Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaaknr. 404362/HP VERZ 08-48
datum uitspraak: 3 februari 2009
BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting Stichting Vaktechnisch Opleidings Centrum (V.T.O.C.) “Fokker”
statutair gevestigd te Hoofddorp en kantoorhoudende te Oude Meer
verzoekster
hierna te noemen: VTOC
gemachtigde: mr. S. van der Kamp
tegen
de commanditaire vennootschap Anthony Fokker Business Park C.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Rijssen
verweerster
hierna te noemen: AFBP
gemachtigde: mr. F.J.H. van Schoonhoven
De procedure
Op 12 november 2008 is ter griffie een verzoekschrift ex artikel 7:230a BW ontvangen
van VTOC. AFBP heeft een verweerschrift ingediend. De mondelinge behandeling van
de zaak heeft plaatsgevonden op 10 december 2008. Partijen hebben hun standpunten op
de zitting nader toegelicht. Hiervan heeft de griffier aantekening gehouden.
De uitspraak is nader bepaald op vandaag.
De feiten
a. AFBP is eigenaresse van de voormalige terreinen van Fokker (thans genaamd:
Anthony Fokker Business Park en hierna ook aangeduid met: ‘het Park’).
Na het faillissement van Fokker in 1996 is AFBP begonnen met de herontwikkeling
van het Park.
b. VTOC houdt zich (kort gezegd) bezig met opleidingen op het gebied van luchtvaarttechniek. Zij is ontstaan uit de voormalige bedrijfsschool van Fokker.
c. In 1999 zijn VTOC als huurster en AFBP als verhuurster een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot (kort gezegd) een bedrijfsruimte in gebouw 67 aan de Anthony Fokkerweg 300 te Oude Meer.
d. VTOC gebruikt het gehuurde conform de contractuele bestemming als opleidingslocatie voor luchtvaarttechnisch personeel.
e. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 4 jaar en 2 maanden, ingaande op 1 juli 1999, en lopende tot en met 30 september 2003.
3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van minimaal 5 jaar, onder dezelfde voorwaarden.
3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.
3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
(…)
Bijzondere bepalingen
(…)
11.9 Huurder is ermee bekend dat verhuurder het Anthony Fokker Business Park heeft verworven met als doel tot herontwikkeling/renovatie van het terrein en de opstallen te geraken. In verband hiermede ziet huurder op de expiratiedatum van deze huurovereenkomst – zijnde 30 september 2003 of 30 september 2008 in geval huurder en verhuurder alsdan geen gebruik hebben gemaakt van hun recht de huurovereenkomst na ommekomst van de eerste huurperiode van 5 jaar te beëindigen – af van de zogenaamde ontruimingsbescherming op grond van artikel 28c van de huurwet en garandeert huurder aan verhuurder op de expiratiedatum een lege oplevering. Indien huurder (bedoeld moet zijn: verhuurder, toev. kantonrechter) na ommekomst van de eerste huurperiode van 5 jaar gebruik maakt van haar recht deze overeenkomst te beëindigen, zal zij huurder een alternatieve ruimte op het terrein van het Anthony Fokker Business Park te Oude Meer aanbieden.
f. De huurovereenkomst is na 30 september 2003 voortgezet.
g. In het kader van de herontwikkeling van het Park zal (onder meer) gebouw 67
worden gesloopt.
h. Partijen hebben vanaf 2004 onderhandeld over de realisatie door AFBP van een nieuw schoolgebouw voor VTOC in het Park.
i. Bij aangetekende brief van 7 april 2008 schrijft AFBP aan VTOC onder meer:
Zoals u weet eindigt uw huurovereenkomst (...) per 30 september 2008.
Bij deze zeg ik u (…) formeel de ontruiming aan tegen genoemde datum, hetgeen betekent dat u het gehuurde op 30 september 2008 dient te ontruimen (...).
j. Hierop antwoordt VTOC op 24 april 2007 onder meer:
In uw brief van 7 april jl. zegt u ons de ontruiming aan (...).
Wij hebben (…) overleg met u gevoerd, omdat ons inziens deze mededeling inbreekt
op het constructieve overleg dat gaande is om te komen tot overeenstemming over de (…) te realiseren nieuwbouw. U heeft toegelicht dat uw aanzegging een formele achtergrond heeft (…) In het door ons op 15 april jl. aangereikte concept is aangehaakt bij het doorlopen van de huurovereenkomst tot één maand na de oplevering van de nieuwbouw. Daar is door u tot op heden niet op gereageerd.
Daarom zijn wij genoodzaakt om ook om formele redenen te reageren op uw brief van
7 april jl. Wij bestrijden dat de huurovereenkomst per 30 september 2008 eindigt. Volgens artikel 3.3 van de huurovereenkomst moet de huur worden opgezegd tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste
12 maanden. Hieraan voldoet uw brief niet. Bovendien neemt uw brief niet de wettelijke verplichte ontruimingsbescherming in acht. Wij vernietigen hierbij artikel 11.9 van de huurovereenkomst waarin staat (...).
k. Op 1 juli 2008 heeft AFBP aan VTOC een ‘definitieve aanbieding’ gedaan voor de realisatie van een nieuw schoolcomplex voor een ‘voorlopige koopsom’ van € 8,95 miljoen ex btw. VTOC heeft dit aanbod niet aanvaard, vooral vanwege het verschil
met haar maximale budget voor de nieuwbouw van € 8,2 miljoen ex btw.
l. De onderhandelingen tussen partijen zijn niet hervat. Partijen geven elkaar de schuld van het mislukken ervan.
m. In juli 2008 heeft AFBP de huurovereenkomst zekerheidshalve aan VTOC opgezegd tegen 1 augustus 2009.
Het verzoek
VTOC verzoekt de kantonrechter primair haar niet ontvankelijk verklaren in haar verzoek.
Subsidiair verzoekt VTOC verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW tot
1 oktober 2009.
Ter toelichting op het primaire verzoek stelt VTOC - kort samengevat - het volgende.
Contractueel is bepaald dat de huurovereenkomst schriftelijk moet worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. Met haar ontruimingsaanzegging van
7 april 2008 heeft AFBP niet de beëindiging van de huurovereenkomst bewerkstelligd. Daarom duurt de huurovereenkomst in elk geval - gelet op de opzegging in juli 2008 - voort tot 1 augustus 2009.
Ter toelichting op het subsidiaire verzoek stelt VTOC - kort samengevat - het volgende.
VTOC heeft artikel 11.9 van de huurovereenkomst rechtsgeldig vernietigd op grond van artikel 7:230a lid 9 BW. VTOC kan onmogelijk op korte termijn een andere opleidingslocatie vinden. Direct na het stranden van de onderhandelingen is zij op zoek gegaan naar een andere locatie. Hoogstwaarschijnlijk zal zij op 1 januari 2010 een nieuwe locatie op Schiphol-Oost kunnen betrekken. Het is voor VTOC van het allergrootste belang dat zij het gehuurde tot die tijd kan blijven gebruiken.
Van een dringend belang van AFBP bij ontruiming op korte termijn is niet gebleken.
AFBP is debet aan het ontstaan van de huidige situatie. Zij was al in 2004 op de hoogte van het pakket van eisen van VTOC en zij wist ook al lang dat VTOC maximaal € 8,2 miljoen voor de nieuwbouw beschikbaar had. Vanaf de zomer 2007 heeft VTOC bij herhaling bij AFBP aangedrongen op duidelijkheid over de prijs en opleverdatum van de nieuwbouw.
Uiteindelijk bleek pas in juli 2008 dat AFBP deze niet voor € 8,2 miljoen kon realiseren.
Het verweer
AFBP concludeert tot afwijzing van het primaire en het subsidiaire verzoek. AFBP verzoekt
op haar beurt om een verklaring voor recht dat de huur is geëindigd op 30 september 2008 en om vaststelling van de door VTOC verschuldigde gebruiksvergoeding vanaf 1 oktober 2008 tot het moment dat VTOC het gehuurde zal hebben verlaten.
Hiertoe voert AFBP - kort samengevat - het volgende aan.
Beide partijen hadden de bedoeling de huur te laten eindigen op 30 september 2008 zonder noodzaak van opzegging. Die bedoeling blijkt aan de zijde van AFBP uit het feit dat zij zich als verkoper bij overeenkomst van 28 november 2005 tegenover AMB Fokkerpark BV als koper heeft verbonden om zo spoedig mogelijk na 30 september 2008 te starten met de sloop en herontwikkeling van gebouw 67. Indien dit project moet worden uitgesteld zal AFBP een vertragingsschade lijden van ruim € 764.000,00 tot oktober 2009 en daarna van € 2.095,00 per dag.
De bedoeling aan de zijde van VTOC blijkt uit het feit dat zij tijdens de huur bij herhaling heeft aangegeven te weten en begrijpen dat de huur op 30 september 2008 zou eindigen.
Daartoe verwijst AFBP in het bijzonder naar:
- het memo van 15 augustus 2007 van VTOC waarin staat dat gebouw 67 direct na de afloop van het huurcontract in september 2008 zal worden afgebroken, zodat ‘van huurverlenging in hetzelfde gebouw dan ook geen sprake is’.
- de brief van 11 oktober 2007 van VTOC waarin staat: ‘Omdat alles opschuift buiten de verantwoordelijkheid van VTOC om, en de opleverdatum, die in verband met einde huurcontract 30 september 2008 (...) een hard gegeven is, ontstaat een situatie die voor VTOC zéér kritisch begint te worden’.
De partijbedoeling blijkt - aldus AFBP - voorts uit artikel 11.9 van de huurovereenkomst.
De vernietiging van dit artikel is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
AFBP stelt verder nog dat VTOC een verkeerde uitleg geeft aan artikel 3 van Pro de huurovereenkomst. Het woord ‘minimaal’ in lid 2 is alleen opgenomen met het oog op een mogelijk te sluiten nadere overeenkomst, waardoor de ontruimingsdatum zou opschuiven. De jarenlange onderhandelingen daarover zijn echter door toedoen van VTOC mislukt.
Artikel 3.3 betreft een standaard bepaling. Partijen hebben geen bijzondere betekenis willen geven aan het daarin vervatte woord ‘een’. De huurovereenkomst voorziet niet in (verdere) verlenging, zodat artikel 7:228 lid 1 BW Pro van toepassing is.
De beoordeling van het geschil
1. Voorop staat de vraag of de huurovereenkomst op 30 september 2008 is geëindigd. Hieromtrent overweegt de kantonrechter het volgende.
2. De huurovereenkomst is op 1 oktober 2003 verlengd tot 30 september 2008.
In de artikelen 3.3 en 3.4 van de huurovereenkomst staat heel duidelijk dat de huurovereenkomst tegen het einde van een huurperiode moet worden beëindigd door middel van een schriftelijke opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van
12 maanden. Niet valt in te zien dat, en waarom, onder ‘een’ huurperiode niet (ook) de periode van 1 oktober 2003 tot 30 september 2008 zou vallen. Anders dan AFBP betoogt is van een beëindiging van rechtswege dus geen sprake. Vast staat dat de huurovereenkomst niet vóór 30 september 2007 schriftelijk aan VTOC is opgezegd tegen 30 september 2008, zodat in beginsel geldt dat de huurovereenkomst vanaf die laatste datum voor onbepaalde tijd is voortgezet.
3. Het voorgaande kan uitzondering lijden indien blijkt, dat VTOC tijdens de huurtijd al onvoorwaardelijk heeft bewilligd in de beëindiging van de huurovereenkomst per
30 september 2008 of indien haar beroep op de contractuele opzeggingsbepalingen in de gegeven omstandigheden naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.
4. De kantonrechter is van oordeel dat een dergelijke uitzondering zich niet voordoet.
Dat wordt als volgt toegelicht. Weliswaar was VTOC bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend met de bedoeling van AFBP om het Park te gaan herontwikkelen en wist VTOC dus dat de huurovereenkomst om die reden op enig toekomstig moment zou moeten eindigen, maar die wetenschap kan niet worden losgekoppeld van de - uit de overgelegde producties duidelijk blijkende - gezamenlijke intentie om het opleidingscentrum te verplaatsen naar een andere locatie in het hetzelfde Park. Met het oog daarop heeft VTOC al in 2004 een pakket van eisen bij AFBP ingeleverd. Beide partijen zijn ervan uitgegaan, dat VTOC direct vanuit het gehuurde zou kunnen verhuizen naar de beoogde nieuwbouw. In deze context moeten de bedoeling van VTOC en haar uitlatingen bij memo van 15 augustus 2007 en brief van 11 oktober 2007 dan ook worden bezien. Deze behelzen daarom - naar het oordeel van de kantonrechter - niet meer dan een ‘voorwaardelijke’ instemming van VTOC met de beëindiging van de huur per 30 september 2008. Nu die voorwaarde (inhoudende: de tijdige realisatie van een nieuw opleidingscentrum door AFBP) niet in vervulling is gegaan, kan niet worden geconcludeerd dat VTOC op voorhand al zonder meer in de beëindiging van de huurovereenkomst per eind september 2008 heeft bewilligd.
5. Evenmin kan worden geoordeeld dat VTOC zich op grond van de in artikel 6:248 lid 2 BW Pro genoemde maatstaf niet op de contractuele opzeggingsbepalingen kan beroepen. Daarbij is van belang dat het de kantonrechter niet is gebleken dat VTOC de onderhandelingen tussen partijen heeft vertraagd of gefrustreerd. Integendeel, uit de correspondentie blijkt veeleer dat het juist VTOC was die vanaf oktober 2007 in het kader van het overleg over de nieuwbouw regelmatig bij AFBP heeft aangedrongen op duidelijkheid en spoed.
6. De slotsom van het voorgaande moet zijn dat VTOC niet in haar verzoek kan worden ontvangen. Immers, nu de huurovereenkomst - bij gebreke van de daartoe benodigde schriftelijke opzegging - niet op 30 september 2008 is geëindigd, is de vraag of VTOC ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW toekomt nu nog niet aan de orde. Daarmee kan in dit stadium ook een oordeel achterwege blijven over (de rechtsgeldigheid van) de vernietiging door VTOC van artikel 11.9 van de huurovereenkomst. De stellingen van partijen over de belangenafweging behoeven eveneens geen bespreking.
7. Het verzoek van AFBP om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst op
30 september 2008 is geëindigd, is - wat daar procesrechtelijk ook van zij - niet toewijsbaar en voor vaststelling van een gebruiksvergoeding voor het gehuurde bestaat in het licht van de uitkomst van de zaak geen grond.
8. Vanwege de aard van de procedure zal de kantonrechter de proceskosten tussen partijen compenseren.
Beslissing
De kantonrechter:
- verklaart VTOC niet ontvankelijk in haar verzoek ex artikel 7:230a BW;
- compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst - voor zover nodig - af hetgeen meer of anders is verzocht.
Deze beschikking is gegeven en uitgesproken op 3 februari 2009 door mr. E.P. Stolp, kantonrechter te Haarlem, en door deze en de griffier ondertekend.