Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 386151/ CV EXPL 08-6369
datum uitspraak: 17 december 2008
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde mr. J.A. Vermeulen, ARAG-Nederland
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen [gedaagde]
procederende in persoon
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 22 mei 2008. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord.
De kantonrechter heeft op 25 juni 2008 een rolbeschikking gegeven en bij tussenvonnis van 1 oktober 2008 een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 14 november 2008 en waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht.
Vonnis is bepaald op heden.
De feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist het volgende vast.
- [eiser] is eigenaar van het appartement met achterhuis aan het Spaarne 29 B;
- [gedaagde] is eigenaar van het appartement aan het Spaarne 29 C. [gedaagde] heeft op het dak van het achterhuis van [eiser] een daktuin aangelegd;
- Beide appartementen maken deel uit van de Vereniging van Eigenaren Spaarne 29;
- Op grond van artt. 5 en 7 van de splitsingsakte valt het dak waarop de daktuin is aangelegd onder de verantwoordelijkheid van [gedaagde];
- In november 2005 constateert [eiser] een lekkage bij het dak van zijn achterhuis en meldt dit bij [gedaagde], die de lekkage vervolgens verhelpt;
- In december 2006 ondervindt [eiser] wederom last van een lekkage en schrijft [gedaagde] op 30 december 2006 een brief met het verzoek om contact met hem op te nemen over te treffen maatregelen;
- Op 7 januari 2007 schrijft [eiser] wederom naar [gedaagde] en deelt mee dat indien komt vast te staan dat de lekkages veroorzaakt worden door de daktuin van [gedaagde], de schade voor zijn rekening komt;
- [gedaagde] laat [eiser] dan weten dat zijn loodgieter de lekkage zal verhelpen;
- In maart 2007 is een onderhoudsadvies uitgebracht door een loodgieter en door aannemersbedrijf ACB. Hieruit blijkt dat de daktuin van [gedaagde] de oorzaak is van de lekkage bij [eiser]. In het advies wordt verwijdering van de daktuin geadviseerd;
- In augustus 2007 stuurt [eiser] een e-mail aan [gedaagde] waarin staat dat hij nog steeds overlast ondervindt van de lekkages, gevolgd door een brief van 7 september 2007 waarin aan [gedaagde] een termijn van een maand wordt gegeven om tot herstel van het dakterras/verwijdering van de daktuin over te gaan;
- Op 10 september 2007 laat [gedaagde] schriftelijk weten niet tot verwijdering van de daktuin over te zullen gaan, waarbij hij stelt dat het ontbreken van een groot gedeelte van het pleisterwerk aan de zijgevel van het appartement van [eiser] mogelijk de oorzaak is van de lekkage;
- Nadat de lekkage is verergerd vindt op 13 november 2007 een bespreking plaats tussen onder meer [eiser] en [gedaagde], waarna [gedaagde] op 17 november 2007 de schade bij [eiser] bekijkt;
- Op 29 november 2007 is het voetlood op het dakterras vervangen;
- Op 7 december 2007 vindt er een gesprek plaats tussen de heer Blom van Bouw- en Woningtoezicht en [gedaagde]. Aan [gedaagde] wordt tot 2 januari 2008 de gelegenheid gegeven tot aanpassing van de dakconstructie;
- De gemachtigde van [eiser] stuurt op 19 december 2007 een aangetekende brief aan [gedaagde] waarin hij wordt verzocht om binnen één week tot deugdelijk herstel van de lekkage over te gaan. Tevens wordt in die brief de wettelijke rente aangezegd en wordt [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de gevolgschade. Op 9 januari 2008 volgt een rappelbrief;
- GAB Robins brengt op 3 januari 2008 in opdracht van de Vereniging van Eigenaren een expertiserapport uit omtrent de wateroverlast. Hierin staat onder meer: “Wij concluderen derhalve dat er sprake is van een aantal lekkages waarvan, als deze eerder waren verholpen, de gevolgschade minder omvangrijk was geweest. In diverse ruimten dienden plafond- en wandafwerkingen te worden gerepareerd en gesausd. De hiermee gemoeide herstelkosten ramen wij op circa EUR 5.000,00 inclusief btw.”;
- Op 8 februari 2008 is door Jef van Doorn Schilderwerken (hierna: Van Doorn) een offerte uitgebracht op verzoek van [eiser] voor € 4.128,70 inclusief B.T.W.voor de volgende werkzaamheden:
a. het verwijderen en vervangen van beschadigd en loszittend stucwerk;
b. het dekkend sauzen van al het nieuwe stucwerk;
c. het dekkend sauzen van alle muren en plafonds waar waterschade zichtbaar is;
d. het schilderen van één deur en kozijn aan beide kanten;
De vordering
[eiser] vordert (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 4.128,70 aan materiële schade en € 535,50 aan buitengerechtelijke kosten, een en ander verhoogd met de wettelijke rente. [eiser] stelt daartoe het volgende.
[gedaagde] heeft onrechtmatig gehandeld jegens [eiser], omdat [gedaagde] geen adequate actie heeft ondernomen tot deugdelijk herstel van het dakterras, ondanks herhaaldelijke verzoeken daartoe. De schade die door dit onrechtmatig handelen van [gedaagde] is ontstaan –thans nog bestaande uit de herstelkosten van de gevolgsschade- dient [gedaagde] dan ook te betalen.
Het verweer
[gedaagde] erkent –samengevat- aansprakelijk te zijn voor de geleden schade, maar betwist de hoogte van de door [eiser] gestelde schadebedrag. Op het verweer zal hieronder nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
In discussie is slechts de hoogte van het schadebedrag. [eiser] stelt dat dit gelijk is aan het offertebedrag van Van Doorn. [gedaagde] meent dat dit bedrag te hoog is en heeft daartoe een aantal argumenten genoemd die hieronder nader zullen worden besproken.
Ter comparitie van 14 november 2008 is gebleken dat [eiser] inmiddels opdracht had gegeven aan Van Doorn tot uitvoering van de in de offerte van 14 november 2007 genoemde werkzaamheden. Deze werkzaamheden zouden een week na de comparitie aanvangen.
Maanden eerder, namelijk naar aanleiding van het mondeling gevoerde verweer van [gedaagde] heeft de kantonrechter hem bij beschikking van 25 juni 2008 aangemaand om nog vóór de comparitiedatum in overleg te treden met de gemachtigde van [eiser] teneinde te bezien of hij in de gelegenheid zou kunnen worden gesteld om zelf een offerte te laten opmaken. [gedaagde] heeft dit nagelaten. Ter comparitie heeft [gedaagde] verklaard in plaats daarvan ongeveer drie weken voor de zittingsdatum een mondelinge offerte te hebben opgevraagd bij de aannemer van Saxen Makelaardij. Deze aannemer heeft voor de te verrichten herstelwerkzaamheden volgens [gedaagde] een bedrag van € 3.250,00 genoemd. Overigens heeft [gedaagde] desgevraagd verklaard niet precies te kunnen zeggen of de aan hem genoemde prijs ziet op alle werkzaamheden die in de offerte van Jef van Doorn Schilderwerken zijn genoemd.
Als onbetwist staat vast dat [eiser] inmiddels opdracht heeft gegeven aan Van Doorn tot herstel van de schade voor het in de offerte genoemde bedrag. [gedaagde] heeft wel gesteld dat het daarvoor in rekening gebrachte bedrag te hoog is, doch hij heeft deze stelling onvoldoende feitelijk onderbouwd. Dit had wel op zijn weg gelegen, gezien het schade rapport van GAB Robbins dat de herstelkosten (die tengevolge van het feit dat de lekkages niet eerder zijn verholpen, volgens dat rapport onnodig zijn opgelopen) op een bedrag van € 5.000,-- raamt en de gespecificeerde offerte van Van Doorn. Gelet hierop kon [gedaagde] niet volstaan met verwijzing naar een mondeling door een aannemer aan hem genoemd bedrag, waarvan niet eens duidelijk is geworden op welke werkzaamheden dit nu precies betrekking heeft. Mede in aanmerking genomen het feit dat [gedaagde] maanden de tijd heeft gehad om een andersluidende offerte in het geding te brengen en daartoe ook uitdrukkelijk is aangemaand door de kantonrechter, dient een en ander voor rekening en risico van [gedaagde] te komen. Van [eiser] hoefde gelet op deze omstandigheden niet verlangd te worden dat hij nog langer zou wachten met de aanbesteding van de herstelwerkzaamheden.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat hij niet wil meebetalen aan het mooier maken van de woning en bepleit daarmee kennelijk een aftrek vanwege “nieuw voor oud”. Nu onbestreden is dat de woning van [eiser] nog geen drie jaar geleden volledig is opgeknapt, acht de kantonrechter een dergelijke aftrek echter niet op zijn plaats. De stelling van [gedaagde] dat hij desnoods zelf wel het herstel had willen verrichten, moet worden gepasseerd, reeds omdat dit voor de comparitie nooit door hem is voorgesteld. Tenslotte heeft [gedaagde] ter comparitie nog gesteld dat de offerte van Van Doorn deels ziet op werkzaamheden die vanwege verbouwingen toch al zouden moeten worden uitgevoerd, doch na een gemotiveerde betwisting daarvan door [eiser] is [gedaagde] daar niet op teruggekomen, zodat ook dit verweer hem niet kan baten.
De kantonrechter houdt het er op– bij gebreke van enige andere vergelijkbare offerte – dat de prijs voor de werkzaamheden volgens de offerte van 14 november 2007 redelijk is. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen dient de vordering dan ook volledig te worden toegewezen.
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, omdat dit niet kan leiden tot een ander oordeel.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 4,128,70 aan materiële schade en van € 535,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over beide bedragen vanaf 19 december 2007 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiser] tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd:
dagvaarding € 85,44
vastrecht € 201,00
salaris gemachtigde € 400,00,
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. Boom en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.