Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 375890 / VV EXPL 08-54
datum uitspraak: 29 april 2008
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de besloten vennootschap GROEN VASTGOED B.V.
te Beverwijk
eisende partij
hierna te noemen Groen Vastgoed
gemachtigde: mr. F.F.S. Finke
tegen
1. [gedaagde 1]
voorheen te [woonplaats], thans zonder bekende woon- of verblijfplaats
2. [gedaagde 2]
te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
gemachtigde [gedaagde 2]: mr. H.J. Bettink
[gedaagde 1] niet verschenen
De procedure
Groen Vastgoed heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 20 maart 2008 gedagvaard, [gedaagde 1] door betekening van het exploot van dagvaarding aan het parket van de ambtenaar van het openbaar ministerie bij de rechtbank Haarlem en door publicatie van een uittreksel van het exploot van dagvaarding in het Haarlems Dagblad van 25 maart 2008.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 april 2008, waarbij de gemachtigde van [gedaagde 2] zich heeft bediend van pleitnotities. [gedaagde 1] is niet verschenen. Tegen hem is verstek verleend. De griffier heeft aantekening gemaakt van hetgeen ter zitting naar voren is gebracht.
De feiten
1. Op 16 mei 2007 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met Groen Vastgoed een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de door Groen Vastgoed gehanteerde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
2. Ingevolge artikel 1.3 van de algemene voorwaarden is huurder niet bevoegd om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder “het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan”.
3. Artikel 1.4 van de algemene voorwaarden luidt onder meer als volgt:
“Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag […]Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen”.
4. Op grond van artikel 17.1 van de algemene bepalingen zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] “hoofdelijk en ieder voor het geheel aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen”.
5. Bij brieven van 25 oktober 2007 heeft de gemachtigde van Groen Vastgoed onder meer het volgende aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] medegedeeld:
“Het is cliënte gebleken dat […] u […] de woning heeft verlaten en dat deze wordt onderverhuurd aan een aantal uit het buitenland afkomstige personen […] Op grond van art. 1.4 van de huurovereenkomst bent u ter zake aan cliënte, naast de inkomsten die u uit onderverhuur heeft […] tot en met heden aan boete verschuldigd € 1.080,00.”
6. Groen Vastgoed heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesommeerd de onderverhuur te beëindigen en de woning weer zelf te bewonen.
7. [gedaagde 2] heeft de tussen haar en Groen Vastgoed bestaande huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2008.
De vordering
Groen Vastgoed vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) om
A. [gedaagde 1] te veroordelen tot ontruiming van de woning binnen twee dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom;
B. [gedaagde 2] te veroordelen om te gehengen en te gedogen dat de woning binnen twee dagen na betekening van het vonnis zal worden ontruimd, op straffe van een dwangsom;
C. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 4.150,00 ter zake van de tot en met 31 december 2007 verbeurde boete, vermeerderd met € 45,00 voor iedere dag dat de onderverhuur na 31 december 2007 heeft voortgeduurd;
D. [gedaagde 1] te gebieden om aan Groen Vastgoed opgave te doen van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoten inkomsten uit onderhuur, op straffe van een dwangsom;
E. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen om aan Groen Vastgoed te betalen alle uit onderhuur genoten inkomsten;
F. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding.
Groen Vastgoed stelt daartoe onder meer het volgende.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in strijd met de toepasselijke algemene voorwaarden de woning aan derden in onderhuur gegeven. Zij zijn daardoor toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen gevolg gegeven aan de sommaties van Groen Vastgoed. Zij hebben de onderverhuur niet beëindigd en de boete noch de inkomsten uit de onderverhuur aan Groen Vastgoed voldaan.
Op grond van de tekortkoming door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is Groen Vastgoed gerechtigd om in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Gelet op het illegale karakter van de onderhuur heeft Groen Vastgoed een spoedeisend belang om, vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst, in kort geding de ontruiming van de woning te vorderen. Daarbij is van belang dat Groen Vastgoed door de omwonenden van de woning is aangesproken op de door de onderhuurders van de woning veroorzaakte overlast.
Omdat [gedaagde 2] heeft aangegeven nooit in de woning te hebben gewoond en bereid te zijn mee te werken aan de ontruiming van de woning, heeft Groen Vastgoed jegens haar een (gedeeltelijk) andersluidend petitum geformuleerd dan jegens [gedaagde 1].
Het verweer
[gedaagde 2] heeft de vordering sub B erkend met uitzondering van de gevorderde dwangsom. Tegen de sub C, E en F gevorderde hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 2] heeft zij gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft daartoe, kort samengevat, het volgende aangevoerd.
Kort na het ondertekenen van de huurovereenkomst met Groen Vastgoed, is de relatie tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geëindigd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben afgesproken dat [gedaagde 1] de woning zou gaan bewonen en zou zorg dragen voor de betaling van de huur. [gedaagde 2] heeft nooit in de woning gewoond. [gedaagde 1] heeft de woning zonder medeweten van [gedaagde 2] onderverhuurd. [gedaagde 2] heeft part noch deel gehad aan de totstandkoming van de onderverhuurovereenkomst en heeft geen revenuen uit die overeenkomst genoten.
Het is daarom niet redelijk om aan de vordering sub B een dwangsom te verbinden.
Ook is er geen grond voor toewijzing van de sub C gevorderde hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 2] tot betaling van de contractuele boete. Indien zal worden geoordeeld dat een veroordeling van [gedaagde 2] tot betaling van een boete gerechtvaardigd is, dient deze boete onder de gegeven omstandigheden sterk te worden gematigd.
Nu door [gedaagde 2] geen inkomsten zijn genoten uit de onderhuur van de woning, dient de veroordeling tot betaling daarvan alleen [gedaagde 1] te treffen. De sub E gevorderde hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 2] dient daarom te worden afgewezen.
Niet [gedaagde 2], maar [gedaagde 1] is tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst met Groen Vastgoed. Groen Vastgoed had alleen [gedaagde 1] moeten dagvaarden. Voor de sub F gevorderde hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 2] tot betaling van de proceskosten is dan ook geen grond.
De beoordeling van het geschil
Nu [gedaagde 2] in het geding is verschenen, dient het tussen partijen gewezen vonnis ingevolge artikel 140 lid 2 Rv ook jegens [gedaagde 1] als vonnis op tegenspraak te worden beschouwd.
De (afzonderlijk) tegen [gedaagde 1] ingestelde vorderingen sub A en D zullen worden toegewezen omdat deze niet ongegrond of onrechtmatig zijn. De boete zal worden gemaximeerd tot € 15.000,00 per overtreding .
De (afzonderlijk) tegen [gedaagde 2] ingestelde vordering sub B zal als niet door [gedaagde 2] betwist worden toegewezen. Nu door [gedaagde 2] geen feiten en omstandigheden zijn aangevoerd op grond waarvan aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal komen vast te staan dat voor toewijzing van een dwangsom geen gronden aanwezig zijn, zal [gedaagde 2] tevens worden veroordeeld tot betaling van een dwangsom, voor het geval zij niet zal gehengen en gedogen dat de woning door [gedaagde 1] wordt verlaten en ontruimd respectievelijk verlaten en ontruimd wordt gehouden. Er is aanleiding om de dwangsom te matigen tot € 50,00 per dag en te maximeren tot € 2.000,00.
De in de vordering sub B opgenomen machtiging zal worden afgewezen, nu deze betrekking heeft op de ontruiming van de woning door [gedaagde 1] en niet op het gehengen en gedogen van die ontruiming door [gedaagde 2].
Ten aanzien van de overige vorderingen dient allereerst het volgende te worden opgemerkt. De vorderingen sub C en E komen, voor zover zij jegens [gedaagde 2] zijn ingesteld, slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is, dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen van Groen Vastgoed jegens [gedaagde 2] tot een toewijzing daarvan zullen leiden.
Groen Vastgoed heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling opgemerkt dat de positie van [gedaagde 2] haar bekend is, maar dat [gedaagde 2] desalniettemin verantwoordelijk is voor de correcte nakoming van de huurovereenkomst omdat zij tezamen met [gedaagde 1] de huurovereenkomst met Groen Vastgoed is aangegaan. Volgens Groen Vastgoed dient [gedaagde 2] daarom, naast [gedaagde 1], hoofdelijk te worden veroordeeld tot betaling van de boete en de inkomsten uit de onderverhuur.
De kantonrechter volgt Groen Vastgoed niet in deze redenering. Groen Vastgoed heeft de stellingen van [gedaagde 2], dat zij niets wist van en op geen enkele wijze betrokken is geweest bij de totstandkoming van de onderhuurovereenkomst, niet gemotiveerd betwist. Dit leidt ertoe dat in de onderhavige procedure vooralsnog niet is komen vast te staan dat [gedaagde 2] (naast [gedaagde 1]) de woning aan derden heeft onderverhuurd. De thans bekende feiten en omstandigheden rechtvaardigen daarom naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet de verwachting, dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure zal komen vast te staan dat [gedaagde 2] in strijd met artikel 1.3 van de algemene voorwaarden heeft gehandeld. De vorderingen sub C en E zullen daarom, voor zover zij strekken tot hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 2] naast [gedaagde 1] tot betaling van de contractuele boete en de uit de onderverhuur genoten inkomsten, worden afgewezen en slechts tegen [gedaagde 1] als niet onrechtmatig of ongegrond worden toegewezen.
Nu Groen Vastgoed met betrekking tot de jegens [gedaagde 2] ingestelde vordering voor het grootste deel in het (on)gelijk wordt gesteld, zal ook de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 2] tot betaling van de kosten van het geding worden afgewezen. Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde 1] als de in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de kosten van de door Groen Vastgoed jegens hem en [gedaagde 2] ingestelde procedure en dat Groen Vastgoed de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 2] dient te dragen.
Beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde 1] bij wijze van voorlopige voorziening:
a) om de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen 2 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van Groen Vastgoed zijn, te verlaten en te ontruimen, en met afgifte van de sleutels, in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking te stellen van Groen Vastgoed en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van Groen Vastgoed om bij gebreke van volledige voldoening aan deze veroordeling binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, op kosten van [gedaagde 1], zo nodig met behulp van de sterke arm, deze verlating en ontruiming en vervolgens dit verlaten en ontruimd houden, door een deurwaarder te laten bewerkstelligen;
b) om aan Groen Vastgoed tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 4.150,00 ter zake van de op grond van artikel 1.4 van de huurovereenkomst verschuldigd boete tot en met 31 december 2007, te vermeerderen met € 45,00 per dag dat de onderverhuur na 31 december 2007 zal hebben voortgeduurd;
c) om binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis aan Groen Vastgoed opgave te doen van de door [gedaagde 1] genoten inkomsten uit onderhuur en deze opgave te substantiëren met betalingen en bankrekeningafschriften waaruit de betreffende termijnbetalingen uit onderhuur blijken;
d) om aan Groen Vastgoed tegen behoorlijke bewijs van kwijting te betalen alle door [gedaagde 1] genoten inkomsten uit onderhuur;
- bepaalt dat [gedaagde 1] een dwangsom verbeurt van € 500,00 per overtreding per dag voor iedere dag dat deze de hiervoor (onder a en c) gegeven beslissingen niet nakomt, tot een maximum van € 15.000,00 per overtreding;
- veroordeelt [gedaagde 2] bij wijze van voorlopige voorziening om te gehengen en te gedogen dat de woning aan de [adres] te (2132 DH) [woonplaats] binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis volledig en behoorlijk zal worden verlaten en ontruimd en onder afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Groen Vastgoed wordt gesteld en vervolgens te gehengen en gedogen dat de woning verlaten en ontruimd wordt gehouden, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of deel van een dag dat [gedaagde 2] na betekening van dit vonnis niet zal gehengen en gedogen dat de woning zal worden verlaten en ontruimd respectievelijk verlaten en ontruimd wordt gehouden, tot een maximum van € 2.000,00.
- veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Groen Vastgoed tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd:
dagvaarding € 85,44
vastrecht € 201,00
salaris gemachtigde € 400,00;
- veroordeelt Groen Vastgoed tot betaling van € 200,00 ter zake van kosten van de gemachtigde van [gedaagde 2], te betalen aan de griffier van de rechtbank Haarlem door overmaking op rekeningnummer 19.23.25.833 t.n.v. MvJ Arrondissement Haarlem onder vermelding van “proceskostenveroordeling” en het zaak- en rolnummer;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M. van Wassenaer en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.