Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 395694/CV EXPL 08-10560
datum uitspraak: 18 februari 2009
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap
[XXX] Onroerend Goed Exploitatiemaatschappij I B.V.
te Zwanenburg
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen [eiseres]
gemachtigde Van der Vleuten & Van Hooff
tegen
de besloten vennootschap
Pro Start Uitzendbureau B.V.
te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen
gemachtigde Swier & van der Weijden
In conventie en in reconventie
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken:
- de dagvaarding van 21 augustus 2008 met één productie,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewe¬zen en op 12 november 2008 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 15 januari 2009 gehouden comparitie van partijen.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. [eiseres] heeft aan Pro Start verhuurd de woning aan het adres Iepenlaan 46 te Zwanenburg. De huurprijs bedroeg €1.321, 00 per maand.
b. Bij aanvang van de huur heeft Pro Start een waarborgsom betaald van €3.162,93.
c. Pro Start heeft de huur opgezegd. Deze opzegging is door [eiseres] aanvaard.
d. Namens [eiseres] heeft Barnhoorn Vermeer Makelaars o.g. (hierna: Barnhoorn) op 14 januari 2008 het volgende per e-mail aan Pro Start bericht:
“De woning kan op 1 februari leeg worden opgeleverd. Wilt u een afspraak maken voor inspectie.”
e. Op 4 februari 2008 heeft Pro Start het volgende aan Barnhoorn geschreven:
“Wij hebben verschillende mallen telefonisch contact opgenomen met u voor een afspraak voor het opleveren van de woning aan de Iepenlaan 46.
Die wij van u op 1 februari 2008 moeten opleveren, er wordt verschillende malen vertelt dat we terug gebeld worden voor een afspraak maar tot op heden zijn wij nog steeds niet terug gebeld. Hierbij stuur ik u deze brief toe nogmaals zou u zo vriendelijk willen zijn om contact op te nemen met een van onze medewerkers om een afspraak te maken om de woning aan de Iepenlaan 46 op te leveren.”
f. Bij factuur van 28 april 2008 heeft M.J.V.B. Beheer b.v. wegens herstelkosten Iepenlaan 46 te Zwanenburg €13.224,47 in rekening gebracht.
g. Pro Start heeft deze factuur onbetaald gelaten.
In conventie
De vordering
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Pro Start zal veroordelen om tegen kwijting aan [eiseres] te betalen €15.204,01, te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 21 augustus 2008 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Pro Start in de kosten van dit geding.
[eiseres] heeft het volgende aan haar vordering ten grond¬slag gelegd:
De huur is door opzegging door Pro Start geëindigd op 21 april 2008.
Bij de oplevering van de woning werd [eiseres] geconfronteerd met aanzienlijke (mutatie)schade aan de woning. Deze schade bedraagt €13.224,47. Conform de huurovereenkomst heeft [eiseres] de daaraan verbonden (herstel)kosten in rekening gebracht bij Pro Start.
Ten tijde van de dagvaarding bedraagt de huurachterstand drie maanden, derhalve €3.963,00.
[eiseres] heeft de waarborgsom verrekend met de openstaande bedragen, zodat de vordering in hoofdsom per saldo €14.024,54 bedraagt.
Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft Pro Start [eiseres] genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. [eiseres] heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten belope van €952,00 inclusief omzetbelasting.
Voorts is Pro Start de wettelijke rente verschuldigd geworden. Deze bedraagt, berekend tot 21 augustus 2008, €227,47.
Het verweer
Pro Start betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan:
Pro Start heeft direct na ontvangst van de e-mail van Barnhoorn van 14 januari 2008 diverse keren telefonisch contact met Barnhoorn opgenomen om een afspraak voor de inspectie te maken. Pro Start werd echter steeds niet teruggebeld.
Op 31 januari 2008 was de woning leeg en schoon en verkeerde de woning in de oorspronkelijk staat, zoals deze op 1 mei 2006 was gehuurd.
Op 4 februari 2008 heeft Pro Start een schriftelijk verzoek aan Barnhoorn gedaan om een afspraak voor de inspectie te maken. Pas op 21 april 2008 werd Pro Start gebeld en verzocht de sleutels aan het adres van de woning te brengen. Dat heeft Pro Start toen direct gedaan. Er is toen door [eiseres] geen rapport opgemaakt van de staat waarin de woning op dat moment verkeerde.
Dat de sleutels pas op 21 april 2008 zijn ingeleverd, is volledig aan [eiseres] te wijten.
Pro Start betwist alle in de factuur van 28 april 2008 genoemde gebreken en zij betwist dat de opgevoerde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Ook is geen rekening gehouden met afschrijving en (normale) slijtage. Van de vermeende gebreken is geen inspectierapport in het bijzijn van Pro Start opgemaakt. Pro Start is ook geen herstelmogelijkheid geboden.
In reconventie:
De vordering
Pro Start vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [eiseres] zal veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Pro Start te betalen €3.162,93, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 februari 2008 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
Pro Start heeft haar verweer in conventie aan haar vordering in reconventie ten grond¬slag ge-legd. De kantonrechter verwijst daar kortheidshalve naar.
Het verweer
[eiseres] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
In conventie en in reconventie
1. De over en weer ingestelde vorderingen lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
Herstelkosten
2. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW Pro lid geldt dat, indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
3. Door Pro Start wordt aangevoerd dat bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt. Ter comparitie is door de gemachtigde van [eiseres] verklaard dat die beschrijving er niet is.
4. Gelet op het bepaalde bij artikel 7:224 lid 2 BW Pro wordt Pro Start daarom verondersteld de woning in de oorspronkelijke staat te hebben opgeleverd en rust op [eiseres] het bewijs van het tegendeel.
5. De kantonrechter is echter van oordeel dat [eiseres], gelet op de gemotiveerde bestrijding door Pro Start, haar stellingen onvoldoende concreet heeft onderbouwd en onvoldoende concreet bewijs heeft aangeboden. Nu [eiseres] erkent dat er bij aanvang van de huur geen beschrijving was opgemaakt, had zij al bij dagvaarding de aan de factuur van 28 april 2008 ten grondslag liggende bescheiden in het geding moeten brengen en daarvoor voldoende concrete feiten en/of omstandigheden moeten stellen. Alleen het noemen van bepaalde onderdelen van de schade in de dagvaarding is daarvoor onvoldoende. Daar komt bij dat, zoals hierna nog zal blijken, de kantonrechter ervan uitgaat dat de woning per 1 februari 2008 leeg is opgeleverd, zodat [eiseres] had moeten stellen dat de situatie die zij zegt op 21 april 2008 te hebben aangetroffen ook al per 1 februari 2008 bestond. Dat heeft [eiseres] in het geheel niet gesteld, terwijl voor haar stelling dat Pro Start de woning na 1 februari 2008 is blijven gebruiken onvoldoende concrete feiten zijn gebleken. Evenmin heeft [eiseres] de genoemde bescheiden voorafgaande aan de comparitie toegezonden of ter comparitie overgelegd.
6. Gelet op het vorenstaande acht de kantonrechter geen termen aanwezig om [eiseres] tot tegenbewijs toe te laten.
7. Dit leidt de kantonrechter tot de conclusie dat, nu niet komt vast te staan dat Pro Start de woning niet in de oorspronkelijke staat heeft opgeleverd, de vordering tot vergoeding van de herstelkosten moet worden afgewezen.
Huurachterstand
8. Door [eiseres] wordt niet gemotiveerd weersproken dat Pro Start diverse malen contact heeft opgenomen om een afspraak te maken voor de inspectie. Dit staat daarom tussen partijen vast.
9. Gelet op de mededeling van Barnhoorn dat de woning per 1 februari 2008 leeg kon worden opgeleverd, had [eiseres] voortvarender te werk moeten gaan om de inspectie te laten plaatsvinden. Het feit dat die inspectie pas op 21 april 2008 heeft plaatsgevonden, komt daarom voor haar rekening.
10. De gevorderde huurachterstand over de maanden februari, maart en april 2008 zal daarom worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten, rente
11. Nu de vordering in conventie in hoofdsom zal worden afgewezen, zullen ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente moeten worden afgewezen. Daarvoor bestaat dan immers geen rechtsgrond.
De waarborgsom
12. Nu uit het vorenstaande volgt dat [eiseres] geen vordering op Pro Start heeft, zal zij de door Pro Start betaalde waarborgsom moeten terugbetalen. [eiseres] is de wettelijke rente over de waarborgsom verschuldigd, nu het aan haar te wijten is dat deze niet tijdig is terugbetaald. De vordering in reconventie zal daarom worden toegewezen.
De proceskosten
13. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van Pro Start begroot op €600,00 aan salaris voor de gemachtigde.
In reconventie:
Veroordeelt [eiseres] om tegen behoorlijk bewijs van kwij¬ting aan Pro Start te betalen €3.162,93, te ver¬meerderen met de wette¬lijke rente berekend over dat bedrag vanaf 2 februari 2008 tot aan de dag der alge¬hele voldoening.
Veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van Pro Start begroot op €175,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voor¬raad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.