Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 139860 / HA ZA 07-1274
Vonnis van 23 april 2008
in de zaak van
[Eiser],
wonende te De Rijp, gemeente Graft-De Rijp,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
procureur mr. M. Middeldorp,
advocaat mr. R.L. Beckers te Purmerend,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEIJER PROJECTONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Beverwijk,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. H.C. Koetzier.
Partijen zullen hierna [eiser] en Meijer genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 december 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 7 maart 2008 met de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij schriftelijke koop-/aannemingsovereenkomst van 26 maart 2007 heeft de toen 81 jarige [eiser] onder meer gekocht van Meijer het appartementsrecht, rechtgevende op het 117/2.818 ste aandeel in het nog op te richten appartementencomplex bij [….]. Het appartementsrecht, bouwnummer 17, betreft het uitsluitend gebruik van de woning met balkon op de derde etage van het appartementencomplex.
2.2. Vóór de aankoop had [eiser] van makelaardij Vos, die voor Meijer optrad, ontvangen de verkoopbrochure met betrekking tot het appartementencomplex, overgelegd als productie G6 bij conclusie van antwoord. Op de pagina met het kopje “Heiloo, fijn wonen in het groen” is een plattegrond van het Stationsplein en omgeving weergegeven, waarop het te bouwen appartementencomplex met een gele kleur is getekend. Het door [eiser] gekochte appartement bevindt zich op de zuidwestelijke hoek van het complex en heeft op de tekening vrij uitzicht op de spoorlijn. Op de plattegrond zijn ook ingetekend het eveneens door Meijer te bouwen complex gelegen tussen de spoorlijn, de Zeeweg, de Holleweg en de Stationsweg en het door projectontwikkelaar Rotteveel te bouwen winkelcomplex De Blinken, gelegen ten zuiden van het appartementencomplex meteen naast de entree van de parkeergarage van het appartementencomplex.
2.3. Van de twee hiervoor genoemde, door Meijer te bouwen appartementengebouwen was een maquette gemaakt, die bij makelaardij Vos stond opgesteld en die voor de koop door [eiser] is gezien. Ook op de maquette heeft het appartementencomplex een vrij uitzicht op de spoorlijn.
2.4. Op 10 mei 2007 is de eigendomsakte met betrekking tot het door [eiser] gekochte appartement verleden.
2.5. Op 11 mei 2007 heeft een open dag plaatsgevonden en heeft [eiser] het door hem gekochte en nog in aanbouw zijnde appartement bezocht.
2.6. Bij brief van 24 juni 2007 heeft [eiser] aan Meijer geschreven: “Was ik op tijd, and fatsoenlijk ingelicht, dan had ik het appartement No.17 aan het Stationsplein niet gekocht. U wist van de bouwplannen van Rotteveel, de makelaar wist ervan. Dat U in de brochure(s) op de schetsen dit niet aangaf is niet fair. Dat het niet gezegd is is U, en de makelaar aan te rekenen. Het was me echter wel opgevallen dat die hoek van het Stationsplein, dat perspectief dus, niet te zien was op de schetsen. Maar de nauwkeurige, op schaal gemaakte, bij makelaar Vos geëxposeerde maquette heeft die twijfel weggenomen. Daar staat keurig de appartementsgebouwen, een leeg Stationsplein, in alle glorie te kijk, tot en met het spoor. Geen spoor van de nieuwbouw die mijn uitzicht aan bijna alle kanten bederft. Zo hoog gebouwd, hoewel ‘maar’ drie verdiepingen, dat ik op 4 hoog bij lange na niet eens overheen kijk.”
2.7. In reactie daarop heeft Meijer bij brief van 4 juli 2007 laten weten: “U heeft aangegeven dat het uitzicht niet aan uw verwachtingen voldoet, wij vinden dit natuurlijk jammer. De verkopende makelaar heeft met u de verkoop besprekingen gevoerd en wij kunnen daarom geen standpunt innemen over hetgeen de makelaar u wel of niet heeft aangegeven. Wel willen wij aangeven dat het ons verbaast dat u aangeeft niets te weten van de bouw van het bewuste appartementen complex, daar is gestart met de bouw van het complex in januari 2007. De koop-/aannemingsovereenkomst heeft u getekend op 26 maart 2007 dit is duidelijk na de start van het betwiste gebouw.”
2.8. Bij brief van 17 juli 2007 heeft de raadsman van [eiser] aan Meijer kenbaar gemaakt dat wanneer niet binnen een week een voor zijn cliënt perspectief biedend voorstel zou worden gedaan, de koopovereenkomst wegens non-conformiteit zou worden ontbonden.
2.9. Bij brief van 30 augustus 2007 heeft [eiser] de koopovereenkomst ontbonden althans vernietigd. Bij brief van 12 september 2007 heeft de raadsman van Meijer aan [eiser] laten weten dat die ontbinding althans vernietiging niet geaccepteerd werd.
2.10. Op 26 oktober 2007 is het appartement aan [eiser] opgeleverd. [eiser] heeft nagelaten een bedrag van € 92.439,99 aan Meijer te voldoen, op grond waarvan Meijer zich heeft beroepen op een retentierecht en het appartement niet aan [eiser] ter beschikking heeft gesteld.
2.11. Op het Stationsplein, tussen (een deel van) het appartementencomplex en de spoorlijn is een nieuw gebouw verrezen (het Stationsgebouw). Het vrije uitzicht vanuit het door [eiser] gekochte appartement wordt door dit gebouw grotendeels beperkt (in die zin dat vanuit het grootste deel van het appartement slechts uitzicht is op het dak van het Stationsgebouw).
3. De vordering in conventie
3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair althans subsidiair verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen op 30 augustus 2007 althans 24 september 2007 op terechte gronden is ontbonden, althans vernietigd en meer subsidiair verklaart voor recht dat Meijer is tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst, althans onzorgvuldig jegens [eiser] heeft gehandeld, en Meijer te veroordelen de daaruit voortvloeiende schade, nader op te maken bij staat, te vergoeden, met veroordeling van Meijer in de buitengerechtelijke kosten ad € 692,60 en de proceskosten.
3.2. Daartoe voert [eiser] aan dat gelet op de verstoring van het uitzicht door het Stationsgebouw, het geleverde niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de overeenkomst en de mededelingen van de verkoper mocht verwachten. Subsidiair stelt [eiser] dat hij de koopovereenkomst is aangegaan onder invloed van dwaling: indien hij geweten had van de bouw van het Stationsgebouw, was hij de koopovereenkomst niet aangegaan. Meer subsidiair voert [eiser] aan dat Meijer is tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst, omdat een appartement is geleverd waarvoor gezien de kwaliteit teveel is betaald.
4. De vordering in reconventie
4.1. Meijer vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 92.439,99 te vermeerderen met een rentevergoeding van 7% per jaar vanaf 12 oktober 2007 tot aan de dag der algehele voldoening en de proceskosten.
4.2. Daartoe voert Meijer aan dat hoewel het appartement aan [eiser] is opgeleverd, [eiser] (ondanks aanmaning) heeft nagelaten de restanttermijnen ter hoogte van het gevorderde bedrag te voldoen, zodat hij niet alleen die restanttermijnen verschuldigd is, maar ook, ingevolge artikel 4 lid 2 van Pro de koop-/aannemingsovereenkomst, een rentevergoeding van 7% per jaar over de hoofdsom.
5. De beoordeling
in conventie
5.1. Het gaat in deze zaak primair om de vraag of de beperking van het uitzicht vanuit het door [eiser] gekochte appartement vanwege de bouw van het Stationsgebouw kan leiden tot de conclusie dat het appartement non-conform in de zin van artikel 7:17 BW Pro is. Dat laatste is op grond van lid 2 van voornoemd artikel het geval, indien de zaak, mede gelet op de aard ervan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
5.2. Ter onderbouwing van zijn stelling dat het appartement non-conform is, heeft [eiser] aangevoerd dat hij, nu het ging om een nog te bouwen onroerende zaak, kon en mocht afgaan op de informatie van de verkoper en haar makelaar. Noch uit de verkoopbrochure noch uit de maquette van de het te bouwen complex bleek dat het uitzicht vanuit het door [eiser] gekochte appartement beperkt zou worden door een ander gebouw. Evenmin is [eiser] door de verkoper of haar makelaar gewezen op de mogelijkheid dat tussen het appartementencomplex en de spoorlijn nog een ander gebouw zou kunnen verrijzen. Derhalve mocht [eiser] ervan uitgaan dat hij vanuit zijn appartement een vrij uitzicht zou hebben.
5.3. Meijer ontkent niet dat zij, hoewel zij wist van de mogelijkheid van bebouwing tussen het appartementencomplex en de spoorlijn, [eiser] niet op die mogelijkheid heeft gewezen, maar stelt dat [eiser] aan de brochure of de maquette geen rechten kan ontlenen, dat op een verkoper in zijn algemeenheid geen mededelingsplicht rust ten aanzien van mogelijke bebouwing in de naaste omgeving van het te koop aangebodene en dat voor [eiser] ook zichtbaar was dat op het Stationsplein nog een ander pand zou verrijzen.
5.4. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] op grond van de brochure die hij voor de koop heeft ontvangen en de maquette die hij voor de koop heeft gezien, mocht verwachten dat zijn uitzicht niet beperkt zou worden door het Stationsgebouw. Redengevend is dat op de plattegrond in de brochure de andere nog te bouwen of in aanbouw zijnde complexen (zoals De Blinken) wel zijn weergegeven en alleen is nagelaten het Stationsgebouw op te nemen en dat zowel op die plattegrond als op de maquette door het plaatsen van bomen de indruk wordt gewekt van een geheel leeg plein en een vrij uitzicht. Meijer heeft weliswaar aangevoerd dat ten tijde van het vervaardigen van die brochure en de maquette nog geen concrete plannen bekend waren ten aanzien van het Stationsgebouw, maar dat neemt niet weg dat zij [eiser] had moeten informeren over de mogelijkheid van bebouwing nu zij er toen immers mee bekend was dat volgens het bestemmingsplan ter plaatse een stationsgebouw gerealiseerd zou (kunnen) gaan worden. Die informatie moet, ook indien [eiser] niet heeft kenbaar gemaakt dat het vrije uitzicht voor hem van belang was bij zijn keuze voor dit appartement, zodanig relevant worden geacht dat Meijer hiervan spontaan mededeling had moeten doen, te meer nu het gaat om een professionele verkoper die werd vertegenwoordigd door een plaatselijk bekende makelaar en een 81 jarige niet in Heiloo woonachtige koper die niet werd bijgestaan door een eigen makelaar.
5.5. Weliswaar rust, zoals Meijer terecht aanvoert, in zijn algemeenheid op de verkoper geen mededelingsplicht ten aanzien van mogelijke omliggende bebouwing, maar in het onderhavige geval is van belang dat Meijer ervan op de hoogte was dat er een aanzienlijke kans was dat naastliggende bebouwing het uitzicht vanuit het verkochte in belangrijke mate zou beperken. Door de wijze waarop Meijer het verkochte heeft gepresenteerd, er op dat moment van op de hoogte zijnde dat die presentatie (mogelijk) niet aansloot op de werkelijkheid, is het vrije uitzicht een eigenschap van het verkochte waarvan, nu gesteld noch gebleken is dat daarover door Meijer of haar makelaar nadere mededelingen zijn gedaan, [eiser] de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Gelet hierop is het appartement non-conform, althans heeft Meijer de naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op haar jegens [eiser] rustende mededelingsplicht geschonden, welke niet-nakoming kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst.
5.6. De stelling van Meijer dat voor [eiser] zichtbaar was dat er meteen naast het appartementencomplex werd gebouwd, in welke stelling de rechtbank een beroep op het vijfde lid van artikel 7:17 BW Pro leest, wordt verworpen. Ten eerste geldt dat daar waar op Meijer, zoals uit het voorgaande volgt, een mededelingsplicht rustte, zij zich niet ter afwering van die plicht erop kan beroepen dat [eiser] zelf nader onderzoek had moeten en kunnen verrichten. Ten tweede geldt dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst weliswaar de vloer van de begane grond was gestort, maar dat daarmee niet voor een ieder, laat staan voor een leek die geen toegang had tot het bouwterrein, duidelijk is dat aldaar een bouwwerk zal verrijzen, te meer nu, zoals [eiser] onvoldoende weersproken heeft aangevoerd, sprake was van een groot, rommelig en voor buitenstaanders afgesloten bouwterrein. De storting van de verdiepingsvloer heeft pas plaatsgevonden ruim na het sluiten van de koopovereenkomst en zelfs na het transport, zodat aan die gebeurtenis geen relevantie toekomt.
5.7. Gelet op de non-conformiteit van het appartement althans de schending van de zorgplicht, is sprake van een niet meer te herstellen tekortkoming aan de zijde van Meijer die van dien aard is dat deze de door [eiser] ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. Derhalve zal de primaire vordering worden toegewezen en behoeven de subsidiaire en meer subsidiaire vordering geen bespreking meer.
5.8. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiser] heeft niet voldoende onderbouwd gesteld dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
5.9. Meijer zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- explootkosten € 84,31
- vast recht 251,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 904,00 (2 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal € 1.239,31
in reconventie
5.10. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen en beslist, zal de reconventionele vordering worden afgewezen. Nu immers de koopovereenkomst op terechte gronden is ontbonden, kan Meijer geen aanspraak meer maken op de onbetaald gebleven restanttermijnen.
5.11. Meijer zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding die aan de zijde van [eiser] worden begroot op € 447,- aan salaris voor de procureur.
6. De beslissing
De rechtbank:
In conventie
6.1. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen van 26 maart 2007 op 30 augustus 2007 op terechte gronden is ontbonden;
6.2. veroordeelt Meijer in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.239,31;
6.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.4. wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
6.5. wijst de vordering af;
6.6. veroordeelt Meijer in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] begroot op € 447,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2008.?