Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaaknummer: 315664/AL 06-1901
datum uitspraak: 11 april 2008
BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER
inzake
1. de vennootschap onder firma
V.O.F. [verzoeker 1]’s Beauty Centrum
hierna ook: het Beauty Centrum
te Zandvoort
2. [verzoeker 1]
hierna ook: [verzoeker 1]
te [woonplaats]
3. [verzoeker 2]
hierna ook: [verzoeker 2]
te [woonplaats]
verzoekers
gemachtigde voorheen mr. M.W. Langhout, thans mr. F. Diepraam
tegen
1. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Vereniging Beheer Beach Hotel Zandvoort
hierna ook te noemen: Vereniging Beheer
te Zandvoort
2. de vereniging Vereniging van Eigenaars
Hotelcomplex Beach Hotel Zandvoort
hierna ook te noemen: de VvE
te Zandvoort
verweerders
gemachtigde
mrs. T.S. Jansen en D. Joosten
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken:
- de door de kantonrechter gegeven en op 4 februari 2008 uitgesproken beschikking,
- de op 22 februari 2008 ter griffie ingekomen akte nadere toelichting tevens akte houdende aanvullend verzoek van verzoekers, met producties,
- het op 13 maart 2008 ter griffie ingekomen verweerschrift,
- de op 14 maart 2008 ter griffie ingekomen aanvullende producties van verzoekers,
- de aantekeningen van de griffier van de op 14 maart 2008 gehouden mondelinge behandeling.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. Op 21 december 1987 is een perceel grond te Zandvoort op de hoek van de Boulevard Barnaart en Burgemeester van Alphenstraat (bestemd voor de bouw van een hotelcomplex genaamd Beach Hotel Zandvoort, bevattende 236 hotelsuites, een café-restaurant met terras, bar, foyer, receptie, zalen en leefruimte, alsmede een gezondheidscentrum) gesplitst in drie appartementsrechten.
b. Op 21 december 1987 is de VvE opgericht.
c. De drie appartementsrechten hebben betrekking op:
1. het souterrain waarin verzoekers onder meer een beautycentrum exploiteren,
2. een hotelgedeelte waarin een café-restaurant met terras, bar, foyer, receptie en conferentiezalen worden geëxploiteerd,
3. een gedeelte waarin zich 235 hotelsuites bevinden.
d. Op 21 december 1987 is het onder c.3. genoemde appartementsrecht ondergesplitst in de appartementsrechten 4 tot en met 239 en is opgericht de “Vereniging van Suite Eigenaars Hotelcomplex Beach Hotel Zandvoort te Zandvoort” (hierna: de Onder-VvE SE).
e. Op 8 september 1989 is het onder c.1. genoemde appartementsrecht ondergesplitst in de appartementsrechten 240 (verzoekers) en 241 en is opgericht de “Vereniging van Eigenaars Gezondheidscentrum/fitnesscentrum in het Beach Hotel Zandvoort te Zandvoort” (hierna: de Onder-VvE GC).
f. De Vereniging Beheer is benoemd tot administrateur van de drie VvE’s in het hotelcomplex. Het bestuur van de drie verenigingen van eigenaars is in handen van de Vereniging Beheer.
g. Het hotel in het hotelcomplex wordt geëxploiteerd door Krasnapolsky Hotels en Restaurants Onroerend Goed B.V. (hierna: Krasnapolsky), thans geheten OG Beheer Maatschappij.
h. De notulen van de op 17 mei 2006 gehouden Bestuursvergadering van de VvE Hotelcomplex Beach Hotel Zandvoort vermeldt onder meer het volgende:
“2. Ingezonden stukken/mededelingen
Bij de heer [AAA] is een schrijven binnengekomen van de heer [BBB], welk schrijven behandeld zal onder agendapunt 4.
(…)
4. Problematiek servicekostenverdeling
De heer [BBB] licht zijn brief van 2 mei aan de heer [AAA] toe.
Kern van de problematiek is de verdeling van de servicekosten tussen de hotelorganisatie enerzijds, en de niet verhurende suite-eigenaren anderzijds.
(…)
Na het aanhoren van de visie van (…) wordt als volgt besloten:
Met ingang van januari 2006 zal de begroting gefactureerd worden conform de methodiek zoals vastgelegd in de excelsheet “Doorbelasting VvE Hotelcomplex Beach Hotel Zandvoort 2005” van 3 mei 2006 (bijlage bij voornoemde brief).
Het jaar 2005 zal alsnog aldus gefactureerd worden, waaraan een schrijven van het Bestuur vooraf zal gaan.
Waar nodig zal met de betrokken leden een betalingsregeling worden overeengekomen.
Het jaar 2004 zal niet gecorrigeerd worden, tenzij betrokken eigenaar niet wenst over te gaan tot een aparte energie- en watermeter.
[verzoeker 1] Beautycenter zal een aparte energie- en wateraansluiting dienen toe te staan.
(…)”
i. Bij brief van 2 juni 2006 heeft Kuipers Meeuwsen Ten Hoopen registeraccountants/ Belastingadviseurs het volgende aan [verzoeker 1] geschreven:
“Bij controle van de financiële administratie van NH Hotels en VvE Hotelcomplex Beach Hotel Zandvoort is gebleken dat de doorbelasting van de servicekosten aan de leden, die hun suite niet via de hotelorganisatie verhuren, vanaf het jaar 2002 niet correct is geweest voor wat betreft het onderdeel huisvestings- en onderhoudskosten. In casu geldt dit ook voor het Beauty Center.
(…)
Op 17 mei jl. is door het Bestuur van de Vereniging tijdens de Bestuursvergadering als volgt besloten:
Met ingang van januari 2006 zal de begroting correct gefactureerd worden. In dat kader zult u een additionele factuur over het eerste kwartaal ontvangen.
Het jaar 2005 zal gecorrigeerd worden voor een bedrag van €19.101,-.
(…)
De jaren 2002 en 2003 zullen niet gecorrigeerd worden.
Het Bestuur heeft vooralsnog besloten ook voor 2004 een correctiefactuur te zenden, en wel tot een bedrag van €23.689,--, doch wil u hiervoor een alternatief bieden.
Dit alternatief bestaat uit het plaatsen van gescheiden energie- en watermeters in het Beauty Center, waarbij de aansluitingskosten voor uw rekening zullen zijn, doch waarna u met ingang van dat moment geen kosten van energie en water meer doorbelast zult krijgen.
(…)”
Het verzoek
Na aanvulling van haar verzoekschrift verzoekt [verzoeker 1] de kantonrechter:
- primair voor recht te verklaren dat het besluit van 17 mei 2006 (zoals blijkt uit de brief van 2 juni 2006 van de heer T.M. [AAA] van Kuipers Meeuwsen Ten Hoopen aan [verzoeker 1] Beauty Center) van het bestuur van de Vereniging van Eigenaars Hotelcomplex Beach Hotel Zandvoort en/of de Vereniging Beheer Beach Hotel Zandvoort nietig is;
- subsidiair het besluit van 17 mei 2006 van het bestuur van de VvE en/of Vereniging Beheer te vernietigen, met veroordeling van de Vereniging Beheer en/of de VvE in de kosten van het geding.
Verzoekers hebben het volgende aan hun aangevulde verzoek ten grondslag gelegd:
Verzoekers zijn eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de ruimten in het souterrain bestaande uit een gezondheidscentrum annex fitness- en/of ontspanningsruimte, kadastraal bekend gemeente Zandvoort, sectie B,nummer 8580.A.240.
verzoekers zijn van oordeel dat het besluit van 17 mei 2006 nietig is, althans dat het besluit vernietigbaar is wegens strijd met de wet, statuten en/of de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist.
De redenen daarvoor zijn:
a. het bestuur heeft bij het nemen van het besluit volledig op eigen houtje gehandeld;
b. het besluit is niet (of onvoldoende) onderbouwd en een deugdelijke motivering ontbreekt;
c. er bestaat gerede twijfel over de juistheid van de stukken die aan het besluit ten grondslag liggen;
d. de jaarstukken die aan het besluit van het bestuur ten grondslag liggen, zijn niet overeenkomstig de bepalingen van de statuten en het Modelreglement vastgesteld;
e. het bestuur heeft zelf aangekondigd een accountant nader onderzoek te zullen laten verrichten naar de kosten vanaf 2004 en lijkt dus zelf ook niet overtuigd van de juistheid daarvan.
Ter toelichting hebben verzoekers het volgende gesteld:
het bestuur heeft bij het nemen van het besluit volledig op eigen houtje gehandeld
Het bestuur heeft zijn besluit genomen zonder de appartementsrechteigenaars te raadplegen. Deze handelwijze is onder meer in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Juist omdat het ging om een besluit dat vergaande financiële consequenties had voor enkele appartementseigenaren, die bovendien niet vertegenwoordigd waren in het bestuur, had het bestuur extra zorgvuldigheid moeten betrachten en niet mogen overgaan tot het nemen van het besluit voordat verzoekers en de andere appartementsrechteigenaars voldoende in de gelegenheid waren gesteld om hun zienswijze naar voren te brengen.
Het bestuur lijkt ook zelf te beseffen dat de redelijkheid en billijkheid eist dat zij het besluit eerst nog voorlegt aan de andere appartementsrechteigenaars, nu zij heeft aangegeven dat het besluit tot correctie over 2004 nog in de wachtstand staat, afhankelijk van het standpunt van de vergadering.
het besluit is niet (of onvoldoende) onderbouwd en een deugdelijke motivering ontbreekt
In de brief van 2 juni 2006 wordt aangegeven dat bij controle van de financiële administratie is gebleken dat de doorbelasting van de servicekosten aan de leden, die hun suite niet via de hotelorganisatie verhuren, vanaf het jaar 2002 niet correct is geweest. Een rapportage naar aanleiding van de controle of andere stukken ontbreekt echter.
Verzoekers hebben het bestuur bij herhaling om een onderbouwing van de in rekening gebrachte kosten verzocht, maar hebben nog altijd geen volledige inzage gekregen in de gevraagde financiële gegevens. Voorts ontbreekt een deugdelijke motivering bij het besluit, terwijl die gezien de aard en consequenties van het besluit wel voor de hand had gelegen.
er bestaat gerede twijfel over de juistheid van de stukken die aan het besluit ten grondslag liggen
De stukken die verzoekers wel hebben kunnen inzien, roepen slechts nieuwe vragen en twijfels op over de wijze waarop de kosten aan de appartementsrechteigenaars in het hotelcomplex worden doorberekend.
Op grond van de enkele stukken die verzoekers hebben mogen inzien, bestaat er dus gerede twijfel over de juistheid van de jaarstukken waarop het bestuur zich in zijn besluit baseert. Het bestuur heeft weliswaar aangegeven dat de eerdere fouten die zijn gemaakt bij de doorberekening door het correctiebesluit zouden zijn verholpen, maar uit het beperkte onderzoek dat verzoekers hebben kunnen verrichten, blijkt dat de doorbelasting van kosten nog altijd niet correct is.
de jaarstukken die aan het besluit van het bestuur ten grondslag liggen, zijn niet overeenkomstig de bepalingen van de statuten en het Modelreglement vastgesteld
De jaarstukken waarop het bestuur zich in het besluit beroept zijn nimmer in overeenstemming met de toepasselijke statuten en het Modelreglement aan de geëigende vergadering voorgelegd of door deze vastgesteld. Er is dus ook geen sprake van een exploitatierekening als bedoeld in artikel 33 lid 2 van Pro het Modelreglement.
Het bestuur zal eerst nader moeten onderzoeken in hoeverre de opgestelde concept- jaarrekeningen juist zijn en hierover aan de geëigende vergadering rekening en verantwoording moeten afleggen, voordat sprake kan zijn van het vaststellen of corrigeren van de ledenbijdragen over 2004.
het bestuur heeft zelf aangekondigd een accountant nader onderzoek te zullen laten verrichten naar de kosten vanaf 2004 en lijkt dus zelf ook niet overtuigd van de juistheid daarvan
Tijdens de jaarlijkse informele ledenvergadering op 22 november 2007 zijn de bezwaren van verzoekers tegen het besluit nog eens aan de orde gesteld. Ook andere appartementsrechteigenaars hebben aangegeven vraagtekens te zetten bij de juistheid van de conceptjaarrekeningen vanaf 2004, de juistheid van de doorbelasting van kosten en de wijze waarop deze kosten over de verschillende appartementsrechteigenaars worden gedeeld.
Het verzet van de aanwezige appartementsrechteigenaars tegen de handelwijze van het bestuur was vervolgens zo groot, dat de behandeling van de voorgelegde jaarrekening 2006 en de begroting voor 2008 tot nader order is uitgesteld en het bestuur heeft toegezegd om opdracht te geven aan een accountant om over de jaren 2004, 2005 en 2006 de kostenverdeelsystematiek en de juistheid van de doorbelasting te controleren en hierover aan de vergadering te rapporteren.
Zolang geen absolute duidelijkheid is gecreëerd over de doorberekening van kosten en de fouten in de onderliggende jaarstukken aantoonbaar zijn hersteld, is iedere vaststelling van de ledenbijdrage en ieder correctiebesluit gebaseerd op drijfzand en derhalve prematuur.
Verzoekers zijn van oordeel dat het besluit van het bestuur op de hierboven aangevoerde gronden niet alleen vernietigbaar is, maar ook nietig is vanwege strijd met de wet of de statuten. Zo heeft het bestuur zijn besluit genomen zonder dat sprake was van een exploitatierekening als bedoeld in artikel 33 lid 2 van Pro het Modelreglement.
Het verweer
Verweerders hebben het volgende tegen het verzoek aangevoerd:
Verzoekster sub 3. is enig eigenaar van appartementsrecht 240. Verzoekers sub 1. en 2. kunnen daarom niet worden aangemerkt als belanghebbenden. De huurder en gebruiker van een appartementsrecht kunnen op grond van de artikelen 5:120 lid 3 en 5:128 lid 2 BW niet worden gekwalificeerd als belanghebbenden bij de vernietiging van een besluit van de VvE.
Derhalve kunnen in ieder geval verzoekers sub 1. en 2. niet in hun verzoek worden ontvangen.
Hier komt nog bij dat verzoekers hun verzoek richten tegen zowel de Vereniging Beheer als tegen de VvE. Dit is onjuist. De Vereniging Beheer is bestuurder van ondermeer de VvE. Zij kan op die grond niet worden betrokken in deze procedure. Het verzoek kan zich immers slechts richten tegen de VvE teneinde een besluit van een orgaan van de VvE te vernietigen.
Verzoekers kunnen voorts niet in hun verzoek worden ontvangen, omdat de correctie van 17 mei 2006 niet kan worden aangemerkt als een besluit.
De gezamenlijke schulden en kosten die voor de gezamenlijke eigenaars komen, zijn neergelegd in de Splitsings- en de Ondersplitsingsakte.
De totaalsom van de daadwerkelijke gezamenlijke kosten en schulden wordt aan het einde van iedere kalenderjaar weergegeven in de exploitatierekening.
Sinds 1998 heeft het Bestuur jaarlijks één begroting en één exploitatierekening opgesteld voor alle betrokken verenigingen van eigenaars. Geen enkele appartementseigenaar heeft hiertegen ooit bezwaar gemaakt.
Dit betekent dat de VvE reeds vanaf 1998 direct 2,5% (breukdeel uit de Splitsingsakte) in rekening bracht bij verzoekers. In de notulen van 30 november 2006 wordt nogmaals gerefereerd aan dit besluit.
De gecombineerde vergadering heeft in 1998 gekozen voor een praktische oplossing, te weten: consolidatie van de verschillende exploitatierekeningen in de exploitatierekening van de VvE, alsmede voor vereenvoudiging van de doorbelastingsystematiek tussen de VvE en NH Hotels. Deze besluiten zijn in 1998 door de Vergadering genomen en zijn daarmee onaantastbaar.
Er is op 17 mei 2006 helemaal geen besluit genomen. Uit de doctrine blijkt dat alleen dan van een besluit wordt gesproken, indien de beslissing van een bepaald orgaan van een rechtspersoon rechtsgevolgen heeft voor de rechtspersoon, in dit geval dus de VvE. Daarvan is hier geen sprake.
Immers, de hoogte van de totale som van gezamenlijke schulden en kosten staat vast. Deze totaalsom is in een eerder stadium door de gecombineerde Vergadering vastgesteld. In het onderhavige geval ziet de beslissing van het Bestuur op de verdeling van deze totaalsom van gezamenlijke kosten en schulden. Deze totaalsom was al betaald door de appartements-eigenaren. Dit bleek echter foutief te zijn verdeeld. Daarom heeft het bestuur besloten deze verdeling te corrigeren. Deze correctie heeft uiteraard geen gevolgen voor de VvE. Zij gaat er per saldo niet op voor- of achteruit, noch heeft de beslissing een ander rechtsgevolg voor de VvE.
Uit de notulen van de Bestuursvergadering van 17 mei 2007 blijkt de kern van de problematiek. Het betreft niet de hoogte van de totale gezamenlijke kosten schulden, hiermee heeft iedere afzonderlijke appartementseigenaar immers al ingestemd, maar:
“De kern van de problematiek is de verdeling van de servicekosten tussen de hotelorganisatie enerzijds, en de niet verhurende suite-eigenaren anderzijds.”
Het enige dat het Bestuur op 17 mei 2006 heeft gedaan, is overgaan tot correcte verdeling van de (reeds eerder door de gecombineerde vergadering bij besluit vastgestelde) totale bijdrageverplichting.
Deze correctie kan niet gezien worden als een besluit in formele zin. De correctie van het Bestuur van de VvE kan niet worden opgevat als een besluit in juridische zin dat in rechte kan worden aangevochten, doch enkel als een correcte uitwerking van een of meer besluiten die reeds door de Vergadering van de VvE zijn genomen.
De beoordeling van het geschil
1. De kantonrechter zal allereerst moeten beoordelen of het Beauty Centrum en [verzoeker 1] in hun verzoek kunnen worden ontvangen.
2. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is door [verzoeker 1] verklaard dat het Beauty Centrum thans door hem en [verzoeker 2], zijn moeder, wordt gedreven. Nu uit de kadastrale inschrijving echter nog steeds blijkt dat alleen [verzoeker 2] eigenares is van het appartementsrecht nummer 240, is die verklaring van [verzoeker 1] onvoldoende om hem en het Beauty Centrum ontvankelijk te kunnen achten in hun verzoek.
3. Het Beauty Centrum en [verzoeker 1] zullen op grond van het vorenstaande niet-ontvankelijk worden verklaard.
4. Vervolgens moet worden beoordeeld of de Vereniging Beheer terecht als verweerder in deze procedure is betrokken.
5. Op grond van het bepaalde bij artikel 2:15 lid 3 BW Pro moet het verzoek gericht zijn tegen de rechtspersoon wiens orgaan het besluit heeft genomen. Het aangevochten besluit is genomen door de VvE, zodat het verzoek niet tegen de Vereniging Beheer kan zijn gericht. In zoverre moet [verzoeker 2] daarom in haar verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard.
6. De VvE heeft aangevoerd dat geen sprake is van een besluit in formele zin, dat wil zeggen een besluit dat rechtsgevolgen voor de VvE heeft. De kantonrechter is van oordeel dat dit verweer slaagt en overweegt daartoe het volgende.
7. Van een besluit als bedoeld in de artikelen 2:14 en 2:15 BW kan slechts worden gesproken indien de genomen beslissing rechtsgevolgen heeft voor de rechtspersoon zelf, hier dus de VvE. Het gaat hier om een beslissing van het bestuur van de VvE die tot gevolg zal (kunnen) hebben dat een (in het verleden afgesproken) verdeelsleutel voor de gemeenschappelijke kosten alsnog op juiste wijze zal worden gehanteerd. Dat dit (mogelijk) financiële consequenties zal (kunnen) hebben voor de individuele appartementseigenaren, zoals [verzoeker 2], brengt niet met zich dat hier sprake is van een besluit in de zin der wet. Indien [verzoeker 2] het niet eens is met de motivering en/of de aan de beslissing van het bestuur ten grondslag gelegde stukken, dan zou wellicht sprake kunnen zijn van onbehoorlijk bestuur, maar niet van een nietig of vernietigbaar besluit in de zin van de bovengenoemde bepalingen.
8. Het vorenstaande brengt met zich dat ook [verzoeker 2] niet in haar verzoek kan worden ontvangen.
9. Gelet op de aard van deze procedure zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd.
Beslissing
De kantonrechter:
Verklaart verzoekers niet-ontvankelijk in hun verzoek.
Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.