Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 140539 / HA ZA 07-1361
Vonnis van 3 september 2008
in de zaak van
[EISERES],
wonende te Noordwijk,
eiseres,
advocaat mr. R.F. Meijer,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[GEDAAGDE SUB 1],
gevestigd te Rotterdam,
2. [GEDAAGDE SUB 2],
wonende te Vogelenzang, gemeente Bloemendaal,
gedaagden,
advocaat mr. R.B.M. van Poorten.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] (gedaagden gezamenlijk) en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (gedaagden afzonderlijk) genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 februari 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 22 mei 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde sub 2] heeft in 2004 via […] (hierna: de makelaar) zijn onroerende zaak aan het adres [a-laan 1] te [p] (hierna: de onroerende zaak) te koop aangeboden met als vraagprijs € 995.000,-.
2.2. Eind 2004 heeft [eiseres] een bod op de onroerende zaak gedaan, dat door [gedaagde sub 2] is afgewezen.
2.3. In 2005 heeft [eiseres] opnieuw contact gehad met [gedaagde sub 2] over de aankoop van de onroerende zaak. Daarbij heeft [gedaagde sub 2] kenbaar gemaakt dat zijn echtgenote – met wie hij in een echtscheidingsprocedure was verwikkeld – conservatoir beslag op de onroerende zaak had gelegd voor een gepretendeerde vordering van € 798.500,-. Tevens heeft [gedaagde sub 2] toen gemeld dat hij niet aan zijn hypothecaire verplichtingen jegens zijn bank kon voldoen en dat die bank dreigde met executiemaatregelen.
2.4. Nadat eerdere biedingen van [eiseres] door [gedaagde sub 2] waren afgewezen, heeft de makelaar bij brief van 25 augustus 2005 aan [gedaagde sub 2] meegedeeld dat de echtgenoot van [eiseres] € 825.000,- voor de onroerende zaak had geboden, onder de voorwaarde dat de gemeente Bloemendaal vergunning zou verlenen om op het perceel een bloemen- en plantenstalling te vestigen.
2.5. Notaris mr. L. van der Niet (hierna: de notaris) heeft hierop drie concept koopakten opgesteld, waarvan de laatste dateert van 15 november 2005. Deze akte vermeldt een koopprijs van € 825.000,-. Artikel 1 van Pro deze akte bepaalt dat de akte van levering zal worden verleden op 1 april 2006 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. Artikel 6 houdt Pro in dat de onroerende zaak zal worden overgedragen “vrij van pandrechten, van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen daarvan”.
2.6. Bij brief van 15 januari 2006 heeft de echtgenoot van [eiseres] de makelaar onder meer bericht:
“Indien [gedaagde sub 2] overeenkomst met zijn ex-vrouw heeft, willen wij graag het voorlopig koopcontract tekenen.”
2.7. De notaris heeft de makelaar bij e-mail van 21 maart 2006 gevraagd:
“Is u bekend of [gedaagde sub 2] al verder is in de afwikkeling van de zaken met zijn ex-partner?”
2.8. Na nog enkele contacten tussen de notaris en de makelaar over de ondertekening van de koopakte, heeft de makelaar de notaris op 4 april 2006 telefonisch laten weten dat [gedaagde sub 2] de verkoop had ingetrokken, omdat hij zelf in de onroerende zaak wilde blijven wonen.
2.9. Op 27 maart 2006 heeft [gedaagde sub 2] met [X] (hierna: [X]) alle aandelen in [gedaagde sub 1] gekocht en geleverd gekregen. [gedaagde sub 2] houdt vanaf dat moment 19 van de 40 aandelen in deze vennootschap en [X] de overige 21. [gedaagde sub 2] en [X] zijn verder gezamenlijk bestuurders van [gedaagde sub 1] geworden.
2.10. Op 28 maart 2006 heeft [gedaagde sub 2] de onroerende zaak verkocht en geleverd aan [gedaagde sub 1] voor de prijs van € 605.000,-. De onroerende zaak is geleverd terwijl hij was bezwaard met twee hypothecaire inschrijvingen, alsmede het hiervoor sub 2.3 bedoelde conservatoir beslag.
2.11. In een verklaring van de makelaar, gedateerd 11 april 2006, is het volgende opgenomen:
“[gedaagde sub 2] wilde niet tekenen omdat hij dan anders of aan zijn ex of aan de familie [eiseres] vast zat.”
2.12. Bij vonnis van 24 mei 2006 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de door [eiseres] gevorderde voorzieningen (veroordeling van [gedaagde sub 1] tot levering van de onroerende zaak aan haar, veroordeling van [gedaagde sub 2] tot het opmaken van een koopakte, en veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot vergoeding van schade) afgewezen. Ook de tegenvordering tot opheffing van de door [eiseres] gelegde beslagen werd afgewezen.
2.13. Bij arrest van 22 maart 2007 heeft het gerechtshof te Amsterdam de voornoemde beslissing in conventie bekrachtigd en die in reconventie vernietigd, waarbij de door [eiseres] gelegde beslagen alsnog werden opgeheven.
2.14. Op 24 oktober 2007 heeft [eiseres] na daartoe verkregen verlof opnieuw conservatoir beslag(en) doen leggen op de onroerende zaak.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde sub 1] tot levering van de onroerende zaak en veroordeling van [gedaagde sub 2] tot het verlenen van medewerking aan het ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst conform de concept koopakte van 15 november 2005.
Voorts vordert [eiseres] de hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot het betalen van een boete als de onroerende zaak niet aan haar wordt geleverd, alsmede hoofdelijke veroordeling tot betaling van schadevergoeding.
3.2. [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiseres] legt aan haar vordering primair ten grondslag dat zij met [gedaagde sub 2] over de verkoop van de onroerende zaak een overeenkomst heeft gesloten, zodat [gedaagde sub 2] verplicht was tot levering. Subsidiair betoogt zij dat – zo komt vast te staan dat geen overeenkomst tot stand is gekomen – het [gedaagde sub 2] niet vrij stond de onderhandelingen over de verkoop van de onroerende zaak af te breken. Volgens [eiseres] is het handelen van [gedaagde sub 2] onzorgvuldig en dus onrechtmatig en moet hij de daaruit voortvloeiende schade aan [eiseres] vergoeden.
Voorts stelt [eiseres] dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] – een rechtspersoon waarvan [gedaagde sub 2] bestuurder is en waarvan hij een deel van de aandelen houdt – hebben samengespannen om de verkoop en levering van de onroerende zaak aan [eiseres] te frustreren. Ook [gedaagde sub 1] heeft dus onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld.
4.2. In het midden kan blijven of tussen partijen volledige wilsovereenstemming heeft bestaan, nu het volgende heeft te gelden. Bij de beantwoording van de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de onroerende zaak, is van belang dat in artikel 7:2 lid 2 BW Pro is bepaald dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk wordt aangegaan als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak tot bewoning bestemd is en dat [eiseres] deze woning voor privédoeleinden wilde kopen. Verder staat vast dat de door de notaris opgestelde concept koopakten niet door partijen zijn ondertekend, zodat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van genoemd artikel. Volgens de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:2 BW Pro, in het bijzonder de memorie van antwoord, bevat het eerste lid van dat artikel een vormvereiste – het schriftelijkheidsvereiste – dat de belangen van beide partijen (en van eventuele andere gegadigden) dient, door duidelijkheid te verschaffen omtrent het moment waarop partijen overeenstemming hebben bereikt en omtrent de aanvang van de bedenktijd van de koper en is, zolang het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst nog niet is vervuld, de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand gekomen. De sanctie op het niet voldoen aan dit vormvereiste is nietigheid van de koop, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 3:39 BW Pro. Een uitleg van het schriftelijkheidsvereiste waarbij de verkoper reeds vóór ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst gebonden zou (kunnen) zijn ligt niet in de rede, omdat dit zou betekenen dat de verkoper (anders dan de koper) gedurende een in beginsel onbegrensde periode vóór het opmaken van de akte reeds gebonden zou zijn, terwijl de koper nog tot drie dagen daarna het recht heeft de koop te ontbinden. In de wetsgeschiedenis zijn geen aanknopingspunten te vinden voor een dergelijk verschil in gebondenheid. Dit zou bovendien tot een rechtsonzekere situatie kunnen leiden en de verkoper, nadat hij zich had verplicht, afhankelijk maken van de koper. Door de koper bewerkstelligd uitstel van de ondertekening van de akte zou de periode van zijn gebondenheid immers verlengen, terwijl de koper nog tot niets verplicht bleef.
De oorzaak van het geschil lijkt te zijn dat [eiseres] zich onvoldoende rekenschap heeft gegeven van het voorschrift dat de door haar beoogde koopovereenkomst slechts schriftelijk kan worden aangegaan. Dat komt echter, zoals hierna zal blijken: in beginsel, voor haar rekening.
4.3. Ook van (precontractuele) gebondenheid van [gedaagde sub 2] op grond van handelingen en of verklaringen voorafgaand aan het opmaken en ondertekenen van de schriftelijke koopakte kan geen sprake zijn. Uit artikel 6:226 BW Pro volgt immers dat wanneer de wet voor de totstandkoming van een overeenkomst een vormvereiste stelt, dit voorschrift van overeenkomstige toepassing is op een overeenkomst waarbij een partij in wier belang het strekt, zich tot het aangaan van een zodanige overeenkomst verbindt. Ander gezegd: het schriftelijkheidsvereiste geldt evenzeer voor een voorovereenkomst.
4.4. Het voorgaande neemt echter niet weg dat voor partijen die een overeenkomst willen gaan sluiten, waarvoor een vorm is voorgeschreven, dezelfde normen gelden als voor partijen die een vormvrije overeenkomst gaan sluiten, zodat zij, door in onderhandeling te treden over het sluiten van die overeenkomst, tot elkaar staan in een bijzondere, door de goede trouw beheerste rechtsverhouding, die meebrengt dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. Dit uitgangspunt leidt echter niet tot de conclusie dat partijen in dit geval verplicht zijn zich aan het gegeven woord te houden, want zij behoren er immers ook vanuit te gaan dat gebondenheid pas intreedt bij het verrichten van de wettelijk voorgeschreven vorm. In het geval van een vormvoorschrift kan de goede trouw er dus niet toe leiden dat de ene partij de andere partij gebonden kan achten op grond van een overeenkomst voordat de hiervoor voorgeschreven rechtshandeling is verricht. Wel is er ruimte voor schadevergoeding indien de ene partij jegens de andere partij onzorgvuldig handelt, bij voorbeeld als de ene partij de ander al dan niet opzettelijk in de waan laat dat deze is gebonden op grond van zijn woord; in het geschil tussen [eiseres] en [gedaagden]: als zou komen vast te staan dat [gedaagde sub 2] [eiseres] in de waan heeft gelaten dat zij was gebonden aan haar woord, terwijl hij zelf zijn contractvrijheid wilde behouden. In die situatie zou [gedaagde sub 2] gehouden kunnen zijn tot vergoeding van schade aan [eiseres]. Zulke omstandigheden zijn echter gesteld noch gebleken. Integendeel, [eiseres] stelt zich juist op het standpunt dat zij meende dat [gedaagde sub 2] gebonden was, maar dat zij zelf nog een beroep kon doen op de bedenktijd als bedoeld in artikel 7:2 lid 2 BW Pro.
4.5. Gelet op het voorgaande was [gedaagde sub 2] vrij om met [gedaagde sub 1] de litigieuze koopovereenkomst te sluiten, ook als daarvan de reden was dat hij vond dat die overeenkomst hem meer voordelen bood dan de overeenkomst waarover hij met [eiseres] had onderhandeld, evenals het [eiseres] vrij stond om van koop van de onroerende zaak af te zien. Van onrechtmatig handelen van [gedaagden] is geen sprake. De vorderingen van [eiseres] zullen derhalve worden afgewezen.
4.6. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vast recht 2.025,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 3.813,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op EUR 3.813,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers, mr. M. Flipse en mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2008.?