Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaaknummer: 374597/HP 08-8
datum uitspraak: 18 april 2008
BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[verzoeker]
te [woonplaats]
verzoeker
hierna te noemen [verzoeker]
gemachtigde mr. J.A.Tuinman
tegen
het Openbaar Lichaam als bedoeld in artikel 8 van Pro de Wet Gemeenschappelijke Regelingen Recreatieschap Spaarnwoude
te Velsen-Zuid, gemeente Velsen
verweerder
hierna te noemen Recreatieschap Spaarnwoude
gemachtigde mr. B.P. van Overeem
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken:
- het op 21 februari 2008 ter griffie ingekomen verzoekschrift van 20 februari 2008, met producties,
- het op 31 maart 2008 ter griffie ingekomen verweerschrift van 31 maart 2008, met producties,
- de aantekeningen van de griffier van de op 4 april 2008 gehouden mondelinge behandeling.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. Aan [verzoeker] is door Recreatieschap Spaarnwoude bij vent- en standplaatsvergunning een standplaats aangewezen, waarop [verzoeker] met één verkoopwagen een standplaats mag innemen en waarop het hebben of inrichten van een extra verkooppunt ten behoeve van de ijsverkoop is toegestaan, mits dit extra verkooppunt binnen de grenzen van de standplaats is gesitueerd. Verkoopwagens mogen ’s nachts niet in het gebied achter blijven.
b. De standplaatsvergunning wordt geacht te zijn ingegaan op het moment dat de verschuldigde vergoeding is betaald aan Recreatieschap Spaarnwoude en eindigt op 31 december van elk jaar.
c. [verzoeker] verkoopt in zijn mobiele verkooppunt snacks (patates frites, kroketten e.d.).
d. Bij brief van 21 december 2000 heeft het hoofd van het Beheersbureau van Recreatieschap Spaarnwoude het volgende aan [verzoeker] geschreven:
“Hierbij deel ik u mede dat ik uw vergunning 96/0515 d.d. 17 april 1996, ten behoeve van de standplaats aan de parkeerplaats Zuiderweg in het deelgebied Houtrak, verleng. Deze verlenging is geldig tot en met 31 december 2001.
Tevens geef ik u toestemming, naar aanleiding van uw verzoek d.d. 17 mei 2000, voor het tijdelijk plaatsen van een geschakelde unit met een maximale afmeting van
12 x 3 meter (…).
De vergunning wordt pas geacht te zijn ingegaan op het moment dat de volledig verschuldigde vergoeding à ƒ4.000,-- aan het recreatieschap is betaald.
(…)”
e. Bij brief van 29 oktober 2007 heeft Recreatieschap Spaarnwoude het volgende aan [verzoeker] geschreven:
“Voor het deelgebied de Houtrak, is door het recreatieschap een visie opgesteld om te komen tot een horecagelegenheid, welk gesitueerd wordt rond de Grote Vijver. Er hebben onderhandelingen plaats gevonden met enkele kandidaten. De heer [verzoeker] is hiervan tijdens een gesprek op 3 april 2007 ten kantore van recreatieschap Spaarnwoude op de hoogte gebracht.
In navolging van ons gesprek deel ik u mede, dat uw ventvergunning onder nummer 96/0515 d.d. 17 april 1995 en uw standplaatsvergunning eindigend op, 31 december 2007, niet verlengd zullen worden.
(…)
Dit houdt in dat de standplaats op 1 januari 2008 schoon, vrij van opstallen en materialen aan het recreatieschap Spaarnwoude moet worden opgeleverd. Er zal op 5 januari 2008 (…) een eindschouw plaatsvinden.
(…)”
Het verzoek
[verzoeker] verzoekt dat de kantonrechter:
Primair:
[verzoeker] niet-ontvankelijk te verklaren in diens verzoek tot het verlengen van de ontruimingsbescherming, aangezien sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW Pro, met veroordeling van Recreatieschap Spaarnwoude in de kosten van de procedure;
Subsidiair:
De verplichting van [verzoeker] te schorsen om na het einde van de huur per 31 december 2007 de onroerende zaak, gelegen tegenover Zuiderweg 2 te Halfweg, te ontruimen en de ontruimingstermijn te verlengen tot één jaar, derhalve tot 31 december 2008, of met een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn en Recreatieschap Spaarnwoude te veroordelen in de kosten van de procedure.
[verzoeker] heeft het volgende aan zijn verzoek ten grond¬slag gelegd:
[verzoeker] huurt van Recreatieschap Spaarnwoude een standplaats langs een parkeerterrein, gelegen aan de Zuiderweg in Halfweg. De jaarlijkse huurprijs bedroeg in 2007 €1.928,81 ex-clusief het verbruik van gas, water en elektra.
[verzoeker] huurt een standplaats voor een mobiel verkooppunt van snacks, bestaande uit een stuk grond van 80 m², zijnde een terras van kiezels met een ondergrond van ‘hoogovenslak’, dat op de aanvangsdatum was voorzien van een aansluitpunt voor de afname van elektriciteit.
De huurovereenkomst wordt door Recreatieschap Spaarnwoude aangeduid als ‘Vent- en stand-plaatsvergunning’ en is sedert 1995 jaarlijks verlengd.
In 2000/2001 heeft [verzoeker] deels op last van de gemeente een waterput, een watermeter, een vetput en een gastank met bijbehorende leidingen aangelegd. Tevens heeft [verzoeker] een tele-foonlijn op de standplaats aangelegd. Op 21 december 2001 heeft Recreatieschap Spaarnwoude toestemming gegeven tot het tijdelijk plaatsen van een geschakelde unit met een maximale afmeting van 12 x 3 meter op de standplaats.
De huuropzegging bij brief van 29 oktober 2007 is niet conform de wettelijke vereisten en sorteert daarom geen effect.
Voor zover sprake zou zijn van huur en verhuur van ‘overige bedrijfsruimte’ zoals bedoeld in artikel 7:230a BW heeft [verzoeker] recht op en belang bij verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming.
Hoewel de huurovereenkomst tussen partijen de naam ‘vergunning’ draagt, is sprake van een huurovereenkomst, aangezien wordt voldaan aan de criteria die artikel 7:201 lid 1 BW Pro aan een huurovereenkomst stelt.
De standplaats dient reeds vanaf de ingangsdatum van de huur te worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’.
Recreatieschap Spaarnwoude heeft namelijk het terras waarop de verkoopwagen kon worden geplaatst voor de verhuur aangelegd om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit volgt onder meer uit het feit dat het terras door Recreatieschap Spaarnwoude was gefundeerd met hoogovenslak, dat als funderingsmateriaal bijzonder geschikt is voor het funderen van terreinen met een zware belasting.
De omstandigheid dat het terras is aangelegd en dat daartoe bouwkundige voorzieningen zijn getroffen, brengt mee dat niet gesproken kan worden van een onbewerkt stuk grond dat evengoed voor andere bestemmingen gebruikt kon worden.
Het primaire standpunt van [verzoeker] is dat de huurovereenkomst tussen partijen dient te worden aangemerkt als huur en verhuur van bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 BW Pro.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter om die reden hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek.
Louter voor het geval de kantonrechter meent dat er geen sprake is van een artikel 290-bedrijfsruimte, maar van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, verzoekt [verzoeker] voor het einde van de ingetreden termijn om schorsing van zijn ontruimingsverplichting, de termijn van twee maanden als bedoeld in artikel 7:230a BW te verlengen tot één jaar, derhalve tot 31 december 2008.
Het inkomen van [verzoeker] en zijn vrouw is geheel afhankelijk van de exploitatie van de snackbar. [verzoeker] heeft erop vertrouwd dat hij de snackbar ook in 2008 kon exploiteren. [verzoeker] heeft er om die redenen zwaarwegende belangen bij dat hij nog een jaar in de gelegenheid zou worden gesteld deze aldaar te exploiteren. Om een alternatieve locatie te vinden en aan zijn lopende verplichtingen met leveranciers te kunnen blijven voldoen, heeft [verzoeker] voldoende tijd nodig.
Het verweer
Recreatieschap Spaarnwoude heeft het volgende tegen het verzoek aangevoerd:
Recreatieschap Spaarnwoude stelt zich primair op het standpunt dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat. Recreatieschap Spaarnwoude heeft [verzoeker] een ventvergunning verstrekt ten behoeve van de standplaats aan de parkeerplaats Zuiderweg in het deelgebied Houtrak van Recreatieschap Spaarnwoude. De ventvergunning kan niet worden gekenmerkt als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. Dat leidt ertoe dat [verzoeker] niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
Subsidiair stelt Recreatieschap Spaarnwoude zich op het standpunt dat sprake is van verhuur van een ongebouwde onroerende zaak. Ook op huurovereenkomsten met een dergelijk huurobject is het bepaalde van artikel 7:230a BW niet van toepassing.
Meer subsidiair erkent Recreatieschap Spaarnwoude dat, mocht sprake zijn van een huurovereenkomst met betrekking tot de verhuur van een onroerende zaak, dan het regime van artikel 7:290 BW Pro op die overeenkomst van toepassing is.
De beoordeling van het geschil
1. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is namens Recreatieschap Spaarnwoude betoogd dat de kantonrechter in deze procedure geen uitspraak kan doen over de vraag of tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst, omdat de verkeerde rechtingang is gekozen. Volgens Recreatieschap Spaarnwoude kan de procedure van artikel 7:230a BW alleen gevolgd worden bij twijfel over de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW en niet wanneer beide partijen het erover eens zijn dat het geen 230a-ruimte betreft. Er zou, aldus Recreatieschap Spaarnwoude, sprake zijn van misbruik van procesrecht, indien de procedure wordt gebruikt om te laten vaststellen dat sprake is van een huurovereenkomst.
2. De kantonrechter volgt Recreatieschap Spaarnwoude niet in dat betoog. Het verzoek is immers gebaseerd op de stelling dat sprake is van een huurovereenkomst, meer specifiek van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW Pro of artikel 7:230a BW. Voorts heeft Recreatieschap Spaarnwoude in haar verweerschrift bestreden dat sprake zou zijn van een huurovereenkomst. Gelet op die wederzijdse standpunten moet de kantonrechter onderzoeken of sprake is van een huurovereenkomst, om daarna te kunnen vaststellen of het gaat om huur in de zin van één van beide wetsartikelen. De hiervan toepassing zijnde wettelijke regeling voor verzoeken als het onderhavige verzet zich daar niet tegen.
3. De afgegeven vent- en standplaatsvergunning hebben hun basis in publiekrechtelijke regelingen, te weten: de Wet gemeenschappelijke regelingen en de Algemene verordering Recreatieschap Spaarnwoude.
4. Voorts is gebleken dat de aan [verzoeker] door Recreatieschap Spaarnwoude in rekening gebrachte vergoeding voor het gebruik van de standplaats eveneens (thans) is gebaseerd op een publiekrechtelijke regeling, namelijk een legesverordening.
5. De kantonrechter is op grond van het vorenstaande van oordeel dat de rechtsverhouding tussen partijen, ook voor zover deze rechtsverhouding betrekking heeft op het door [verzoeker] gemaakte gebruik van de standplaats, wordt beheerst door een regime van publiekrechtelijke aard, zoals neergelegd in de onder 3. genoemde regelingen. Er is daarom naar het oordeel van de kantonrechter sprake van publiekrechtelijke uitgifte tot gebruik van de standplaats en niet van huur.
6. Op grond van het vorenstaande kan [verzoeker] niet in zijn verzoek worden ontvangen, omdat geen sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen, zodat de grondslag aan het verzoek komt te ontvallen.
7. Gelet op de aard van de procedure zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd.
Beslissing
De kantonrechter:
Verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in zijn verzoek.
Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.