Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 149969 / KG ZA 08-524
Vonnis in kort geding van 30 oktober 2008
in de zaak van
[Eiser],
wonende te Haarlem,
eiser,
advocaat mr. D.J. Posthuma,
tegen
[Gedaagde],
wonende te Haarlem,
gedaagde,
advocaat mr. J.W. Landman.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde]
- de bezichtiging van de situatie ter plaatse.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij akte van 20 oktober 1994 is aan enerzijds [eiser] en anderzijds [A] en [B] geleverd de bedrijfsruimte met bovenwoning, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Haarlem aan de […], hierna ook: de onroerende zaak.
2.2. Diezelfde dag is bij akte van splitsing en verdeling de eigendom van de onroerende zaak gesplitst in twee appartementsrechten, te weten:
- het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond met een open plaats en alles wat daar verder bij hoort, plaatselijk bekend als […] (hierna ook: de benedenwoning), en
- het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een woning op de eerste verdieping en alles wat daar verder bij hoort, plaatselijk bekend als […] (hierna ook: de bovenwoning).
De benedenwoning werd toegedeeld aan [eiser], de bovenwoning aan [A] en [B].
2.3. De splitsing in appartementsrechten is vastgelegd in een tekening van de verschillende bouwlagen, die aan de splitsingakte is gehecht. Het voor dit geding relevante gedeelte van de splitsingstekening is in afschrift aan dit vonnis gehecht. Op die tekening is aangegeven dat tot de bovenwoning een bordes en een brandtrap behoren. Bij de splitsingsakte is een erfdienstbaarheid gevestigd van uit- en toegang, inhoudende het recht om te komen en te gaan van- en naar de openbare weg over de open plaats van de benedenwoning, ten laste van de benedenwoning en ten behoeve van de bovenwoning.
2.4. Bij de splitsing in appartementsrechten is een Vereniging van Eigenaars (VVE) opgericht, waarvan de eigenaars van de beneden- en de bovenwoning lid zijn.
Op 10 mei 1995 heeft de VVE ten aanzien van de CV-ketels van de beide woningen het volgende besluit genomen.
“(…)
Locatie van CV’s van beide woningen blijft in huidige ruimte (naast toilet 1e etage), zodat alleen gering aantal leidingen vernieuwd hoeven te worden. Dit besluit wordt geaccordeerd door de VVE en kan in de toekomst niet worden ingetrokken.
(…)”
2.5. In de notulen van de vergadering van de VVE d.d. 15 februari 2002 is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
[…] (voorzieningenrechter: lees [eiser]) overwegen de huidige toegang vanaf de straat naar de open plaats naast hun huis te vernieuwen en daar tevens een carport van te maken. Het “dak” van de carport kan dan tevens hun terras worden. (…) De toegang vanuit de open plaats naar het terras is middels een nieuw aan te brengen trap. Kosten voor verbouwing, incl. materiaal, alsmede onderhoud van carport/terras en trap komen t.l.v. [eiser] aangezien dit tot hun privé gedeelte behoort. De VVE stemt in met de plaatsing van carport/terras en trap ten behoeve van [eiser] en dit besluit kan in de toekomst niet worden ingetrokken.”
2.6. Nadien heeft [eiser] de carport gebouwd en de trap geplaatst. Het dak van de carport bestaat uit materiaal waarop gelopen kan worden. Dit dak is circa een meter lager gelegen dan de vloer van de bovenwoning. Vanaf het dak van de carport kan men door een raam in de woning van [eiser] kijken.
2.7. In 2006 hebben [A] en [B] hun appartementsrecht verkocht en geleverd aan [gedaagde]. Bij de bezichtiging die aan de verkoop is voorafgegaan is aan hem medegedeeld dat de CV-ketel van de benedenwoning zich in de bovenwoning bevond.
2.8. In september 2007 heeft de aannemer van [gedaagde] bij een verbouwing van de bij de bovenwoning behorende zolder achter een betimmering een expansievat aangetroffen. Ervan uitgaande dat dat expansievat niet meer werd gebruikt heeft hij het verwijderd. Later is gebleken dat het expansievat bij de CV-installatie van [eiser] hoorde. Er is toen een nieuw expansievat geplaatst in de berging achter het toilet in de bovenwoning, waar zich de CV-ketels van beide woningen bevinden.
2.9. [gedaagde] gebruikt het dak van de carport als dakterras.
2.10. Tussen partijen een geschil ontstaan betreffende de aanwezigheid van de CV-installatie van [eiser] in de woning van [gedaagde] en betreffende het gebruik dat [gedaagde] maakt van het dak van de carport.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom zal veroordelen om:
3.1.1. de aanwezigheid van de CV-installatie van de benedenwoning te gehengen en te gedogen en [eiser] of een door hem aan te wijzen reparateur toe te laten voor onderhoud en reparatie van de CV-installatie,
3.1.2. binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis, primair, aan [eiser] kosteloos een sleutel te overhandigen van de deur van de bergruimte waar de CV-installatie zich bevindt, subsidiair, het slot op de deur van de bergruimte waar de installatie zich bevindt te verwijderen en verwijderd te houden,
3.1.3. binnen vijf werkdagen na betekening van het te wijzen vonnis alle aan hem toebehorende zaken van de carport boven de open plaats te verwijderen en verwijderd te houden en voorts deze niet als terras of anderszins te gebruiken.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Ter terechtzitting heeft [gedaagde] verzocht een vordering in reconventie te mogen instellen. De voorzieningenrechter heeft dat verzoek afgewezen aangezien [eiser], doordat de beoogde vordering in reconventie eerst ter zitting bekend is gemaakt, onvoldoende gelegenheid heeft gehad daartegen een verweer voor te bereiden.
4.2. Ten aanzien van de vorderingen van [eiser] overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
4.3. Het geschil van partijen betreft in de eerste plaats de aanwezigheid van de CV-installatie van [eiser] in de woning van [gedaagde]. [eiser] stelt dat [gedaagde] die aanwezigheid heeft te dulden en hem toegang moet verschaffen tot de bergruimte waar de installatie zich bevindt om reparaties en onderhoud te kunnen verrichten. [eiser] baseert zich daarbij op de afspraken die door de VVE op 10 mei 1995 zijn gemaakt. Aanvankelijk hebben partijen zich op het standpunt gesteld dat [eiser] uit hoofde van het zogenaamde ladderrecht als bedoeld in artikel 5:56 van Pro het Burgerlijk Wetboek aanspraak kan maken op toegang tot zijn CV-installatie. [gedaagde] heeft daaraan de voorwaarde verbonden dat [eiser] hem daarvoor een vergoeding zou betalen. Wat hiervan zij, ter zitting heeft [gedaagde] gezegd dat hij bereid is de aanwezigheid van de CV-installatie van [eiser] in zijn woning als goede nabuur te gedogen. De houding die [gedaagde] eerder omtrent dit geschilpunt heeft aangenomen is reden om de vordering onder 3.1.1 toe te wijzen in zoverre dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om een professionele reparateur voor onderhoud of reparatie tot de installatie toe te laten. [eiser] zal dan geen belang meer hebben bij afgifte van de sleutel van de bergruimte. Wel zal [gedaagde], opdat aan die veroordeling kan worden voldaan, te zijner keuze, of het slot op de deur van de bergruimte waar de installatie zich bevindt dienen te verwijderen en verwijderd te houden, of een sleutel van dat slot moeten afgeven aan de reparateur, ervan uitgaande dat [eiser] een service-abonnement neemt. Als [gedaagde] voor afgifte van de sleutel kiest, zal [eiser] [gedaagde] binnen twee weken nadat [gedaagde] [eiser] schriftelijk omtrent die keuze heeft geïnformeerd, moeten opgeven wie die professionele monteur zal zijn. Dit opdat [gedaagde] tijdig weet aan welke professionele monteur hij de sleutel zal moet afgeven. Mede gelet op het vorenstaande zal de gevorderde dwangsom worden beperkt als in het dictum van dit vonnis vermeld.
4.4. Ten aanzien van de carport stelt [eiser] dat volgens de bij de splitsingsakte behorende tekening weliswaar bij de bovenwoning een bordes en een brandtrap horen, maar dat die tekening niet in overeenstemming is met de feitelijke situatie destijds. Voorts stelt [eiser] dat volgens de splitsingsakte de zogenaamde open plaats bij de benedenwoning hoort. De carport is gebouwd boven die open plaats, zowel horizontaal als verticaal binnen de grenzen daarvan, en hoort daarom volgens [eiser] bij de benedenwoning. [eiser] voert ook nog aan dat, voordat de carport werd gebouwd, er in de bovenwoning, op de plaats waar nu de deur naar het dak van de carport is, slechts een draadglas raam was. Na de bouw van de carport is dat raam vervangen door een vluchtdeur met een klink aan de binnenzijde om uitvoering te geven aan de onder 2.3 genoemde erfdienstbaarheid en de bewoners van de bovenwoning in geval van calamiteiten een noodweg te bieden. [gedaagde] heeft die vluchtdeur vervangen door een gewone deur met een klink aan de binnen- en buitenzijde en is circa een jaar geleden het dak van de carport als terras gaan gebruiken. [gedaagde] heeft echter blijkens de door [eiser] in het geding gebrachte verkoopbrochure van de bovenwoning een appartementsrecht gekocht zonder buitenruimte. Hij had daarom naar de mening van [eiser] kunnen weten dat het dak van de carport niet tot zijn appartementsrecht behoort.
4.5. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat blijkens de splitsingstekening tot zijn woning een bordes behoort en dat hij, gelet op de omstandigheden ten tijde van de bezichtiging en de koop, ervan uit mocht gaan dat dat bordes wordt gevormd door het dak van de carport. Hij voert aan dat het dak van de carport al door vorige bewoners van de bovenwoning als dakterras werd gebruikt. Hij heeft dat geconstateerd toen hij de woning bezichtigde voordat de koopovereenkomst werd gesloten. De toenmalige bewoners hadden er bloembakken en tuinmeubelen geplaatst. Hij stelt voorts dat hij sinds hij de bovenwoning heeft betrokken het dak van de carport als terras gebruikt.
4.6. De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Volgens de tekening waarin de splitsing in appartementsrechten is vastgelegd en die aan de splitsingsakte is gehecht, omvat het appartementsrecht met betrekking tot de bovenwoning een bordes met toegang tot een brandtrap. [eiser] heeft gesteld dat de feitelijke situatie ten tijde van de splitsing niet overeenstemde met de situatie op de tekening. Nu [eiser] echter in de splitsingakte als comparant wordt vermeld en hij aan die akte heeft meegewerkt, kan die omstandigheid niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Gelet op de splitsingstekening mocht [gedaagde] erop vertrouwen dat bij zijn appartementsrecht een bordes en een brandtrap behoorden. Daar staat tegenover dat aan [eiser] kan worden toegegeven dat ten tijde van de splitsing de carport nog niet bestond, zodat niet duidelijk is wat precies onder het bordes van de tekening moet worden verstaan. Daarom valt zonder nader onderzoek, waarvoor binnen het beperkte bestek van een kort geding geen ruimte is, niet uit te maken of en in hoeverre [gedaagde] aanspraak kan maken op het gebruik van (een gedeelte van) het dak van de carport. Daarover zal het oordeel van de bodemrechter moeten worden gevraagd.
4.7. Zoals hiervoor werd overwogen mocht [gedaagde] er op basis van de splitsingstekening op vertrouwen dat zijn appartementsrecht een bordes met brandtrap omvat. Dat betekent echter nog niet zonder meer dat de vordering van [eiser] ten aanzien van de carport moet worden afgewezen. Indien het gehele dak van de carport door [gedaagde] als dakterras wordt gebruikt, kan vanaf dat dak in de woning van [eiser] worden gekeken, hetgeen onrechtmatige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van [eiser] kan opleveren. Om dat te voorkomen zal de voorzieningenrechter bij wijze van ordemaatregel bepalen dat [gedaagde] dat gedeelte van het dak van de carport dat -gezien vanaf de toegangsdeur in de bovenwoning tot het dak – is gelegen voorbij de brandtrap en een denkbeeldige lijn, getrokken van de bovenste trede van de brandtrap loodrecht op de zijgevel van de onroerende zaak, zal moeten ontruimen en voormeld gedeelte van het dak van de carport niet meer als dakterras mag gebruiken. Aan het verbod zal eveneens een dwangsom worden verbonden die zal worden gematigd en gemaximeerd als volgt.
4.8. De omstandigheid dat beide partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld is aanleiding om de proceskosten tussen hen te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] de aanwezigheid van de CV-installatie van [eiser] in zijn berging te gehengen en te gedogen en een door [eiser] aan te wijzen professionele reparateur toe te laten voor onderhoud en reparatie van die installatie,
5.2. bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van EURO 100,-- voor iedere keer dat hij vanaf vier weken na betekening van dit vonnis in gebreke mocht blijven geheel of gedeeltelijk aan de veroordeling onder 5.1 te voldoen, zulks tot een maximum van EURO 10.000,--,
5.3. veroordeelt [gedaagde] binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis alle hem toebehorende zaken te verwijderen en verwijderd te houden van het gedeelte van het dak van de carport dat -gezien vanaf de toegangsdeur in de bovenwoning tot het dak - gelegen is voorbij de brandtrap en een denkbeeldige lijn, getrokken van de bovenste trede van de brandtrap loodrecht op de zijgevel van de onroerende zaak,
5.4. verbiedt [gedaagde] het onder 5.3 bedoelde gedeelte van het dak van de carport als dakterras te gebruiken,
5.5. bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van EURO 250,-- voor iedere dag dat hij in gebreke mocht blijven aan de veroordeling onder 5.3 te voldoen en voor iedere overtreding van het onder 5.4 vermelde verbod, zulks tot een maximum van EURO 25.000,--,
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. compenseert de kosten van het geding tussen partijen aldus dat ieder de eigen kosten draagt,
5.8. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2008.?