Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/2205
Uitspraakdatum: 10 oktober 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
A BV, gevestigd te Z,
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De opmerking in overweging 2.3.8 in de uitspraak tussen partijen van 5 april 2007 (zaaknummer 00000) volgend, heeft verweerder een op 9 maart 2006 ingekomen bezwaarschrift van eiseres alsnog (mede) opgevat als een verzoek tot het vaststellen van een mutatiebeschikking als bedoeld in artikel 25 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna Wet WOZ; voorzover sedertdien gewijzigd wordt hierna steeds verwezen naar de tekst die gold voor 2006) voor het belastingjaar 2006 voor haar bedrijfspand, plaatselijk bekend als a-straat 1 (hierna: de onroerende zaak). Bij besluit van 3 juli 2007 heeft verweerder het verzoek afgewezen.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar verzonden op 25 oktober 2007 het bezwaar tegen het besluit afgewezen.
1.3. Eiseres heeft zich bij brief van 28 november 2007 tot de rechtbank gewend. Na overleg met het gerechtshof Amsterdam heeft de rechtbank die brief uiteindelijk samen met aan het gerechtshof gerichte toelichtingen in brieven van 19 december 2007 en 17 januari 2008 aangemerkt als beroepschrift tegen de uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2007.
1.4. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2008. Namens eiseres is verschenen A. Namens verweerder is verschenen B.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Omstreeks 1 juni 2005 heeft eiseres de onroerende zaak gekocht voor een koopprijs van € 1.097.000.
2.2. Bij beschikking op grond van artikel 22 Wet Pro WOZ heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 997.000. De waardebeschikking is op de voet van artikel 29a Wet WOZ tezamen met een aanslag onroerendezaakbelasting bij geschrift met dagtekening 28 februari 2006 (opnieuw) bekend gemaakt aan eiseres.
De waarde had verweerder indertijd bepaald op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode met de volgende gegevens.
Bj Etage Opp. Huurwaarde Kap.factor eindwaarde m² per m² €
Opslag/magazijn 1995 0 740 55 10,1 411.070
Opslag/magazijn 1995 0 370 55 10,1 205.535
Kantoor 1995 0 385 77 10,1 299.415
Kantoor 1995 1 105 77 10,1 81.659
2.3. In oktober 2005 zijn op het dak van de naburige onroerende zaak gelegen aan de a-straat 2, twee UMTS-masten geplaatst. Een van de masten is nabij de erfgrens met de onroerende zaak geplaatst.
3. Geschil
In geschil is of verweerder een mutatiebeschikking in de zin van artikel 25 Wet Pro WOZ voor het belastingjaar 2006 moet afgeven waarin de waarde van de onroerende zaak lager moet worden vastgesteld dan in de waardebeschikking bedoeld in overweging 2.3. Eiseres is van mening dat het aanbrengen van de UMTS-mast een bijzondere, waardeverminderende omstandigheid in de zin van artikel 19, tweede lid Wet WOZ is, die vaststelling van een mutatiebeschikking rechtvaardigt. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het aanbrengen van de UMTS-mast geen bijzondere omstandigheid is op grond waarvan een waardevermindering zou kunnen plaatsvinden.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Indien een onroerende zaak in het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld, een verandering in waarde ondergaat van ten minste 5 percent met een minimum van € 11.345 dan wel van € 113.445 of meer als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt ingevolge artikel 19, tweede lid, aanhef en onder c, Wet WOZ, voor zover van belang, de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin die bijzondere omstandigheid heeft plaatsgevonden of is gebleken.
4.2. Voor zover verweerder bedoeld heeft te betogen dat het aanbrengen van een UMTS-mast op een naburig pand niet kan worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 19, tweede lid, aanhef en onderdeel c, Wet WOZ, volgt de rechtbank hem daarin niet. Uit de uitlatingen van verweerder ter zitting, moet, in zoverre in afwijking van zijn stellingen in het verweerschrift, worden afgeleid dat ook verweerder aanneemt dat een UMTS-mast tot 5 meter in de omtrek merkbaar straling en dus hinder veroorzaakt. Het plaatsen van een dergelijke hinder veroorzakende installatie op het directe buurpand moet daarom gezien de bedoeling van de wetgever als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid worden aangemerkt, die invloed kan hebben op de waarde.
4.3. Dat sprake is van een bijzondere omstandigheid is evenwel onvoldoende voor de conclusie dat een mutatiebeschikking moet worden afgegeven, omdat in artikel 19, tweede lid, aanhef en onder c, Wet WOZ ook een waardeveranderingsdrempel is opgenomen, alvorens de verplichting tot afgifte van een mutatiebeschikking ontstaat. Gelet hierop moet de vraag worden beantwoord of de aanwezigheid van de UMTS-mast een waardevermindering van minimaal 5% van € 997.000, derhalve € 49.850, teweeg heeft gebracht.
4.4. Hoofdregel bij de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken is dat op verweerder de bewijslast rust aannemelijk te maken dat een bij beschikking bepaalde waarde niet te hoog is. In een geval als het onderhavige waarin degene tot wie een geldende beschikking is gericht, verlaging van de vastgestelde waarde wenst door afgifte van een mutatiebeschikking, brengt een redelijke bewijslastverdeling mee dat de stelplicht en de bewijslast voor de omvang van de hinder en de gevolgen daarvan voor de waarde van de onroerende zaak op eiseres komt te liggen. De rechtbank weegt daarbij mee dat omtrent de omvang van de invloed van straling in de nabijheid van UMTS-masten op de gezondheid van de mens en andere invloeden van die straling op de omgeving ondanks onderzoeken nog steeds verschillend wordt gedacht.
4.5. Eiseres stelt dat de waarde van de onroerende zaak met 15% is verminderd, althans dat een deel van de kantoorruimtes niet als zodanig kunnen worden gebruikt, maar slechts als opslagruimte. Sinds de plaatsing van de UMTS-mast ondervinden vier kantoorruimten overlast door de straling waardoor storingen optreden in elektrische apparatuur. Dit betreft een derde gedeelte van de totale kantoorruimte van 490 m². Eiseres stelt dat het waardeverminderende effect daarvan als volgt berekend dient te worden: 165 m² vermenigvuldigd met € 22, zijnde het waardeverschil tussen kantoor- en opslagruimte met de kapitalisatiefactor 10,1, is € 36.663. Daarnaast voert eiseres aan dat laden en lossen door expeditiemedewerkers aan de zijde van het perceel waar de UMTS-mast is geplaatst ook schadelijk is.
4.6. Verweerder heeft onder verwijzing naar onderzoek dat zou zijn gepresenteerd op 6 juni 2006 door de staatssecretaris van Volkhuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu, bestreden dat er sprake is van de verreikende hinder als door eiseres gesteld. Ter zitting heeft hij gesteld dat men op meer dan 5 meter afstand van de UMTS-mast weinig van straling merkt.
4.7. Tussen partijen is niet in geschil dat de afstand tussen de UMTS-mast en de kantoorruimtes waar eiseres op doelt en de plaats waar expeditiewerkzaamheden worden verricht, meer dan 5 meter bedraagt.
4.8. Eiseres heeft geen nader bewijs bijgebracht of aangeboden, waaruit kan worden afgeleid dat de hinder van de UMTS-mast, als door haar bedoeld, zich uitstrekt tot buiten een afstand van 5 meter van de mast. Zij heeft ook geen bewijzen overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat in de markt van (gelijksoortige) bedrijfsruimten een waardereductie wordt waargenomen als door haar gesteld, na plaatsing van een UMTS-mast als op haar buurpand. Haar verwijzing naar de door haar overgelegde uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 8 mei 2008 in de zaak AWB 07/1792, kan haar niet baten. De rechtbank Leeuwarden stelde in die zaak voorop dat de bewijslast voor de juistheid van de waardering – van een woning – op verweerder lag en overwoog vervolgens het op basis van aldaar door de eiser overgelegde, maar niet nader omschreven gegevens, voorstelbaar te achten dat potentiële kopers met te verwachten hinder rekening zouden houden bij de bepaling van de koopprijs. Op eiseres ligt in onderhavige zaak echter de bewijslast dat de aanwezigheid van de UMTS-mast een waardeverminderende invloed heeft als door haar gesteld. De juistheid van haar stellingen op dit punt volgen echter niet uit het oordeel van de rechtbank Leeuwarden. Eiseres is er dan ook niet in geslaagd de juistheid van de door haar gestelde waardemindering aannemelijk te maken.
4.9. Gezien het bovenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt geen aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep heeft moeten maken.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 10 oktober 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.M. Bruin, rechter, in tegenwoordigheid van mr. B.A. Blijswijk, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.