Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/1053
Uitspraakdatum: 14 juli 2008
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 19 december 2007 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2007.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 juli 2008.
Namens eiser zijn daar verschenen zijn echtgenote A, B en C. Namens verweerder zijn verschenen D en E.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2007 de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 836.000.
Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een vrijstaande woning voorzien van serre met zwembad. De inhoud van de woning is ongeveer 887 m³, van de serre met zwembad 162 m³ en de oppervlakte van het perceel is 690 m².
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 612.000.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd
* dat het verkoopcijfer van het object [pand 1] buiten beschouwing dient te blijven,
* dat geen rekening is gehouden met structurele problemen in de wijk van eiser,
* dat de vastgestelde waarde te hoog is ten opzichte van het object [pand 2],
* dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum,
* dat verweerder niet heeft voldaan aan de Waarderingsinstructie 2005.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 20 februari 2008 door D, taxateur, verbonden aan Cocensus te Hoofddorp. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 916.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten alsmede gegevens ten aanzien van de bouwkosten van de woning inclusief de uitgifteprijs van vrije kavels in de wijk van de woning in 2007.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Hoewel ten tijde van de waardering per 1 januari 2005 uitsluitend het verkoopcijfer van [pand 1] bekend was, welk object voldoende vergelijkbaar is met de woning, zijn de objecten [pand 3] en [pand 4] eveneens voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar zijn deze verkopen verder verwijderd van de waardepeildatum, verweerder heeft echter aannemelijk gemaakt niet over andere verkopen in de wijk van eiser te beschikken. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen, rekening houdend met de verkoopdatum, dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Bovendien heeft verweerder de waarde van de woning verder onderbouwd met verkopen uit een vergelijkbare wijk in [plaats in de gemeente Haarlemmermeer] en door middel van het in aanmerking nemen van de bouwkosten van de woning. Voorts is verweerder, omdat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten wat verder van de waardepeildatum zijn gelegen, danwel de vergelijkingsobjecten uit een andere wijk afkomstig zijn voorzichtig geweest bij het vaststellen van de WOZ-waarde, hetgeen bevestigd wordt door het hiervóór genoemde taxatierapport waarin de woning € 80.000 hoger is getaxeerd.
Eiser heeft aangevoerd dat het object [pand 1] niet als vergelijkingsobject dienst kan doen gelet op de datum van verkoop en de omstandigheden waarin het object is verkocht, te weten binnen drie dagen en voor de vraagprijs. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopdatum, te weten 2 augustus 2005, niet dermate ver van de waardepeildatum van 1 januari 2005 is verwijderd dat dit object buiten beschouwing moet worden gelaten. Voorts kunnen de verkoopomstandigheden gelet op het hiervoor aangehaalde artikel 17, tweede lid, Wet WOZ evenmin tot een ander oordeel leiden.
Eiser heeft gesteld dat een waardedrukkend effect uitgaat van diverse structurele problemen in de wijk zoals niet voltooide nieuwbouw, leegstand, [pand 5}, [naam terrein] en [naam onderneming]. De rechtbank is van oordeel dat al deze omstandigheden ook tot uitdrukking komen bij de in de vergelijking betrokken objecten ([pand 1], [pand 4] en [pand 3]) die in dezelfde buurt zijn gelegen als de woning en acht niet aannemelijk dat deze omstandigheden bij de woning van eiser een groter waardedrukkend effect hebben dan bij de drie in dezelfde wijk gelegen vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft door deze verkoopprijzen in aanmerking te nemen in voldoende mate rekening heeft gehouden met het eventuele waardedrukkende effect van genoemde omstandigheden.
Eiser heeft voorts gesteld dat zijn woning te hoog is gewaardeerd in vergelijking met het object [pand 2]. Nu verweerder dit object in beroep niet meer als vergelijkingsobject gebruikt, behoeft deze grief geen behandeling. Het staat verweerder vrij om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat het object [pand 2], al zou deze zijn opgevoerd als vergelijkingsobject, deze niet als zodanig zou zijn toegelaten nu dit object in verband met een scheiding onderhands is verkocht. Derhalve vertegenwoordigt deze verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer zoals hiervóór omgeschreven, te weten de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend nu deze met 36% is gestegen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hiervóór weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
De rechtbank overweegt tenslotte ten aanzien van het aangevoerde met betrekking tot de Waarderingsinstructie 2005 dat deze instructie slechts een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (HR 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52).
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 14 juli 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.E. Keulemans, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.H.W. Verdegaal, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.