Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 131390 / HA ZA 07-46
Vonnis van 19 maart 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN DER GRAGT ONTWIKKELINGS- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Assendelft, gemeente Zaanstad,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. M. Middeldorp,
advocaat mr. H. Doornhof te Amsterdam,
tegen
[Gedaagde],
wonende te Landsmeer,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procureur mr. H. Oomen,
advocaat mr. R.G.J. Laan te Hoorn.
Partijen zullen hierna Van der Gragt en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 januari 2008 waarin vonnis is bepaald.
2. De feiten
2.1. Van der Gragt heeft van [gedaagde] gekocht een woonhuis met aangebouwde kantoorruimte, loodsen, erf en verder toebehoren, plaatselijk bekend […] 113 en 113a, kadastraal bekend […] (hierna: het ‘perceel’) voor een koopsom van € 622.627,12. Tegelijk heeft Van der Gragt het naastgelegen perceel ([…] 115 te […]) gekocht van [A] en [B]. De onderscheidenlijke verkopers en de koper hebben hiertoe op 22 juli 2004 een koopovereenkomst ondertekend (hierna: de ‘koopovereenkomst’).
2.2. Artikel 12 van Pro de koopovereenkomst luidt:
“Bijzondere bepalingen inzake verontreiniging
Artikel 12
a. Verkoper 1a [bedoeld is [gedaagde]] garandeert, voorzover het zijn perceel betreft, dat zijn terrein qua bodemverontreiniging, geschikt voor woondoeleinden met tuin zal worden geleverd en zal daartoe saneringswerkzaamheden verrichten welke kosten volgens verklaring van verkoper 1a tussen de € 10.000,- en € 20.000,- euro bedragen excl. btw, zulks uiterlijk binnen drie maanden na de afgesproken leveringsdatum.
Het desbetreffende bodemonderzoek van Noordeinde 113 d.d. juni 2001 is heden overhandigd aan koper.
Indien de saneringswerkzaamheden als vermeld in dit rapport niet voor leveringsdatum zijn geschied zal een bedrag van € 20.000,00 door de notaris in depot worden gehouden, conform een depotovereenkomst op te maken door de notaris onder de daarvoor gebruikelijke bepalingen.
(…)
b. Koper zal betreffende de eventuele verontreiniging in het verkochte z.s.m. opdracht geven voor een bodem- en grondwateronderzoek zulks met het oog op herontwikkeling van het verkochte tot woningen.
De kosten van dit onderzoek komen ongeacht de resultaten van het onderzoek, ten laste van de koper.
Voor zover uit het rapport blijkt dat de bodem casu quo grond of het grondwater verontreinigd is en deze verontreiniging gezien het aan partijen bekende voorgenomen gebruik (herontwikkeling, bouw van woningen) redelijkerwijs niet aanvaardbaar is te achten omdat dit tot gevolg heeft dat de uit dit rapport voortvloeiende kosten van sanering, welke kosten moeten worden gedragen door verkoper en welke saneringswerkzaamheden alsdan uiterlijk binnen drie maanden na de overeengekomen leveringsdatum door en voor rekening van verkoper dienen te worden uitgevoerd een bedrag van € 10.000,00 per kadastraal perceel te boven gaat (waarin niet is begrepen de € 10.000 en € 20.000,00 als hiervoor bedoeld bij a.);
heeft verkoper en meer in het bijzonder ieder van partij verkoper 1.a of 1.b, mits uiterlijk 15 september 2004 schriftelijk aan de notaris bericht, het recht deze overeenkomst te ontbinden door een schriftelijke mededeling aan de notaris.
Het risico dat achteraf blijkt dat ten tijde van de levering nog niet in het rapport en in eerdere aan koper bekende rapporten gesignaleerde verontreiniging in het verkochte aanwezig is welke voor de koper gezien het aan partijen bekende voorgenomen gebruik redelijkerwijs niet aanvaardbaar is te achten is voor rekening van de koper.
Indien de saneringswerkzaamheden als vermeld in dit nieuw op te maken rapport niet voor de leveringsdatum zijn geschied zal een redelijk door partijen te bepalen bedrag door de notaris in depot worden gehouden, conform een depotovereenkomst op te maken door de notaris onder de daarvoor gebruikelijke bepalingen.”
2.3. Voor het sluiten van de koopovereenkomst waren partijen bekend met het rapport ‘Nader bodemonderzoek’ van Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. d.d. 1 juni 2001, als genoemd in artikel 12 van Pro de koopovereenkomst. In dit rapport concludeert Oranjewoud onder andere dat mogelijk sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming.
2.4. Na het sluiten van de koopovereenkomst is in opdracht van Van der Gragt door Grontmij Nederland B.V. (hierna: ‘Grontmij’) een onderzoek uitgevoerd. In haar rapport ‘Nader bodemonderzoek Noordeinde 113 te Landsmeer’ van 2 september 2004 concludeert Grontmij onder andere:
“Uit voorgaand onderzoek is gebleken dat er in peilbuizen 1 en 101 sterke verontreiniging aan VOCI (met name PER) zijn aangetroffen. In voorliggend onderzoek is getracht deze verontreiniging nader af te perken tot beneden de tussenwaarde. Dit is ten dele gelukt. (…) Er is een peilbuis geplaatst in de zandlaag onder de veenlaag, (…). In het grondwater uit deze zandlaag is een sterke verontreiniging gemeten met CIS en vinylchloride. Deze verontreiniging is niet afgeperkt. Gezien de fysische aard van de aangetroffen stoffen (…) kunnen de stoffen in de zandlaag op grotere diepte in het grondwater worden aangetroffen en is er mogelijk sprake van een omvangrijke verontreiniging.(…) Behalve verticale verspreiding van de verontreiniging kan ook horizontale verspreiding plaatsvinden in de relatief doorlaatbare zandlaag. Door het plaatsen van enkele aanvullende peilbuizen kan de verspreiding van de verontreiniging in het grondwater beter in beeld gebracht worden.
(…)
Dat er sprake is van actuele humane risico’s en dat er sprake is van actuele verspreidingsrisico’s. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het gehalte aan CIS in het ondiepe grondwater.”
2.5. Bij brieven van 15 september 2004 en van 29 september 2004 heeft Van der Gragt ingestemd met een verlenging van de termijn waarbinnen [gedaagde] een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde als verwoord in artikel 12 onder Pro b van de koopovereenkomst tot uiteindelijk 1 november 2004.
2.6. Vervolgens heeft Grontmij een rapport ‘Nader bodemonderzoek 1e en 2e fase Noordeinde 113 te Landsmeer’ d.d. 26 oktober 2004 opgesteld. In dit rapport concludeert Grontmij onder andere:
“Met de resultaten van voorliggend onderzoek is de omvang van de verontreiniging niet geheel in kaart gebracht. Er bestaat nog onduidelijkheid over de horizontale en verticale grenzen van de verontreiniging. Het berekenen van de saneringskosten voor de verontreiniging is hierdoor niet mogelijk aangezien het onbekend is met welk volume verontreiniging rekening gehouden moet worden.”
2.7. Op 3 januari 2005 is het perceel geleverd aan Van der Gragt bij notariële akte van levering (hierna: de ‘akte van levering’). Artikel 2 van Pro de akte van levering luidt als volgt:
“Artikel 2.
Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat.
(…)
3. In vervolg op het bepaalde in artikel 12 van Pro de koopovereenkomst, verklaart de verkoper dat het verkochte op zijn rekening en kosten nog zal worden gesaneerd. Verkoper verklaart dat na sanering van het verkochte, het verkochte geschikt is voor woondoeleinden met tuin; een saneringsverklaring van het bevoegd gezag zal door verkoper aan koper worden overhandigd.
De saneringswerkzaamheden zullen uiterlijk op éénendertig maart tweeduizend vijf voltooid zijn, op welke datum koper eveneens de hiervoren vermelde saneringsverklaring in zijn bezit dient te hebben.
Voor het geval deze saneringswerkzaamheden niet uiterlijk op voormelde datum zijn voltooid, is koper bevoegd de saneringswerkzaamheden op kosten van de verkoper te laten uitvoeren. Ter nakoming hiervan zal door de notaris in de aanhef van deze akte genoemd, ten behoeve van koper een bedrag van voormelde koopsom in depot worden gehouden groot vijftigduizend euro (€ 50.000,00). De bepalingen van deze depotovereenkomst zijn in een onderhandse akte van depot neergelegd, welke depotovereenkomst aan deze akte is gehecht.
Voorts zal verkoper verplicht zijn – indien op uiterlijk éénendertig maart tweeduizend vijf de saneringswerkzaamheden niet zijn voltooid – aan koper de wettelijke rente te vergoeden over de in deze akte vermelde koopsom vanaf één april tweeduizend vijf tot aan de datum dat de saneringswerkzaamheden zijn voltooid.”
2.8. [gedaagde] heeft de saneringswerkzaamheden als genoemd in de akte van levering niet voltooid.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Primair vordert Van der Gragt, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot:
- betaling van een bedrag ter hoogte van de saneringskosten van € 214.014,63, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 januari 2007;
- betaling van een bedrag ter hoogte van de wettelijke rente over de koopsom van de in de akte van levering vermelde koopsom vanaf 1 april 2005, zijnde € 44.277,83;
- betaling van de kosten van het leggen van conservatoir beslag;
- betaling van de buitengerechtelijke kosten voor een bedrag van € 4.000,--.
Subsidiair vordert Van der Gragt, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van de geleden en nog te lijden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen bij wet.
Zowel primair als subsidiair heeft Van der Gragt gevorderd [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2. Ter onderbouwing van haar vordering tot vergoeding van de saneringskosten heeft Van der Gragt aangevoerd dat [gedaagde] volgens de akte van levering gehouden was de saneringswerkzaamheden uiterlijk op 31 maart 2005 uit te voeren, bij gebreke waarvan Van der Gragt bevoegd was deze op kosten van [gedaagde] uit te laten voeren, waartoe Van der Gragt is overgegaan. Nu [gedaagde] de saneringswerkzaamheden niet heeft laten uitvoeren, maakt Van der Gragt op basis van dezelfde akte van levering tevens aanspraak op een bedrag gelijk aan de wettelijke rente over de koopsom van € 622.627,12 als vermeld in de akte van levering vanaf 1 april 2005.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.4. [gedaagde] vordert voorwaardelijk, te weten voor het geval zijn primaire verweer in conventie door de rechtbank niet wordt gehonoreerd, primair, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,:
- vernietiging van de koopovereenkomst op grond van misbruik van omstandigheden als gevolg waarvan [gedaagde] de koopsom aan Van der Gragt zal terugbetalen, althans wijziging van de overeenkomst in die zin dat het nadeel dat [gedaagde] ten gevolge van de overeenkomst lijdt wordt opgeheven;
- Van der Gragt te veroordelen om aan [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 32.585,20 aan door [gedaagde] betaalde onderzoekskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
- Van der Gragt te veroordelen om aan [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 5.160,-- aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
- Van der Gragt te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de kosten van de procureur.
Subsidiair vordert [gedaagde], voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,:
- de koopovereenkomst vernietigen op grond van dwaling als gevolg waarvan [gedaagde] de koopprijs aan Van der Gragt zal terugbetalen, althans althans wijziging van de overeenkomst in die zin dat het nadeel dat [gedaagde] ten gevolge van de overeenkomst lijdt wordt opgeheven;
- Van der Gragt te veroordelen om aan [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 30.797,20 aan door [gedaagde] betaalde onderzoekskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
- Van der Gragt te veroordelen om aan [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 5.160,-- aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
- Van der Gragt te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de kosten van de procureur.
3.5. [gedaagde] heeft zijn vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst op basis van misbruik van omstandigheden onderbouwd door aan te voeren dat hij door Van der Gragt bewogen is over te gaan tot de verkoop en levering van het perceel terwijl Van der Gragt als professionele marktpartij moest begrijpen dat [gedaagde] als particulier niet de aanzienlijke risico’s kon overzien die met deze transactie waren gemoeid. Voor wat betreft de dwaling heeft [gedaagde] aangevoerd dat wanneer hem de totale omvang van de saneringskosten duidelijk was geweest hij niet tot verkoop en levering van het perceel zou zijn overgegaan. Ten aanzien van de gemaakte onderzoekskosten baseert [gedaagde] zijn vordering op de koopovereenkomst, waarin partijen zijn overeengekomen dat de onderzoekskosten voor rekening van Van der Gragt komen.
3.6. Van der Gragt voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De verdere beoordeling
in conventie
4.1. Niet in geschil is dat [gedaagde] het perceel op basis van artikel 12 van Pro de koopovereenkomst en artikel 2 onder Pro 3 van de akte van levering diende te laten saneren, zodat het geschikt zou zijn voor woondoeleinden met tuin. Wanneer [gedaagde] deze saneringswerkzaamheden niet uiterlijk op 31 maart 2005 zou hebben laten uitvoeren, was Van der Gragt gerechtigd deze werkzaamheden op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren. [gedaagde] is niet overgegaan tot bedoelde sanering van het perceel.
4.2. [gedaagde] heeft in deze procedure echter aangevoerd dat partijen op of omstreeks 13 oktober 2004 in aanwezigheid van de notaris hebben besproken dat ten aanzien van de saneringskosten die voor rekening van [gedaagde] zouden komen, een maximum van € 50.000,-- zou gelden. Het meerdere aan saneringskosten zou voor rekening van Van der Gragt komen. Niet in geschil is dat de saneringskosten meer bedragen dan € 50.000,--.
4.3. Van der Gragt heeft voornoemde afspraak betwist, zodat [gedaagde] bij mondeling tussenvonnis van 30 mei 2007 is toegelaten tot bewijslevering van zijn stelling dat:
op grond van hetgeen op of omstreeks 13 oktober 2004 in aanwezigheid van de notaris tussen partijen is besproken, aan hetgeen partijen in de akte van levering zijn overeengekomen redelijkerwijs de betekenis moet worden toegekend dat, indien de saneringskosten van het perceel meer dan € 50.000,-- zouden bedragen, het meerdere voor rekening van Van der Gragt zou komen.
4.4. Vervolgens is op 27 september 2007 notaris E.D.J. ten Hoor (hierna: de ‘notaris’) gehoord als getuige . De notaris heeft onder andere het volgende verklaard:
“Ik ben in december 2004 voor het eerst betrokken geraakt bij de in het geding zijnde transacties. Een bespreking als door [gedaagde] genoemd in genoemd proces-verbaal [bedoeld is het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 30 mei 2007] heeft er op 13 oktober 2004 niet plaatsgevonden. (…) Er is tussen december 2004 en het passeren van de leveringsakte wel telefonisch contact geweest tussen mij en partijen waarbij de verhoging van het depot tot EUR 50.000,-- aan de orde is geweest. Dit was op voorstel van Van der Gragt. Van der Gragt heeft bij bedoeld telefoongesprek voorgesteld het depot tot dat bedrag te verhogen. Daarmee is [gedaagde] akkoord gegaan. De leveringsakte d.d. 3 januari 2005 is inderdaad door mij gepasseerd. Ook toen is niet gesproken dat als de sanering meer zou gaan kosten dan EUR 50.000,--, die kosten voor rekening van Van der Gragt zouden komen. De tekst van de leveringsakte spreekt die door [gedaagde] gestelde afspraak ook tegen. (…)”
4.5. Op basis van deze verklaring kan de rechtbank niet tot de overtuiging komen dat partijen in het bijzijn van de notaris een afspraak hebben gemaakt voor wat betreft een maximering van de saneringskosten die voor rekening van [gedaagde] zouden komen. Aldus is [gedaagde] er niet in geslaagd bewijs te leveren voor zijn stelling als verwoord in rechtsoverweging 4.3..
4.6. Hetgeen [gedaagde] overigens heeft aangevoerd, biedt ook geen aanknopingspunt om de bewoordingen van akte van levering zodanig uit te leggen als zouden partijen een maximering van de saneringskosten aan de zijde van [gedaagde] zijn overeengekomen. Het feit dat in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde is opgenomen, maakt dit niet anders, nu deze voorwaarde er juist toe strekte om [gedaagde] een mogelijkheid tot ontbinding te geven voor het geval de saneringskosten naar zijn oordeel te hoog zouden uitvallen. In het navolgende zal de rechtbank er dan ook van uitgaan dat partijen geen afspraken hebben gemaakt over een maximering van de saneringskosten die voor rekening van [gedaagde] zouden komen. Van der Gragt is dan ook in beginsel gerechtigd de saneringswerkzaamheden volledig op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren.
4.7. Dit kan evenwel anders liggen indien het beroep van [gedaagde] op misbruik van omstandigheden aan de zijde van Van der Gragt slaagt. [gedaagde] heeft hiertoe aangevoerd dat hij door Van der Gragt onder druk is gezet mee te werken aan de levering van het perceel, terwijl Van der Gragt als professionele vastgoedhandelaar wist dat de saneringskosten nog niet inzichtelijk waren en zeer hoog uit konden vallen, terwijl Van der Gragt tevens moest begrijpen dat [gedaagde] als particulier dit besef niet had. Hierbij is volgens [gedaagde] voorts van belang dat hij geen juridische bijstand had. De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende.
4.8. [gedaagde] heeft nagelaten aan te geven op welke manier hij onder druk zou zijn gezet door Van der Gragt. Het enkele feit dat de medeverkopers geen nader uitstel duldden, maakt niet dat er sprake is van druk gezet door Van der Gragt, nog daargelaten de vraag of [gedaagde] door deze omstandigheid bewogen is tot het lichtzinnig aangaan van de koopovereenkomst. Dit klemt temeer nu [gedaagde] in de conclusie van antwoord heeft opgemerkt dat hij genoeg alternatieven had voor zijn perceel en dit niet aan Van der Gragt hoefde te verkopen.
Voorts is niet gebleken dat [gedaagde] zich gezien zijn ondeskundigheid op het gebied van vastgoedtransacties en saneringswerkzaamheden in een zwakke positie bevond en dat dit kenbaar moet zijn geweest aan Van der Gragt. De rechtbank heeft bij dit oordeel betrokken dat [gedaagde] zich heeft laten bijstaan door een makelaar en voorts inlichtingen heeft ingewonnen bij een medewerker van het bedrijf HAL, dat gespecialiseerd is in bodemverontreiniging en –onderzoek. Het verweer dat Van der Gragt misbruik van omstandigheden heeft gemaakt gaat dan ook niet op.
4.9. Vervolgens dient te worden beoordeeld of het beroep van [gedaagde] op dwaling kan slagen. [gedaagde] heeft hiertoe met name aangevoerd dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet duidelijk was in welke mate zijn perceel verontreinigd was en welke kosten dit met zich zou brengen. Hierbij heeft hij tevens aangevoerd dat een door hem ingeschakelde deskundige een beduidend lagere inschatting heeft gemaakt van de saneringskosten dan thans door Van der Gragt gevorderd.
4.10. Bij de beoordeling van het beroep op dwaling acht de rechtbank het allereerst van belang dat [gedaagde] wist dat zijn perceel verontreinigd was. Door [gedaagde] is ook niet ontkend dat deze verontreiniging (mede) zal zijn ontstaan door de werkzaamheden die zijn onderneming (een lak- en poederspuiterij) aldaar heeft uitgevoerd. Gezien de onzekerheid omtrent de omvang van de verontreiniging en de daarmee gemoeide saneringskosten, zijn partijen dan ook een ontbindende voorwaarde overeenkomen. De termijn waarbinnen een beroep op deze voorwaarde kon worden gedaan is op verzoek van [gedaagde] tot tweemaal toe verlengd. Aldus moet [gedaagde] zich terdege bewust zijn geweest van de financiële risico’s die de verontreiniging met zich bracht. Daarbij komt dat niet is gebleken dat Van der Gragt omtrent de verontreiniging dan wel de daarmee gemoeide saneringskosten een onjuiste mededeling heeft gedaan dan wel haar spreekplicht heeft geschonden. Van der Gragt heeft aangegeven dat zij niet wist hoe hoog de saneringskosten zouden uitvallen. Nu [gedaagde] evenwel is uitgegaan van een bedrag van € 60.000,-- als genoemd door de door hem ingeschakelde deskundige, kan ook een beroep op wederzijdse dwaling niet slagen. Partijen zijn immers niet van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken uitgegaan. Hierbij is tevens van belang dat de omstandigheid dat [gedaagde] van een onjuist bedrag is uitgegaan, voor zijn rekening dient te komen. Immers heeft [gedaagde] deze informatie verkregen van een door hemzelf ingeschakelde derde, waarbij hij wist dat het een schatting betrof en dat er nog geen uitputtend onderzoek was gedaan. Het beroep op dwaling faalt dan ook.
4.11. Op basis van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] gehouden is de saneringskosten voor het perceel te vergoeden aan Van der Gragt.
4.12. Ten aanzien van de hoogte van deze kosten heeft [gedaagde] aangevoerd dat Van der Gragt niet heeft voldaan aan haar verplichting de schade zoveel mogelijk te beperken door meer offertes aan te vragen. Hieromtrent overweegt de rechtbank dat dit voor risico van [gedaagde] dient te komen aangezien primair bij hem de verantwoordelijkheid lag om het perceel voor 31 maart 2005 te saneren. Nu hij niet aan deze verplichting heeft voldaan, kan hij vervolgens niet aan Van der Gragt tegenwerpen dat deze het voor een in zijn ogen te hoog bedrag laat uitvoeren. Hierbij is tevens van belang dat [gedaagde] niet heeft onderbouwd waarom het door Van der Gragt overeengekomen bedrag met GRS Milieu te hoog zou zijn. Tevens gaat [gedaagde] eraan voorbij dat hij - voordat Van der Gragt een overeenkomst met GRS sloot - in de gelegenheid is gesteld om een alternatieve offerte over te leggen en aan te geven waarom de offerte van GRS te hoog zou zijn. [gedaagde] heeft echter in zijn conclusie van antwoord aangegeven hiertoe niet over te zijn gegaan aangezien dit geen soelaas zou bieden nu ook in zijn ogen rekening moest worden gehouden met kosten tussen de € 150.000,-- en € 200.000,--. Het verweer van [gedaagde] omtrent de hoogte van de kosten wordt dan ook gepasseerd.
4.13. Nu Van der Gragt inmiddels ook een overeenkomst heeft gesloten met Floris Aannemingsmaatschappij B.V. voor de sanering van de bovengrond voor een bedrag van € 31.514,63, staat daarmee vast dat de totale saneringskosten welke Van der Gragt moet maken voor de op het moment van sluiten van de overeenkomst bekende verontreiniging in totaal € 214.014,63 bedraagt. Dit bedrag zal [gedaagde] aan Van der Gragt dienen te betalen.
4.14. Ten aanzien van de gevorderde wettelijke rente per 3 januari 2007 over het bovengenoemde bedrag is door [gedaagde] geen verweer gevoerd, zodat dit zal worden toegewezen.
4.15. Voor wat betreft de gevorderde betaling van een bedrag ter hoogte van de wettelijke rente over de koopsom van de in de akte van levering vermelde koopsom vanaf 1 april 2005, heeft [gedaagde] een beroep op matiging gedaan. Van der Gragt heeft volgens [gedaagde] nagelaten de schade te beperken door eerst een jaar geen actie te ondernemen voor wat betreft de sanering van het perceel. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat de gevorderde rente niet in verhouding staat tot de door Van der Gragt gestelde schade nu uit de verschillende onderzoeksrapporten volgt dat de grond niet eerder dan tussen de drie en vijf jaar zal zijn gesaneerd. De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende.
4.16. De overeengekomen verschuldigdheid van de wettelijke rente over de koopsom als neergelegd in de akte van levering dient te worden aangemerkt als boetebeding in de zin van artikel 6:91 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Ingevolge artikel 6:94 van Pro het BW kan de rechter de bedongen boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, met dien verstande dat de hij de schuldeiser, zijnde Van der Gragt, ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. Voor de opeisbaarheid van het boetebeding is niet noodzakelijk dat enige schade is geleden door de tekortkoming: het boetebeding legt immers tevoren al de rechtsgevolgen vast en is mede bedoeld om bewijsproblemen ten aanzien van de schade te omzeilen. Op basis van dit laatste zal het verweer dat de gevorderde rente niet in verhouding staat tot de door Van der Gragt gestelde schade worden gepasseerd.
Ook de stelling dat Van der Gragt heeft nagelaten de schade te beperken door niet voortvarend de saneringswerkzaamheden ter hand te nemen zal worden gepasseerd, nu Van der Gragt onderbouwd heeft aangevoerd dat zij weldegelijk alles in het werk heeft gesteld dit proces zo snel mogelijk af te ronden. Ook dit onderdeel van de vordering zal aldus worden toegewezen.
4.17. Tegenover het door [gedaagde] gevoerde verweer ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke kosten, heeft Van der Gragt nagelaten haar vordering deugdelijk te onderbouwen. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten wordt dan ook afgewezen.
4.18. Van der Gragt vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv Pro toewijsbaar. Het opgevoerde vast recht voor het beslagrekest zal echter worden afgewezen, omdat dit vast recht al is verrekend met het vast recht dat in deze zaak verschuldigd is. De beslagkosten worden begroot op € 325,89 voor verschotten en € 2.000,00 voor salaris procureur (1 rekest x € 2.000,00).
4.19. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Van der Gragt worden begroot op:
- dagvaarding € 70,85
- vast recht 4.570,00
- salaris procureur 6.000,00 (3,0 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal € 10.640,85
in voorwaardelijke reconventie
4.20. Nu het primaire verweer van [gedaagde] in conventie door de rechtbank niet wordt gehonoreerd, is aan de voorwaarde voor de voorwaardelijke reconventie voldaan en zal de rechtbank die vordering dan ook beoordelen.
4.21. De vordering tot vernietiging dan wel wijziging van de overeenkomst op grond van misbruik van omstandigheden subsidiair op grond van dwaling zal worden afgewezen. In het voorgaande heeft de rechtbank reeds overwogen waarom het beroep op misbruik van omstandigheden dan wel dwaling niet slaagt.
4.22. Voorts vordert [gedaagde] vergoeding van door hem gemaakte onderzoekskosten. Hieromtrent overweegt de rechtbank het volgende.
4.23. Op basis van artikel 12 onder Pro b diende de koper, zijnde Van der Gragt, zo spoedig mogelijk na ondertekening van de koopovereenkomst op zijn kosten een bodemonderzoek uit te laten voeren. Het belang van dit onderzoek, zo begrijpt de rechtbank de tekst van artikel 12 onder Pro b, was erin gelegen om een inschatting te kunnen maken van de totale verontreiniging en de daaraan verbonden saneringskosten met het oog op het al dan niet inroepen door verkoper van de ontbindende voorwaarde als verwoord in ditzelfde artikel 12 onder Pro b. Onweersproken is dat Van der Gragt door Grontmij bodemonderzoek heeft laten uitvoeren na ondertekening van de koopovereenkomst, hetgeen heeft geresulteerd in twee onderzoeksrapporten d.d. 2 september 2004 en 26 oktober 2004.
Gezien het voorgaande was het aan [gedaagde] om te onderbouwen dat het onderzoek dat hij heeft laten uitvoeren onderzoek is geweest dat op basis van de koopovereenkomst door Van der Gragt had moeten worden uitgevoerd dan wel voor haar rekening komt. [gedaagde] heeft zich echter beperkt tot het overleggen van facturen van een latere datum dan de onderzoeksrapporten van Grontmij en tevens van een latere datum dan die waarvoor nog een beroep op de ontbindende voorwaarde kon worden gedaan. Nu voorts gesteld noch gebleken is dat partijen nadere afspraken hebben gemaakt omtrent de vergoeding van onderzoekskosten, dienen die door [gedaagde] gemaakte kosten voor zijn rekening te blijven.
4.24. Nu de vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen, bestaat er tevens geen grondslag voor de gevorderde buitengerechtelijk kosten.
4.25. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in voorwaardelijke reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Van der Gragt worden begroot op:
salaris procureur € 1.500,00 (1,5 punt × factor 0,5 × tarief € 2.000,00)
Totaal € 1.500,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan Van der Gragt te betalen een bedrag van € 214.014,63 (tweehonderd veertienduizend veertien euro 63/100 eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW vanaf 3 januari 2007 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan Van der Gragt te betalen een bedrag van € 44.277,83 (vierenveertig duizend tweehonderd zevenenzeventig euro 83/100 eurocent),
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 2.325,89,
5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Van der Gragt tot op heden begroot op € 10.640,85,
5.5. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in voorwaardelijke reconventie
5.7. wijst de vorderingen af,
5.8. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Van der Gragt tot op heden begroot op € 1.500,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2008.?