Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 72261 / HA ZA 01-246
Vonnis van 26 maart 2008
in de zaak van
DE STAAT DER NEDERLANDEN,
zetelende te `s-Gravenhage (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, de hoofdingenieur-directeur van de Rijkswaterstaat in de Directie Noord-Holland),
eiser,
procureur mr. L. Koning,
advocaat mr. J.F. de Groot te Amsterdam,
tegen
[Gedaagde],
wonende te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
gedaagde,
procureur mr. M.W. Eschauzier,
advocaat mr. P.F. Mijnlieff te Leusden.
Partijen zullen hierna de Staat en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van deze rechtbank van 18 september 2001 en de daarin genoemde stukken;
- de akte van 28 september 2001 waarbij is verklaard namens [gedaagde] cassatie in te stellen tegen het hiervoor genoemde vonnis van 18 september 2001;
- de akte van 31 oktober 2001 waarbij is verklaard in te trekken het namens [gedaagde] ingestelde beroep in cassatie tegen het hiervoor genoemde vonnis van 18 september 2001;
- de akte depot no. 89/2001 van 30 november 2001 waarbij ter griffie is neergelegd een grondplantekening en een situatietekening;
- het proces-verbaal van descente van 4 december 2001 en de daarin genoemde stukken;
- het namens de Staat op 18 januari 2002 aan [gedaagde] betekende exploit;
- de akte depot no. 59/2005 van 28 oktober 2005 waarbij ter griffie is neergelegd het advies van deskundigen van 21 oktober 2005;
- de brief van 8 november 2005 van mr. Mijnlieff met bijlagen;
- de brief van 11 november 2005 van mr. De Groot;
- het op 25 november 2005 ter griffie van deze rechtbank ontvangen bezwaarschrift van [gedaagde] tegen het deskundigenadvies van 21 oktober 2005;
- het verweerschrift ex artikel 36 lid 2 Onteigeningswet van de Staat van 5 december 2005;
- het proces-verbaal van behandeling van bezwaarschrift van 8 december 2005 en de daarin genoemde stukken;
- de brief van 18 mei 2007 van mr. De Groot met bijlagen;
- de akte depot no. 59/2005 (aanvulling) van 6 juli 2007 waarbij ter griffie is neergelegd het aanvullend advies van deskundigen van 4 juli 2007;
- de akte ex artikel 2.12 rolreglement na aanvullend deskundigenrapport van de Staat;
- de akte overlegging produkties van [gedaagde];
- de brief van 8 februari 2008 van mr. Mijnlieff met bijlagen;
- het proces-verbaal van pleidooi van 11 februari 2008 en de daarin genoemde stukken;
- de brief van 20 februari 2008 van mr. J. Berkvens, deskundige, met bijlage.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De beoordeling
2.1. Nu partijen in hun processtukken in overwegende mate bedragen in guldens hebben vermeld, zal de rechtbank in de rechtsoverwegingen van dit vonnis de bedragen eveneens in guldens vermelden. In het dictum zal de rechtbank de bedragen in euro’s vermelden.
2.2. Bij het hiervoor genoemde, in kracht van gewijsde gegaan vonnis van deze rechtbank van 18 september 2001 is onder meer de vervroegde onteigening uitgesproken van de onroerende zaak, kadastraal bekend […], voor een gedeelte ter grootte van 06 are en 14 centiare (Grondplannummer [...]). Voorts is het door de Staat te betalen voorschot op de schadeloosstelling van [gedaagde] op een bedrag van fl. 15.315,- bepaald, rechtstreeks te betalen aan [gedaagde].
2.3. De Staat heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde] heeft geweigerd het bedrag van fl. 15.315,- tegen kwijting in ontvangst te nemen en dat dit bedrag is geconsigneerd door middel van overschrijving op een door de Minister van Financiën daartoe aangewezen rekening.
2.4. Partijen zijn ter zitting overeengekomen dat van een oppervlakte van het onteigende van 614 m2 moet worden uitgegaan, dit in afwijking van de na de onteigening door het kadaster ingemeten oppervlakte. De rechtbank zal partijen hierin volgen.
2.5. Voor zover [gedaagde] zich ter gelegenheid van het pleidooi nog op het standpunt heeft willen stellen dat de Staat gebonden was aan een afspraak met hem om het onteigende te ruilen tegen een ander perceel grond, overweegt de rechtbank dat hierover reeds een bindende eindbeslissing is genomen in het vonnis van 18 september 2001, waarop - behoudens uitzonderingen die zich nu niet voordoen - in dit stadium niet kan worden teruggekomen.
2.6. Op basis van de in voormelde adviezen geformuleerde uitgangspunten hebben de deskundigen de waarde van het onteigende op grond van hun op kennis en ervaring gebaseerd intuïtief inzicht getaxeerd op 614 m2 x fl. 15,-/m2 = fl. 9.210,-. Daarnaast hebben de deskundigen geoordeeld dat het overblijvende een waardevermindering ondergaat van fl. 4.605,-, doordat het na de onteigening een geer vertoont. De inkomensschade wordt volgens de deskundigen gecompenseerd door de rente op het vrijkomend kapitaal. De extra kosten van bewerking welke worden veroorzaakt door de geer (geerschade) worden getaxeerd op fl. 200,- per jaar. Deze kosten worden volgens de deskundigen ten dele gecompenseerd door de rente op de vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende. De restant geerschade wordt door de deskundigen begroot op fl. 160,-, waarbij een kapitalisatiefactor van 10 is gehanteerd. Daarnaast zijn de deskundigen er vanuit gegaan dat de Staat de drainage waar nodig in het werk heeft hersteld. De deskundigen hebben geoordeeld dat de schade die [gedaagde] mogelijkerwijze lijdt als gevolg van het verlies van de mogelijkheid de bietenplaat te gebruiken op het perceel dat voorheen van zijn broer was, geen onteigeningsgevolg is. Hetzelfde geldt, volgens de deskundigen, voor eventuele schade door het wegvallen van de mogelijkheid de rechten uit te oefenen uit de erfdienstbaarheid om met landbouwvoertuigen over de percelen die voorheen van de broer van [gedaagde] waren van en naar de [weg] te gaan alsmede voor de gestelde omrijschade. Belastingschade doet zich niet voor, aldus nog steeds de deskundigen.
2.7. De Staat heeft ter gelegenheid van het pleidooi te kennen gegeven dat hij zich in voormeld oordeel van de deskundigen kan vinden en heeft de rechtbank in overweging gegeven de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast te stellen conform de adviezen van de deskundigen en [gedaagde] daarbij te veroordelen in de kosten van het geding, zodanig dat [gedaagde] de eigen kosten draagt, veroordeeld wordt in vergoeding van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen en veroordeeld wordt in de proceskosten aan de zijde van de staat.
2.8. [gedaagde] heeft ter gelegenheid van het pleidooi – kort samengevat – aangevoerd dat de waarde van het onteigende door de deskundigen niet juist is begroot. De deskundigen hebben ten onrechte geen rekening gehouden met de mogelijkheid van kassenbouw op de grond en evenmin met diverse grondtransacties in de omgeving van het onteigende en met de verwachtingswaarde die op het onteigende rust. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd wel omrijschade te hebben en het standpunt van de deskundigen ten aanzien van de bietenplaat en de erfdienstbaarheid onjuist te achten. [gedaagde] is van mening dat de deskundigen de rente op het vrijkomende kapitaal ten onrechte twee maal hebben opgevoerd als schadebeperkende factor, namelijk ten aanzien van de geerschade alsmede ten aanzien van de inkomensschade. Bovendien dient ten aanzien van de restant geerschade niet een kapitalisatiefactor 10, maar een factor 33-20 te worden gehanteerd, aangezien de geerschade bestendig aan de exploitatie is verbonden en iedere exploitant zal treffen. [gedaagde] heeft voorts verweer gevoerd tegen de vordering van de Staat om [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen.
Waardering van het onteigende
2.9. Blijkens hun rapporten hebben de deskundigen onder meer de navolgende uitgangspunten voor de waardering van het onteigende aanvaard:
- het onteigende heeft een bestemming welke verband houdt met de aanleg van Rijksweg A5. De gemeente Haarlemmermeer heeft bij het vaststellen van deze bestemming voor het onteigende niet anders kunnen doen dan zich aansluiten bij de plannen van de Staat en heeft derhalve aan het onteigende een (onrendabele) bestemming moeten geven welke verband houdt met het werk. In een dergelijk geval worden de voor- en nadelen welke aan de aldus opgelegde bestemming verbonden zijn geëlimineerd.
- De onteigening weggedacht zou het onteigende tenminste op middellange termijn zijn agrarische bestemming hebben behouden als gevolg van de ligging daarvan in het in het streekplan en in het structuurplan voorziene agrarisch gebied. Het onteigende zou dan een geheel hebben gevormd met het overblijvende dat in het bestemmingsplan Schiphol-West e.o. (1998) een agrarische bestemming heeft.
- Het onteigende moet worden getaxeerd als deel van het agrarisch perceel waarvan het deel uitmaakt.
- Voor hun taxatie zoeken de deskundigen aansluiting bij de prijzen die worden betaald voor andere percelen in de Haarlemmermeer met agrarische bestemmingen. Zij nemen de geschetste planologische omstandigheden in aanmerking.
- Het onteigende was ten tijde van de ter-visie-legging niet verpacht. Het onteigende behoort als vrij van pacht te worden gewaardeerd.
Daarnaast overwegen de deskundigen het volgende:
- De Staat heeft in een aantal andere onteigeningen ten behoeve van de aanleg van Rijksweg A5 (waaronder Staat/Van Beem, 56924 HA ZA 99-828), bij brief van mr. J.F. de Groot d.d. 19 juni 1999, gegevens met betrekking tot aankopen ten behoeve van Rijksweg A5 overgelegd. De Staat heeft met een brief van mr. De Groot d.d. 22 maart 2000 aan de Rechter-Commissaris en de deskundigen een plattegrond toegezonden waarop de aangekochte percelen zijn aangeduid. De Staat heeft voorts een door de provincie Noord-Holland opgestelde lijst van transacties met bijbehorende kaart in het geding gebracht. De deskundigen hebben acht geslagen op de in de zaak Staat/Amev (HA ZA 99/578) door [gedaagde] genoemde transacties. De Staat heeft bij brief van 11 april 2002 een zestal akten met betrekking tot vergelijkingstransacties in het geding gebracht.
- De deskundigen hebben na de zitting van 8 december 2005 van mr. Mijnlieff ontvangen een volledig exemplaar van het (concept)advies van de Adviescommissie Schadeschap luchthaven Schiphol, gedateerd 14 mei 2002, op een verzoek om vergoeding van planschade dat is ingediend door de gezamenlijke erfgenamen van [gedaagde] en een kopie van een transportakte d.d. 25 juli 2005 waarbij […] een neef van gedaagde, een perceel landbouwgrond aan de [weg] te Nieuw-Vennep ter grootte van ongeveer 14ha 25a, deel van het perceel […], heeft overgedragen aan de gemeente Haarlemmermeer.
- De deskundigen hebben de ligging van de onderscheidene vergelijkingspercelen aan de hand van de verstrekte kaarten en ten dele ook in het veld beoordeeld. De deskundigen hebben zich in de meeste gevallen een indruk kunnen vormen van de al dan niet vergelijkbaarheid van de genoemde percelen. De deskundigen beschikken in een aantal gevallen over de voorwaarden waarop de onderscheidene transacties gesloten zijn.
- De deskundigen hebben zich aan de hand van het overgelegd materiaal en aan de hand van hun overige kennis van transacties in de Haarlemmermeer een goede indruk van de ten tijde van de onteigening geldende prijzen kunnen vormen.
2.10. Ten aanzien van hetgeen door [gedaagde] ter gelegenheid van het pleidooi is opgeworpen, overweegt de rechtbank het volgende.
2.11. Ten aanzien van de door [gedaagde] overgelegde aktes van levering van percelen in de omgeving van het onteigende, hebben de deskundigen gemotiveerd aangegeven dat deze percelen niet als vergelijkingsobjecten kunnen worden aangemerkt, omdat de transacties niet rond de peildatum hebben plaatsgevonden en de gronden niet vergelijkbaar zijn. Voor één van de percelen geldt dat er sprake was van verwachtingswaarde als gevolg van de aankondiging in een in de gemeente verspreid krantje van de vestiging van een bedrijventerrein, op een ander perceel was het project ‘Kantoren in het Groen’ gepland. Een derde perceel had een verwachtingswaarde in verband met de ligging dichtbij bedrijventerrein De Hoek, terwijl bij de overgelegde akte van 25 mei 2005 een groot aantal percelen op verschillende plekken is overgedragen, waardoor de gemiddelde grondprijs voor die overdrachten niet representatief is. De rechtbank volgt de deskundigen in hun standpunt hieromtrent. Overigens merkt de rechtbank op dat het feit dat in voornoemde aktes van levering staat dat de percelen een agrarische bestemming hebben, niet zondermeer betekent dat de in die aktes genoemde grondprijs is afgestemd op de agrarische bestemming van die grond. Het is immers niet ongebruikelijk dat om fiscale redenen wordt vermeld dat de gronden een agrarische bestemming hebben of als agrarisch object gebruikt moeten worden.
2.12. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het enkele feit dat in de aktes van door de Staat genoemde vergelijkingsobjecten meerwaardeclausules zijn opgenomen, onvoldoende is om een verwachtingswaarde ten aanzien van die percelen aan te nemen.
2.13. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat niet te verwachten is dat op het onteigende kassenbouw zou worden toegelaten, omdat een vergunning voor kassenbouw over het algemeen pas wordt verleend nadat er positief beleid is geformuleerd over het toestaan van kassenbouw en niet is gebleken dat dergelijk positief beleid voor het onteigende bestond of in voorbereiding was. Het enkele feit dat aan […], overbuurman van [gedaagde], wel een dergelijke vergunning is verleend, maakt dit niet anders, aangezien de deskundigen hebben verklaard dat in dit specifieke geval vergunning is verleend, omdat het een klein perceel aan de rand van het gebied betreft waarop reeds lage kassenbouw voorkwam.
2.14. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de deskundigen op goede gronden tot het oordeel zijn gekomen dat aan het onteigende een waarde van fl. 15,- per m2 dient te worden toegekend, zodat de waarde van het onteigende fl. 9.210,- bedraagt.
Waardevermindering van het overblijvende
2.15. Nu tegen het oordeel van de deskundigen omtrent de waardevermindering van het overblijvende geen verweren zijn aangevoerd, volgt de rechtbank de deskundigen in hun oordeel dat de waardevermindering van het overblijvende doordat het na de onteigening een geer vertoont fl. 4.605,- bedraagt.
Inkomensschade
2.16. Nu [gedaagde] tegen het oordeel van de deskundigen ten aanzien van de inkomsenschade ter gelegenheid van het pleidooi geen bezwaren heeft aangevoerd, volgt de rechtbank de deskundigen in hun oordeel dat de inkomensschade wordt gecompenseerd door de rente-inkomsten op het kapitaal dat vrijkomt door de vergoeding van de waarde van het onteigende. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat, anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, niet de rente van de bank maatgevend is, maar de rente die gemaakt kan worden met een belegging die wat risico en liquiditeit betreft de investering die ten gevolge van de onteigening verloren ging zo dicht mogelijk benadert.
Geerschade
2.17. Het betoog van [gedaagde] dat de deskundigen de geerschade ten onrechte gedeeltelijk hebben gecompenseerd met rente-inkomsten, omdat deze rente-inkomsten al in aanmerking zouden zijn genomen bij de inkomensschade mist feitelijke grondslag. De inkomensschade wordt immers gecompenseerd door de rente-inkomsten op het kapitaal dat vrijkomt door vergoeding van de waarde van het onteigende (het bedrag van fl. 9.210,-), terwijl de geerschade (deels) wordt gecompenseerd door de rente-inkomsten op het kapitaal dat vrijkomt door vergoeding van de waardevermindering van het overblijvende deel van het perceel (het bedrag van fl. 4.605,-). Het gaat derhalve om twee afzonderlijke vermogensbestanddelen waarop [gedaagde] rente kan ontvangen. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen in redelijkheid een rentepercentage van 4% in aanmerking hebben kunnen nemen.
2.18. De rechtbank volgt de deskundigen ook in hun oordeel dat ten aanzien van de restant geerschade een kapitalisatiefactor 10 dient te worden gehanteerd en niet een kapitalisatiefactor 20-33. De deskundigen hebben ter zitting uiteengezet dat een kapitalisatiefactor 25 alleen in Noord Nederland wordt gehanteerd, omdat daar de waardevermindering van het overblijvende deel van het perceel niet wordt vergoed. Nu thans ook een vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende wordt toegekend, is het volgens de deskundigen vast gebruik om een kapitalisatiefactor 10 te hanteren voor de extra kosten van bewerking als gevolg van de geer. Niet gebleken is dat de deskundigen hiermee een onjuist uitgangspunt hanteren. Gelet hierop zal de rechtbank uitgaan van een restant geerschade van fl. 160,-.
Omrijschade
2.19. Ter zitting hebben partijen een schikking getroffen in die zin dat de Staat aan [gedaagde] een bedrag van EUR 500,- exclusief BTW zal betalen voor het aanleggen van een oprit van het perceel van [gedaagde] naar de verlegde [weg]. Als gevolg hiervan kan omrijschade zich niet voordoen, zodat de rechtbank hierover geen beslissing meer zal nemen.
Bietenplaat en erfdienstbaarheid
2.20. De rechtbank is van oordeel dat het verloren gaan van het persoonlijk recht van [gedaagde] om op het aangrenzende perceel dat voorheen van zijn broer was een bietenplaat te gebruiken alsmede het niet langer kunnen uitoefenen van de erfdienstbaarheid op genoemd perceel, geen gevolgen zijn van de onderhavige onteigening. De enkele stelling dat de broer van [gedaagde] zijn perceel aan de Staat heeft verkocht om onteigening te voorkomen, maakt niet dat schade die [gedaagde] daardoor zou leiden het gevolg is van de onteigening van de grond van [gedaagde] en aldus in de onderhavige procedure dient te worden vergoed. Overigens heeft [gedaagde] ter gelegenheid van de hiervoor genoemde schikking over de oprit naar de verlegde [weg] afstand gedaan van zijn rechten om de Staat aan te spreken uit hoofde van deze erfdienstbaarheid.
Belastingschade
2.21. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] ten aanzien van belastingschade onvoldoende heeft gesteld, zodat hieraan voorbij wordt gegaan.
Slotsom
2.22. De schadeloosstelling wordt vastgesteld op een bedrag van fl. 13.975,-, te voldoen uit het door de Staat in de consignatiekas bij het Ministerie van Financiën (consignatienummer 18 400) gestorte bedrag. Nu de in de consignatiekas gestorte gelden ingevolge artikel 8, lid 1 Wet op de consignatie van gelden aan de Staat toebehoren en gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] het bedrag heeft geclaimd, is er geen aanleiding [gedaagde] tot (terug)betaling van enig bedrag of rente te veroordelen.
Proceskosten
2.23. De rechtbank volgt de Staat niet in zijn stelling dat [gedaagde] in de proceskosten dient te worden veroordeeld. Niet is gebleken dat [gedaagde] ten onrechte niet akkoord is gegaan met het aanbod van de Staat. Het enkele feit dat het onteigende een relatief geringe waarde vertegenwoordigd ten opzichte van de kosten van de onteigeningsprocedure, betekent niet dat de onteigende zijn rechten niet zou mogen verdedigen. De rechtbank ziet derhalve geen aanleiding om af te wijken van de hoofdregel dat de kosten van het proces ten laste komen van de onteigenende partij. De staat zal derhalve worden veroordeeld in de kosten van de procedure, inclusief de kosten van de deskundigen.
2.24. Nu de Staat ter gelegenheid van het pleidooi in tweede termijn geen inhoudelijke bezwaren heeft gemaakt tegen de door [gedaagde] in eerste termijn overgelegde kostenstaat en voorts niet heeft gevraagd een akte hieromtrent te mogen nemen, zal de rechtbank uitgaan van deze kostenstaat.
3. De beslissing
De rechtbank:
3.1. bepaalt de schadeloosstelling voor [gedaagde] op EUR 6.341,58,
3.2. machtigt de Directeur van de Centrale Directie Financieel Economische Zaken van het Ministerie van Financiën dit bedrag aan [gedaagde] te voldoen uit de onder consignatie nummer 18 400 in de Consignatiekas gestorte gelden,
3.3. veroordeelt de Staat in de proceskosten en begroot deze kosten tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] op EUR 215,55 aan verschotten en EUR 17.917,35 exclusief BTW aan procureurssalaris,
3.4. veroordeelt de Staat de declaraties van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak verrichte werkzaamheden te voldoen, tot aan deze uitspraak begroot op EUR 20.436,45,
3.5. wijst het in de gemeente Haarlemmermeer verschijnende Haarlems Dagblad aan als het nieuwsblad, waarin dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst,
3.6. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking, mr. N.E. Kwak en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2008.?