al een zodanige eigendomspositie te creëren binnen de bewuste bouwkundige eenheid, heeft de gemeente iedere afweging ten aanzien van het al dan niet inzetten van het onteigeningsinstrument zinledig gemaakt. Daarmee werd ook aan de andere eigenaren iedere keuze ontnomen en is geen sprake van een objectief oordeel ten aanzien van de noodzaak tot onteigening, aldus nog steeds [gedaagde 1].
4.5. De gemeente heeft hier tegenin gebracht dat de onteigening niet geschiedt ten behoeve van een privaat maar ten behoeve van een publiek belang, namelijk dat de funderingsproblematiek wordt opgelost, welk belang getoetst is door de Kroon.
4.6. Uitgangspunt is dat het niet tot de taak van de onteigeningsrechter behoort om de noodzaak om tot onteigening over te gaan en de situering van het voorgenomen werk en de daarvoor benodigde grond te beoordelen. Dat behoort immers tot de taak van het bestuur. De onteigeningsrechter dient wel de rechtmatigheid van het onteigeningsbesluit te toetsen en dat naar de situatie ten tijde van het onteigeningsbesluit, zulks op grondslag van de reeds bij het bestuur tegen de onteigening naar voren gebrachte bezwaren.
4.7. Uit het KB blijkt dat [gedaagde 1] tezamen met de eigenaars van de panden [straat] 55 rood, 55 zwart, 57 rood, 59, 59 rood en 59 zwart tegen het raadsbesluit bedenkingen naar voren heeft gebracht. In het KB is daaromtrent onder meer opgenomen:
De reclamanten onder a) [[gedaagde 1][ en overige eigenaars], […], voeren in hun bedenkingen in de eerste plaats aan, dat zij -kortgezegd- hun twijfels hebben aan de mogelijkheid om de gemeentelijke plannen planologisch op een juiste wijze door te voeren, dan wel in te passen. In de tweede plaats hebben zij bezwaar tegen het feit dat de gemeente opereert als ware zij een projectontwikkelaar. In dat verband stellen zij dat de gemeente in de loop der jaren al enkele panden heeft aangekocht zonder hen daarvan op de hoogte te stellen. Ook wijzen zij op het hanteren van de zogenaamde 50%-regeling, waardoor de gemeente het alleen voor het zeggen wil krijgen.
[…]
Ten aanzien van de bedenkingen van de reclamanten onder a) overwegen Wij het volgende. Uit de aan Ons overgelegde stukken en uit het ingestelde onderzoek is Ons gebleken dat het beleid dat de gemeente voorstaat met betrekking tot de funderingsproblematiek ter plaatse, is vastgelegd in een aantal door de raad van Haarlem vastgestelde nota’s. Dit beleid komt voor verantwoordelijkheid van de gemeente. De bij dat beleid gehanteerde uitgangspunten komen Ons onjuist, noch onredelijk voor. Dit laatste geldt naar Ons oordeel eveneens voor wat betreft de bedenkingen van de reclamanten onder a) inzake de funderingsonderzoeken. Ten aanzien van de bedenkingen die betrekking hebben op de planologische inpassing van de nieuwbouwplannen overwegen Wij dat blijkens de aan Ons overgelegde stukken de gemeente zich er rekenschap van geeft dat die plannen – hoewel nog niet geheel uitgewerkt – zullen moeten passen binnen de voorschriften van het geldende bestemmingsplan. Er is voorshands dan ook geen aanleiding te veronderstellen dat het raadsbesluit tot onteigening op dit punt geen rechtsbasis zou hebben. De bedenkingen terzake kunnen dan ook niet leiden tot de gehele of gedeeltelijke onthouding van goedkeuring aan het raadsbesluit tot onteigening.
4.8. Op zichzelf heeft [gedaagde 1] geen verweer gevoerd tegen de conclusie van de Kroon dat de door de gemeente in haar beleid gehanteerde uitgangspunten, waaronder ook de 50%-regeling moet worden begrepen, onjuist noch onredelijk zijn. De rechtbank stelt echter vast dat de Kroon heeft nagelaten om in te gaan op de bezwaren van [gedaagde 1] en de overige eigenaars die zien op de gevolgen van die uitgangspunten in dit specifieke geval, te weten dat de gemeente door het aankopen van panden en het vervolgens hanteren van haar eigen 50%-norm de bevoegdheid heeft verkregen om tot onteigening over te gaan. Aldus lijdt het KB aan een motiveringsgebrek. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat juist op grond van die bezwaren de noodzaak tot onteigening ontbreekt. Daartoe is het volgende redengevend.
4.9. Op zichzelf is niet in geschil dat de gemeente in dit geval conform het door haar gehanteerde beleid eerst is overgegaan tot onteigening nadat was komen vast te staan dat 50% van de eigenaars van de bouwkundige eenheid [straat] 47 tot en met 59 bereid was om mee te werken aan sloop- en nieuwbouwplannen. Ter zitting heeft de gemeente desgevraagd verklaard dat indien in een bouwkundige eenheid minder dan 50% van de eigenaars wenst over te gaan tot sloop/nieuwbouw, de gemeente kan overgaan tot aanschrijving om de eigenaars op die manier te dwingen hun funderingen te herstellen, ook al geldt voor die bouwkundige eenheid de MI norm van 70%. Verder heeft de gemeente aangegeven dat de 50%-regel is ingegeven door de wens om de sloop/nieuwbouw daadwerkelijk te kunnen gaan uitvoeren wanneer de overige eigenaars weigeren mee te werken en aldus de wens tot slopen en nieuwbouw van tenminste 50% van de eigenaars dreigen te frustreren. Gelet op de eigen stellingen van de gemeente behoort aldus een aanschrijving ook tot de mogelijkheden om de funderingsproblematiek op te lossen en hangt de keuze om tot onteigening over te gaan uitsluitend af van het percentage eigenaars dat bereid is om mee te werken aan sloop/nieuwbouw en niet van de objectieve, bouwkundige en/of planologische noodzaak daartoe. Gegeven het feit dat het instrument van onteigening uitsluitend mag worden ingezet als ultimum remedium en er in dit geval ook een andere mogelijkheid blijkt te zijn om de funderingsproblematiek op te lossen, kan de rechtbank niet anders concluderen dan dat de noodzaak tot onteigening ontbreekt. Dat klemt in dit geval te meer doordat het de gemeente zelf is die als private eigenaar van de betreffende 50% van de woningen heeft gekozen voor sloop/nieuwbouw en zij door aldus te besluiten zelf de door haar gestelde noodzaak tot onteigening heeft gecreëerd.
4.10. In het licht van de hiervoor besproken bezwaren van [gedaagde 1] heeft de Kroon in redelijkheid niet kunnen concluderen dat in dit geval een noodzaak bestaat om over te gaan tot onteigening. Bij gebreke van een noodzaak tot onteigening, zal de gemeente niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen.
4.11. Als onteigenende partij zal de gemeente in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de vereniging worden begroot op nihil.
Ingevolge de op grond van artikel 50 lid 4 Ow Pro en de vaste jurisprudentie daaromtrent aan te leggen maatstaf dienen de door [gedaagde 1] opgevoerde kosten uitsluitend te worden vergoed voor zover deze in redelijkheid door [gedaagde 1] zijn gemaakt en deze binnen een redelijke omvang zijn gebleven. De gemeente heeft verweer gevoerd tegen opgevoerde kosten van de door [gedaagde 1] ingeschakelde onteigeningsdeskundige. Alhoewel de rechtbank het inschakelen van een onteigeningsdeskundige op zich niet onredelijk acht, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat een onteigeningsdeskundige van ver buiten de regio Haarlem diende te worden ingeschakeld. Gelet hierop komen de door de onteigeningsdeskundige opgevoerde kosten voor reistijd niet voor vergoeding in aanmerking. Voor het overige zijn de door [gedaagde 1] opgevoerde kosten in redelijkheid gemaakt en binnen een redelijke omvang gebleven, zodat deze door de gemeente dienen te worden vergoed.
De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden aldus begroot op:
- vast recht EUR 1.136,00
- deskundige 2.731,05
- salaris advocaat 5.536,28
Totaal EUR 9.403,33
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart de gemeente niet-ontvankelijk in haar vorderingen,
5.2. veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op EUR 9.403,33 en aan de zijde van de vereniging tot op heden begroot op nihil,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking, mr. N.E. Kwak en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2008.?