Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 145708 / KG ZA 08-236
Vonnis in kort geding van 19 juni 2008
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ZANDVOORT,
zetelend te Zandvoort,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. M.W. Langhout,
tegen
[gedaagde],
wonende te Zwanenburg, gemeente Haarlemmermeer,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. L. Koning,
advocaten mr. M. Ketting en mr. M.H.J. van Riessen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de Gemeente
- de eis in reconventie
- de brief met bijlage van mr. Langhout d.d. 4 juni 2008
- de brief met bijlage van mr. Ketting d.d. 9 juni 2008
- de brief met bijlagen van mr. Langhout d.d. 10 juni 2008
- de brief van mr. Ketting d.d.13 juni 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] huurt sedert 27 februari 2003 van de Gemeente een gedeelte van het Noordzeestrand van in totaal 90 strekkende meters om daar gedurende de zomermaanden een strandpaviljoen met strandstoelen, ligbedden en windschermen te plaatsen en te exploiteren.
2.2. De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen.
“(…)
Artikel 3: Huurperiode
1. Het in artikel 2 genoemde gedeelte strand wordt verhuurd voor de strandseizoenen 1999 tot en met 2008.
(…)
3. Het strandseizoen vangt ieder jaar aan op 1 februari en eindigt ieder jaar op 1 november, met dien verstande, dat de huurder verplicht is op 1 november het gehuurde volledig te hebben ontruimd, een en ander conform hetgeen is bepaald in artikel 18 van deze overeenkomst.
(…)
5. Opzegging door partijen geschiedt door middel van een aangetekend schrijven met die strekking en met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
6. Opzegging van de zijde van de gemeente vindt plaats door het college van Burgemeester en Wethouders van Zandvoort. Een dergelijke opzegging is slechts mogelijk indien dringende belangen van algemene aard dit vereisen.
7. Indien de huurovereenkomst op grond van het in lid 5 bepaalde is opgezegd en de huurder kan aantonen dat hij als gevolg van de opzegging aanwijsbare geldelijke schade heeft geleden kan de gemeente aan de huurder een schadebedrag toekennen. Het schadebedrag zal worden bepaald door een door partijen aan te wijzen onafhankelijke derde.
Artikel 8: Overdracht strandexploitatie
1. De huurder is gerechtigd –bij het beëindigen van de strandexploitatie- een nieuwe huurder voor te dragen. Het verzoek moet door zowel de huidige als de nieuwe huurder schriftelijk worden gedaan.
(…)
Artikel 23: Tussentijdse beëindiging
1. Indien de huurder toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van een van de verplichtingen uit deze overeenkomst, is de gemeente gerechtigd de overeenkomst te beëindigen, een en ander na aanmaning door de gemeente door middel van een aangetekend schrijven, waarbij de huurder gedurende 10 dagen alsnog in de gelegenheid wordt gesteld aan zijn verplichtingen te voldoen. (…)
3. De huurder is in geval er sprake is van hetgeen is bepaald in lid 1 en 2 van dit artikel verplicht het gehuurde binnen een door het college van Burgemeester en Wethouders vastgestelde termijn geheel ontruimd op te leveren en voorts in de oorspronkelijke toestand terug te brengen.
(…)”
2.3. In de betaling van de huurtermijnen is een achterstand ontstaan. Per 11 maart 2008 betrof de achterstand twee termijnen van het seizoen 2005, twee termijnen van het seizoen 2006 en alle termijnen van 2007. Vermeerderd met de contractuele boete beliep de achterstand euro 26.187,52. Bij brief van 11 maart 2008 heeft de Gemeente [gedaagde] gesommeerd de achterstand te voldoen. In deze brief wordt het volgende gesteld:
“(…) Bij uitblijven van de betaling binnen de gestelde termijn, staat het de gemeente Zandvoort vrij om op grond van art. 23 lid 1 van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst te beëindigen.
De gemeente Zandvoort acht zich in geval van uitblijven van betaling tevens vrij om zonder verdere aankondiging de geëigende rechtsmaatregelen te treffen ter incasso van het aan de gemeente Zandvoort verschuldigde (…)”.
2.4. Bij brief van 31 maart 2008 heeft de Gemeente de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] medegedeeld dat zij het gehuurde uiterlijk 18 april 2008 te 14.00 uur geheel diende te ontruimen.
2.5. Op 19 maart 2008 heeft [gedaagde] een concept overeenkomst gesloten met een zekere [A], waarbij zij het strandpaviljoen, inclusief de handelsnaam, de inventaris en de goodwill van de onderneming, aan laatstgenoemde heeft verkocht. Door Van Esch & Wisse Notarissen te Hoofddorp is een koopovereenkomst opgesteld, waarbij de koopprijs is bepaald op euro 200.000,--. Bij brief van 13 april 2008 heeft [gedaagde] genoemde [A] op de voet van artikel 8 van de huurovereenkomst als nieuwe huurder voorgedragen.
De Gemeente heeft [gedaagde] daarop bij brief van 23 april 2008 laten weten dat zij aan de ontbonden huurovereenkomst geen rechten meer kon ontlenen en dat de Gemeente het aan [gedaagde] verhuurde stuk strand niet langer wenste te verhuren.
2.6. Naar zeggen van [gedaagde] heeft [A] de financiering rond en zal hij afnemen als hij de zekerheid heeft dat hij op de voet van artikel 8 van de huurovereenkomst als huurder in de plaats kan worden gesteld van [gedaagde].
3. Het geschil in conventie
3.1. De Gemeente vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] zal veroordelen binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde met het hare en de haren te ontruimen en in nette ontruimde staat aan de Gemeente op te leveren, met machtiging van de Gemeente om, indien [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, de ontruiming zelf te bewerkstelligen, zo nodig met de hulp van de sterke arm van politie en justitie.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. [gedaagde] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
4.1.1. primair: zal verklaren voor recht dat de buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming in strijd zijn met de wet, alsmede met de beginselen van behoorlijk bestuur,
subsidiair: het besluit van de Gemeente tot onbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal schorsen,
4.1.2. primair: de Gemeente zal opdragen mee te werken aan de verkoop van het strandpaviljoen,
subsidiair: zal bepalen dat de Gemeente aan [gedaagde] ter schadeloosstelling een bedrag dient te betalen.
4.2. De Gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
5.1. Ter beantwoording ligt in de eerste plaats de vraag welk regime op de rechtsverhouding van partijen van toepassing is. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij aanspraak kan maken op huurbescherming. Zij erkent dat de huur weliswaar betrekking heeft op een perceel strand, maar stelt dat sprake is van zodanige verwevenheid van de grond met het daarop geëxploiteerde strandpaviljoen dat de huurovereenkomst op de voet van artikel 7: 231 van het Burgerlijk Wetboek (BW) slechts door de rechter kan worden ontbonden.
5.2. Hoewel er goede argumenten zijn om de onderhavige huur gelijk te stellen met een huurrelatie waarop de regels voor huur van middenstandsbedrijfsruimte van toepassing zijn, stuit de gelijkstelling die [gedaagde] wil af op HR 16 juli 1995, NJ 1995, 705, waaruit blijkt dat de HR voor een uitleg van de betrokken bepalingen naar hun strekking niet zodanig ruimte laat dat geoordeeld moet worden dat de door de Gemeente gedane opzegging in strijd is met art 7:231 BW.
5.3. Niet in geschil is dat [gedaagde] in 2006 en 2007 aanzienlijke betalingsachterstanden heeft laten ontstaan. Het lijdt geen twijfel dat die achterstanden op zichzelf bezien van zodanige ernst zijn dat ze grond kunnen bieden voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het door [gedaagde] gedane beroep op overmacht miskent dat het hier gaat om omstandigheden die in de risicosfeer van de huurder liggen.
De wijze waarop die ontbinding in casu heeft plaatsgevonden is echter zodanig dat te verwachten is dat de bodemrechter een beroep van de Gemeente op die ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal achten
Voor dat oordeel is het volgende redengevend.
5.4. De huurverhouding tussen de Gemeente en [gedaagde] is materieel van dien aard dat de belangen die voor [gedaagde] op het spel staan vergelijkbaar zijn met de belangen van een huurder van middenstandsbedrijfsruimte. Het gaat in het onderhavige geval immers niet om huur van los land, maar om langjarige huur van grond, voorzien van aangelegde zaken als strandopgangen, elektra-aansluitpunten en vuilnisbakken, ter exploitatie van een strandpaviljoen. De omstandigheid dat er geen sprake is van duurzame verbondenheid van het standpaviljoen met de grond moet vooral worden verklaard vanuit het gegeven dat het risicovol is om deze paviljoens in het winterseizoen op het strand te laten staan, terwijl niet uitgesloten is dat er ook planologische beletselen zijn voor meer permanente bebouwing van het strand.
Verder valt op dat artikel 9 van de overeenkomst de verhuurder zodanige controlemogelijkheden over aard en plaatsing van de strandpaviljoens biedt dat het onderscheid met een huurverhouding waarin deze paviljoens door de verhuurder worden geplaatst zijn betekenis verliest en illustreert artikel 8 van de overeenkomst dat partijen zich realiseren dat hier sprake is van een huurrelatie waarbinnen een onderneming wordt gedreven die goodwill opbouwt. De -aanzienlijke- mate waarin dat het geval is wordt geïllustreerd door het gegeven dat zich een aspirant-huurder heeft gemeld die bereid is voor overname van de thans door [gedaagde] gedreven onderneming € 200.000,-- te betalen.
5.5. Ook dient betekenis toe te komen aan de omstandigheid dat de Gemeente de zaak zelf geruime tijd heeft laten slepen, aldus de indruk wekkend dat er alle tijd was om in onderling overleg te komen tot oplossing van de problematiek. Die was gecompliceerd doordat de oorspronkelijke exploitant van de onderneming, de echtgenoot van [gedaagde], is geliquideerd, waarna strafrechtelijk beslag op de activa van de onderneming is gelegd.
Dit zijn weliswaar geen omstandigheden die in de risicosfeer van de Gemeente liggen, maar is voor de Gemeente wel aanleiding geweest om geruime tijd een afwachtende houding aan te nemen, kennelijk in het vertrouwen dat er uiteindelijk wel fonds beschikbaar zou komen waaruit de achterstand zou kunnen worden aangezuiverd.
5.6. Tenslotte moet het voor de Gemeente als ervaren verhuurder van het Noordzeestrand evident zijn geweest dat overdracht van de onderneming aan een opvolgend huurder in huurverhoudingen als de onderhavige als laatste redmiddel in beginsel altijd beschikbaar is. Het gaat hier, naar de omvang van de door [A] uitgebrachte bieding illustreert, om substantiële financiële belangen van een strandexploitant, waarmee de Gemeente niet lichtvaardig behoort om te gaan.
5.7. Bij die stand van zaken is aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de Gemeente, alvorens tot opzegging over te gaan, [gedaagde] uitdrukkelijk in de gelegenheid had moeten stellen om gedurende een daartoe redelijk te achten termijn een kandidaat voor opvolging voor te dragen. De Gemeente heeft dit niet gedaan en heeft ook na de opzegging geen bereidheid getoond om nog een indeplaatsstellingsprocedure te volgen, hoewel [gedaagde], naar zij ter zitting onweersproken heeft aangevoerd, meermalen contact heeft gezocht met de Gemeente om over een oplossing in die sfeer te spreken.
5.8. De Gemeente heeft er nog op gewezen dat [gedaagde] het strandpaviljoen dit jaar slechts gedeeltelijk heeft opgebouwd, hetgeen volgens de Gemeente afbreuk doet aan de uitstraling van het strand en reeds tot problemen heeft geleid. Zo hebben derden bij de Gemeente geklaagd over afval en glas.
Dit betoog kan echter niet tot een andere uitkomst leiden. Door in te gaan op de door [gedaagde] voorgestelde indeplaatsstelling had de Gemeente deze problemen immers kunnen voorkomen.
5.9. Bij de geschetste stand van zaken is de gevorderde ontruiming, mede gelet op de betrokken belangen, niet toewijsbaar. Dat geldt temeer nu de Gemeente te kennen heeft gegeven niet voornemens te zijn het strand opnieuw te verhuren.
De in conventie gevraagde voorziening zal daarom worden geweigerd. De Gemeente zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
6. De beoordeling in reconventie
6.1. De onder 4.1.1 primair weergegeven vordering tot verklaring voor recht is niet voor toewijzing vatbaar nu een verklaring voor recht in kort geding niet kan worden gegeven.
6.2. Bij de onder 4.1.1 subsidiair weergegeven vordering het besluit van de Gemeente tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te schorsen heeft [gedaagde] gegeven de afloop van de conventie geen belang. Die vordering is dus evenmin toewijsbaar.
6.3. Hetzelfde geldt voor het onder 4.1.2 primair gevorderde, dat er kennelijk toe strekt de Gemeente te doen veroordelen mee te werken aan een indeplaatsstellingsprocedure, nu dit de Gemeente voor een onomkeerbare situatie zou stellen.
6.4. Het onder 4.1.2 subsidiair gevorderde -dat bij zeer welwillende lezing wellicht kan worden opgevat als een tot bevoorschotting strekkende vordering- is tenslotte evenmin toewijsbaar, reeds niet omdat geen enkel inzicht in schade is gegeven.
6.5. [gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding, begroot op nihil.
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1. weigert de gevraagde voorzieningen,
7.2. veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding tot aan de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] begroot op EURO 254,-- aan verschotten en EUR 816,-- aan procureurssalaris,
7.3. verklaart vorenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
7.4. weigert de gevraagde voorzieningen,
7.5. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding tot aan de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] begroot nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op
19 juni 2008.?