Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaaknummer: 368207/AL 07-3780
datum uitspraak: 17 maart 2008
BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Jili B.V.
te Bloemendaal
verzoekster
hierna te noemen Jili
gemachtigde mr. F.B.M. Groos
tegen
[verweerder]
te [woonplaats]
verweerder
hierna te noemen [verweerder]
gemachtigde mr. R.B.M. van Poorten
De procedure
Op 20 december 2007 is een verzoekschrift ontvangen strekkende tot het verlenen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van de artikelen 5:121 en 5:140 BW. [verweerder] heeft een verweerschrift in gediend.
De mondelinge behandeling heeft op het adres Kerkplein 16 en 16 a te [woonplaats] plaatsgevonden op 7 maart 2008. Partijen hebben hun wederzijdse standpunten mondeling toegelicht/doen toelichten. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Partijen hebben beiden producties in het geding gebracht.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. Jili is eigenaresse van het appartementsrecht, met indexnummer 5, bestaande uit een onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit een gebouw, gelegen aan het Kerkplein 16 en 16a te Bloemendaal, kadastraal bekend gemeente Bloemendaal sectie A, nummer 10839 A5.
b. Het onder a. genoemde appartementsrecht geeft mede recht op het uitsluitend gebruik van het op de helft van de begane grond gelegen café-restaurant “Vreeburg”(hierna: Vreeburg) met erf en toebehoren, alsmede op het uitsluitend gebruik van de op de gehele eerste etage gelegen zaal met foyer, bar, garderobe, trap, balkons en dakterras, plaatselijk bekend Kerkplein 16 te Bloemendaal.
c. [verweerder] is eigenaar van het appartementsrecht, indexnummer 6, dat ziet op het uitsluitend gebruik van de helft van de begane grond waarin restaurant “Terra Cotta” (hierna: Terra Cotta) wordt geëxploiteerd.
d. Het gebouw kent slechts de twee onder a. en c. genoemde appartementsrechten.
e. Het Reglement van splitsing (hierna: het Reglement) bevat onder meer de volgende bepalingen:
“Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan.”
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte geven bestemming.”
f. Bij akte is de Vereniging van Eigenaars opgericht als bedoeld in artikel 5:112 lid sub e BW.
g. De naam van die vereniging is “Vereniging van Eigenaars Kerkplein 16 en 16a” (hierna: de Vereniging) en zij heeft haar zetel in Bloemendaal.
h. De huidige bestuurders van de Vereniging zijn [verweerder] en [XXX].
i. De bestuurders van Jili zijn [XXX] en [YYY].
Het verzoek
Jili verzoekt de kantonrechter bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad aan Jili – voor zover vereist – een vervangende machtiging te verlenen:
1. tot het plaatsen van de liftinstallatie in het achterste gedeelte van de gemeenschappelijke hal;
2. voor het realiseren van een tweede verdieping;
3. voor het gebruik door de bewoners van de eerste en (eventueel) tweede verdieping van het gemeenschappelijke trappenhuis als nooduitgang,
ter vervanging van de vereiste toestemming/medewerking van de vergadering van appartementseigenaars alsmede ter vervanging van de medewerking aan of toestemming tot de noodzakelijke wijzigingen van de splitsingsakte.
Jili heeft het volgende aan haar verzoek ten grond¬slag gelegd:
In 1998 is bij gewijzigde akte van splitsing het oorspronkelijke aantal van 4 appartementsrech-ten teruggebracht tot 2. De nummers 1 tot en met 3 werden samengevoegd tot één apparte-mentsrecht, bekend onder indexnummer 5.
Bij die gewijzigde akte van splitsing zijn de volgende afwijkingen en aanvullingen ten opzichte van het Reglement vastgesteld:
A. De breukdelen waarvoor de eigenaars in de gemeenschap zijn gerechtigd worden als volgt vastgesteld:
- de eigenaar van het appartementsrecht met het indexnummer 5:
dertien/vijftiende gedeelte
- de eigenaar van het appartementsrecht met het indexnummer 6:
twee/vijftiende gedeelte.
B. De bestemming van de beide appartementsrechten is bedrijfsruimte, terwijl de ruimten gelegen op de eerste verdieping ook voor bewoning gebruikt mogen worden.
C. De naam van de vereniging van eigenaars wordt gewijzigd in: Vereniging van Eige-naars van Kerkplein 16 en 16A.
D. Door de gezamenlijke leden van de vereniging van eigenaars kunnen in totaal maxi-maal vijftien stemmen worden uitgebracht en wel:
- door de eigenaar van het appartementsrecht met het indexnummer 5: dertien (13) stemmen en
- door de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 6: twee (2) stemmen.
E. Alle besluiten worden genomen met algemene stemmen.
Jili heeft het plan opgevat om de partyzalen gelegen op de eerste verdieping te laten gebruiken voor bewoning. In het kader van de woonbestemming wenst Jili een nieuwe verdieping op het gebouw te realiseren. In samenhang met deze voorgenomen woonbestemming is een aantal wijzigingen in het gebruik en de inrichting van met name de gemeenschappelijke entree en een nooduitgang noodzakelijk.
Op grond van de akte van wijziging akte van splitsing heeft terzake gemeenschappelijke ge-deelten te gelden dat alle besluiten bij algemene stemmen dienen te worden genomen. Boven-dien zal als gevolg van voormelde plannen van Jili de akte van splitsing moeten worden gewij-zigd. Immers, als gevolg van het realiseren van een nieuwe verdieping komt er verandering in de begrenzing van de privé gedeelten.
Jili is van mening dat voor de volgende (rechts)handelingen een besluit van de Vereniging of toestemming van [verweerder] vereist is, zodat daarvoor vervangende machtiging wordt verzocht:
• een wijziging van het achterste gedeelte van de gemeenschappelijke gang (op de bega-ne grond). In dit achterste gedeelte van de gemeenschappelijke gang wenst Jili een lift te installeren ten behoeve van de bewoners van de op de etages van het gebouw te rea-liseren appartementen;
• de realisatie van een nieuwe verdieping.
Jili is voorts van mening dat voor de volgende plannen geen besluit van de Vereniging of toe-stemming van [verweerder] vereist zou zijn:
• het gebruik van de nooduitgang (trap) aan de rechterkant van “Terra Cotta” op de be-gane grond door de bewoners van de boven gelegen appartementen;
• wijziging van de bestemming bedrijfsruimte ten aanzien van de eerste verdieping in woonbestemming.
Gelet op de tekst van de akte van splitsing en het Reglement is voor dit laatste geen vooraf-gaand besluit van de vereniging of toestemming van [verweerder] vereist.
Gelet op de bezwaren van [verweerder] verzoekt Jili niettemin om een beoordeling dan wel toe-stemming van de kantonrechter.
Omwille van een goede exploitatie van het gebouw en geheel in lijn met het Reglement wenst Jili op de eerste en tweede verdieping appartementen te realiseren.
Naar de mening van Jili heeft de weigering door [verweerder] zonder redelijke grond plaatsgevonden. [verweerder] heeft zijn toestemming geweigerd omdat de plannen van Jili in de weg zouden staan aan een goede exploitatie van Terra Cotta.
Tegenover de weigeringsgrond van [verweerder] voert Jili het volgende aan:
- Jili heeft recht op en belang bij een zo optimaal mogelijke exploitatie van haar appartementsrecht;
- de wijziging van de bestemming van de eerste verdieping in woonruimte is geheel in overeenstemming met de akte houdende wijziging van de akte van splitsing;
- Jili zal er alle zorg voor dragen dat de exploitatie van Terra Cotta gewaarborgd blijft;
- het achterste gedeelte van de gemeenschappelijke entree is tot op heden door geen van beide appartementseigenaren in gebruik;
- alle kosten die met de verbouwing en wijzigingen samenhangen zullen voor rekening van Jili komen.
Het verweer
[verweerder] heeft het volgende tegen het verzoek aangevoerd:
Er is (nog) geen sprake van een door de vergadering van eigenaren genomen besluit, zodat Jili niet in haar verzoek kan worden ontvangen.
De installatie van een lift
[verweerder] heeft redelijke gronden om zijn goedkeuring aan inwilliging van de voorgenomen verbouwing te weigeren. Het is niet aan Jili om een deel van de gemeenschappelijke entree aan de voorzijde van het gebouw door middel van de plaatsing van een lift exclusief in gebruik te nemen en aldus toe te voegen aan het appartementsrecht waarover Jili reeds een exclusief gebruiksrecht heeft. De entree aan de voorzijde van het gesplitste registergoed is immers uitdrukkelijk gemeenschappelijk en dient ook gemeenschappelijk te blijven.
[verweerder] vreest dat een lift in de gemeenschappelijke entree en het intensiever gebruik van die entree ernstige overlast en (geluids)hinder veroorzaakt voor het op de begane grond geëxploiteerde Terra Cotta, omdat de toch al benauwde entree door de plaatsing van een lift aan de achterzijde daarvan nog kleiner wordt en de toegankelijkheid voor de gasten van Terra Cotta aldus wordt beperkt.
[verweerder] vreest voorts dat de aldus in omvang beperkte entree door Jili en/of de toekomstige bewoners van de nog te realiseren appartementen zal worden voorzien van brievenbussen of zal worden gebruikt voor de stalling van fietsen, kinderwagens enzovoorts, waardoor Terra Cotta overlast zal ondervinden en een verminderde uitstraling naar het publiek zal hebben.
De bouw van een tweede verdieping
Het ontbreekt Jili voor een constructieve wijziging van het gebouw niet alleen aan de vereiste goedkeuring van de vergadering van eigenaren maar ook aan een publiekrechtelijke vergunning.
[verweerder] vreest een toename van geluidsoverlast en hinder voor Terra Cotta en problemen in de toekomst met de bewoners van de nog te realiseren appartementen.
Het realiseren van een geheel nieuwe verdieping op het gebouw heeft consequenties voor de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, voor het reservefonds en het onderhoudsplan, voor de verzekeringspremies, voor de voorschot- bijdragen enzovoorts. Het realiseren van een geheel nieuwe verdieping op het gebouw heeft ook gevolgen voor gemeenschappelijke zaken als onder meer de grond, de indeling, dragende muren, vloeren, wanden, het geraamte van het gebouw, de gevels, daken, dakbedekking, verwarming, installaties, energie, verlichting en overige collectieve voorzieningen.
De nooduitgang
Jili is kennelijk voornemens om dit gemeenschappelijk gedeelte van het registergoed permanent en dus ook exclusief in gebruik te nemen en aldus toe te voegen aan het appartementsrecht waarover zij reeds een exclusief gebruiksrecht heeft. De trap naast Terra Cotta is bestemd als nooduitgang en dient derhalve ook uitsluitend voor dit doel en met die bestemming te worden gebruikt.
Alternatieven
Jili heeft ook andere mogelijkheden om haar plannen te realiseren op de voor [verweerder] en Terra Cotta minst bezwarende wijze.
De entree van Vreeburg zou kunnen worden verplaatst naar een entree in het midden van de voorgevel van Vreeburg en de huidige entree zou kunnen worden gebruikt als toegang naar de boven gelegen appartementen. Het plaatsen van een lift is in dat geval overbodig.
[verweerder] zou ter compensatie bijvoorbeeld het exclusieve gebruiksrecht kunnen krijgen van de huidige nooduitgang, in dier voege dat de trap wordt verwijderd, althans dat de vrijgekomen ruimte bij Terra Cotta wordt getrokken.
De beoordeling van het geschil
1. Ter zitting van 7 maart 2008 heeft de gemachtigde van [verweerder] verklaard het beroep op de niet-ontvankelijkheid van Jili niet te handhaven. De kantonrechter gaat er daarom verder niet op in.
2. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen machtiging vereist voor het uitbreiden van het gebruik van de nooduitgang. Deze nooduitgang is immers al een gemeenschappelijke ruimte en zal dat ook blijven. Het enkele feit dat mogelijk in de toekomst meer personen van die nooduitgang gebruik zullen moeten gaan maken, brengt niet met zich dat hiervoor enige akte moet worden gewijzigd.
3. Hetzelfde geldt voor de wijziging van de eerste verdieping van het perceel in een woning, omdat de mogelijkheid van gebruik van de eerste verdieping voor woningen uitdrukkelijk in de akte van splitsing is opgenomen.
De bouw van een tweede verdieping
4. De bezwaren van [verweerder] tegen het aanbrengen van een tweede verdieping wegen niet op tegen het belang van Jili bij het realiseren daarvan. Weliswaar heeft de gemeente Bloemendaal nog geen vergunning verleend voor de bouw van deze tweede verdieping, maar voldoende gebleken is dat de gemeente Bloemendaal in principe bereid is een vergunning af te geven. In het kader van die af te geven vergunning zullen vanzelfsprekend ook alle bouwtechnische zaken worden beoordeeld. De door [verweerder] uitgesproken vrees voor de gevolgen van de bouw voor de gemeenschappelijke zaken is in dat licht beschouwd onvoldoende concreet onderbouwd. [verweerder] behoudt de mogelijkheid om eventuele bouwkundige bezwaren aan te voeren in de procedure rond de vergunningverlening door de gemeente.
Het spreekt voor zich dat de bouw van een tweede verdieping consequenties zal hebben voor de verdeling van kosten tussen de beide appartementseigenaren, maar dat zijn aspecten waarover partijen in onderling overleg nadere afspraken zullen kunnen maken. Een en ander levert geen redelijke grond voor weigering op.
Het belang van Jili bij realisering van de tweede verdieping en de twee appartementen is van voldoende economisch gewicht om de doorslag te geven. De overlast die [verweerder] zal ondervinden tijdens de bouwwerkzaamheden behoeven, gelet op de openingstijden van Terra Cotta niet aan de machtiging in de weg te staan. Partijen kunnen daarvoor immers een (financiële) regeling treffen.
De installatie van een lift
5. Uitgaande van het gegeven dat er een tweede verdieping mag en zal worden gebouwd, is de kantonrechter met Jili van mening dat het aanbrengen van een liftinstallatie ten behoeve van de twee te realiseren appartementen de voorkeur verdient boven de bestaande en/of te wijzigen trap. Het is niet reëel te achten om de bestaande trap uit te breiden in de zin als door [verweerder] aangevoerd. Een dergelijk gebruik en/of uitbreiding zou immers betekenen dat de bewoners van de te realiseren appartementen door Vreeburg moeten om via de trap naar boven te gaan.
[verweerder] heeft gelijk wanneer hij aanvoert dat de entree ten behoeve van Terra Cotta geringer wordt ten opzichte van de bestaande situatie. Niettemin levert deze wijziging geen redelijke grond voor weigering op. Uit de overgelegde tekeningen en de ter zitting van 7 maart 2008 afgelegde verklaringen volgt immers dat de gasten van Vreeburg niet langer van deze entree gebruik zullen maken, maar van een nieuw te realiseren entree, namelijk in het midden van de gevel van Vreeburg. Dit betekent dat, na realisering van de lift, de dan resterende entreehal door minder mensen gebruikt zal behoeven te worden, namelijk alleen door de gasten van Terra Cotta en de bewoners van de twee nieuw te realiseren appartementen.
Ter zitting van 7 maart 2008 is gebleken dat brievenbussen niet zullen worden aangebracht in de toegangshal naar Terra Cotta, maar bij de aan te brengen liftinstallatie achter de tussen die liftinstallatie en de hal aan te brengen glazen deur.
Voorts acht de kantonrechter de vrees voor de aanwezigheid van fietsen en/of kinderwagens ongegrond, nu de kantonrechter zelf heeft kunnen zien dat de uiteindelijk voor Terra Cotta beschikbare toegangshal daarvoor geen ruimte zal bieden.
6. Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat voor [verweerder] geen redelijke grond bestaat om te weigeren in te stemmen met de voorgenomen wijzigingen. Het verzoek van Jili zal daarom met in achtneming van het bovenstaande worden toegewezen.
7. Gelet op de aard van procedure zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd.
Beslissing
De kantonrechter:
Verleent aan Jili een vervangende machtiging tot het plaatsen van de liftinstallatie in het achterste gedeelte van de gemeenschappelijke hal en tot het realiseren van een tweede verdieping, een en ander ter vervanging van de vereiste toestemming/medewerking van de vergadering van appartementseigenaars.
Verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.