Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/6634
Uitspraakdatum: 9 mei 2008
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in het geding tussen
X, wonende te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
Zitting
Bij het onderzoek ter zitting van 25 april 2008 te Haarlem zijn verschenen eiseres alsmede verweerder, vertegenwoordigd door B, tot bijstand vergezeld van taxateur C.
.
Geschilomschrijving
In geschil is de uitspraak op het bezwaarschrift tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007.
Gronden
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de a-straat 60 te Z (hierna: de woning).
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van deze onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2005. Van de woning is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3. Verweerder heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 289.000 bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder zijn standpunt gehandhaafd.
4. Ter staving van deze door hem verdedigde waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur C, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economisch verkeer van de woning op de peildatum van (eveneens) € 289.000.
5. C voornoemd heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor objecten aan de a-straat 61, 59, 47 en 46 te Z zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 2. bedoelde waarde.
De rechtbank vindt echter aanleiding de gegevens omtrent het object a-straat 59 buiten aanmerking te laten omdat de verkoop daarvan op een dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen tijdstip is gerealiseerd (te weten in augustus 2003) dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs onvoldoende basis biedt voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de gezochte waarde van de woning.
De rechtbank volgt voorts eiseres in haar gemotiveerde stelling onder verwijzing naar de gerenoveerde staat van de panden aan de a-straat 47 en 61, daarin door verweerder niet bestreden, dat bedoelde panden niet goed vergelijkbaar zijn met haar woning. De rechtbank vindt hierin aanleiding om ook de gegevens omtrent de objecten a-straat 47 en 61 buiten aanmerking te laten.
De rechtbank merkt op dat ook de taxateur eiseres volgt in haar stelling dat laatstgenoemde panden van binnen gerenoveerd zijn zodat aan deze panden een hogere waarde moet worden toegekend. Hij heeft, zo heeft hij ter zitting opgemerkt, voor deze panden dan ook een hogere m³-prijs in aanmerking genomen, maar heeft voor deze afwijkende m³-prijs geen begin van een onderbouwing gegeven. Alsdan heeft de taxateur voor zijn (blote) stelling dat met de mate van renovatie in voldoende mate rekening is gehouden, geen bewijs aangebracht.
6. Gelet op de in het overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar, aanwezige bijgebouwen en (zo is tussen partijen niet in geschil) de met de onderhavige woning overeenkomende gedateerde staat aan de binnenzijde, is aannemelijk dat het resterende object aan de a-straat 46 als referentiepand kan dienen.
7. De rechtbank merkt allereerst op dat in het taxatierapport voor het referentiepand en de woning van eiseres nagenoeg dezelfde prijs per m³ inhoud is gehanteerd, hoewel de inhoud van de woning van eiseres groter is.
In de regel bestaat er geen rechtevenredig verband tussen de waarde van een zaak en de inhoud daarvan, maar daalt juist bij een toename van de inhoud de gemiddelde waarde van de onroerende zaak per m³ (de wet van de afnemende meeropbrengst).
Bij de onderhavige woning is, zo begrijpt de rechtbank, met dit uitgangspunt geen rekening gehouden zonder dat dit is toegelicht.
8. De rechtbank merkt voorts op dat eiseres onweersproken heeft gesteld dat de garage in een slechte staat verkeert en, vanwege de gewijzigde verkeerssituatie, niet meer als zodanig bruikbaar is.
De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar stelling dat aan de garage vervolgens geen enkele waarde kan worden toegekend, maar verweerder (op wie de bewijslast rust) heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat aan de garage desondanks een waarde van € 8.000 moet worden toegekend.
9. Tenslotte is tussen partijen nog altijd in geschil, de exacte inhoud van de onderhavige woning. Dit klemt te meer, nu deze inhoud in een vorige procedure bij deze rechtbank ook al ter discussie stond en dit geschilpunt door eiseres in haar beroepschrift nadrukkelijk aan de orde is gesteld en haar standpunt in een nader stuk cijfermatig heeft uitgewerkt.
Ter zitting heeft verweerder, het voorlopig oordeel van de rechtbank gehoord hebbende dat een dergelijk stuk mogelijk als tardief zal worden aangemerkt nu verweerder geen verklaring heeft gegeven voor de omstandigheid dat het eerst in deze fase van het beroep wordt aangeboden, ervan afgezien om alsnog een nadere cijfermatige onderbouwing over te leggen van de door de taxateur in aanmerking genomen inhoud van de woning. De taxateur heeft zich ter zitting beperkt tot een paar algemene opmerkingen over de door hem gehanteerde wijze van opmeten en het verschil tussen binnen- en buitenmaten.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, niet of althans onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de in aanmerking genomen inhoud van 430 m³ correct is. Alsdan ontvalt (nog afgezien van de onduidelijk¬heden zoals onder 7. en 8. weergegeven) aan de vergelijking met het referentiepand iedere basis, en kan het taxatierapport niet dienen ter onderbouwing van het standpunt van verweerder dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. De rechtbank voegt hier aan toe dat het voortduren van de onduidelijkheid over de in aanmerking te nemen inhoud en de gedeelten van de woning die daarbij zijn meegenomen (zeker gelet op de voorgeschiedenis, waarbij dit punt herhaaldelijk aan de orde is geweest) verweerder valt aan te rekenen.
Bedoelde onduidelijkheid had op eenvoudige wijze opgelost kunnen worden, door voorafgaand aan de zitting in een persoonlijk gesprek met eiseres de wijze van berekenen van de inhoud door te nemen en aan te geven hoe de verschillen met haar eigen berekening zijn te verklaren. Door zulks na te laten, kon de onduidelijkheid voortduren tot het moment van de mondelinge behandeling. De (wijze van) toelichting ter zitting door taxateur C heeft een oplossing niet dichterbij gebracht.
11. Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de in aanmerking genomen waarde van € 289.000 niet te hoog is. Met het door hem overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen overigens in de stukken en ter zitting is aangevoerd, is verweerder daarin onvoldoende geslaagd.
12. De rechtbank kan eiseres evenmin volgen in haar stelling dat de door de gemeente vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 250.000 nu de cijfermatige onderbouwing daarvan onvoldoende is. Anders dan eiseres meent, kan de waarde van haar woning niet worden vastgesteld aan de hand van een gemiddelde stijging van 6% ten opzichte van een naar een eerdere peildatum vastgestelde WOZ-waarde, onder aftrek van een zeker bedrag dat aan de garage moet worden toegerekend.
Eiseres heeft haar standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld ook niet onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht.
13. Nu de rechtbank verweerder, noch eiseres kan volgen in de door hen verdedigde waarde stelt de rechtbank, gelet op het vorenstaande, met name op de gerealiseerde opbrengst van a-straat 46 te Z, en rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht, de waarde van de woning, voor de toepassing van de wet WOZ en naar de peildatum 1 januari 2005, in goede justitie vast op € 270.000.
Proceskosten
De proceskosten van eiseres zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 8 (reiskosten).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 270.000;
- gelast dat de gemeente Zaanstad aan eiseres vergoedt het gestorte griffierecht van € 39,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres voor een bedrag van € 8, en wijst de gemeente Zaanstad aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 9 mei 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door dr mr A.M. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van drs A.M. Jones, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.