Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 147788 / KG ZA 08-377
Vonnis in kort geding van 14 juli 2008
in de zaak van
[EISER],
wonende te Bentveld, gemeente Zandvoort,
eiser,
procureur mr. L. Koning,
advocaat mr. B.D.A. Zwart te Amsterdam,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te Velsen-Zuid, gemeente Velsen,
gedaagde,
procureur mr. M. Middeldorp,
advocaat mr. S.P. Dalmolen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] is eigenaar van de onroerende zaak aan de [a-laan 1 te p], kadastraal bekend […], hierna ook “de woning” te noemen.
2.2. [eiser] heeft de woning te koop aangeboden via makelaarskantoor Strumphler & Van Zijl BV tegen een vraagprijs van EURO 2.275.000,-- kosten koper (k.k.). Op 22 mei 2008 heeft [gedaagde] de woning bezichtigd en een bod gedaan van EURO 1.850.00,-- k.k. Daarop heeft [A] van voornoemd makelaarskantoor (hierna ook: “de makelaar”) namens [eiser] op 2 juni 2008 een tegenbod gedaan van EURO 2.150.000,-- k.k.
2.3. Op 16 juni 2008 heeft een bespreking plaatsgevonden waarbij [eiser], [gedaagde] en de makelaar aan-wezig waren. Aan het einde van die bespreking heeft de makelaar [gedaagde] een gedeeltelijk al door haar inge-vuld formulier “Bevestiging van koop” (hierna ook aan te duiden als “het formulier”) voorgelegd. De makelaar heeft op het formulier ingevuld het adres van de woning, de transactiedatum, de koopsom van € 1.990.000,--, de datum waarop de waarborgsom moest worden gestort en de datum van overdracht. [gedaagde] heeft een aantal persoonlijke gegevens ingevuld, de datum voor het storten van de waarborgsom gewijzigd en achter het bedrag van de koopsom toegevoegd “V.O.N”. Vervolgens heeft [gedaagde] het formulier ondertekend. De makelaar heeft het origineel van het formulier meegegeven aan [gedaagde], na voor zichzelf en [eiser] kopieën te hebben gemaakt. Nadien heeft de makelaar [gedaagde], daarom door [gedaagde] gevraagd, per e-mail nog een kopie toegezonden.
2.4. De volgende dag heeft de makelaar [gedaagde] een e-mail toegestuurd met, voor zover hier van belang, de volgende inhoud:
“(…)
Vanmiddag hebben wij telefonisch contact gehad naar aanleiding van de bevestiging van koop van de [a-laan 1 te p]. Gisteren hebben wij met de verkoper (de heer [eiser]), u en mij om de tafel gezeten om te proberen een overeenkomst tot stand te brengen betreffende dit huis.
Wij zijn overeengekomen: 1.990.000,-- Euro, daarnaast 10.000,-- Euro voor roerende zaken.
Toen ons kantoor de koopakte wilde opmaken kwamen wij dot de ontdekking dat u achter het overeengekomen bedrag “vrij op naam” heeft geschreven. Dat verbaasde zowel de verkoper als mij. Wij hebben het tijdens de onderhandeling nooit over “vrij op naam” gehad. Wij bieden het huis “kosten koper” aan en hebben ook op die basis onderhandeld. Alles is in onderhandelingen bespreekbaar maar het moet wel aan de orde komen.
Verkoper gaat nog steeds uit van een overeenkomst van 1.990.000,-- Euro kosten koper. Als verkoper en mij duidelijk was geweest dat het om “vrij op naam” ging hadden we geen akkoord gegeven. Er is een andere partij die een beter voorstel wilde doen. Aangezien wij met u in gesprek waren, hebben wij het eerst met u willen on-derhandelen.
De verkoopprijs is echter wel 1.990.000,-- kosten koper.
(…)”
2.5. [gedaagde] heeft daarop bij e-mail van 20 juni 2008 als volgt geantwoord.
“(…)
In deze betreurd het mij dat er plotseling onwetendheid is over het overeengekomene, te weten de aankoop door mij van het woonhuis, inclusief gronden en opstallen, gelegen aan de[a-laan 1 te p] voor € 1.990.000,- V.O.N.
Tevens betreurd het mij dat ik de betreffende roerende zaken overgenomen zou hebben voor € 10.000,- immers dat is ook onjuist.
Ik heb afgelopen maandag vermeld dat ik bovenop mijn bieding van € 1.850.000,- K.K., zie mijn e-mail van 30 mei 2008 12.53 uur, bereid was nog “een klein beetje water bij de wijn te doen”.
Om een lang verhaal kort te maken heb ik dan ook duidelijk en direct aangegeven tot ik bereid was om maxi-maal € 2.000.000,- V.O.N. uit te geven en dus daarvoor ook klaar moest zijn.
Op mijn vraag hoeveel ofdat U of de heer [eiser] voor de roerende zaken voor ogen had kreeg ik beantwoord € 10.000.
Hierop heb ik beantwoord dat ik mbt de aankoop van de roerende zaken nog geen uitsluitsel kon geven, immers de betreffende roerende zaken had ik niet in mij opgenomen, en dus dat ik bereid was voor maximaal € 1.990.000,- V.O.N. (is +/- € 1.875.000,- K.K.) tot aankoop van het betreffende woonhuis over te gaan.
(…)
Hierop volgend heeft U persoonlijk “het bevestiging van koop formulier” ingevuld en zijn wij gezamenlijk tot verdere invulling overgegaan.
Dit betreffende formulier is ter plekke ondertekend door mijn persoon, door U in ontvangst genomen, na over-leg met de heer [eiser] akkoord bevonden en vervolgens heeft U aansluitend twee extra kopieën gemaakt ter completering van elkanders dossier.
In deze verwijs ik dan ook naar uw aansluitende e-mail van maandag 16 juni 2008 16.55 uur waarin U mij het overeengekomen kopie “bevestiging van koop” formulier doet toekomen. Hierop staat duidelijk vermeldt dat de koopsom € 1.990.000,- V.O.N. bedraagt en dat het bedrag mbt de roerende zaken in goed overleg nader be-paald zou worden.
(…)”
2.6. De makelaar heeft [gedaagde] daarop bij e-mail van 20 juni 2008 als volgt bericht.
“(…)
Aangezien u de [a-laan 1 te p] voor 1.990.000,-- Euro vrij op naam, wilt kopen en de verkoper voor 1.990.000,-- Euro kosten koper wil verkopen hebben wij geen overeenkomst.
Zolang er geen koopakte is ondertekend, is er geen overeenkomst tot stand gekomen.
(…)”
2.7. Op 27 juni 2008 heeft [gedaagde] conservatoir beslag tot levering doen leggen op de woning.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. het door [gedaagde] ten laste van [eiser] op de onroerende zaak gelegde beslag zal opheffen,
b. [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom zal verbieden te dezer zake opnieuw beslag(en) te (doen) leggen,
c. [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom zal veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis te (doen) zorgen voor doorhaling in de hypothecaire registers van het ten laste van [eiser] op de onroerende zaak gelegde beslag .
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Volgens artikel 705 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dient een beslag te worden opgeheven indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht. De voorzieningenrechter moet daarbij beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd.
4.2. [eiser] stelt dat het beslag moet worden opgeheven omdat het is gelegd ter verzekering van een on-deugdelijke vordering. Hij stelt dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen. Daartoe voert hij in de eerste plaats aan dat op 16 juni 2008 geen overeenstemming is bereikt over een koopprijs van Euro 1.990.000,-- V.O.N. Voorts is volgens [eiser] de door [gedaagde] gepretendeerde koop nietig, nu niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7: 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
4.3. [gedaagde] betwist dat en stelt zich op het standpunt dat partijen op 16 juni 2008 tot overeenstemming zijn gekomen over de verkoop van de woning. Hij maakt daarom aanspraak op levering.
4.4. Gelet op de feitelijke gang van zaken is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen overeen-komst tot stand gekomen tot nakoming waarvan [gedaagde] [eiser] kan aanspreken. In de eerste plaats is niet aannemelijk geworden dat in een eerder stadium van de onderhandelingen sprake is geweest van levering vrij op naam, nu twee van de drie daarbij betrokken personen hebben verklaard dat levering vrij op naam nimmer aan de orde is geweest. Het tegendeel wordt slechts onderschreven door één getuige, te weten [gedaagde] zelf. De raadsman van [gedaagde] heeft daaromtrent bovendien verklaard, dat niet kan worden uitgesloten dat de door [gedaagde] beoogde levering vrij op naam niet expliciet is genoemd, maar dat [gedaagde] slechts kenbaar heeft gemaakt dat hij in totaal niet meer dan EURO 2.000.000,-- wilde betalen. Daar komt bij dat levering vrij op naam bij bestaande bouw, anders dan bij nieuwbouw, ongebruikelijk is. De voorzieningenrechter acht het voorts niet onbegrijpelijk dat [eiser] en de makelaar niet aanstonds hebben gezien dat [gedaagde] bij het invullen van het formulier “V.O.N.” bij de koopprijs heeft geschreven. Uit het enkele feit dat de makelaar later, daarom door de [gedaagde] gevraagd, zonder nadere opmerkingen een kopie van het formulier aan [gedaagde] heeft toege-zonden, kan niet worden geconcludeerd dat partijen het eens waren over levering tegen de vermelde koopprijs vrij op naam. Tenslotte is nog van belang dat ter zitting is gebleken dat een derde reeds op 15 juni 2008 schrifte-lijk een aanvangsbod op de woning van [eiser] heeft uitgebracht dat - omgerekend naar een koopsom vrij op naam - hoger was dan EURO 1.990.000,-- vrij op naam. Tegen die achtergrond ligt het evenmin voor de hand dat [eiser] een bod van [gedaagde] van EURO 1.990.000,-- vrij op naam zou hebben aanvaard. Op grond van het voorgaande is voorshands niet aannemelijk dat partijen een koopprijs van EURO 1.990.000,-- vrij op naam zijn overeengekomen.
4.5. Indien over het voorgaande anders zou moeten worden geoordeeld en aangenomen zou moeten wor-den, dat partijen op 16 juni 2008 overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van de woning, dan geldt het volgende. Ingevolge artikel 7: 2 BW wordt een koopovereenkomst als de onderhavige, waarbij de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf schriftelijk aangegaan. Blijkens de parlementaire geschiedenis moet het daarbij gaan om één akte die door beide partijen is ondertekend en niet om twee op elkaar aansluitende akten of om een briefwisseling. Het onderhavige formulier, dat alleen door [ge-daagde] is ondertekend, voldoet niet aan dat vereiste.
4.6. Voorts moet uit de jurisprudentie op artikel 7: 2 BW (gerechtshof Leeuwarden, 19 maart 2008, LJN: BC7658 en gerechtshof ’s-Gravenhage, 19 april 2007, LJN: BB5647) vooralsnog worden geconcludeerd, dat het niet voldoen aan het vereiste van schriftelijke vastlegging van een koopovereenkomst van een onroerende zaak als bedoeld in voormeld artikel - behoudens uitzonderlijke omstandigheden, waarvan in deze zaak niet is geble-ken - krachtens artikel 3: 39 BW tot nietigheid van de koop leidt, hetgeen met zich brengt dat de wet daaraan de beoogde rechtsgevolgen onthoudt. Dit betekent dat ook op grond van het bepaalde in artikel 7: 2 BW voors-hands moet worden geoordeeld, dat tussen partijen geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.7. Al het voorgaande voert tot de slotsom dat [gedaagde] aan hetgeen op 16 juni 2008 is besproken en aan het formulier geen aanspraak op levering van de woning kan ontlenen. Het beslag is derhalve gelegd ter verze-kering van een ondeugdelijke vordering en zal moeten worden opgeheven. Het verbod om opnieuw beslag te leggen zal worden toegewezen in die zin, dat het [gedaagde] zal worden verboden ter zake van het in dit geding aan de orde zijnde feitencomplex opnieuw beslag tot levering te leggen op de woning. Voorts zal [gedaagde] worden veroordeeld om zorg te dragen voor doorhaling van het beslag in de hypothecaire registers. De gevor-derde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als volgt.
4.8. [gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,44
- vast recht 254,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.155,44
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. heft op het op 27 juni 2008 ten laste van [eiser] gelegde beslag op de onroerende zaak aan de [a-laan 1 te p], kadastraal bekend […],
5.2. verbiedt [gedaagde] ter zake van het in dit geding aan de orde zijnde feitencomplex opnieuw beslag tot levering te leggen op de onder 5.1 genoemde onroerende zaak,
5.3. bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van EURO 200.000,-- indien hij het onder 5.2 vermelde verbod overtreedt en van EURO 5.000,-- voor iedere dag dat die overtreding voortduurt, zulks tot een maximum van EURO 250.000,--,
5.4. veroordeelt [gedaagde] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis zorg te dragen voor doorhaling in de hypothecaire registers van het onder 5.1 bedoelde beslag,
5.5. bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van EURO 10.000,-- voor iedere dag dat hij in gebreke mocht blijven aan de veroordeling onder 5.4 te voldoen, zulks tot een maximum van EURO 250.000,--,
5.6. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.155,44,
5.7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op
14 juli 2008.?