Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 139719 / HA ZA 07-1252
Vonnis van 21 mei 2008
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ANWAR HOLDING B.V.,
gevestigd te Heemstede,
2. de vennootschap onder firma
VITA NOVA V.O.F.,
gevestigd te Heemstede,
3. [Eiser 3],
wonende te Heemstede,
4. [Eiser 4],
wonende te Heemstede,
eisers,
procureur mr. M.J. van der Veen,
tegen
[Gedaagde],
wonende te Heemstede,
gedaagde,
procureur mr. L. Koning.
Partijen zullen hierna Anwar Holding, Vita Nova, en eisers gezamenlijk [eiser], en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 januari 2008
- het proces-verbaal van comparitie gehouden op 19 maart 2008
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen zijn buren. Anwar Holding is eigenaar van het perceel [1], plaatselijk bekend [straat] 6. Vita Nova huurt de opstallen op dit perceel van Anwar Holding en exploiteert daarin een snackbar. [gedaagde] is eigenaar en bewoonster van de percelen [2] en [3], samen plaatselijk bekend [straat] 4. Tussen de panden [straat] 4 en 6, deels op perceel [1] en deels op perceel [2], ligt een poort, die de inzet vormt van dit geding.
2.2. Tot 1987 vormden de huidige percelen [3], [2] en [1] één perceel met nummer [4] dat in eigendom toebehoorde aan Vita Nova B.V.
2.3. In 1987 heeft Vita Nova B.V. een deel van haar perceel in eigendom overgedragen aan Vita Nova v.o.f. Dat deel is in de koopakte van 29 december 1987 omschreven als:
“de winkel met bedrijfsruimte en verdere aanhorigheden waarin een cafetaria-bedrijf aan de [straat] 6 te Heemstede, uitmakende een gedeelte groot ongeveer twee are zes en zeventig centiare van het perceel kadastraal bekend gemeente Heemstede [4], zoals dit perceelsgedeelte op de aan deze akte gehechte tekening schetsmatig en ter plaatse nader is aangegeven,”
Op de bij de akte behorende tekening is bedoeld perceelsgedeelte gearceerd; op die tekening is tussen het pand [straat] 4 en het gearceerde gedeelte een strook grond wit gelaten.
2.4. Deze akte houdt voorts in:
“Ten nutte en ten laste van het bij deze overgedragen gedeelte van het kadastrale perceel Heemstede, [4] en ten nutte en ten laste van het aan de verkoopster in eigendom verblijvende gedeelte van gemeld kadastraal perceel (waarop zich het woonhuis [straat] 4 bevindt) wordt bij deze gevestigd de erfdienstbaarheid van weg om van de openbare weg te komen van en te gaan naar de percelen [straat] 4 en 6, zullende de weg ook mogen worden gebruikt voor de bevoorrading van het bedrijfspand aan de [straat] 6 te Heemstede, alsmede voor de opslag, voor korte tijd, zoals thans gebruikelijk, van goederen en/of materialen ten behoeve van de bedrijfsuitoefening in het pand [straat] 6 met bepaling dat de kosten van onderhoud voor rekening van de eigenaren van het heersend en het lijdend erf gezamenlijk zijn. “
2.5. Blijkens een hierna te noemen akte van 19 februari 1998 is op 18 oktober 1988 aan [gedaagde] en haar toenmalige echtgenoot overgedragen:
“het woonhuis cum annexis aan de [straat] 4 te Heemstede, uitmakende het resterende gedeelte van het perceel destijds kadastraal bekend gemeente Heemstede, [4], thans na uitmeting uitmakende het kadastrale perceel nummer [3] groot een are twee en zeventig centiare.”
2.6. Op een kadastrale tekening van april 1989 zijn de percelen als volgt genummerd:
het perceel waarop het pand [straat] 4 met bijbehorende tuin is gevestigd: [3],
het perceel waarop het pand [straat] 6 is gevestigd: [4],
de poort tussen beide percelen: [5].
2.7. Op enig moment hebben [gedaagde] en haar toenmalige echtgenoot hun tuin uitgebreid op perceel [5]; op dat perceel hebben zij een houten schuur gebouwd en zij hebben de tuin met een houten schutting omheind.
2.8. Op 19 februari 1998 is ten overstaan van notaris Kleine een “akte van rectificatie en grensvaststelling” verleden. Deze akte, die in ingeschreven in de openbare registers, houdt onder meer het volgende in:
“(…)
dat hetzij in de omschrijving van de aan elkaar grenzende overgedragen perceelsgedeelten, hetzij bij de uitmeting daarvan een onduidelijkheid is opgetreden en thans is gebleken dat de kadastrale grens tussen de beide percelen niet samenvalt met de feitelijke grens, namelijk de poort, casu quo de inrit tussen de beide panden [straat] 4 en 6 blijkt kadastraal geheel te behoren tot het kadastrale perceel nummer [5], terwijl ongeveer de helft daarvan zou moeten behoren tot het kadastrale perceel [3];
dat dit ook blijkt uit de in de eerstgemelde akte (rechtbank: zie overweging 2.4) gevestigde erfdienstbaarheid van weg ten nutte en ten laste van de inrit, voorzover eigendom van de eigenaar van [straat] 4 en de inrit voorzover eigendom van de eigenaar van [straat] 6;
dat daardoor ook de zich achter de woning [straat] 4 bevindende schuur voor een gedeelte op de grond van [Vita Nova v.o.f.] staat;
dat partijen derhalve bij deze – daarbij voor zover nodig de omschrijving in hun eigendomstitels rectificerende – verklaren dat de huidige (in ongeveer noordwestelijke-zuidoostelijke richting lopende) kadastrale grens niet samenvalt met de feitelijke grens tussen ieders eigendom, welke grens zich ongeveer evenwijdig daaraan bevindt, ongeveer in het midden van de huidige inrit en loopt in het verlengde van de noordwestelijke muur van de zich achter de woning [straat] 4 bevindende schuur, in ongeveer noordwestelijke richting;
dat [Vita Nova v.o.f.] bij deze voorzover nodig het (…) gedeelte(…) van het kadastrale perceel gemeente Heemstede, [5] ter rectificatie en grensvastlegging om niet overdraagt aan [[gedaagde]], die deze overdracht en daarmede de grensvastlegging van de huidige grens tussen hun percelen aanvaardt.”
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot het dulden dat Anwar Holding en haar huurders, ongehinderd en vrij van obstakels, gebruik maken van het in de dagvaarding omschreven perceel aan de [straat] 6 te Heemstede, op straffe van een dwangsom van € 1.000,--, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2. [eiser] grondt naar vordering op het in overweging 2.4 weergegeven recht van erfdienstbaarheid.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Primair stelt zij zich op het standpunt dat de erfdienstbaarheid niet bestaat en niet heeft bestaan. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat gelet op de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid sinds 1992 de vordering dient te worden afgewezen. Ten slotte meent [gedaagde] dat [eiser] de erfdienstbaarheid wil uitoefenen voor andere doeleinden dan waarvoor deze is bedoeld en dat bij een afweging van de wederzijds betrokken belangen het belang van [gedaagde] zou moeten prevaleren.
4. De beoordeling
4.1. In dit geschil moet de vraag worden beantwoord of aan [eiser] een recht van erfdienstbaarheid toekomt op het aan [gedaagde] toebehorende gedeelte van perceel [5] en zo ja, of [eiser] dit recht nog steeds mag uitoefenen.
4.2. Daartoe is van belang om allereerst vast te stellen of de erfdienstbaarheid rechtsgeldig is gevestigd. [gedaagde] meent van niet, omdat de desbetreffende grond ten tijde van die vermeende vestiging eigendom zou zijn geweest van Vita Nova v.o.f. en zij niet ten haren nutte een recht van erfdienstbaarheid heeft kunnen vestigen op eigen grond. Het gaat er dus eigenlijk om wie eigenaar was van de grond ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid en daarvoor is van belang waar in 1987 de eigendomsgrens lag tussen de percelen [straat] 4 en 6.
4.3. Bij de beantwoording van de vraag waar de eigendomsgrens tussen de percelen [straat] 4 en 6 ligt, komt het aan op de in de notariële akten van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akten opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (vergelijk Hoge Raad 8 december 2000, LJN: AA8901).
4.4. Anders dan [gedaagde] kennelijk meent, is dus niet beslissend waar de kadastrale grens ligt.
4.5. In de in 2.3 genoemde akte is omschreven wat aan de rechtsvoorgangers van [eiser] is overgedragen. Uit de bij die akte behorende schets, meer in het bijzonder het ontbreken van arcering tot aan het pand [straat] 4, en uit de omschrijving van de erfdienstbaarheid leidt de rechtbank af dat in 1987 niet de gehele poort, maar hooguit slechts een gedeelte daarvan aan de rechtsvoorgangers van [eiser] is overgedragen.
4.6. Hetgeen is vermeld in de in 2.8 genoemde akte van rectificatie leidt niet tot een ander oordeel. Daarin wordt immers geconstateerd dat de kadastrale grens (langs het pand [straat] 4) en de feitelijke grens (door het midden van de poort) niet met elkaar samenvallen en wordt uitgesproken dat het de bedoeling is van comparanten dat de eigendomsgrens loopt door het midden van de poort. Voor zover nodig wordt daartoe grond overgedragen.
4.7. Zoals hiervoor is geoordeeld was aan Vita Nova v.o.f., de rechtsvoorganger van [eiser], niet meer dan een deel van de poort in eigendom overgedragen, zodat kan worden geconcludeerd dat de feitelijke en de eigendomsgrens wel samenvielen, maar die grens niet samenviel met de kadastrale grens. Overdracht van grond was dus niet nodig.
4.8. De voorgaande overwegingen leiden ertoe dat het primaire verweer van [gedaagde] faalt. Aan [eiser] komt een recht van erfdienstbaarheid toe op het aan [gedaagde] toebehorende deel van de poort, inclusief het gedeelte dat thans binnen de omheining valt.
4.9. Vervolgens komt de vraag aan de orde of [eiser], gelet op de wijze waarop de erfdienstbaarheid is uitgeoefend sinds 1992, gebruik kan maken van de erfdienstbaarheid.
4.10. Ingevolge artikel 5:73 lid 1 BW Pro worden de inhoud van een erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regels daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend. Bij de uitleg van de akte van vestiging komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
4.11. De akte van vestiging houdt omtrent de wijze van uitoefening in dat zij dient om te komen van en gaan naar de openbare weg, ten behoeve van bevoorrading van de (de rechtbank begrijpt:) de snackbar en voor opslag van goederen en materialen van de snackbar gedurende korte tijd, zoals ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid gebruikelijk.
4.12. Gelet op de bewoordingen van de akte bestaat geen onduidelijkheid omtrent de partijbedoeling: beide eigenaren dienden gebruik te kunnen maken van de volle breedte van de poort. Nu het gaat om een erfdienstbaarheid van weg en achterop het perceel zich voorheen drie, nu twee garages bevonden, ligt het in de rede dat de poort met een auto berijdbaar moet zijn. Het door [eiser] niet bestreden feit dat de snackbar de afgelopen 17 jaar is bevoorraad via het pad en kennelijk zonder gebruikmaking van de erfdienstbaarheid maakt die partijbedoeling niet anders. Aangezien de gebruikelijke wijze van uitvoering van de erfdienstbaarheid slechts dan een rol speelt in geval van twijfel over de inhoud van de erfdienstbaarheid, kan daarin in casu geen grond worden gevonden om tot het oordeel te komen dat [eiser] behoort af te zien van het gebruik van de erfdienstbaarheid. Dat zou in feite neerkomen op een verkorting van de verjaringstermijn van 20 jaar.
4.13. Ten slotte heeft [gedaagde] nog betoogd dat [eiser] misbruik maakt van haar recht zich op de erfdienstbaarheid te beroepen, omdat het [eiser] zou gaan om realisering van haar verbouwingsplannen. Dit verweer faalt, voor zover het beoogt te voorkomen dat de vordering van [eiser] in deze procedure zal worden toegewezen. Uit de voorgaande overwegingen blijkt immers dat [eiser] haar recht van erfdienstbaarheid kan laten gelden. De rechtbank ziet in het betoog van [gedaagde] wel aanleiding om te benadrukken dat het recht van erfdienstbaarheid is gevestigd voor de in de akte genoemde bewegingen, bevoorrading en opslag ten behoeve van de gebruikers van de huidige opstallen van de [straat] 4 en 6 en dat, zonder daarop toegespitst debat en onderzoek, niet zonder meer kan worden geoordeeld, hetgeen ook niet in de rede ligt, dat de erfdienstbaarheid, gelet op de partijbedoeling van weleer, ook is gevestigd ten behoeve van gebruikers van eventuele toekomstige bebouwing.
4.14. De voorgaande overwegingen leiden tot de slotsom dat de vordering van [eiser] behoort te worden toegewezen. Gelet op het relatief ingrijpende karakter voor de schuur en de schutting, die zullen moeten worden verwijderd teneinde de poort vrij van obstakels te maken, dient te uit te spreken veroordeling te worden beperkt in die zin dat aan [gedaagde] een redelijke termijn zal worden gegund om deze obstakels weg te nemen.
4.15. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en beperkt als in het dictum vermeld.
4.16. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 70,85
- vast recht 251,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punt × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1225,85
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde] om vanaf vier weken na betekening van dit vonnis te dulden dat [eiser] en haar huurders ongehinderd en vrij van alle obstakels gebruik kunnen maken van het perceel kadastraal bekend als de gemeente Heemstede [2] om op deze wijze de achterzijde van het pand aan de [straat] 6 en de daarbij behorende opstallen, waaronder de achterliggende garages, te bereiken,
5.2. bepaalt dat [gedaagde] voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het onder 5.1 bepaalde, aan [eiser] een dwangsom verbeurt van € 500,00, tot een maximum van € 50.000,00,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.225,85,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2008.?