Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 142389 / HA ZA 08-77
Vonnis van 23 juli 2008
in de zaak van
1. [Eiser],
2. [Eiseres],
beiden wonende te Krommenie, gemeente Zaanstad,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr. J.W. Ebbink,
tegen
1. [Gedaagde 1],
2. [Gedaagde 2],
beiden wonende te Krommenie, gemeente Zaanstad,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. M. van Olden.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 maart 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 13 juni 2008
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte houdende productie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] hebben, als kopers, op 17 augustus 2007 met [gedaagden], als verkopers, een mondelinge koopovereenkomst gesloten ter zake van het woonhuis met garage, onder- en bijgelegen grond, erf, tuin en overige aanhorigheden, gelegen […] (hierna: het woonhuis), voor een bedrag van € 515.000,-.
2.2. Partijen zijn de (ver)koop van het woonhuis schriftelijk – bij (NVM-)koopakte – overeengekomen op 25 september 2007. In deze koopakte is onder meer het volgende bepaald:
“artikel 4 Bankgarantie Pro/waarborgsom
4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 28 september 2007 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 51.500,- (…).
(…)
artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 51.500,- (…) verbeuren (…).
(…)
artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 9 oktober 2007 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van: koopsom + kosten koper geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, (…).”
2.3. [eisers] hebben de ontbindende voorwaarde (artikel 16.1. van de koopakte) niet ingeroepen. Zij hebben evenmin een bankgarantie doen stellen.
2.4. [gedaagden] hebben [eisers] bij brief van 16 oktober 2007 in gebreke gesteld en bij brief van 3 november 2007 meegedeeld dat zij de koopovereenkomst op grond van artikel 10.1. van de koopakte ontbinden, omdat [eisers] hun verplichting tot het stellen van een bankgarantie (artikel 4 van Pro de koopakte) niet zijn nagekomen. [gedaagden] hebben daarbij tevens meegedeeld dat [eisers] op grond van artikel 10.2. van de koopakte de terstond opeisbare boete van € 51.500,- hebben verbeurd.
2.5. De makelaar van [eisers], K. Bos, heeft [gedaagden] bij brief van 9 november 2007 een kopie van een brief van ING Bank van 6 november 2007 doen toekomen, waarin ING Bank meedeelt dat zij verwacht de bankgarantie binnen drie à vier werkdagen naar de notaris te zullen sturen.
2.6. [gedaagden] hebben bij een op 22 november 2007 ondertekende koopakte het woonhuis aan een derde verkocht.
2.7. [eisers] hebben op 17 december 2007 ten laste van [gedaagden] conservatoir beslag op het woonhuis doen leggen. Zij hebben dit beslag op 18 maart 2008 laten opheffen.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers] vorderen bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – kort gezegd – hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot nakoming van de koopovereenkomst van 25 september 2007, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2. [gedaagden] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagden] vorderen bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen is ontbonden, hoofdelijke veroordeling van [eisers] tot betaling van € 51.500,-, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 3 november 2007, althans vanaf de dag der dagvaarding, alsmede [eisers] te gebieden om binnen acht dagen na het ten deze te wijzen vonnis het conservatoir beslag, gelegd op de woning van [gedaagden], op te heffen op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
3.4. [eisers] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. [eisers] stellen dat zij geen uit de koopakte voortvloeiende hoofdverplichting hebben geschonden, alsmede dat de tekortkoming – het niet tijdig stellen van een bankgarantie – de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, gelet op de zeer geringe termijnoverschrijding en het vergevorderde stadium van de koop. [eisers] wijzen in dit verband op de brief van ING Bank van 6 november 2007, waaruit zou blijken dat de bankgarantie op korte termijn zou worden gesteld. Dat de bankgarantie vervolgens niet is gesteld, zou het gevolg van de ontbinding zijn.
4.2. De rechtbank overweegt als volgt. [eisers] erkennen dat zij in strijd met het bepaalde in artikel 4 van Pro de koopakte niet tijdig een bankgarantie hebben doen stellen,
zodat er aan hun zijde sprake is van een tekortkoming in de nakoming van één van hun uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Dat brengt mee dat [gedaagden],
na ingebrekestelling, op grond van artikel 10.1. van de koopakte de koopovereenkomst buitengerechtelijk konden ontbinden, daargelaten of de verplichting tot zekerheidstelling als ‘hoofdverplichting’ kan worden aangemerkt. Deze verplichting is in ieder geval niet van ondergeschikte aard, in die zin dat schending daarvan geen ontbinding zou rechtvaardigen. De ratio van de verplichting is een aansporing aan kopers om aan hun verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. De tekortkoming ten aanzien van die verplichting is evenmin van geringe betekenis. De termijn waarin de bankgarantie diende te worden gesteld, was ruimschoots verstreken op het moment dat [gedaagden] de koopovereenkomst hebben ontbonden. Het “vergevorderde stadium van de koop” is in dit verband niet relevant, omdat dit niets zegt over de ernst van de tekortkoming. Hetgeen zich na 3 november 2007 tussen partijen heeft afgespeeld, doet bovendien niet ter zake omdat de vraag voorligt of [gedaagden] de koopovereenkomst op die datum konden ontbinden.
4.3. De vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.4. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vast recht € 251,-
- salaris procureur 904,- (2,0 punten × tarief € 452,-)
Totaal € 1.155,-
in reconventie
4.5. Ter zake van de gevorderde verklaring voor recht verwijst de rechtbank kortheidshalve naar hetgeen in conventie is overwogen en beslist. Daaruit volgt dat de vordering in zoverre zal worden toegewezen.
4.6. Ten aanzien van het boetebeding voeren partijen het volgende aan. [gedaagden] stellen dat [eisers] de contractuele boete ten bedrage van € 51.500,- (artikel 10.2. van de koopakte) hebben verbeurd, omdat [gedaagden] de koopovereenkomst hebben ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [eisers] Volgens [eisers] moet het ter zake gevorderde worden afgewezen, althans moet de boete worden gematigd, omdat [gedaagden] geen schade hebben geleden. [gedaagden] betwisten dat zij geen schade hebben geleden. De heer Götte heeft ter comparitie toegelicht dat er weliswaar geen sprake is van schade in financiële zin, maar dat zijn gezin als gevolg van de ontbinding wel immateriële schade heeft geleden. [gedaagden] hebben de woning die zij op het oog hadden niet kunnen kopen als gevolg van de vertraging bij de verkoop van hun vorige woning. Dit heeft er bovendien toe geleid dat hun kinderen naar verschillende scholen gaan, omdat zij niet tijdig konden worden ingeschreven.
4.7. [eisers] betwisten niet, althans onvoldoende gemotiveerd, dat de tekortkoming op grond waarvan [gedaagden] de koopovereenkomst hebben ontbonden, hen kan worden toegerekend. [eisers] wijzen weliswaar op de omstandigheid dat de ex-echtgenote van de heer Ypma ten behoeve van de financieringsaanvraag stukken moest ondertekenen en lastig te bereiken was, maar deze omstandigheid ligt in hun risicosfeer. [gedaagden] kunnen derhalve nakoming van het boetebeding vorderen.
4.8. Vervolgens moet worden beoordeeld of de billijkheid klaarblijkelijk eist dat het overeengekomen bedrag van de boete wordt gematigd, waarbij de rechter zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend dient te gebruiken. In dit verband is in de eerste plaats van belang dat een boetebeding als het onderhavige gebruikelijk en van algemene bekendheid is en maatschappelijk aanvaard is bij de (ver)koop van onroerende zaken. Voorts is van belang dat de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand is gekomen, zoals hiervóór is overwogen, geheel in de risicosfeer van [eisers] liggen. De ratio van een boetebeding als het onderhavige is nu juist te voorkomen dat de koper zijn verplichtingen uit de koopover-eenkomst schendt. Ten slotte ziet de rechtbank in de gestelde wanverhouding tussen de omvang van de boete en de door [gedaagden] geleden schade geen grond voor matiging van de boete in het licht van de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand is gekomen en de verstrekkende (immateriële) consequenties die de tekortkoming voor [gedaagden] heeft gehad. De vordering zal dus worden toegewezen.
4.9. De gevorderde wettelijke rente vanaf 3 november 2007 is toewijsbaar, omdat [eisers] vanaf die datum in verzuim zijn.
4.10. Nu het op het woonhuis gelegde conservatoir beslag is opgeheven, zal de vordering tot opheffing van dat beslag worden afgewezen.
4.11. [eisers] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- salaris procureur € 579,- (2,0 punten x 0,5 x tarief € 579,-)
Totaal € 579,-
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vordering af,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.155,-,
in reconventie
5.3. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst van 25 september 2007 tussen partijen is ontbonden,
5.4. veroordeelt [eisers] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [gedaagden] te betalen een bedrag van € 51.500,-, te vermeer-deren met wettelijke rente vanaf 3 november 2007 tot de dag van volledige betaling,
5.5. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 579,-,
5.6. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de onder 5.4. en 5.5. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Coyajee-Kappers, M.J. Smit en S. Sicking en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2008.?