Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 136761 / HA ZA 07-867
Vonnis van 13 februari 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VASTGOED WEIJERS B.V.,
gevestigd te Elst,
eiseres,
procureur mr. M. Velsink,
tegen
[Gedaagde],
wonende te Aerdenhout, gemeente Bloemendaal,
gedaagde,
procureur mr. M. Middeldorp,
advocaat mr. M.R. Ruygvoorn te Utrecht.
Partijen zullen hierna Vastgoed Weijers B.V. en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 september 2007 met de daarin vermelde stukken
- het proces-verbaal van comparitie van 13 december 2007 met het daarin vermelde stuk.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Vastgoed Weijers B.V. wordt bestuurd door de vennootschap Mega Management B.V., welke vennootschap op haar beurt wordt bestuurd door [bestuurder].
2.2. Vastgoed Weijers B.V. heeft in eigendom het bedrijfsgebouw aan [adres], kadastraal bekend […] (hierna: het bedrijfspand). Het bedrijfspand is verhuurd aan Tricotop.
2.3. [gedaagde] verwerft via zijn vennootschap Noordwijk Beheer B.V. beleggingspanden.
2.4. In september 2006 heeft Vastgoed Weijers B.V. het bedrijfspand te koop aangeboden aan [gedaagde].
2.5. Op 5 oktober 2006 heeft [gedaagde] het bedrijfspand bezichtigd. [bestuurder] heeft toen aan [gedaagde] het aantal vierkante meters van de diverse ruimten opgelezen uit een rapport en aan [gedaagde] een kopie van de huurovereenkomst overhandigd.
2.6. Per e-mail d.d. 9 oktober 2006 heeft [gedaagde] aan [bestuurder] een bod uitgebracht op het bedrijfspand ten bedrage van EUR 1.177.000,00. De e-mail luidt- voor zover relevant-:
(…)
Een marktconforme huurprijs zou volgens de informatie die ik gekregen heb € 50,- p.m. per jaar bedragen. Daar het mogelijk moet zijn om het pand na een eventuele opzegging van Tricotop weer voor die prijs te verhuren, doet de resterende lengte van het huurcontract van slechts drie jaar er niet meer toe.
De marktconforme huurprijs zou zijn 50 x 1940 m2 = € 97.000,-. Bij een huurwaarde factor van 11,5 zou de waarde dan € 1.115.500,- bedragen. Wel wil ik hier de meerprijs boven de huurwaarde dus € 117.246,96 -
€ 97.000,-= 20.245,96 x 3= € 60.740,79 optellen. Mijn bod wordt dan € 1.176.240,70, afgerond € 1.117.000,-.
(…)
Ik hoop dat mijn bod je convenieert en hoor graag wat je daarvan denkt.
2.7. Op 11 oktober 2006 hebben partijen in het etablissement […] in Bussum met elkaar gesproken en heeft [gedaagde] zijn bod tot EUR 1.180.000,00 verhoogd.
2.8. Bij e-mail d.d. 12 oktober 2006 heeft [bestuurder] aan [gedaagde] geschreven:
Met je bieding ga ik akkoord. € 1.180.000,= kosten koper. Zonder financieringsvoorbehoud. Levering januari 2007 of eerder indien gewenst. Voorkeur notaris Elise Visser te Amsterdam. Koopovereenkomst aanstaande maandagmorgen tekenen, 10% depot binnen 14 dagen na ondertekening koopovereenkomst.
Bevestig even als je wilt door reply van deze mail.
2.9. In antwoord daarop heeft [gedaagde] aan [bestuurder] per e-mail d.d. 16 oktober 2006 om 15.25 uur geschreven:
Ik heb notaris Stuijt te Aerdenhout gevraagd een koopakte op te stellen. Levering toch 2 jan 2007 of eerder. Gaarne een kopie van het huurcontract alsmede een opgave van de afmetingen (zoals je mij hebt laten zien volgens het in jouw bezit zijnde taxatierapport).
2.10. Eveneens op 16 oktober 2006 heeft [bestuurder] om 15.48 uur aan een medewerker van notaris Stuijt (hierna: de notaris) en een cc aan [gedaagde] per e-mail geschreven:
Zou u zo vriendelijk willen zijn mij de akte inzake Sittard toe te mailen, en een datum alvast te prikken voor het tekenen van de koopovereenkomst.
Ik heb afgesproken met [gedaagde] dat dat tekenen in ieder geval deze week zou geschieden.
2.11. In antwoord daarop heeft De Vries op 17 oktober 2006 per e-mail aan [bestuurder] geschreven:
De afspraak om deze week een koopovk te tekenen is mij niet bekend. Ik wil de ovk. eerst goed lezen en evt opmerkingen te maken alvorens te tekenen. Ook wil ik nog weten of er asbest in het gebouw zit en hoe het is met evt grondvervuiling.
2.12. De notaris heeft een concept van de koopovereenkomst opgesteld.
2.13. Het bedrijfspand is getaxeerd door Diephuis Partners. In het taxatierapport staat dat de totale verhuurbare vloeroppervlakte (hierna ook: v.v.o.) circa 1930 m2 bedraagt en dat de oppervlakten zijn gemeten aan de hand van plattegrondtekeningen.
2.14. Op 1 november 2006 heeft [bestuurder] aan [gedaagde] per e-mail geschreven
- voor zover van belang-:
Je eis over meters garantie is niet vermeld in je overeenkomst zoals die thans geldt. Ik heb overigens niets gegarandeerd, ik heb alleen gemeld dat de gemelde meters in mijn taxatierapport staan, maar dat je beter zelf nog even de centimeter erbij kunt pakken wil je absolute zekerheid hebben. Overigens is het rapport gemaakt in opdracht van PVF/Achmea, dus ik neem aan dat de meters kloppen. Ik overhandig je die betreffende meters met genoegen als je het koopcontract hebt getekend. Diephuis en partners is een gerenommeerd taxatiebureau dat werkt voor alle grote partijen. Zij hebben geen enkel belang te “sjoemelen”met de meters.
2.15. In antwoord daarop heeft [gedaagde] per e-mail d.d. 2 november 2006 aan [bestuurder] geschreven:
Een opgave (garantie) van de m2 beschouw ik als een normale zaak. Dit (de rechtbank leest: is) een essentieel gegeven bij de aankoop van een dergelijk object dat immers per m2 verhuurd wordt. Indien Diephuis het pand heeft opgemeten dan ontvang ik graag de gegevens, echter voor tekening van het contract. M.b.t. de datum van ondertekening leg ik mij niet vast. Indien de stukken aanwezig zijn kan dat wel op korte termijn. De levering kan kort daarna plaatsvinden.
2.16. Daarop heeft [bestuurder] per e-mail eveneens op 2 november 2006 gereageerd en onder meer aan [gedaagde] geschreven:
De door mij opgelezen meters uit het taxatie rapport van Diephuis zijn tot je beschikking en wat mij betreft na daadwerkelijke afname zelfs het gehele rapport van [het bedrijfspand].
2.17. Per e-mail d.d. 13 november 2006 heeft [gedaagde] aan [bestuurder] onder meer geschreven:
T.a.v. de koopovereenkomst heb ik de volgende opmerkingen:
(…)
- art 8 Dit artikel is in strijd met art 10-3. Gaarne bevestiging van eerder gedane opgave dat v.v.o. 1940 m2 bedraagt.
2.18. In reactie daarop heeft [bestuurder] aan [gedaagde] per e-mail eveneens op 13 november 2006 geschreven:
Mijn eerste reactie is dat er allerlei vragen worden opgeworpen die niet zijn overeengekomen en welke ik ook niet tegenkom in de overeenkomst die jij reeds hebt laten opstellen door de notaris en welke door de notaris aan mij is overhandigd (…).
2.19. Per e-mail d.d. 15 november 2006 heeft [gedaagde] aan [bestuurder] onder meer geschreven:
Allereerst merk ik, meer in het algemeen, op dat het enkele feit dat overeenstemming bestaat met betrekking tot de prijs, bij een onroerendgoedtransactie als onderhavige, natuurlijk geenszins met zich meebrengt dat daarmee ook direct een “perfecte” koopovereenkomst tot stand komt. (…) Ik wil echter de discussie met betrekking tot het antwoord op de vraag of tussen partijen inmiddels een “perfecte” afdwingbare overeenkomst tot stand is gekomen vooralsnog - zij het onder uitdrukkelijk voorbehoud van rechten - in het midden laten en ben bereid om tot ondertekening van de door de notaris opgestelde koopovereenkomst over te gaan onder de navolgende voorwaarden:
(…)
Voor morgen 16 november om 12.00 uur dien ik een schriftelijke garantie van jou te hebben verkregen, welke aan de koopovereenkomst zal worden gehecht dat het aantal vierkante meters vrij verhuurbare vloeroppervlakte 1.940 (zegge: negentienhonderdveertig) m2 bedraagt. Ik wijs je er in dit verband op dat de door mij geboden koopprijs, zoals door jou aanvaard, gebaseerd is op een v.v.o. van 1.940 m2. Dit getal is, met andere woorden, tussen partijen in confesso. Ondanks herhaald daartoe strekkend verzoek, constateer ik dat je weigert om mij dit getal te bevestigen.(…) Nu je dit aantal kennelijk niet wilt bevestigen, koester ik de vrees dat je in de nakoming van deze verplichting zult gaan tekortschieten. Ik verzoek je derhalve en voor zoveel nodig, sommeer ik je, om mij voor morgen, 16 november om 12.00 uur schriftelijk te bevestigen dat de totale vrij verhuurbare vloeroppervlakte van het onderhavige pand 1.940 m2 bedraagt, bij gebreke waarvan ik, indien en voorzover rechtens al moet worden aangenomen dat er sprake is van een koopovereenkomst, deze nu al reeds voor alsdan ontbind.
2.20. Op 16 november 2006 zijn partijen bij de notaris verschenen. Partijen hebben de door de notaris opgestelde koopovereenkomst niet ondertekend.
3. De vordering
3.1. Vastgoed Weijers B.V. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis zijn medewerking te verlenen aan het verlijden van een notariële akte van eigendomsoverdracht waarbij hij, dan wel de besloten vennootschap Noordwijk Beheer B.V., tegen betaling van een koopsom van € 1.180.000,-- k.k. van Vastgoed Weijers B.V. het bedrijfspand in eigendom verwerft, onder
de bepaling dat dit vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van [gedaagde], indien hij daarmee in gebreke is, subsidiair [gedaagde] te veroordelen om aan Vastgoed Weijers B.V. te betalen de door eiser als gevolg van de niet-nakoming geleden schade als op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2. Vastgoed Weijers B.V. legt aan haar vordering ten grondslag dat tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat [gedaagde] gehouden is aan zijn verplichting uit de koopovereenkomst te voldoen door het bedrijfspand af te nemen.
4. Het verweer
4.1. [gedaagde] voert het verweer dat over een aantal essentialia van de koopovereenkomst tussen partijen geen wilsovereenstemming is bereikt, zodat van een (romp)overeenkomst geen sprake is. Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat als er al sprake zou zijn van een tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst, deze op 16 november 2006 buitengerechtelijk is ontbonden op grond van de artikelen 6: 80 lid 1,
sub c juncto 6: 265 BW en mitsdien de vorderingen van Vastgoed Weijers B.V., zowel primair als voor wat betreft de vordering tot veroordeling tot schadevergoeding, subsidiair, dienen te worden afgewezen, met veroordeling van Vastgoed Weijers B.V. in de kosten van het geding, de nakosten daaronder mede begrepen.
5. De beoordeling
5.1. Partijen strijden over de vraag of tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en zo ja, of Vastgoed Weijers B.V. daarvan nakoming door [gedaagde] kan vorderen.
5.2. [gedaagde] voert het verweer dat met de overeenstemming tussen partijen over de koopprijs nog geen volledige wilsovereenstemming over de koopovereenkomst was bereikt. Hij wijst er in dit verband op, dat het hier gaat om een koopovereenkomst terzake van commercieel verhuurd onroerend goed, waarbij partijen overeenstemming moeten bereiken over een samenstel van afspraken en dat partijen behalve over de koopprijs voor het overige nog niet, althans onvoldoende hadden onderhandeld, laat staan tot overeenstemming waren gekomen. In zijn visie was er na de aanvaarding van de koopprijs door Vastgoed Weijers B.V. ruimte om de onderhandelingen over dat samenstel van afspraken te vervolgen. Ter adstructie van dit verweer voert [gedaagde] aan dat uit de door de notaris opgestelde conceptovereenkomst alles behalve overeenstemming blijkt en dat nog los daarvan op een aantal wezenlijke punten tussen partijen nog volstrekte onduidelijkheid bestond en dat dit allemaal onderwerpen betrof die als essentialia van de te sluiten koopovereenkomst moeten worden beschouwd.
5.3. Daartegenover stelt Vastgoed Weijers B.V. dat met het aanbod van [gedaagde] en de aanvaarding daarvan door haar volledige wilsovereenstemming tussen partijen was bereikt en dat de door [gedaagde] daarna opgeworpen onderwerpen de tot stand gekomen koopovereenkomst niet meer konden aantasten.
5.4. Beoordeling van de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de tot standkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent één of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan, zolang omtrent de andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen, zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen
(HR 26 september 2003, NJ 2004, 460).
5.5. [gedaagde] voert aan dat hij na de bezichtiging van het bedrijfspand op 5 oktober 2006 aan Vastgoed Weijers B.V. kenbaar heeft gemaakt te zullen nadenken over een bieding, een en ander alsdan op nader overeen te komen voorwaarden. Voorts voert hij aan dat hij in dat gesprek aan Vastgoed Weijers B.V. heeft medegedeeld dat hij nog geen financiering had.
Vervolgens heeft [gedaagde] op 9 oktober 2006 zijn aanbod gedaan, waarin hij de door hem geboden koopprijs tot in detail aan Vastgoed Weijers B.V. heeft voorgerekend. In het daarop volgend gesprek met Vastgoed Weijers B.V., dat volgens [gedaagde] slechts een kwartier heeft geduurd, heeft hij zijn aanbod verhoogd.
5.6. De rechtbank constateert dat [gedaagde] in zijn aanbod van 9 oktober geen voorbehoud ten aanzien van de financiering heeft gemaakt noch een voorbehoud ten aanzien van enige andere voorwaarden waaraan het gekochte zou moeten voldoen en waarover [gedaagde] nog in onderhandeling met Vastgoed Weijers B.V. zou willen treden of waarover hij nog duidelijkheid van Vastgoed Weijers B.V. zou willen verkrijgen. Ook in het gesprek van 11 oktober heeft hij geen voorbehouden in voormelde zin gemaakt.
Uit deze gang van zaken kon Vastgoed Weijers B.V. redelijkerwijs opmaken dat voor [gedaagde] de financiering van het bedrijfpand niet (meer) aan de koop in de weg stond. Anders dan [gedaagde] betoogt kunnen de woorden “zonder financieringsvoorbehoud” van Vastgoed Weijers B.V. in haar e-mail van 12 oktober 2006 in dat licht niet worden opgevat als een eenzijdig dictaat dan wel nadere voorwaarde van Vastgoed Weijers B.V., maar veeleer als een constatering van Vastgoed Weijers B.V. dat [gedaagde] geen financieringsvoorbehoud (meer) wenste te maken. Dit klemt temeer nu [gedaagde] na ontvangst van de aanvaarding niet onverwijld bij Vastgoed Weijers B.V. heeft geprotesteerd tegen de bewoordingen “zonder financieringsvoorbehoud”.
5.7. Zoals hiervoor overwogen heeft [gedaagde] evenmin andere nadere voorwaarden aan zijn aanbod verbonden, hetgeen in het kader van zijn verweer dat hij er van uitging dat na overeenstemming over de koopprijs verdere onderhandelingen over door hem als essentieel aangemerkte onderwerpen zouden volgen, in de rede zou hebben gelegen. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat het aan Vastgoed Weijers B.V. redelijkerwijs duidelijk moet zijn geweest, dat [gedaagde] behalve met zijn aanbod met betrekking tot de koopprijs, heeft beoogd eerst nog over andere deelonderwerpen van de overeenkomst overeenstemming met Vastgoed Weijers B.V. te bereiken alvorens zich volledig te willen binden. Zijn e-mail aan Vastgoed Weijers B.V. van 16 oktober 2006, waarin [gedaagde] schrijft de notaris gevraagd te hebben een koopakte op te stellen, wijst eerder op het tegendeel.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat het primaire verweer faalt.
5.8. Met betrekking tot het subsidiair door [gedaagde] gevoerde verweer, overweegt de rechtbank als volgt.
Door de aanvaarding van het aanbod van 9 oktober 2006 heeft Vastgoed Weijers B.V. zich verplicht een bedrijfspand met een aantal vierkante meters v.v.o van 1.940 m2 te leveren. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] het bedrijfspand bij wijze van belegging in eigendom heeft willen verwerven. Het is een feit van algemene bekendheid dat het aantal verhuurbare vierkante meters het door de eigenaar te behalen rendement van zijn belegging bepaalt. Dat betekent dat het aantal vierkante meters v.v.o. een essentieel element van de koopovereenkomst is. Vast staat dat [gedaagde] in zijn e-mail van 16 oktober 2006 en daarop volgende e-mails bij herhaling aan Vastgoed Weijers B.V. bevestiging van de overeengekomen vierkante meters heeft verzocht, maar dat Vastgoed Weijers B.V. geen garantie daaromtrent wilde geven en eerst bereid was daarover duidelijkheid te verschaffen door overhandiging van het rapport Diephuis nadat [gedaagde] de koopovereenkomst zou hebben getekend.
Door deze houding van Vastgoed Weijers B.V. had [gedaagde] goede gronden te vrezen dat Vastgoed Weijers B.V. hem niet de overeengekomen 1.940 m2 zou gaan leveren. Anders dan Vastgoed Weijers B.V. ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft betoogd, ziet de in rechtsoverweging 2.19 aangehaalde e-mail van [gedaagde] van 15 november 2006 wel degelijk op het aantal vierkante meters waarover partijen overeenstemming hadden bereikt. Vastgoed Weijers B.V. had moeten begrijpen dat dit aantal een essentieel element van de koopovereenkomst was, te meer daar [gedaagde] daarop expliciet zijn koopprijs had gebaseerd. De stelling van Vastgoed Weijers B.V. dat er van een substantiële afwijking geen sprake was, doet niet ter zake. Van belang is dat [gedaagde], door geen duidelijkheid van Vastgoed Weijers B.V. te verkrijgen, met de niet denkbeeldige mogelijkheid rekening moest houden dat het aantal vierkante meters aanzienlijk geringer zou kunnen zijn dan waarvan [gedaagde] bij zijn aanbod was uitgegaan.
Bij gebreke van een bevestigend antwoord door Vastgoed Weijers B.V. van het aantal v.v.o.’s na de sommatie van [gedaagde] bij zijn e-mail van 15 november 2006 zijn de gevolgen van de niet-nakoming reeds ingetreden voordat de vordering tot levering van 1.940 m2 opeisbaar was en kon [gedaagde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden, waardoor hij bevrijd werd van zijn verplichtingen daaruit. De primaire vordering van Vastgoed Weijers B.V. wordt derhalve afgewezen.
5.9. De subsidiaire vordering van Vastgoed Weijers B.V. wordt eveneens afgewezen, omdat de overeenkomst is ontbonden op grond van de hiervoor beschreven wanprestatie van Vastgoed Weijers B.V..
5.10. Vastgoed Weijers B.V. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De door [gedaagde] gevorderde veroordeling in nakosten moet op grond van artikel 237 lid 4 Rv worden afgewezen. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht EUR 4.732,00
- salaris procureur 6.422,00 (2,0 punten × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 11.154,00
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt Vastgoed Weijers B.V. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 11.154,00,
6.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Coyajee-Kappers, mr. M. Flipse en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2008.?