Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 129483 / HA ZA 06-1406
Vonnis in hoofdzaak van 20 februari 2008
in de zaak van
[X],
wonende te [p], gemeente [q],
eiseres,
procureur mr. G. de Leeuw,
tegen
1. [Y],
wonende te [r],
2. [Z],
wonende te [s], gemeente [q],
gedaagden,
procureur mr. B.P. van Overeem.
Partijen zullen hierna [X] en [Y c.s.] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 16 januari 2008
- de akte zijdens [X] met 1 productie (definitieve deskundigenrapport)
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [X] heeft op 15 juli 2006 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten met [Y c.s.], waarbij [X] van [Y c.s.] heeft gekocht het woonhuis met erf en verdere aanbehoren, plaatselijk bekend te (1551 RT ) Westzaan, J.J. Allanstraat nr. 306, kadastraal bekend gemeente Westzaan, sectie B. nr 3463, groot o ha, 16 are en 90 centiare (hierna: het perceel), tegen een koopsom van EUR 572.500,- k.k.
2.2. De feitelijke onderhandelingen hebben namens [X] plaatsgevonden door haar partner, de heer [A] (hierna: [A]).
2.3. In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“Artikel 5.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
Artikel 5.3:
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een gebruik als woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
Artikel 5.4.1
Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.”
2.4. Op 12 juli 2006 heeft de makelaar van [Y c.s.] aan [A] een mail gezonden met onder meer de volgende inhoud:
“Naar aanleiding van de diverse gesprekken die er de afgelopen dagen geweest zijn met jou en de heer [Y], kan ik je het volgende mededelen.
1. De koopovereenkomst als door ons opgesteld blijft intact.
2. Het volgende artikel wordt toegevoegd: Verkoper verklaart dat tijdens het moment van koop door de verkoper indertijd een bodemonderzoek is uitgevoerd naar de aanwezigheid van arseen. Dit vanwege het feit dat het bedrijf dat vroeger naast de locatie gevestigd was, rattengif gebruikte. Betreffend onderzoeksrapport is in het bezit van koper. Van andere mogelijke verontreiniging(en) door historie is de verkoper niets bekend. Er is nooit reden geweest om daar nader onderzoek naar te doen, hetgeen ook niet is geschied.”
2.5. Bij de koopovereenkomst heeft [X] een kopie ontvangen van het rapport Landview, waarin de resultaten zijn beschreven van een onderzoek in 1988 naar de aanwezigheid van arseen op het perceel.
2.6. In de verkoopbrochure van de makelaar staat onder meer vermeld:
“De huidige vrijstaande woning met bedrijfsruimten kunnen nog steeds in gebruik worden genomen. Ook leent de kavel grond zich uitstekend voor eventuele nieuwbouw van diverse luxe woningen. De keuze is volledig aan u”
2.7. Op 21 september 2006 heeft Oranjewoud B.V. een brief/rapport (hierna: het rapport Oranjewoud) gezonden aan [X] en [A] waarin – onder verwijzing naar een eerder door haar in 1990 uitgebracht evaluatierapport - onder meer is opgenomen:
“Op basis van bovenstaande resultaten wordt voor de [a-straat 1] de volgende verontreinigingsituatie verwacht;
- De grond zal tot ongeveer 1 a 2 m –mv. sterk verontreinigd zijn met zware metalen;
- De grond en het grondwater zullen plaatselijk (onder de schuur van de voormalige autosloperij) verontreinigd zijn met minerale olie. Aangezien de locatie is gebruikt als autosloperij, is het niet uit te sluiten dat nog andere oliespots aanwezig zijn.
Bovenstaande aannames moeten getoetst worden door het uitvoeren van bodemonderzoek.
(….)
Op basis van de bovenstaande uitgangspunten en de verontreinigingssituatie, wordt geraamd dat de bodemsaneringskosten € 225.000,- exclusief B.T.W. bedragen.”
2.8. Op 29 september 2006 heeft de levering van het perceel plaatsgevonden. De koopsom is onder de notaris gedeponeerd op welk bedrag [X] ter hoogte van
EUR 325.000,- beslag heeft gelegd terzake waarvoor door de Voorzieningenrechter op 28 september 2006 verlof werd verleend.
2.9. Bij beschikking van 15 december 2006 heeft deze rechtbank het verzoek van [X] om een voorlopig deskundigenrapport toegewezen met benoeming van Ingenieurs- en adviesbureau Grontmij (hierna: Grontmij) tot deskundige. Grontmij heeft op 31 juli 2007 haar definitieve rapport uitgebracht (hierna: het rapport van Grontmij), dat door [X] in dit geding is gebracht.
3. Het geschil
3.1. [X] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a) primair: voor recht verklaart dat [Y c.s.] jegens [X] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het perceel voornoemd en aan [X] terzake hiervan vervangende schadevergoeding verschuldigd is;
subsidiair: de koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk ontbindt, in die zin dat door [X] verschuldigde (betaalde) koopsom wordt verminderd met de door haar geleden en nog te lijden schade;
tertiair: de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen wijzigt in die zin dat de door [X] verschuldigde (betaalde) koopsom wordt verminderd met de door haar geleden en nog te lijden schade;
b) [Y c.s.] ten titel van schadevergoeding hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag EUR 267.750,- althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de verder door [X] te maken kosten in het kader der sanering, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
c) [Y c.s.] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [X] van de buitengerechtelijke incassokosten ad EUR 4.000,-;
d) [Y c.s.] veroordeelt in de kosten van het geding.
3.2. [X] grondt haar vorderingen primair op toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en meer in het bijzonder op non-conformiteit.
Subsidiair heeft [X] dwaling aan haar vorderingen ten grondslag gelegd.
3.3. [Y c.s.] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Non-conformiteit?
4.1. [X] heeft zich op het standpunt gesteld dat [Y c.s.] zijn tekort geschoten in hun mededelingsplicht, omdat zij niet aan [X] hebben medegedeeld dat de bodem van het perceel verontreinigd is. De veronderstelde bodemverontreiniging heeft [X], als niet terzake kundige partij, niet kunnen waarnemen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Daarnaast zijn [Y c.s.] tekort geschoten in de nakoming van de garantiebepaling zoals opgenomen in art. 5.3 van de koopovereenkomst, inhoudende dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten voor een normaal gebruik als woonhuis. Daaronder moet tevens worden begrepen een nieuw te bouwen woonhuis, aldus [X].
4.2. [Y c.s.] hebben als meest vertrekkende verweer aangevoerd dat – ook al zou sprake zijn van verontreiniging – zij hun mededelingsplicht niet hebben geschonden omdat de mogelijke verontreiniging niet in de weg staat aan het gebruik conform contractuele bestemming.
Garantie
4.3. Partijen hebben bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruik gemaakt van een standaard NVM-koopakte, waarin onder art. 5.3 [Y c.s.] heeft gegarandeerd dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een gebruik als woonhuis nodig zijn. Verder is in dit beding opgenomen dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn.
4.4. Uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dient in het gegeven geval te zijn dat “gebruik als woonhuis” en “normaal gebruik” betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing. Daaronder valt in beginsel niet de sloop van de bebouwing gevolgd door het gebruik van de grond als bouwgrond.
4.5. Het ligt vervolgens op de weg van koper feiten en omstandigheden te stellen en zonodig te bewijzen waaruit volgt dat de verkoper in het gegeven geval de hiervoor bedoelde eigenschappen van de verkochte onroerende zaak wel degelijk heeft willen garanderen of dat de koper daarop in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen.
4.6. [X] heeft zich in dit kader beroepen op de onder 2.5 genoemde tekst van de verkoopbrochure. [Y c.s.] hebben terecht aangevoerd dat het enkele feit dat over de diverse bouwmogelijkheden in de verkoopbrochure wordt gesproken, niet betekent dat zij voor het gebruik als bouwperceel instonden. Voorzover [X] zich nog beroept op de brief van 23 juni 2006 (als productie 17 overgelegd bij conclusie van antwoord in het incident m.b.t. de provisionele vordering) waarin zij aan de makelaar te kennen heeft gegeven dat zij van plan was het woonhuis te slopen en nieuwbouw te plegen, moet opgemerkt worden dat in de laatste alinea van deze brief staat dat de biedingen worden gedaan onder voorbehoud dat het uit te voeren grondonderzoek minimaal het predikaat “geschiktheid voor wonen met tuin” gegeven wordt. Voorts is de enkele mededeling van het voorgenomen gebruik niet voldoende om geschiktheid voor dat gebruik of een garantie voor dat gebruik aan te nemen. Onder genoemde omstandigheden kan niet gezegd kan worden dat [X] redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen dat de bodem van het perceel geschikt was voor nieuwbouw of dat [Y c.s.] dit heeft willen garanderen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de garantiebepaling zich heeft beperkt tot het gebruik als woonhuis.
4.7. Relevant is vervolgens dat Grontmij in haar rapport aangeeft dat weliswaar sprake is van bodemverontreiniging maar dat bij het huidige gebruik van de locatie (wonen met tuin) geen onaanvaardbare risico’s aanwezig zijn. Bovendien blijkt uit de risicobeoordeling dat bij het huidige gebruik (wonen met tuin) niet met spoed hoeft te worden gesaneerd.
4.8. Nu partijen in de akte respectievelijk antwoordakte uitlating deskundigenbericht - met uitzondering van de saneringskosten - geen inhoudelijke kanttekeningen hebben geplaatst, zal de rechtbank zich verenigen met het oordeel van de deskundige. Het voorgaande brengt mee dat [X] zich niet met succes op de garantiebepaling kan beroepen.
Mededelingsplicht
4.9. Om dezelfde redenen faalt het beroep op schending van de mededelingsplicht, voor zover gebaseerd op art. 7:17 lid 2 BW Pro. Dit artikel bepaalt dat een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
4.10. Zoals hiervoor reeds overwogen waren de eigenschappen die [X] mocht verwachten beperkt tot het gebruik als woonhuis. Uit de voornoemde brief van 23 juni 2006 blijkt voorts dat [X] verwachtte dat uit grondonderzoek zou volgen dat het perceel minimaal geschikt zou zijn voor wonen met tuin.
4.11. Niet gesteld of gebleken is dat [Y c.s.] andere mededelingen hebben gedaan dan weergegeven in de koopakte onder 5.4.1 en de e-mail van 12 juli 2006. Nu uit het reeds genoemde rapport van Grontmij blijkt dat voor het gebruik “wonen met tuin” geen onaanvaardbare risico’s bestaan en het perceel niet met spoed behoeft te worden gesaneerd, kan niet gezegd worden dat [Y c.s.] hun mededelingsplicht ten aanzien van dit gebruik hebben geschonden.
4.12. Op grond van het bovenstaande moet worden geconcludeerd dat zowel de primaire als de subsidiaire vordering niet kan slagen. De rechtbank komt dan toe aan bespreking van de tertiaire vordering die gebaseerd is op dwaling.
Dwaling
4.13. [X] heeft gesteld dat de schending van de mededelingsplicht heeft geleid tot dwaling in die zin dat zij, indien zij op de hoogte was geweest van de gebreken, de koopovereenkomst met [Y c.s.] niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. [X] verzoekt op grond van art. 6:230 lid 2 jo Pro. 6:228 BW de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat haar nadeel, bestaande uit de saneringskosten, wordt opgeheven.
4.14. [Y c.s.] heeft echter gewezen op de omstandigheid dat [X] vóórdat levering plaatsvond, op de hoogte was van de mogelijke bodemverontreiniging. [Y c.s.] heeft in dat verband nog aangevoerd dat zij zich daardoor in de val gelokt voelt en dat het er op lijkt dat [X] welbewust heeft aangestuurd op de huidige situatie. Voorts heeft de raadsman van [Y c.s.] ter gelegenheid van de comparitie nog naar voren gebracht dat de koper [Y c.s.] in de gelegenheid had moeten stellen om nog iets te kunnen doen, nadat hij op de hoogte was geraakt van de verontreiniging. Het risico van vervuiling kan daarom niet voor rekening van [Y c.s.] worden gebracht.
4.15. De rechtbank stelt het volgende voorop. Wanneer een partij voor de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven ten einde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent het betreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, zal de goede trouw zich in het algemeen ertegen verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf heeft te wijten. Of van een koper moet worden gevergd dat hij nader onderzoek verricht alvorens tot aankoop over te gaan, hangt af van de omstandigheden van het geval.
4.16. De rechtbank is van oordeel dat [Y c.s.] [X] op de hoogte had moeten stellen van de vragen die destijds zijn gerezen en die zijn verwoord in de brief van [Y] aan de gemeente van 16 juni 1990 (productie 2 bij dagvaarding). Gelet op hun mededeling in de e-mail van 12 juli 2006 dat van andere mogelijke verontreiniging(en) de verkoper niets bekend is, is hier sprake van een onjuiste mededeling. Weliswaar blijkt uit voornoemde brief van 16 juni 1990 niet dat [Y c.s.] daadwerkelijk bekend waren met verontreiniging op hun eigen perceel, maar de mogelijkheid daarvan wordt hierin niet uitgesloten.
4.17. Anderzijds moet ook [X] op de hoogte zijn geweest van de mogelijkheid van bodemverontreiniging. Ter gelegenheid van de comparitie heeft [A] immers verklaard dat hij namens zijn vrouw betrokken is geweest bij de aankoop van het perceel, dat hij zelf in de jaren ’80 vastgoedhandelaar en makelaar is geweest, dat hij zich goed in de materie had verdiept en dat niemand in de Zaanstreek koopt zonder bekend te zijn met de kwaliteit van de bodem. Voorts heeft hij zich gerealiseerd dat op de koper een bepaalde onderzoeksplicht kan rusten en heeft hij voorts aangegeven dat daarom voorafgaand aan de koopovereenkomst aan [Y c.s.] toegang tot het perceel is gevraagd voor een bodemonderzoek.
4.18. Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat bij [A] (en dus ook bij [X]) op zijn minst sprake was van twijfel omtrent de bodemgesteldheid. Het had dan vervolgens op de weg van [X] gelegen om in het kader van de - gelet op voornoemde omstandigheden - op haar rustende onderzoeksplicht het bodemonderzoek te laten plaatsvinden en de resultaten daarvan af te wachten alvorens zij de koopovereenkomst ondertekende. Nu zij niettemin de koop heeft doorgezet en voorts ook zonder enig voorbehoud te maken heeft meegewerkt aan het transport van het perceel bij de notaris, heeft zij naar het oordeel van de rechtbank aan zichzelf te wijten dat zij een verkeerde voorstelling van zaken had ten tijde van de koopovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat het risico dat zij daarmee heeft genomen voor rekening van [X] behoort te blijven. De genoemde onjuiste mededeling van [Y c.s.] doet daar niet aan af, reeds omdat [X] zich ondanks die onjuistheid de mogelijkheid dat het perceel was verontreinigd heeft gerealiseerd.
4.19. Ook op andere gronden acht de rechtbank de vordering tot opheffing van het gestelde nadeel niet toewijsbaar. De rechtbank vat het verweer van [Y c.s.] tevens in die zin op dat de vordering van [X] zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verdraagt met de medewerking die zij heeft verleend aan het transport van het perceel. De rechtbank volgt dit verweer. [X] had vóór het transport aan [Y c.s.] duidelijk moeten maken wat zij wilde: nakoming van de koopovereenkomst dan wel ontbinding of vernietiging daarvan. Daaraan niet doet af dat alle ontbindende voorwaarden waren uitgesloten – zoals [X] stelt – nu een algemene ontbinding niet was uitgesloten en vernietiging van de koopovereenkomst evenmin. [A] heeft ter gelegenheid van de comparitie verklaard dat [X] ondanks het waardeverminderende aspect van de vervuiling het perceel toch graag geleverd wilde krijgen en dat dit niet met [Y c.s.] is gecommuniceerd omdat dan het risico bestond dat zij van de verkoop zouden afzien. Door aldus te handelen heeft zij [Y c.s.] echter de mogelijkheid ontnomen om van de koop af te zien of met [X] verder te onderhandelen over een eventuele prijsverlaging.
Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan [X] die verlaging niet alsnog afdwingen na eerst, met de wetenschap die zij op dat moment omtrent de vervuiling had, aan het transport te hebben meegewerkt.
4.20. [X] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten ten behoeve van het rapport van Grontmij zullen voor haar rekening blijven. De kosten aan de zijde van [Y c.s.] worden begroot op:
- vast recht 1.120,00
- salaris procureur 5.000,00 (2,5 punten × tarief EUR 2.000,00)
Totaal EUR 6.120,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [X] in de proceskosten, aan de zijde van [Y c.s.] tot op heden begroot op EUR 6.120,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Coyajee-Kappers, mr. M.P.J. Ruijpers en mr. M. Flipse en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2008.?